Rendita catastale imbullonati: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione si è pronunciata sul tema della rendita catastale imbullonati, analizzando il caso di una centrale geotermica. L’Agenzia delle Entrate sosteneva che i pozzi geotermici dovessero essere inclusi nella valutazione catastale. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che il criterio decisivo per l’esclusione è la funzionalità dell’impianto al processo produttivo, indipendentemente dalla sua connessione fisica al suolo. Pertanto, i pozzi, essendo essenziali alla produzione di energia, non concorrono alla determinazione della rendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Imbullonati: I Pozzi Geotermici Sono Esclusi

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un’importante chiarificazione sul tema della rendita catastale imbullonati, un argomento di grande interesse per tutte le aziende proprietarie di impianti industriali. La Suprema Corte ha stabilito che i pozzi geotermici, pur essendo elementi essenziali per il funzionamento di una centrale, devono essere esclusi dalla valutazione catastale perché funzionali allo specifico processo produttivo. Questa decisione consolida un principio fondamentale introdotto dalla normativa del 2016.

I Fatti del Caso: La Valorizzazione di una Centrale Geotermica

La vicenda nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale di una centrale geotermica, proposta da una società energetica. Il nodo del contendere era se nella stima dovessero essere inclusi i pozzi geotermici, i carri ponte, i vapordotti e gli alternatori.

Il primo grado di giudizio aveva escluso dalla valorizzazione sia i pozzi, considerati pertinenze di miniere, sia i carri ponte. La Commissione Tributaria Regionale, in appello, aveva confermato l’esclusione dei pozzi geotermici, ma aveva invece incluso i carri ponte. L’Agenzia delle Entrate ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo l’errata esclusione dei pozzi dalla stima catastale.

La questione della rendita catastale imbullonati

Il fulcro della controversia legale è l’interpretazione della normativa sugli “imbullonati”, introdotta con la Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015). Tale disciplina ha modificato i criteri di determinazione della rendita per gli immobili a destinazione speciale (categorie catastali D ed E).

Secondo la legge, la stima diretta deve tenere conto del suolo, delle costruzioni e degli elementi ad essi strutturalmente connessi, che ne aumentano la qualità e l’utilità. Tuttavia, la stessa norma esclude esplicitamente dal calcolo “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”. L’obiettivo del legislatore è tassare l’immobile in sé, non il processo industriale che vi si svolge.

La Decisione della Corte di Cassazione e le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando che i pozzi geotermici non devono concorrere alla formazione della rendita catastale. Tuttavia, la Corte ha corretto la motivazione dei giudici d’appello, che avevano basato la loro decisione sull’assimilazione dei pozzi alle miniere.

Il Criterio della Funzionalità vs. Connessione Strutturale

La Suprema Corte ha ribadito che il principio cardine per la corretta applicazione della normativa sulla rendita catastale imbullonati è la funzionalità dell’impianto rispetto al processo produttivo. È irrilevante la consistenza fisica o il fatto che un bene sia stabilmente infisso al suolo. Se un elemento, anche se strutturalmente connesso all’immobile, serve esclusivamente allo specifico ciclo produttivo, il suo valore deve essere escluso dalla stima.

Correzione della Motivazione della Corte d’Appello

Secondo la Cassazione, la Corte territoriale aveva raggiunto la conclusione corretta (esclusione dei pozzi), ma per ragioni sbagliate (pertinenza alla miniera). Il ragionamento corretto, basato sulla L. 208/2015, è che i pozzi di produzione e reiniezione sono componenti impiantistiche essenziali e funzionali al processo di generazione di energia elettrica. In quanto tali, rientrano pienamente nella categoria degli “imbullonati” da escludere dalla rendita, poiché non forniscono un’utilità residua al fabbricato al di fuori di quello specifico processo produttivo.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato. Per determinare la rendita catastale imbullonati, il discriminante non è la stabilità o l’amovibilità di un bene, ma la sua destinazione d’uso. Qualsiasi impianto o macchinario, la cui unica funzione è quella di partecipare al ciclo produttivo aziendale, deve essere stralciato dalla base imponibile catastale. Questa interpretazione offre maggiore certezza giuridica alle imprese del settore industriale, chiarendo definitivamente che il valore da tassare è quello della “scatola” immobiliare e non degli strumenti di produzione in essa contenuti.

I pozzi geotermici devono essere inclusi nel calcolo della rendita catastale di una centrale elettrica?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che i pozzi geotermici devono essere esclusi dal calcolo della rendita catastale perché sono impianti funzionali allo specifico processo produttivo di generazione di energia elettrica.

