Rendita catastale e imbullonati: la Cassazione chiarisce

Un istituto di credito ha impugnato la determinazione della rendita catastale di un proprio immobile, sostenendo che l’Agenzia fiscale avrebbe dovuto applicare la normativa del 2015 che esclude dal calcolo il valore dei macchinari (“imbullonati”). La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, specificando che tale normativa si applica a specifiche procedure di aggiornamento e non a variazioni catastali standard dovute a interventi edilizi. La Corte ha inoltre ribadito che la facoltà di rinviare un’udienza per consentire una conciliazione è una scelta discrezionale del giudice e non un obbligo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale e Imbullonati: La Cassazione Fa Chiarezza

La corretta determinazione della rendita catastale è un tema centrale nel diritto tributario, poiché incide direttamente sul carico fiscale gravante sugli immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 16250/2024, offre importanti chiarimenti sull’applicazione della normativa relativa ai cosiddetti “imbullonati”, ovvero i macchinari che non devono essere inclusi nella stima catastale, e su alcuni aspetti procedurali di rilievo, come la conciliazione giudiziale. Analizziamo la decisione per comprenderne la portata.

Il Contesto del Ricorso: Variazione Catastale e Opposizione

Il caso ha origine dalla contestazione, da parte di un importante istituto di credito, di un avviso di variazione di classamento emesso dall’Agenzia delle Entrate. L’istituto aveva presentato una dichiarazione DOCFA a seguito della fusione di alcune particelle catastali e di una modifica della destinazione d’uso di un proprio immobile. L’Agenzia, tuttavia, aveva determinato una rendita catastale superiore a quella proposta dal contribuente.

L’opposizione della banca è stata respinta sia dalla Commissione Tributaria Provinciale sia da quella Regionale. Di conseguenza, l’istituto ha proposto ricorso per cassazione, basandolo su cinque distinti motivi, che toccavano sia questioni procedurali che di merito.

I Motivi del Ricorso dell’Istituto di Credito

I motivi di ricorso presentati dalla banca erano vari e complessi. Tra questi spiccavano:
1. La presunta nullità della sentenza per non aver concesso un rinvio dell’udienza finalizzato a raggiungere una conciliazione con l’Agenzia fiscale.
2. L’omessa pronuncia su diversi motivi di appello, tra cui la carenza di motivazione dell’atto impositivo e l’errata attribuzione dell’onere della prova.
3. La violazione di legge per non aver applicato la normativa introdotta nel 2015 (Legge n. 208/2015), che esclude dal calcolo della rendita catastale il valore dei macchinari e degli impianti funzionali al processo produttivo (i cosiddetti “imbullonati”).

L’Analisi della Corte sulla Rendita Catastale e la Legge sugli “Imbullonati”

La Corte di Cassazione ha esaminato e respinto tutti i motivi di ricorso, fornendo una serie di principi utili per operatori e contribuenti.

La Discrezionalità del Giudice sulla Conciliazione

In primo luogo, la Corte ha chiarito che il rinvio dell’udienza per permettere alle parti di perfezionare una conciliazione giudiziale non è un obbligo per il giudice, ma una sua facoltà discrezionale. La Commissione Tributaria Regionale, decidendo la causa nel merito, ha implicitamente ma legittimamente escluso la sussistenza dei presupposti per un rinvio, senza che ciò comporti una nullità della sentenza.

L’Onere della Prova e la Motivazione dell’Accertamento

La Corte ha ribadito un principio consolidato: quando l’attribuzione della rendita catastale deriva da una procedura DOCFA avviata dal contribuente e l’Ufficio non contesta gli elementi di fatto dichiarati, la motivazione dell’atto è adeguata se riporta i dati oggettivi e la classe attribuita. Nel caso specifico, l’Agenzia si era basata su una precedente dichiarazione dello stesso istituto di credito, ritenendola congrua, e questo è stato considerato sufficiente ad assolvere l’onere probatorio a suo carico.

L’Applicazione della Normativa sugli “Imbullonati”

Il punto centrale della controversia riguardava l’applicazione della Legge n. 208/2015. La Corte ha precisato che questa normativa ha introdotto una specifica procedura per i proprietari di immobili già censiti, consentendo loro di presentare un atto di aggiornamento per rideterminare la rendita escludendo il valore degli “imbullonati”.

