Rendita catastale geotermico: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione si è pronunciata sul calcolo della rendita catastale geotermico per accertamenti antecedenti alla riforma del 2016. La sentenza stabilisce che i pozzi di estrazione e reiniezione, insieme ad altri impianti essenziali, devono essere inclusi nella stima, applicando la normativa vigente all’epoca dei fatti (*ratione temporis*). Il caso è stato rinviato al giudice di merito per una nuova valutazione quantitativa della rendita complessiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Geotermico: la Cassazione e la Normativa Ante-2016

La determinazione della rendita catastale geotermico è stata al centro di una recente e significativa ordinanza della Corte di Cassazione. La questione fondamentale riguardava quali componenti di una centrale geotermica dovessero essere incluse nel calcolo della base imponibile ai fini fiscali, con particolare riferimento a una valutazione effettuata prima della riforma legislativa del 2016. La Corte ha ribadito un principio cruciale: la legge applicabile è quella in vigore al momento dell’accertamento, senza possibilità di applicazione retroattiva delle norme successive più favorevoli.

I Fatti del Contenzioso

Il caso ha origine da un avviso di rettifica della rendita catastale proposto da una società energetica tramite procedura DOCFA nel 2014 per una sua centrale geotermica. L’Agenzia delle Entrate contestava la stima della società, sostenendo che nel calcolo della rendita dovessero essere inclusi elementi che il contribuente aveva escluso, in particolare i pozzi di produzione e reiniezione, considerati parti essenziali del processo produttivo e, quindi, dell’opificio stesso.

La Commissione Tributaria Regionale aveva parzialmente accolto le ragioni della società, escludendo i pozzi dalla stima. Contro questa decisione, l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso in Cassazione, mentre la società ha risposto con un ricorso incidentale per contestare l’inclusione di altri componenti (come vapordotti, alternatori e trasformatori) e per sollevare questioni procedurali.

La Decisione della Corte sulla Rendita Catastale Geotermico

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso principale dell’Agenzia delle Entrate. Ha stabilito che, in base alla normativa applicabile ratione temporis (cioè quella in vigore nel 2014/2015, prima della Legge di Stabilità 2016), i pozzi di estrazione e reiniezione, i vapordotti, l’alternatore e i trasformatori dovevano essere inclusi nella determinazione della rendita catastale.

La Corte ha specificato che questi elementi, essendo componenti non separabili senza pregiudizio per la funzione di generazione energetica, costituiscono parte integrante dell’unità immobiliare (l’opificio, classificato in categoria D/1) e contribuiscono alla sua autonomia funzionale e reddituale stabile. Di conseguenza, il loro valore concorre a formare la rendita.

La Corte ha invece accolto parzialmente il ricorso incidentale della società, ma solo per gli aspetti relativi alla quantificazione del valore. Poiché il giudice di merito aveva erroneamente escluso i pozzi in radice, non aveva mai esaminato le contestazioni della società sull’eccessività della stima proposta dall’Agenzia. Per questo motivo, la sentenza è stata cassata con rinvio, affinché un’altra sezione della Corte di Giustizia Tributaria possa riesaminare la fattispecie, includendo tutti i componenti, ma valutando nel merito la congruità del valore attribuito.

Le Motivazioni: il Principio del Ratione Temporis

Il fulcro delle motivazioni della Corte risiede nel principio del ratione temporis. La Legge di Stabilità 2016 (L. n. 208/2015) ha introdotto una nuova disciplina che, a decorrere dal 1° gennaio 2016, esclude dalla stima diretta “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.

Tuttavia, la Corte ha sottolineato che questa norma è chiaramente innovativa e non retroattiva, come esplicitato dallo stesso legislatore. Il caso in esame, relativo a una dichiarazione del 2014 e un avviso del 2015, doveva essere regolato dalla normativa previgente (in particolare, l’art. 1-quinquies del d.l. n. 44/2005). Secondo tale disciplina, andavano inclusi nella stima tutti gli elementi che, pur essendo funzionali al processo produttivo, erano strutturalmente connessi all’immobile e ne accrescevano qualità e utilità in modo stabile.

