Rendita catastale e ICI: la retroattività Docfa

La controversia riguarda l’assoggettabilità all’imposta comunale di aree demaniali portuali utilizzate da una società terminalistica. Il Comune ha emesso accertamenti basandosi su una nuova rendita catastale, mentre la società sosteneva l’esenzione per la natura pubblica delle aree. La Corte di Cassazione, con questa ordinanza interlocutoria, ha rilevato che la questione della retroattività della rendita catastale derivante da procedura Docfa, specialmente nel passaggio da categorie esenti a categorie tassabili, riveste un’importanza tale da richiedere una trattazione in pubblica udienza per definire un principio di diritto chiaro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita catastale e aree portuali: il nodo della retroattività

La determinazione della rendita catastale è l’elemento centrale per il calcolo dei tributi locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione pone l’accento su un tema critico per le imprese: l’efficacia temporale delle variazioni catastali effettuate tramite Docfa su aree demaniali in concessione.

Il caso: aree portuali e imposizione fiscale

La vicenda nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento relativo all’imposta comunale sugli immobili. Una società che gestisce un terminal portuale ha contestato la pretesa tributaria di un Comune, sostenendo che le aree scoperte in concessione dovessero essere considerate esenti in quanto demaniali e classificate in categoria E/1. Al contrario, l’ente locale riteneva che tali aree, avendo una funzione commerciale e produttiva di reddito, dovessero essere assoggettate a tassazione con categoria D/8.

La classificazione delle unità immobiliari

Il punto di scontro riguarda la definizione di unità immobiliare. Secondo la normativa, essa è costituita da porzioni di fabbricato o aree che presentano autonomia funzionale e reddituale. Nel contesto portuale, distinguere tra aree destinate al mero movimento merci (potenzialmente esenti) e aree a gestione privatistica-commerciale (tassabili) è complesso e richiede un’analisi tecnica rigorosa.

La decisione della Suprema Corte

I giudici di legittimità non hanno ancora messo la parola fine alla disputa, ma hanno adottato un provvedimento interlocutorio. La Corte ha ravvisato un rilievo nomofilattico nella questione: è necessario stabilire con certezza se la rendita catastale proposta dal contribuente e validata dall’ufficio possa avere effetti retroattivi per le annualità precedenti alla presentazione della denuncia di variazione (Docfa).

Le motivazioni

Le motivazioni risiedono nella necessità di fare chiarezza sull’interpretazione dell’art. 74 della Legge 342/2000. Il Comune sostiene che, una volta accertata la natura commerciale dell’area, la tassazione debba coprire anche i periodi pregressi. La società, di contro, evidenzia che l’attribuzione di una nuova rendita ha valore costitutivo e non può fungere da base di calcolo per il passato se l’immobile era precedentemente privo di rendita o classificato diversamente. La Corte ritiene che il passaggio dalla categoria E (esente) alla categoria D (tassabile) richieda un principio di diritto uniforme per evitare disparità di trattamento.

Le conclusioni

Le conclusioni dell’ordinanza portano la causa verso la pubblica udienza. Questo passaggio è fondamentale perché permetterà di definire se il concessionario di aree demaniali debba subire gli effetti di una riclassificazione catastale anche per gli anni in cui la rendita non era ancora stata formalizzata negli atti del catasto. Per le aziende del settore logistico e portuale, l’esito di questo giudizio sarà determinante per la gestione dei rischi fiscali legati alle concessioni pluriennali.

La variazione della rendita catastale tramite Docfa ha valore retroattivo per le tasse arretrate?
La questione è attualmente al vaglio della Cassazione per stabilire se la nuova rendita possa applicarsi ad annualità precedenti alla sua validazione.

Chi è il soggetto passivo ICI in caso di concessione di aree demaniali?
Dal 2001, la legge prevede che il concessionario di aree demaniali sia il soggetto passivo tenuto al pagamento del tributo comunale.

Quali immobili rientrano nella categoria catastale E/1?
In questa categoria rientrano le stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei, spesso considerate esenti se prive di autonomia commerciale.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28731 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28731 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 16/10/2023

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 18425/2015 R.G. proposto da:

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso l ‘ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che lo rappresenta e difende

-resistente-

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, p resso lo studio dell’avvocato COGNOME

NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente incidentale- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. RAGIONE_SOCIALE n. 381/2015 depositata il 01/04/2015.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