Qual è il criterio decisivo per escludere un impianto dalla rendita catastale secondo la normativa sugli “imbullonati”?
Il criterio decisivo è la funzionalità dell’impianto allo specifico processo produttivo. È irrilevante la consistenza fisica della costruzione o il fatto che sia stabilmente infissa al suolo; ciò che conta è il rapporto di strumentalità rispetto alla produzione.

Un bene strutturalmente connesso al suolo può essere comunque escluso dalla stima catastale?
Sì. La Corte ha chiarito che è ben possibile che un elemento strutturalmente connesso al suolo o a una costruzione debba essere escluso dalla valutazione catastale se la sua specifica funzionalità è legata esclusivamente al processo produttivo svolto nell’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29960 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29960 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 27/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8733/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso l ‘ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliate in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE , rappresentate e difese dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. FIRENZE n. 1084/2021 depositata il 05/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

1.La spa RAGIONE_SOCIALE e la sRAGIONE_SOCIALE impugnavano l’ avviso di accertamento che rettificava la rendita catastale proposta con Docfa del 25.05.2016 con riferimento alla centrale sita nel Comune di Pomarance sul presupposto che dovessero essere esclusi dal censimento catastale i pozzi geotermici e i carri ponte, assimilati alle costruzioni, vapordotti, alternatori.

La CTP di Pisa accoglieva parzialmente il ricorso avverso l’avviso di accertamento opposto, escludendo dalla RAGIONE_SOCIALE i pozzi perché pertinenze RAGIONE_SOCIALE miniere e comunque non rientranti nella rendita degli immobili a destinazione particolare ex art. 1, comma 21, legge 208/2015, nonchè i carri ponte in quanto non rispondenti al requisito RAGIONE_SOCIALE connessione strutturale.

Avverso la sentenza di prime cure l’RAGIONE_SOCIALE proponeva appello con riferimento ai pozzi geotermici e RAGIONE_SOCIALE presentava appello incidentale, deducendo l’erroneità RAGIONE_SOCIALE sentenza in relazione alla eccepita sovrastima dei costi e per erroneo deprezzamento per vetustà dei beni.

La CTR Toscana, con sentenza n. 1084/2021 respingeva parzialmente l’appello principale non includendo i pozzi geotermici nella RAGIONE_SOCIALE ai fini RAGIONE_SOCIALE rendita catastale alla luce RAGIONE_SOCIALE legge 190/2014, ma accogliendolo limitatamente ai carri ponte; e respingeva l’appello incidentale in ordine alla sovrastima dei componenti inclusi dall’RAGIONE_SOCIALE.

LRAGIONE_SOCIALE proposto ricorso per Cassazione affidato ad un solo motivo; le società RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE resistono con controricorso e ricorso incidentale affidato a due motivi, illustrati nelle memorie ex art. 380 bis 1 c.p.c..

CONSIDERATO CHE

2.Con l’unico motivo del ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 4 e 10 del r.d. 13 aprile 1939, n. 652, nonché dell’art. 1 – quinquies RAGIONE_SOCIALE legge 31 maggio 2005, nr. 88 e del d.l. n. 44 del 2005, dell’art. 1, comma 244, legge 190 del 2014 ex art. 360, primo comma, n.3) c.p.c.; per avere la regionale assimilato i pozzi di estrazione e reiniezione alle miniere, considerandoli elementi essenziali e seguendo pertanto la stessa sorte RAGIONE_SOCIALE miniere.

Si obietta che l’equiparazione non emerge dal disposto dell’art. 18 r.d. 157271931 citato dai giudici di appello, trattandosi di norma eccezionale non interpretabile estensivamente; aggiungendo che al limite i pozzi geoterminci dovrebbero seguire la medesima sorte giuridica RAGIONE_SOCIALE centrale elettrica cui accedono. Si lamenta l’erronea applicazione dell’art. 1 -quinquies d.l. 44/2005 che prevede che i fabbricati e le costruzioni stabili RAGIONE_SOCIALE centrali sono costituiti dal suolo e dalle parti ad esso strutturalmente connesse.
3.Con ricorso incidentale, le contribuenti lamentano: a) la nullità RAGIONE_SOCIALE sentenza per violazione dell’art. 324 c.p.c. e dell’art. 2909 c.c. per l’intervenuto giudicato interno e per vizio di ultrapetizione ex art. 112 c.c.; per avere la Regionale deciso sulla RAGIONE_SOCIALE dei carri-ponte che non erano stati oggetto di motivo di appello da parte dell’RAGIONE_SOCIALE, di guisa che si è formato il giudicato interno su tali componenti esclusi dalla RAGIONE_SOCIALE dai giudici di prime cure;b) la nullità RAGIONE_SOCIALE sentenza ex art. 115 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4) c.p.c. in quanto le società avevano
eccepito la sovrastima dei costi di produzione e l’erronea determinazione del deprezzamento per vetustà dei beni in contestazione, doglianze respinte dalla CTR perché . La CTR avrebbe omesso di valutare le risultanze probatorie desumibili dalla perizia tecnica redatta dall’ing. COGNOME che contestava analiticamente la valutazione operata dall’ufficio e trascritte in parte nell’atto di appello incidentale ( pagina 48 del controricorso).
3.Il ricorso principale va respinto, assorbito quello incidentale.

