Rendita catastale imbullonati: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha stabilito che la normativa del 2016, che esclude gli “imbullonati” dal calcolo della rendita catastale, non è retroattiva. Pertanto, per le annualità fiscali precedenti al 2016, il valore dei macchinari funzionali al processo produttivo, come le pale eoliche, deve essere incluso nella stima. L’ordinanza chiarisce anche i corretti criteri di deprezzamento da applicare. La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia Fiscale contro una società di energie rinnovabili, cassando la sentenza di secondo grado e rinviando per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Imbullonati: la Cassazione fa chiarezza per il periodo ante-2016

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta su una questione cruciale per il settore industriale ed energetico: il calcolo della rendita catastale imbullonati. La decisione chiarisce in modo definitivo come valutare, ai fini fiscali, i macchinari ancorati agli immobili per le annualità precedenti alla Legge di Stabilità 2016. La sentenza analizza il caso di un parco eolico, ma i suoi principi si estendono a tutti gli opifici e fabbricati speciali.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore delle energie rinnovabili aveva impugnato alcuni avvisi di accertamento catastale emessi dall’Amministrazione Finanziaria. L’oggetto del contendere era la rettifica della rendita attribuita alle torri di aerogenerazione di un parco eolico, classificate in categoria catastale D. La società riteneva che i componenti impiantistici, i cosiddetti “imbullonati”, non dovessero essere inclusi nel calcolo della rendita.

La Commissione tributaria regionale aveva dato ragione alla società, applicando retroattivamente i principi della Legge di Stabilità 2016, che escludono tali componenti dalla stima. L’Amministrazione Finanziaria, ritenendo errata tale interpretazione, ha proposto ricorso per cassazione, basandolo su tre motivi principali.

La Questione sulla Rendita Catastale degli Imbullonati

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione temporale della normativa sugli “imbullonati”. Fino al 31 dicembre 2015, la prassi e la giurisprudenza consolidata includevano nella stima della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale (categoria D) anche i macchinari, gli impianti e le attrezzature fisse che, pur essendo funzionali al processo produttivo, erano considerati parte integrante dell’unità immobiliare.

Con l’art. 1, comma 21, della Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità per il 2016), il legislatore ha modificato i criteri di stima, stabilendo che a partire dal 1° gennaio 2016, dalla determinazione della rendita catastale sono esclusi “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.

La Corte di secondo grado aveva esteso l’applicazione di questa nuova regola anche alle annualità precedenti, nonostante la legge non prevedesse alcuna retroattività.

L’Analisi della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto i motivi di ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, cassando la sentenza impugnata. L’analisi si è concentrata su due aspetti fondamentali: la non retroattività della legge sugli “imbullonati” e i corretti criteri di stima e deprezzamento.

La Non Retroattività della Legge di Stabilità 2016

I giudici hanno affermato con fermezza che il legislatore del 2015 ha espressamente escluso la retroattività della nuova disciplina. Di conseguenza, la decisione della Corte tributaria regionale di applicare le nuove regole a periodi d’imposta anteriori al 2016 è stata considerata una violazione di legge. Per le annualità in oggetto, quindi, la stima della rendita catastale deve includere il valore delle componenti impiantistiche, come le pale eoliche, in quanto componenti strutturali ed essenziali della centrale elettrica.

I Criteri di Stima e l’Applicazione del Deprezzamento

La Cassazione ha anche censurato la sentenza di secondo grado per l’errata applicazione dei coefficienti di deprezzamento. La Corte ha ribadito che la valutazione degli opifici deve seguire il metodo della stima diretta, che può basarsi sul costo di ricostruzione. In questo contesto, è necessario tenere conto del deprezzamento legato sia allo stato attuale dell’immobile sia alla sua obsolescenza tecnico-funzionale.

Tuttavia, i giudici hanno chiarito che i coefficienti di deprezzamento per vetustà non possono essere applicati indiscriminatamente. In particolare, per i fabbricati realizzati dopo l’epoca censuaria di riferimento (biennio 1988-1989), il costo di costruzione da considerare è quello “a nuovo”, eventualmente deprezzato per la sola componente impiantistica secondo specifiche tabelle. Applicare un ulteriore coefficiente di vetustà all’intera struttura comporterebbe una duplicazione ingiustificata della riduzione.