1.Il Comune di RAGIONE_SOCIALE ricorre, svolgendo quattro motivi, per la cassazione della sentenza n. 381/01/15, emessa dalla Commissione Tributaria Regionale della Liguria in controversia riguardante l’impugnazione di un avviso di accertamento per ICI, relativo all’anno di imposta 2007, notificato dal Comune di RAGIONE_SOCIALE a RAGIONE_SOCIALE, quale concessionario di un’area demaniale, ritenendo, inter alia , di poter usufruire dell’esenzione ai sensi dell’art. 7 del d.lgs. n. 504 del 30 dicembre 1992. La Commissione Tributaria Provinciale di RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 39 del 2013, confermava l’accertamento, rilevando la corretta classificazione catastale dell’immobile in concessione. La Commissione Tributaria Regionale, con la sentenza impugnata, accoglieva l’appello della contribuente e dichiarava la demanialità RAGIONE_SOCIALE aree scoperte con esclusione dell’assoggettabilità ad ICI, dovendo le stesse essere classate in cat. E/1, e confermando la categoria D/8 esclusivamente per i fabbricati.
La società RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) ha replicato con controricorso, proponendo ricorso incidentale condizionato, affidato a tre motivi, illustrati nelle memorie difensive.

Anche il Comune di RAGIONE_SOCIALE ha depositato, in prossimità della precedente udienza, memorie illustrative.

All’udienza del 4.06.2019, la Corte ha disposto l’integrazione del contradditorio nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE.

Il Comune di RAGIONE_SOCIALE ha provveduto alla integrazione del contraddittorio nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE il giorno 13 dicembre 2019. L’RAGIONE_SOCIALE ha depositato ‘atto di costituzione’, solo ai fini della eventuale partecipazione all’udienza di discussione.

In data 6 giugno 2023, la società RAGIONE_SOCIALE ha chiesto la trattazione in pubblica udienza.