Premesso che non è in contestazione la classificazione degli impianti in esame in categoria D/1, come immobili a destinazione speciale oggetto di stima diretta, nella specie, la CTR RAGIONE_SOCIALE Toscana ha confermato la non computabilità ai fini RAGIONE_SOCIALE rendita catastale dei pozzi di produzione e reiniezione utilizzati dall’impianto geotermico di produzione di energia elettrica, anche per le annualità successive alla introduzione RAGIONE_SOCIALE novella legislativa del 2016 citata( art.1, comma 21, legge del 28.12. 2015, n. 208), applicabile, invece e alla procedura DOCFA presentata nell’anno 2016, in relazione alla quale trova applicazione il diverso criterio legale di valutazione RAGIONE_SOCIALE componenti di un opificio.Il quadro normativo, e giurisprudenziale, è mutato, difatti, per effetto RAGIONE_SOCIALE citata disciplina normativa secondo il quale «A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo».
3.1 La norma, applicabile ratione temporis alla presente controversia che ha avuto origine dalla presentazione RAGIONE_SOCIALE richiesta Docfa da parte RAGIONE_SOCIALE contribuente in data 15/05/2016, esclude «gli imbullonati» dalla determinazione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale, ed innovando i criteri di determinazione RAGIONE_SOCIALE stima dei fabbricati speciali, confermati dalla giurisprudenza di questa Corte di legittimità, esclude dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo. In particolare, attraverso una tecnica legislativa «per esclusione», il legislatore del 2015 nella prima parte RAGIONE_SOCIALE disposizione normativa descrive le caratteristiche di bene immobile o parte integrante di esso (suolo, costruzioni ed altri elementi ad essi strutturalmente connessi), che ne accresce l’utilità ed il valore per poi escludere, nella seconda parte, da tale bene tutte quelle componenti che sono funzionali al processo produttivo (macchinari, congegni, attrezzature, impianti), meglio noti con la denominazione di «imbullonati». La scelta legislativa è quindi quella di sottrarre dal carico impositivo del tributo locale il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori RAGIONE_SOCIALE siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto che fosse o meno infisso al suolo.Con circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 l’ente finanziario ha precisato che «Quanto alle strutture di sostegno degli aerogeneratori RAGIONE_SOCIALE centrali eoliche, più che di semplici pali, trattasi di vere e proprie torri, spesso accessibili al loro interno e talvolta dotate di strutture di collegamento verticale. Le caratteristiche tipologico-costruttive di tali strutture, nelle quali è possibile riconoscere i caratteri RAGIONE_SOCIALE solidità, RAGIONE_SOCIALE stabilità, RAGIONE_SOCIALE consistenza volumetrica, nonché RAGIONE_SOCIALE immobilizzazione al suolo, così come indicato nella circolare n. 2/E del 10 febbraio 2016 dell’RAGIONE_SOCIALE, portano ad annoverare le stesse tra le
“costruzioni” e, come tali, quindi, da includere nella stima diretta finalizzata alla determinazione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale RAGIONE_SOCIALE centrale eolica. Pertanto, ai sensi dell’articolo 1, comma 21, RAGIONE_SOCIALE legge di Stabilità 2016, a decorrere dal 10 gennaio 2016 per le unità immobiliari in argomento vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima catastale, il suolo, le torri con le relative fondazioni, gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali recinzioni, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare». L’interpretazione RAGIONE_SOCIALE normativa operata dall’Amministrazione finanziaria, basata sulle sole caratteristiche strutturali del cespite, non è condivisa dal Collegio. A giudizio di questa Corte, la nozione che emerge dall’art. 1, comma 21, legge del 28.12.2015, n. 208 di macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali e strutturali allo specifico processo produttivo e sottratti al regime fiscale, prescinde dal fatto che i manufatti siano o meno infissi stabilmente al suolo, essendo invece essenziale il loro impiego nel processo produttivo. E’ irrilevante la consistenza fisica RAGIONE_SOCIALE costruzione, ciò che interessa è il rapporto di strumentalità rispetto al processo produttivo. Tale conclusione è conforme alla ratio sottesa alla disciplina introdotta dall’art. 1, comma 21, RAGIONE_SOCIALE citata