Tuttavia, questa procedura speciale non era applicabile al caso di specie. La variazione catastale presentata dalla banca non era finalizzata allo scorporo degli impianti, ma era la conseguenza di interventi edilizi e di modifica d’uso. Pertanto, la procedura da seguire era quella ordinaria. La Corte ha inoltre sottolineato che la banca non aveva dimostrato che nella precedente stima del 2009, usata come riferimento dall’Agenzia, fossero stati effettivamente inclusi i valori di tali macchinari.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su una netta distinzione tra le diverse procedure di aggiornamento catastale. La normativa sugli “imbullonati” ha lo scopo di uniformare i criteri di stima per gli immobili già iscritti in catasto, ma non si sostituisce alle procedure ordinarie richieste in caso di variazioni fisiche o funzionali dell’immobile. La richiesta di modifica della rendita catastale a seguito di lavori e modifiche, come nel caso esaminato, non poteva essere veicolata tramite la procedura speciale prevista dalla legge n. 208/2015. Di conseguenza, l’operato dell’Agenzia, che ha valorizzato una precedente dichiarazione della stessa contribuente ritenendola congrua, è stato giudicato legittimo.

Le Conclusioni della Corte di Cassazione

Con l’ordinanza n. 16250/2024, la Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’istituto di credito. La decisione conferma che la valutazione sulla necessità di rinviare un’udienza per conciliazione rientra nel potere discrezionale del giudice. Soprattutto, stabilisce un importante principio sull’applicazione della normativa relativa agli “imbullonati”: questa non è una via alternativa per qualsiasi tipo di aggiornamento catastale, ma una procedura specifica con presupposti ben definiti, distinta da quella ordinaria che consegue a interventi edilizi sull’immobile. La corretta individuazione della procedura da seguire è quindi fondamentale per una legittima determinazione della rendita catastale.

È obbligatorio per un giudice rinviare l’udienza se le parti chiedono di tentare una conciliazione?
No, la sentenza chiarisce che la concessione del rinvio per perfezionare un accordo conciliativo è una facoltà discrezionale del giudice tributario, non un obbligo. Il giudice può decidere la causa se ritiene non sussistano i presupposti per il rinvio.

Come va calcolata la rendita catastale dopo le modifiche introdotte dalla legge sugli “imbullonati” (L. 208/2015)?
La legge del 2015, che esclude dal calcolo macchinari e impianti, si applica attraverso una specifica procedura di aggiornamento per immobili già censiti. Non si applica automaticamente a variazioni catastali dovute a interventi edilizi, per le quali si seguono le procedure ordinarie.

Quale motivazione è sufficiente per un avviso di accertamento della rendita catastale basato su una dichiarazione DOCFA?
Se l’Agenzia Fiscale non contesta i dati di fatto forniti dal contribuente nella dichiarazione DOCFA, la motivazione dell’accertamento è soddisfatta con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, anche se la rendita calcolata è diversa da quella proposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16250 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16250 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso 23686-2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio degli AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1781/2020 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della CAMPANIA, depositata il 21/2/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 31/5/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la RAGIONE_SOCIALE) propone ricorso, affidato a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Campania aveva respinto l’appello avverso la sentenza n della Commissione tributaria provinciale di Napoli, in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di variazione di classamento ai sensi del D.M. n. 701/1994 di immobile di proprietà della RAGIONE_SOCIALE, a seguito di dichiarazione DOCFA, in conseguenza della fusione di particelle catastali preesistenti e di modifica della destinazione d’uso ;
RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso; la RAGIONE_SOCIALE ha da ultimo depositato memoria difensiva;

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo la RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nullità della sentenza per violazione degli artt. 34 e 48 -bis cod. proc. civ. e dell’art. 49 , comma 1, lett. b, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia deciso la causa sebbene la ricorrente avesse presentato istanza di conciliazione giudiziale ai sensi dell’art. 48bis d.lgs. n. 546/1992 cit. ed entrambe le parti avessero conseguentemente formulato richiesta congiunta di rinvio della trattazione della causa;
1.2. con il secondo motivo la RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nullità della sentenza per omessa pronuncia della Commissione tributaria regionale sulla rimessione della causa al primo grado di giudizio ai sensi dell’art. 59, comma 1, lett. b) n. 546/1992 ;

1.3. con il terzo motivo la RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nullità della sentenza per omessa pronuncia della Commissione tributaria regionale sul motivo di gravame relativo alla carenza di motivazione della pretesa impositiva avanzata dall’Ufficio ;

1.4. con il quarto motivo la RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nullità della sentenza per omessa pronuncia

della Commissione tributaria regionale sul motivo di gravame relativo all’avere la sentenza di primo grado escluso che l’onere della prova della rendita accertata ricadesse sull’Ufficio ;