CONSIDERATO CHE

2. -con la prima censura si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo oggetto di discussione ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.; per avere la Commissione Regionale omesso di considerare che il Comune aveva reiteratamente confermato di aver calcolato l’imposta comunale, per l’annualità 2007, sulla base della rendita catastale proposta dalla proprietaria autorità portuale nell’anno 2008, rendita accettata dall’RAGIONE_SOCIALE del territorio e messa in atti nell’anno 2009 e mai oggetto di impugnazione; -che, nella fattispecie, le aree scoperte -prima della presentazione della Docfa -erano state accatastate in cat. E) e prive di rendita e su di esse non veniva versata l’ICI neppure sulla base dei valori contabili; mentre per le aree classificate in categoria D) la concessionaria versava l’Ici sulla base di un accordo tra autorità portuale e Comune; -che, pertanto, la contribuente avrebbe dovuto impugnare non tanto l’avviso di accertamento emesso dal Comune quanto la rendita catastale proposta ed accettata; -che l’omesso esame concernerebbe, pertanto, la mancata disamina della definitività della rendita proposta; 3. – che, la seconda doglianza
lamenta la violazione dell’art. 2697 cod.civ. e dell’art. 7, primo comma, lett.b) d.lgs. 504/92, ex art. 360, primo comma, n.3) c.p.c.; per avere il decidente affermato la natura pubblica dell’attività svolta nelle aree scoperte dalla società, ancorchè la stessa non avesse fornito alcuna prova per dimostrare il diritto all’esenzione di cui alla norma rubricata; -il ricorrente sostiene che era onere della contribuente dimostrare l’insussistenza della funzione imprenditoriale degli immobili (aree scoperte) classificate in categoria E); funzione da ritenersi esclusa dallo svolgimento dell’attività commerciale non suscettibile di diversa destinazione senza radicale trasformazione RAGIONE_SOCIALE aree oggetto dell’atto impositivo, e che la natura demaniale o doganale RAGIONE_SOCIALE aree utilizzate per il movimento RAGIONE_SOCIALE merci ed il deposito RAGIONE_SOCIALE stesse, affermata dai giudici territoriali, non è stata correttamente individuata, atteso che solo lo spazio affidato in concessione (terminal) ha natura pubblica, mentre la gestione dell’attività su detta area ha natura privatistica; 4. – con il terzo strumento di ricorso si deduce violazione dell’art. 3, secondo comma, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, ex art. 360, co. 1^, n. 3, c.p.c.; per avere il giudicante escluso dalla tassazione le aree scoperte, senza considerare la modifica apportata dall’art. 18, terzo comma, legge 23 dicembre 2000, n. 3888 che prevede a far data dal primo gennaio 2001 che, nel caso di concessione di aree demaniali, soggetto passivo del tributo è il concessionario; -con l’ultimo mezzo del ricorso si denuncia la violazione dell’art. 1, comma secondo, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.; per avere la CTR fondato il decisum sulla distinzione tra aree scoperte ed aree coperte, ritenendo assoggettabile ad ICI i fabbricati ad uso commerciale che insistono sulle aree in questione ma non le aree scoperte predette che debbono essere classate in cat. E/1 e da ritenersi esenti; -il Comune obietta che la definizione RAGIONE_SOCIALE unità immobiliare è offerta
dall’art. 2 del d.lgs citato secondo cui l’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato o da insiemi di fabbricati o da aree che nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale presenta una potenzialità di autonomia funzionale e reddituale; 4 -che, con ricorso incidentale condizionato, la società espone con il primo motivo la violazione e falsa applicazione dell’art. 5, commi 2 e 3, d.lgs. 504/1992 e dell’art. 74 legge 342 del 21 novembre 2000, ex art. 360, primo comma, n.3) cod.proc.civ.; per avere i giudici regionali ( motivo subordinato all’accoglimento del motivo del ricorso principale in merito alla classificazione in categoria D/8 RAGIONE_SOCIALE aree scoperte) -sancito la retroattività dell’applicazione della rendita catastale attribuita a dette aree solo dopo la presentazione della Docfa del 18 dicembre 2008 da parte di V.T.E, validata dall’ufficio in data 9 dicembre 2009; che dalle medesime difese e ricorsi per cassazione dell’RAGIONE_SOCIALE e del Comune di RAGIONE_SOCIALE risulta che l’accatastamento RAGIONE_SOCIALE aree scoperte deriva dalla presentazione della predetta Docfa nell’anno 2008 e che l’attribuzione ex novo della rendita ad un immobile che ne sia privo ha valore costitutivo e non può costituire la base di calcolo dell’ICI per i periodi di imposta precedenti; -che l’imposta comunale doveva essere determinata per dette annualità sulla base RAGIONE_SOCIALE rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell’anno di imposizione, ex art. 5 cit.; -la società deduce che nel 1998, il terminal portuale gestito da RAGIONE_SOCIALE era stato accatastato a titolo definitivo (come da visure catastali) e che non può trovare applicazione l’art. 1, comma 337, cit., in quanto il Comune di RAGIONE_SOCIALE non ha mai notificato alla società alcuna richiesta di accatastamento, sebbene l’amministrazione locale abbia eccepito, nel giudizio di merito, di aver invitato l’autorità portuale già nell’anno 2001 ad effettuare l’accatastamento RAGIONE_SOCIALE aree scoperte, come eccepito nell’atto di appello dalla società (atto in parte qua trascritto al fine di dimostrare la proposta contestazione in ordine
alla mancata prova documentale in ordine alla notifica della richiesta di accatastamento); -con la seconda censura la società lamenta la nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 132, primo comma, n.4, c.p.c, nonché degli artt. 36 e 62 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 426 ex art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., evidenziando che il giudice d’appello avrebbe omesso di motivare in ordine alla eccepita mancanza di una richiesta di accatastamento antecedente all’annualità 2008, mancando una richiesta comunale di accatastamento ai sensi della legge n. 311/2004; -che, con il terzo strumento di ricorso incidentale si deduce l’illegittima duplicazione di imposta in relazione a fabbricati minori accatastati in un unico subalterno in cat. D/8, il quale avrebbe scontato l’imposta due volte per un errore del Comune, nonché l’erronea applicazione di imposta ad immobile che non ha mai costituito oggetto di concessione tra la società e l’autorità portuale ed altro immobile demolito nel 2001 ed infine si lamenta l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio ex art. 360, n. 5, c.p.c., in quanto la CTR avrebbe esaminato le risultanze catastali per escludere la fondatezza RAGIONE_SOCIALE allegazioni difensive della contribuente, senza valutare le risultanze documentali prodotte dalla società da cui era inferibile l’accorpamento degli immobili in un’unica unità immobiliare (mappali 947,954 e 943), poi demolita (come il capannone svuotamento INDIRIZZO) oppure non più in concessione (INDIRIZZO nINDIRIZZO), errori eliminati nella successiva Docfa del 2012 presentata dalla società con il nulla osta dell’RAGIONE_SOCIALE del territorio ( all.10 del giudizio di primo grado);
che, questo Collegio ritiene che, avendo riguardo al rilievo nomofilattico della questione in esame relativa alla effettiva portata retroattiva della Docfa alle annualità precedenti alla sua presentazione, relativamente ad immobili iscritti in catasto, in categoria E), anziché in categoria D), la causa debba essere trattata in pubblica udienza.

P.Q.M.

la Corte rinvia la causa a nuovo ruolo per trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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