Le Motivazioni della Decisione

La decisione della Corte si fonda su principi cardine dell’ordinamento tributario. In primo luogo, il principio di irretroattività della legge tributaria, secondo cui una nuova norma non può disciplinare situazioni verificatesi prima della sua entrata in vigore, salvo espressa previsione contraria. Nel caso della legge sugli “imbullonati”, tale previsione mancava, anzi, il legislatore aveva chiaramente limitato l’efficacia della norma dal 1° gennaio 2016.

In secondo luogo, la Corte ha riaffermato la necessità di applicare correttamente le metodologie di stima catastale previste dalla normativa vigente all’epoca dei fatti (D.P.R. 1142/1949 e circolari ministeriali). La sentenza impugnata è stata cassata perché si è discostata da questi principi consolidati, creando un’applicazione errata e anacronistica della legge, che ha portato a sottostimare la base imponibile per gli anni in questione.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza della Corte di Cassazione ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce in modo inequivocabile che per tutte le verifiche e gli accertamenti fiscali relativi ad annualità antecedenti al 2016, la rendita catastale imbullonati deve essere calcolata includendo il valore dei macchinari fissi. Le aziende proprietarie di opifici, centrali elettriche e altri immobili speciali devono quindi essere consapevoli che qualsiasi pretesa di applicare retroattivamente la normativa del 2016 è infondata.

La sentenza rafforza la certezza del diritto, confermando che le modifiche normative in materia fiscale producono effetti solo per il futuro. La causa è stata rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado, che dovrà ora riesaminare il caso attenendosi scrupolosamente ai principi enunciati dalla Cassazione.

La legge che esclude gli “imbullonati” dalla rendita catastale è retroattiva?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la legge n. 208/2015, che ha modificato i criteri di stima escludendo i macchinari, si applica solo a partire dal 1° gennaio 2016 e non ha efficacia retroattiva.

Come si calcola la rendita catastale di un parco eolico per gli anni antecedenti al 2016?
Per gli anni prima del 2016, la rendita catastale di un parco eolico, classificato come opificio (categoria D/1), deve essere calcolata includendo anche le componenti strutturali ed essenziali come le pale eoliche, poiché sono funzionali all’attività produttiva e parte integrante della centrale.

Quali errori ha commesso la Corte di giustizia tributaria di secondo grado in questo caso?
La Corte di secondo grado ha commesso due errori principali: ha applicato retroattivamente la normativa del 2016 a annualità precedenti e ha applicato in modo errato i coefficienti di deprezzamento, non tenendo conto dei criteri corretti per gli immobili costruiti dopo il biennio censuario di riferimento 1988-1989.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22358 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 22358 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 03/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso 24555-2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ope legis dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO;

– ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al ricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 373/2023 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO della SARDEGNA, depositata il 26/5/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 10/7/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale della Sardegna, con la sentenza indicata in epigrafe, accoglieva l’appello di RAGIONE_SOCIALE (di seguito la Società) avverso la pronuncia n. 284/2019 della Commissione tributaria provinciale di Sassari, con cui era stato respinto il ricorso avverso avvisi di accertamento catastale notificati dall’Agenzia delle entrate in rettifica della rendita catastale attribuita alle torri di aerogenerazione inerenti a parco eolico, in possesso della Società, per la produzione di energia elettrica, includibili in categoria catastale D.
Avverso la pronuncia della Commissione tributaria regionale Agenzia delle entrate propone ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

La Società resiste con controricorso.

Entrambe le parti hanno da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza impugnata per ultrapetizione avendo la Corte di secondo grado pronunciato oltre la domanda della contribuente, applicando retroattivamente la normativa introdotta dalla L. n. 208 /2015 (relativa agli «imbullonati») per le annualità anteriori al 2016, nonostante tale richiesta non fosse stata avanzata dalla contribuente.