legge, che sancisce l’irrilevanza catastale di tutta la componente impiantistica che, in quanto tale, risulta inidonea ad apportare al fabbricato a cui accede – al di fuori dello specifico processo produttivo ivi svolto – un’effettiva (residua) utilità produttiva/reddituale. E’, quindi, ben possibile che un elemento strutturalmente connesso al suolo o alla costruzione che ne accresce la qualità o l’utilità debba essere espunto dalla valutazione catastale in ragione RAGIONE_SOCIALE sua specifica funzionalità rispetto al processo produttivo. Ai fini RAGIONE_SOCIALE determinazione RAGIONE_SOCIALE rendita si deve tenere conto di quegli elementi impiantistici che sono strutturalmente connessi alla costruzione, non invece di tutte
quelle dotazioni (impianti, macchinari, attrezzature, ecc.) che sono funzionali al processo produttivo, ancorché esse risultino in qualche modo integrate o strutturalmente connesse al fabbricato; venendo, ai fini RAGIONE_SOCIALE stima diretta, in considerazione solo quelle dotazioni che caratterizzano il fabbricato e non il processo produttivo che nello stesso viene svolto, sancendo la normativa vigente l’esclusione dei macchinari, dei congegni, RAGIONE_SOCIALE attrezzature e degli altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo, dal computo del valore dell’immobile. Ritiene, in definitiva, il Collegio di dare continuità al nuovo indirizzo giurisprudenziale che si è formato al riguardo, anche con riferimento specifico alla torre di sostegno (Cass. del 9.07.del 2020, nn. n. 20726, n. 20727, n. 20728, n. 21460, n. 21461, n. 21462, nn. 21781, 21782; Cass. del 10.07.2020, nn. 21286, n. 21287, n. 21288; Cass. del 7/10/2020, nn. 27028, 27029; Cass. del 17/11/2020, nn. 26173, 26172; Cass. Dell’11.11.2020, nn. 25406, 25405; Cass. del 23.10.2020 nn. 23230, 22352, 22353; Cass. del 10.12.2020, nn. 7115 e 6728), ritenendo che il legislatore abbia sottratto dal carico impositivo il valore di tutte quelle «componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto che fosse o meno infisso al suolo» (Cass. del 9.07.2020, n. 21462; Cass. del 22/09/2021, n. 25784)Rispetto alla novella normativa, la Suprema Corte ha chiarito che è , in quanto la consistenza fisica RAGIONE_SOCIALE costruzione risulta irrilevante e ciò che interessa è il rapporto di strumentalità rispetto al processo produttivo, poiché la ratio RAGIONE_SOCIALE disposizione consiste nel sancire (Cass. del 15/09/2022, n. 27196; Cass. del 18/07/2022, n. 22551; Cass. del 22/09/2021, n. 25784, in motiv.). La CTR, con l’affermare che i pozzi non devono essere valorizzati nella quantificazione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale RAGIONE_SOCIALE centrale in quanto pertinenze RAGIONE_SOCIALE miniera mentre i secondi contribuiscono ad assicurare autonomia funzionale alla RAGIONE_SOCIALE, mal interpretando la legge 208/2015, ha eluso il dettato normativo e i principi affermati da questa Corte, con riferimento all’avviso di accertamento relativo alla rendita proposta con procedura Docfa presentata nell’anno 2016. Pertanto, il ricorso principale va respinto per le argomentazioni esposte, assorbito il ricorso incidentale.
Le spese di lite vanno integralmente compensate, stante la novità RAGIONE_SOCIALE questione, che non è ancora oggetto di un orientamento consolidato, come confermato dal necessario intervento di correzione RAGIONE_SOCIALE motivazione, ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, cod.proc.civ. L’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1- quater, del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 (introdotto dall’art. 1, comma 17, RAGIONE_SOCIALE legge 24 dicembre 2012 n. 228), nei casi di impugnazione respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, non può trovare applicazione nei confronti RAGIONE_SOCIALE Amministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo RAGIONE_SOCIALE prenotazione a debito, sono esentate dal pagamento RAGIONE_SOCIALE imposte e tasse che gravano sul processo (tra le tante: Cass., Sez. civ. 5, 28 gennaio 2022, n. 2615).

P.Q.M.

La Corte: rigetta il ricorso principale, assorbito quello proposto in via incidentale; dichiara integralmente compensate le spese di lite.

Così deciso all’udienza camerale RAGIONE_SOCIALE Sezione tributaria RAGIONE_SOCIALE Corte

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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