La Cassazione ha richiamato il proprio orientamento consolidato, affermando che i pozzi non sono pertinenza di una “miniera” (come erroneamente ritenuto dal giudice di merito), ma parte costitutiva della centrale elettrica. Lo stesso ragionamento è stato esteso ai vapordotti, alternatori e trasformatori, in quanto parti indispensabili al corretto funzionamento dell’impianto nel suo complesso.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un importante indirizzo giurisprudenziale in materia di rendita catastale geotermico e, più in generale, degli immobili a destinazione speciale. Le conclusioni principali sono due:

1. Certezza del diritto temporale: Le valutazioni catastali devono essere effettuate sulla base della normativa vigente al momento della dichiarazione o dell’accertamento. Le riforme successive, come quella del 2016, non possono essere invocate per situazioni pregresse.
2. Visione unitaria dell’opificio: Per gli accertamenti ante-2016, l’opificio industriale deve essere considerato come un’unica entità funzionale e reddituale. Ciò significa che tutti i componenti immobiliari per natura o destinazione, essenziali a garantirne l’operatività, concorrono alla determinazione della rendita catastale.

Per le aziende del settore, la sentenza chiarisce che le contestazioni su accertamenti passati non possono fondarsi sulla normativa più recente. La discussione, come indicato dalla Corte, si sposta quindi dal “se” includere certi beni al “come” e “quanto” valutarli correttamente, un compito che spetterà ora al giudice del rinvio.

I pozzi di un impianto geotermico devono essere inclusi nel calcolo della rendita catastale per gli accertamenti antecedenti al 2016?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, in base alla normativa vigente prima della Legge di Stabilità 2016, i pozzi di estrazione e reiniezione sono considerati componenti non separabili e funzionalmente essenziali della centrale, e pertanto devono essere inclusi nella stima della rendita catastale.

La riforma sulla stima catastale del 2016 (Legge di Stabilità) si applica retroattivamente?
No. La Corte ha chiarito che la normativa introdotta dalla Legge n. 208/2015, che esclude dalla stima i macchinari funzionali al processo produttivo, è una norma innovativa e non ha efficacia retroattiva. Si applica solo a decorrere dal 1° gennaio 2016.

Oltre ai pozzi, quali altri componenti di una centrale geotermica sono stati considerati rilevanti ai fini della rendita catastale secondo la normativa previgente?
La Corte ha stabilito che, analogamente ai pozzi, devono essere inclusi nella stima i vapordotti, l’alternatore, i trasformatori e le apparecchiature per il trattamento delle emissioni vaporose, in quanto parti indispensabili per il corretto funzionamento della centrale e unitariamente finalizzati alla produzione di energia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20289 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20289 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 29712-2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore

elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE, rappresentate e difese dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al controricorso

-controricorrenti e ricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 312/3/2020 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della TOSCANA, depositata il 5/3/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 2/7/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME

COGNOME‘COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Toscana aveva parzialmente accolto l’appello di RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n. 478/2015 della Commissione tributaria provinciale di Siena in rigetto del ricorso proposto dalla società contribuente avverso avviso di rettifica della rendita catastale proposta dalla società a mezzo DOCFA con riferimento a centrale geotermica, nella quale si affermava che concorrerebbero alla determinazione della rendita varie componenti che caratterizzerebbero intrinsecamente il processo produttivo e costituirebbero parti essenziali della centrale, tra cui i pozzi di produzione e di reiniezione, che il giudice d’appello aveva appunto escluso dalla stima dell’impianto in contestazione;
RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE (quale beneficiaria della scissione parziale della prima società) resistono con controricorso ed hanno proposto ricorso incidentale affidato a cinque motivi;

le controricorrenti hanno da ultimo depositato memoria illustrativa RAGIONE_SOCIALE proprie ragioni

CONSIDERATO CHE

1.1. con unico motivo l’RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione degli artt. 4

e 10 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, dell’art. 1 quinquies d.l. 31 marzo 2005, n. 44, conv., e dell’art. 1, comma 244, legge D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 dicembre 2014, n. 190 e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente affermato che il valore dei pozzi di estrazione o reiniezione non devono essere inclusi nella rendita catastale dell’opificio relativo alla centrale elettrica geotermica atteso che essi non sarebbero pertinenza di una miniera, ma sua parte costitutiva, sicché ad essi si applicherebbe direttamente la norma speciale di esenzione;
1.2. le censure vanno accolte;