1.2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. violazione dell ‘ art. 7 L. n. 212 /2000 per avere la Corte di giustizia tributaria di secondo grado «erroneamente esteso l ‘ applicabilità della normativa sugli “imbullonati” al periodo precedente al 1° gennaio 2016, contrariamente alla lettera della legge e alla giurisprudenza consolidata».

2.1. Va esaminato preliminarmente il secondo motivo per il principio della ragione più liquida, con assorbimento del primo motivo.

2.2. Questa Sezione ha sovente affermato che i parchi eolici, in quanto costituiscono centrali elettriche, rispetto alle quali il sistema normativo non offre indicazioni che ne giustifichino un trattamento differenziato, sono accatastabili nella categoria D/1-Opificio e le pale eoliche debbono essere computate ai fini della determinazione della rendita, come lo sono le turbine di una centrale idroelettrica, poiché anch’esse costituiscono una componente strutturale ed essenziale della centrale stessa, sicché questa senza quelle non potrebbe più essere qualificata tale, restando diminuita nella sua funzione complessiva ed unitaria ed incompleta nella sua struttura (Cass. n. 4028/2012; conf. Cass. n. 24815/2014 e Cass. n. 22551/2022).
2.3. In quest’ottica è stato appunto evidenziato, sia pure in tema di ICI, che i parchi eolici sono accatastabili nella categoria “D/1-Opificio” e non nella categoria E, in quanto costituiscono strutture non normativamente differenziate dalle centrali elettriche (v. anche Cass. n. 14042/2020).

2.4. Il d.l. n. 262 del 2006, art. 2, comma 40 (convertito con l. n. 286 del 2006), dispone espressamente che «nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale»: la norma stabilisce una sorta di intrinseca incompatibilità tra la destinazione ad uso commerciale o industriale di un immobile e la classificabilità in categoria E, fino al punto di prevedere che se un immobile a tale uso destinato sia ricompreso in una più ampia unità immobiliare in detta categoria classificata, l’immobile, che abbia una propria autonomia funzionale e reddituale, debba essere necessariamente classificato in un diverso gruppo.
2.5. È opportuno al riguardo precisare che solo per effetto dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 (Legge di stabilità per il 2016) – con cui sono stati innovati i criteri di determinazione della stima dei fabbricati speciali, escludendosi dalla stima diretta i macchinari, i congegni,

le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo (cc.dd. «imbullonati») – è rimasto sottratto dal carico impositivo il valore delle componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo.

2.6. Pertanto, ai fini della determinazione della rendita, non si deve tenere conto di tutte quelle dotazioni che sono meramente funzionali al processo produttivo, ancorché esse risultino in qualche modo integrate o strutturalmente connesse al fabbricato (Cass. n. 25784/2021).

2.7. Tuttavia, nel caso di specie, le annualità in oggetto sono anteriori al 2015 ed il legislatore ha espressamente escluso la retroattività della nuova disciplina.

2.8. Ne consegue la fondatezza delle doglianze dell’ Amministrazione Finanziaria laddove la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha ritenuto di «escludere dalla tassazione tutte quelle dotazioni che sono funzionali all’impianto produttivo ».

3.1. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., v iolazione dell’art. 28 del D.P.R. n. 1142/1949 per avere la Corte omesso di tenere conto dello stato attuale delle unità immobiliari, che risultavano nuove, applicando erroneamente coefficienti di deprezzamento e contestando il metodo di stima indiretta adottato dall ‘ Agenzia, nonostante fosse conforme alla normativa vigente.

3.2. In diritto va evidenziato che secondo l’art. 10 Rdl 652/39 conv. legge n. 1249/39: «La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche».
3.3. La stessa Amministrazione Finanziaria, con le Circolari MF nn. 14/2007 e 6/2012, ha stabilito i criteri di determinazione della rendita catastale nell’ipotesi di stima diretta di beni sostanzialmente privi, per intrinseca peculiarità e funzione, sia di un «mercato» di compravendita, sia di un mercato di locazione e messa a reddito sussumibili a riferimento comparativo.