1.5. con il quinto motivo la RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione dell’art. 10 del d.l. 13 aprile 1939 n. 652, conv. in l. 11 agosto 1939, n. 1249 , dell’art. 1, comma 21, legge n. 208 del 21 dicembre 2015 e dell’art. 1, comma 3, del d.m. Finanze n. 701 del 19.4.1994 per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto che la rendita catastale in oggetto potesse essere determinata basandosi su una DOCFA presentata dalla RAGIONE_SOCIALE prima RAGIONE_SOCIALE modifiche apportate dalla legge n. 208/2015, anziché mediante stima diretta da effettuarsi ad opera dell’Ufficio , determinando inoltre la rendita sulla scorta di criteri previgenti alla citata legge n. 208/2015;
2.1. i primi due motivi, da esaminare congiuntamente, sono infondati;

2.2. l’art. 48bis del d.lgs. n. 546 del 1992, nella versione vigente ratione temporis , disciplinava la conciliazione della controversia in udienza, prevedendo che entrambe le parti in causa potessero formulare un’apposita istanza al fine di conciliare in tutto o in parte la controversia, da presentare fino a 10 giorni liberi prima della data della trattazione (comma 1);

2.3. era altresì previsto che a ll’udienza, se la Commissione rilevava la sussistenza RAGIONE_SOCIALE condizioni necessarie per procedere, invitava le parti a conciliare e, se lo riteneva, rinviava «eventualmente» la causa ad una successiva udienza per perfezionare l’accordo conciliativo (comma 2);

2.4. il Giudice tributario aveva, dunque, la facoltà discrezionale, e non l’obbligo, di rinviare la trattazione del ricorso, proprio per consentire alle parti di raggiungere l’accordo conciliativo in relazione a quelle ipotesi in cui fosse fortemente presumibile che le parti potessero conciliarsi anche se ciò non era avvenuto in udienza, circostanza che la Commissione tributaria regionale risulta aver implicitamente escluso negando il richiesto rinvio;

2.5. la censura della RAGIONE_SOCIALE relativamente alla nullità della sentenza impugnata in conseguenza del mancato rinvio dell’udienza di trattazione risulta di conseguenza priva di fondamento;

3.1. è infondato anche il terzo motivo;

3.2. costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (cfr. Cass. n. 31809 del 07/12/2018; Cass. n. 30166 del 20/11/2019; Cass. n. 3104 del 09/02/2021);
3.3. nel caso di specie, la ricorrente non ha in alcun modo dedotto che gli elementi di fatto indicati dalla medesima fossero stati disattesi dall’Ufficio, e cioè che l’atto impugnato avesse posto a base della rideterminazione catastale diversi elementi di fatto rispetto a quelli prospettati dalla contribuente, il che quindi priva di fondamento le doglianze relative alla mancata indicazione, nel provvedimento impugnato, circa i «criteri concretamente adottati dall’Ufficio per pervenire all’attribuzione dell a maggiore rendita catastale in contestazione» ed i «termini di paragone di cui si sarebbe servito» o degli immobili ai quali «si sia riferito nella determinazione della ‘comparazione’»;
4.1. è parimenti infondato il quarto motivo;

4.2. la Commissione tributaria regionale ha affermato quanto segue: «… dalla disamina della documentazione versata in atti dall’RAGIONE_SOCIALE appella nte emerge che la dichiarazione DOC.FA presentata dall’istituto di credito nell’anno 2009 con la quale per tali unit à chiedeva assegnarsi la categoria D5 e la rendita in €. 35.934,00, il valore proposto era dato in riferimento alla stima RAGIONE_SOCIALE sole unità immobiliari, escludendosi ogni valutazione degli impianti e dei macchinari ivi esistenti. Orbene, se l ‘Istituto propo nente, nell’anno 2009, per le uniche unità immobiliari, oggetto di intervento, aveva proposto unilateralmente la rendita indicata, non si comprende come possa
proporre, a distanza così rilevante, altra valutazione, sempre riferita alle strutture immobiliari, così diversa ed in rilevante ribasso. Invero, l’appellata RAGIONE_SOCIALE con il successivo accertamento si è limitata a riproporre valore che sostanzialmente, pur con il decorso del tempo, conferma quello che già la parte, sempre per l ‘immobile, aveva a suo tempo proposto, ritenendolo congruo»;