1.3. la questione della rilevanza del valore dei pozzi di iniezione e reiniezione ai fini della rendita catastale della centrale geotermica è già stata varie volte vagliata, anche di recente, da questa Corte di legittimità, pure nei confronti RAGIONE_SOCIALE medesime parti (cfr., tra le altre, Cass. nn. 11359/2024, 6970/2023 e 27196/2022, a cui si sono conformate ex plurimis Cass. nn. 29972/2023, 29960/2023, 29959/2023, 29956/2023, 29889/2023, 29876/2023, 29858/2023, 29664/2023);

1.4. all’indirizzo interpretativo, ormai consolidato, che si è così venuto a formare -ed ai relativi approfondimenti -qui interamente ci si richiama ai sensi dell’art. 118 disp. att. cod. proc. civ., non essendo stati prospettati argomenti nuovi che possano indurre a rimeditare l’orientamento già espresso, evidenziando che l’avviso di accertamento oggetto del presente giudizio è stato adottato nel 2015, all’esito di una D.O.C.F.A. del contribuente del 2014, e non è, quindi, soggetto alla nuova disciplina introdotta dalla legge n. 208 del 2015, che stabilisce che a decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento, precisando che sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo;
1.4. la presente fattispecie (2014) va pertanto regolata in base alla normativa previgente alla riforma legislativa di cui all’art. 1, comma 21, legge 208/2015 (legge di stabilità 2016), trattandosi di norma chiaramente innovativa, la cui retroattività è stata anche dallo stesso legislatore esplicitamente esclusa («a decorrere dal 1° gennaio 2016»), sicché non è qui invocabile quanto stabilito da Cass. n. 1827/2023 (anche in questo caso tra le stesse parti) la quale ha, in effetti, ritenuto di escludere i pozzi geotermici dal calcolo di rendita, ma appunto con riguardo ad una fattispecie attributiva di rendita successiva alla presente ed assoggettata, ratione temporis , alla citata riforma di cui alla legge 208/2015, operando gli effetti innovativi della legge n. 208/2015 (in particolare, i commi 22 e 23 dell’art. 1) solo dall’anno 2016 e solo sulla base di una diversa dichiarazione del contribuente, come chiarito ed evidenziato nei precedenti conformi dianzi indicati, alle quali si fa integralmente richiamo;
1.5. anche in questa sede va dunque ribadito il principio di diritto secondo cui in tema di centrali geotermiche, ai sensi dell’art. 1 quinquies del d.l. n. 44 del 2005, conv. dalla legge n. 88 del 2005, applicabile ratione temporis , i pozzi di estrazione e reiniezione, i vapordotti nonché l’alternatore e i trasformatori, a prescindere dalla loro collocazione nel sottosuolo o nel ciclo produttivo, se a valle o a monte del generatore, in quanto componenti non separabili senza pregiudizio alla funzione precipua di generazione energetica, vanno inglobati tra gli elementi idonei a descrivere l’unità immobiliare e ad incidere sulla determinazione della rendita, analogamente a tutte le altri componenti prettamente immobiliari o infisse al suolo che contribuiscono ad assicurarne, in via ordinaria, un’autonomia funzionale e reddituale stabile;
1.6. sulla scorta di quanto sin qui illustrato, emerge dunque con chiarezza l’errore nel quale è incorsa la Commissione Tributaria Regionale la quale ha scisso la funzione dei pozzi dalla destinazione economicaproduttiva della centrale (pacificamente iscritta in categoria catastale D/1 -Opificio), invece attribuendola a quella di una (inesistente) «miniera», con quanto ne consegue in ordine altresì all’irrilevanza in questa sede del

citato dato normativo che esclude queste ultime (e solo queste ultime) dalla stima a fini catastali;