3.4. In particolare, la Circolare 6/2012 ha previsto quanto segue: «Si precisa, innanzitutto, che con la locuzione ‘stima diretta’ si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con ‘procedimento diretto’ o con ‘procedimento indiretto’. Il procedimento diretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché dal locatario). Il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile (se esiste un mercato delle compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguato ‘coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari’ (deprezzamento)».
3.5. Sul punto sono intervenute diverse pronunce di questa corte di legittimità, le quali hanno osservato come i criteri di prassi siano stati successivamente meglio specificati (negli indirizzi operativi, in tema di determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari destinate a centrali eoliche, allegati alla nota AE – Direzione Catasto prot.n. 0050557 del 14 marzo 2017), nel senso che «in tema di determinazione della rendita

catastale delle unità immobiliari destinate a centrali eoliche realizzate in epoca antecedente al 10 gennaio 2016, deve essere utilizzato il costo medio infracensuario, dovendo poi i costi di ricostruzione, come determinati, delle diverse strutture, impianti fissi e sistemazioni esterne, essere ricondotti all’epoca censuaria delle stime catastali (biennio 198889) mediante l’indice FOI pubblicato dall’ISTAT, attesa l’assenza di ulteriori indici dei prezzi specifici per tale tipologia di opere» (Cass. nn. 888 e 1476 del 2018).
3.6. Dagli stessi ‘indirizzi operativi’ si evince che il criterio di stima così applicato deve tenere conto del deprezzamento in ragione dello stato attuale delle unità e del loro livello di obsolescenza e ciclo di vita tecnicofunzionale.

3.7. L’applicabilità in concreto e la misura del coefficiente di riduzione sul costo a nuovo devono tenere conto, in particolare, della diversa tipologia delle singole parti dell’impianto di aerogenerazione, a seconda che si tratti di immobili di supporto (ad esempio, la struttura di fondazione o la torre di sostegno) ovvero di componenti impiantistiche e tecnologiche (ad esempio, la navicella-rotore); occorre, inoltre, considerare la data di costruzione dell’impianto (antecedente o successiva all’epoca censuaria delle stime catastali di riferimento) e l’effettivo livello di deprezzamento da decadimento tecnico-fisico e funzionale attribuibile alle singole componenti.
3.8. La vetustà è, inoltre, da calcolarsi solo per immobili costruiti prima del biennio censuario di riferimento 1988/89 (cfr. Cass. n. 13734/2025 in motiv.), essendo opportuno evidenziare che, secondo quanto previsto nell’allegato IV della Circolare n. 6/2012 , nell’attualizzazione che viene effettuata nell’abbattimento del costo di costruzione del bene di riferimento al biennio 1988/89, implicitamente è già compresa la vetustà e quindi ulteriori riduzioni comporterebbero una doppia applicazione della vetustà,
3.9. In particolare, laddove si tratti di fabbricato realizzato dopo l’epoca censuaria 1988/1989, il costo di costruzione per le strutture è pari al costo «a nuovo», mentre per gli impianti è pari al costo «a nuovo» deprezzato secondo i coefficienti stabiliti ne ll’allegato III alla Circolare 6/2012 .

3.10. Ciò posto, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha affermato che « l’applicazione dei coefficienti di deprezzamento deve essere applicata a prescindere dalla realizzazione anteriore o successiva al biennio catastale 19881989 in modo da consentire l’adeguata considerazione del degrado del bene oggetto di accatastamento .. . », ritenendo che l’appli cazione dei coefficienti di deprezzamento avrebbe dovuto essere applicata «a prescindere dalla realizzazione anteriore o successiva al biennio catastale 19881989 in modo da consentire l’adeguata considerazione del degrado del bene oggetto di accatastamento».
3.11. Nella specie, la sentenza impugnata non si è dunque uniformata ai principi dianzi enunciati in relazione al deprezzamento rappresentato dalla vetustà ed obsolescenza tecnica degli impianti e degli immobili residui.

Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, vanno accolti il secondo e terzo motivo, assorbito il primo, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado in diversa composizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo e terzo motivo di ricorso, assorbito il primo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sardegna in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte di Cassazione,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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