4.3. ne consegue che la doglianza della RAGIONE_SOCIALE risulta essere stata presa in esame ed implicitamente respinta nella sentenza impugnata, laddove le conclusioni probatorie de i Giudici d’appello conseguono (proprio) dall’esame RAGIONE_SOCIALE prove offerte al giudizio dall ‘A mministrazione circa l’incongruenza dei valori indicati dalla contribuente nella proposta DOCFA, avendo, dunque, l’Ufficio così assolto all’onere probatorio su di ess o gravante e non avendo il giudice del merito affatto attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare secondo le regole di scomposizione RAGIONE_SOCIALE fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni;
5.1. da ultimo, è infondato anche il quinto motivo;

5.2. la Società deduce che a partire dal 1° gennaio 2016, per gli immobili -quali quelli di cui si discute -appartenenti a categoria speciale deve ritenersi sempre consentita la rideterminazione della rendita in base ai parametri fissati dall’art. 1, comma 21, della legge n. 208 /2015, quantunque già iscritti agli atti catastali con attribuzione di rendita definitiva, e lamenta quindi che la Commissione tributaria regionale abbia ritenuto corretta la stima dell’Ufficio , limitatosi a ripristinare la rendita precedentemente proposta dalla stessa contribuente nel 2009 con una precedente DOC.FA., senza procedere a stima diretta degli immobili e sulla scorta di criteri normativi previgenti alla citata legge n. 208/2015;
5.3. in diritto, va evidenziato che per effetto dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 (Legge di stabilità per il 2016) – con cui sono stati innovati i criteri di determinazione della stima dei fabbricati speciali, escludendosi dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo (cc.dd. «imbullonati») – è rimasto sottratto dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE

componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo;

5.4. il comma 22 dell’art. 1 cit. precisa, inoltre, che «a decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE finanze 19 aprile 1994, n. 701, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21»;

5.5. ne consegue che dal 1° gennaio 2016 gli intestatari degli immobili già censiti con i criteri precedenti, possono presentare atti di aggiornamento, tramite procedura Docfa, per modificare in riduzione l’importo della rendita catastale di quegli immobili, nel rispetto RAGIONE_SOCIALE novità introdotte, ovvero attraverso lo scorporo di quegli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più oggetto di stima catastale;

5.6. la normativa ha quindi la finalità di uniformare i criteri di stima e quindi di determinazione della rendita degli immobili già iscritti in catasto con quelli di nuova costituzione che saranno iscritti a far luogo dal 1° gennaio 2016, essendo stata introdotta una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale, non connessa alla realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito in catasto, rivolta, come si è detto, a rideterminare la rendita catastale escludendo dalla stessa eventuali componenti impiantistiche che non sono più oggetto di stima diretta;
5.7. ciò posto, la RAGIONE_SOCIALE non ha in alcun modo dedotto, né dimostrato che nella precedente dichiarazione DOC.NUMERO_DOCUMENTO, presentata prima dell’entrata in vigore della normativa dianzi indicata, erano stati indicati, ai fini della quantificazione della rendita catastale dell’immobile, i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo relativo all’immobile in oggetto , essendosi limitata ad allegare che nella denuncia DOCFA non erano stati «puntualmente indicati gli imbullonati solo in quanto i valori catastali individuati erano già comprensivi RAGIONE_SOCIALE attrezzature per l’attività esercitata» (cfr. pag. 26 ricorso);
5.8. trattasi di deduzione del tutto generica ed inoltre relativa ad accertamento in fatto da parte dei Giudici di merito, sindacabile, in sede di legittimità, solo entro i ristretti limiti del l’ art. 360 n. 5 cod. proc. civ., censura non formulata dalla RAGIONE_SOCIALE e peraltro inammissibile nella presente sede poiché si verte in ipotesi di doppia conforme ex art. 348ter , quinto comma, cod. proc. civ.;

5.9. ne consegue che la Commissione tributaria regionale ha legittimamente valorizzato, ai fini della stima del valore catastale, il precedente classamento ad impulso di parte, ritenendo che non fosse invece congrua la valutazione formulata dalla RAGIONE_SOCIALE con la seconda DOCFA, «così diversa ed in rilevante ribasso»;

5.10. non poteva essere infatti presentata richiesta di modifica della rendita catastale, a seguito dei lavori e RAGIONE_SOCIALE modifiche apportate dalla Società al suddetto immobile, mediante la procedura prevista dalla legge n. 208 del 2015;

sulla scorta di quanto sin qui illustrato, va respinto il ricorso;

le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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