2.1. con il primo e secondo motivo di ricorso incidentale le Società denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione dell’articolo 10 della legge 11 luglio 1942, n. 843, per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente incluso nella stima i vapordotti, gli alternatori, i trasformatori e le apparecchiature per la trattazione RAGIONE_SOCIALE emissioni vaporose, ai quali nessuna normativa attribuiva rilevanza catastale e che, del resto, dovevano ritenersi esclusi dal calcolo della rendita anche sulla base della Circolare dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE n. 2 del 2016, secondo cui non erano più oggetto di stima le caldaie, le camere di combustione, le turbine, le pompe ed i generatori di vapore, ed analoga censura era formulata anche relativamente alla valorizzazione catastale degli alternatori e trasformatori;
2.2. tali censure sono infondate;

2.3. va invero richiamato quanto dianzi osservato riguardo ai pozzi geotermici, le cui ragioni di assoggettamento al calcolo della rendita catastale debbono riproporsi anche con riferimento agli impianti in questione;

2.4. anche tali questioni trovano uno specifico precedente nella citata decisione di questa Corte (Cass. n. 27196/2022), secondo cui «analogamente, del resto, devono ritenersi unitariamente finalizzati alla produzione diretta e dinamica dell’energia i vapordotti nonché l’alternatore e i trasformatori, in quanto parti indispensabili al corretto funzionamento della centrale», ed analoghe considerazioni valgono anche per le apparecchiature per la trattazione RAGIONE_SOCIALE emissioni vaporose;

2.5. neppure giova alle società, per la già richiamata questione temporale, qui invocare il ius superveniens del 2016 e la Circolare esplicativa emessa in proposito dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (n.2/E del 1° febbraio 2016), dovendo essere applicata anche a questi fini la più volte menzionata Circolare n.6 del 2012 (recepita dal legislatore) la quale, come detto, include (includeva) nel calcolo (§ 3.) anche «tutte quelle ulteriori componenti che, poste a monte del processo produttivo o allo
stesso funzionalmente connesse, rendono possibile proprio il funzionamento di detti generatori. Tra queste, i canali adduttori RAGIONE_SOCIALE acque per il funzionamento RAGIONE_SOCIALE turbine nelle centrali idroelettriche, le condotte petrolifere o dei prodotti derivati o connesse ai sistemi di raffreddamento, utilizzate nelle centrali termoelettriche che, in ogni caso, devono essere rappresentate nella mappa catastale. Tale rappresentazione è prevista solo se dette componenti sono ubicate nel territorio dello Stato, con esclusione di quelle poste nei fondali marini, e la loro menzione nella stima è prevista, proprio perché costituiscono impianti funzionali al processo produttivo. Del pari, sono oggetto di stima le ciminiere, gli impianti di depurazione dei fumi, le caldaie, i condensatori, i catalizzatori ed i captatori di polveri per le centrali termoelettriche», e ciò «anche se posti su suolo pubblico, in ossequio alle previsioni dell’art. 10 della legge 11 luglio 1943, n. 843»;
3.1. con il terzo motivo di ricorso incidentale le Società denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione dell’articolo 7 legge 27 luglio 2000, n. 212, avendo la Commissione tributaria regionale erroneamente respinto – seppure per implicito l’eccezione di carenza di motivazione dell’avviso di accertamento opposto (questione dedotta sia nell’atto introduttivo sia in appello), sebbene tale avviso (trascritto parzialmente in ricorso per cassazione ed a questo allegato sub n. 6) riproducesse un modello stereotipato e di carattere generale, senza indicare le ragioni per cui i beni non valorizzati dalla Società nella DOCFA (vapordotti, alternatori e trasformatori) sarebbero stati, invece, valorizzabili ai fini catastali;
3.2. la censura è infondata, in quanto, come già affermato da questa Corte in fattispecie sovrapponibile a quella in esame, «in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dall’art. 2 del cl.l. n. 16 del 1993, conv. in I. n. 75 del 1993, e del d.m. 19 aprile 1994, n. 701 (cd. procedura DOCFA) ed in base ad una stima diretta eseguita dall’Ufficio (come accade per gli immobili classificati nel gruppo catastale D), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale
dell’avviso di classamento (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e comunque prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di classamento non si traduce in un difetto di motivazione» (Cass. n. 17971 del 2018; n. 16824 del 2006), ed ancora «in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dall’art. 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, e del d.m. 19 aprile 1994, n. 701 (cosiddetta procedura DOCFA), ed in base ad una stima diretta eseguita dall’ufficio, l’obbligo della motivazione dell’avviso di classamento dell’immobile deve ritenersi osservato anche mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi acclarati dall’ufficio e della classe conseguentemente attribuita all’immobile, trattandosi di elementi che, in ragione della struttura fortemente partecipativa dell’avviso stesso, sono conosciuti o comunque facilmente conoscibili per il contribuente, il quale, quindi, mediante il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, può comprendere le ragioni della classificazione e tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie» (Cass. n. 2268 del 2014);
3.3. nel caso di specie l’avviso rinveniente da proposta RAGIONE_SOCIALE e fatto poi oggetto anche di procedura partecipata di autotutela riduttiva -conteneva tutti gli elementi descrittivi e valutativi della nuova rendita idonei a porre in grado la società di adeguatamente ed immediatamente percepire i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa;

4.1. con il quarto motivo di ricorso incidentale le Società denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione dell’art. 2697 cod. proc. civ. in quanto che l’Amministrazione Finanziaria, sulla quale gravava il relativo onere, si era limitata ad indicare

esclusivamente le consistenze ed i valori presuntivamente attribuiti alle singole componenti considerate, senza tuttavia provare la fondatezza dei maggiori valori attribuiti alla centrale;

4.2. con il quinto motivo di ricorso incidentale si ripropone, per il denegato caso di accoglimento del ricorso avversario, la questione, rimasta assorbita nella sentenza impugnata, della eccessività della rendita catastale attribuita, come da perizia tecnica dell’ingAVV_NOTAIO COGNOME in atti, perizia attestante l’esatto valore attribuibile ai beni in contestazione con riguardo alla attualizzazione al biennio 19881989, all’applicazione del saggio di fruttuosità del 2% ed al deprezzamento calcolato sia secondo quanto disposto dalla Circolare n. 6 del 2012 dell’RAGIONE_SOCIALE, sia secondo le tecniche d’estimo di cui alla sentenza della Corte di Cassazione n. 8952 del 2013;
4.3. i due motivi attengono alla fondatezza e congruità della maggior rendita attribuita dall’Ufficio, aspetti cruciali sui quali la Commissione Tributaria Regionale non si è soffermata;

4.4. per quanto concerne l’incidenza estimativa dei pozzi geotermici, le doglianze si palesano formalmente inammissibili in forza del vincolo di assorbimento che ha fatto sì che il giudice regionale neppure esaminasse questo aspetto, stante la ritenuta (erronea) radicale esclusione dei pozzi dal relativo calcolo (il che ha impedito il formarsi di una soccombenza sul punto);

4.5. trattasi, tuttavia, in parte qua , di doglianze senz’altro riproponibili avanti al giudice di rinvio una volta eliminato, come viene oggi eliminato con l’accoglimento del ricorso principale dell’RAGIONE_SOCIALE, quel vincolo;

4.6. le stesse doglianze sono invece fondate per quanto concerne le altre componenti della centrale che, per quanto incluse dalla Commissione Tributaria Regionale nel calcolo di rendita, non sono state fatte oggetto del vaglio di asserita eccessività estimativa già allegata dalla società nei precedenti gradi di giudizio e qui ribadita anche con richiamo agli elementi istruttori portati a dimostrazione dell’allegazione

stessa, e ciò nella considerazione del valore infine unitariamente attribuibile all’intera centrale;

4.7. ne consegue dunque la riproponibilità di tutti questi aspetti avanti al giudice di rinvio, il quale dovrà riesaminare la fattispecie alla luce dei principi qui indicati e quindi -in primo luogo – nella valutazione dell’incidenza estimativa sortita anche dai pozzi geotermici nella determinazione complessiva della rendita di cui all’avviso opposto;

4.8. il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del presente procedimento

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale nonché il quarto ed il quinto motivo di ricorso incidentale, respinti i rimanenti motivi; cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità

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