Rendita catastale DOCFA: quando la motivazione basta

Un istituto di credito ha impugnato la rettifica della rendita catastale DOCFA operata dall’Amministrazione Finanziaria. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la motivazione dell’atto di classamento è sufficiente con la sola indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, qualora non vengano contestati gli elementi di fatto presentati dal contribuente. La Corte ha inoltre precisato che la normativa del 2016, finalizzata allo scorporo degli “imbullonati”, non può essere invocata per una generica rideterminazione della rendita in assenza di tali componenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale DOCFA: Limiti e Obblighi di Motivazione per l’Agenzia

La determinazione della rendita catastale DOCFA è un momento cruciale per proprietari di immobili e imprese, poiché incide direttamente sul carico fiscale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce importanti aspetti procedurali, in particolare riguardo l’obbligo di motivazione dell’Agenzia delle Entrate e i limiti di applicazione delle normative speciali, come quella sugli “imbullonati”. La vicenda, che ha visto contrapposti un importante istituto di credito e l’Amministrazione Finanziaria, offre spunti fondamentali per professionisti e contribuenti.

Il Caso: Variazione Catastale e Ricorso in Cassazione

Un istituto di credito presentava una dichiarazione di variazione catastale (DOCFA) per un proprio immobile, basandola su una diversa distribuzione degli spazi interni. L’Agenzia delle Entrate, non convinta dalla proposta, procedeva a un accertamento, attribuendo una rendita catastale superiore. La società impugnava l’atto, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale davano ragione all’ente impositore. Il caso approdava così in Cassazione, dove la ricorrente lamentava principalmente quattro vizi:
1. Motivazione apparente della sentenza d’appello.
2. Violazione dell’obbligo di motivazione dell’atto di accertamento.
3. Errata applicazione della normativa sulla rideterminazione della rendita (Legge di Stabilità 2016).
4. Omessa pronuncia sulla richiesta di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU).

La Motivazione dell’Atto sulla rendita catastale DOCFA

La Corte ha rigettato i primi due motivi, ribadendo un principio consolidato in materia. Quando un contribuente presenta una dichiarazione rendita catastale DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’Agenzia delle Entrate si considera soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi dell’immobile e della classe attribuita, a una condizione: che l’Ufficio non abbia contestato o modificato gli elementi di fatto indicati dal contribuente (es. superficie, consistenza).

Se la differenza tra la rendita proposta e quella accertata deriva unicamente da una diversa valutazione tecnica del valore economico del bene, senza alterare i dati fattuali, una motivazione sintetica è sufficiente. Una motivazione più approfondita, che illustri nel dettaglio il percorso logico-giuridico, è necessaria solo quando l’Agenzia rettifica gli elementi di fatto dichiarati. Nel caso di specie, l’istituto di credito non aveva dimostrato che l’Ufficio avesse disatteso i dati forniti, rendendo la doglianza infondata.

I Limiti della Legge di Stabilità 2016

Il terzo motivo di ricorso si basava sulla Legge di Stabilità per il 2016 (L. 208/2015), che ha introdotto la possibilità di rideterminare la rendita degli immobili a destinazione speciale escludendo dal calcolo il valore di macchinari, congegni e impianti (“imbullonati”). La Corte ha chiarito che questa normativa ha una finalità specifica: uniformare i criteri di stima, permettendo ai proprietari di immobili già accatastati di “scorporare” componenti impiantistiche che non costituiscono più oggetto di stima diretta.

Tuttavia, la società ricorrente non aveva dedotto di dover scorporare tali componenti. La sua richiesta di variazione si fondava su una mera riorganizzazione degli spazi interni. Di conseguenza, secondo la Suprema Corte, non era possibile invocare questa procedura speciale, nata con uno scopo preciso e non per consentire una generica rinegoziazione della rendita in assenza delle condizioni previste dalla legge.

Il Diniego della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU)

Infine, la Corte ha respinto anche il quarto motivo. La decisione di ammettere o meno una consulenza tecnica d’ufficio rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. Tale decisione non è sindacabile in Cassazione se non per omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti. La ricorrente si era limitata a lamentare la mancata ammissione della CTU senza indicare quale fatto specifico e cruciale il giudice avesse omesso di esaminare, rendendo anche questa censura inammissibile.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione, respingendo integralmente il ricorso, ha consolidato la propria giurisprudenza su punti chiave della procedura di accertamento catastale. In primo luogo, ha riaffermato che l’onere della motivazione per l’Amministrazione Finanziaria è graduato in base al tipo di rettifica operata: minima per le divergenze valutative, massima per le contestazioni sui fatti. In secondo luogo, ha circoscritto l’ambito di applicazione delle norme speciali, come quelle sugli “imbullonati”, alla loro specifica ratio, impedendone un utilizzo distorto per finalità diverse da quelle previste dal legislatore. Infine, ha ricordato i limiti del sindacato di legittimità sulle decisioni istruttorie del giudice di merito, come quella sulla CTU.

Conclusioni

Questa ordinanza fornisce indicazioni operative preziose. Per i contribuenti e i professionisti che si accingono a presentare una dichiarazione rendita catastale DOCFA, emerge chiaramente l’importanza di basare la propria proposta su dati di fatto solidi e documentati. In caso di contenzioso, è fondamentale comprendere la natura della rettifica operata dall’Agenzia: se si tratta di una mera divergenza di stima, le possibilità di contestare un vizio di motivazione sono ridotte. La decisione sottolinea inoltre che le procedure agevolative introdotte dal legislatore devono essere utilizzate nel rispetto della loro finalità, senza tentare di estenderne l’applicazione a casi non contemplati.

L’Agenzia delle Entrate deve sempre fornire una motivazione dettagliata quando modifica una rendita catastale proposta con DOCFA?
No. Secondo la Corte, se la modifica riguarda solo la valutazione tecnica del valore economico e non contesta gli elementi di fatto (come superficie o consistenza) dichiarati dal contribuente, è sufficiente l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita.

È possibile utilizzare la procedura speciale della Legge di Stabilità 2016 per ricalcolare la rendita di un immobile anche senza la presenza di “imbullonati” da scorporare?
No. La Corte ha chiarito che quella normativa ha lo scopo specifico di permettere lo scorporo dal calcolo della rendita di macchinari e impianti. Non può essere utilizzata per una generica richiesta di rideterminazione della rendita basata su altre motivazioni, come una diversa distribuzione degli spazi interni.

Il giudice è sempre obbligato a disporre una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) se una parte la richiede?
No, la decisione di disporre una CTU rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. Il suo diniego può essere contestato in Cassazione solo dimostrando che il giudice ha omesso di esaminare un fatto storico, principale o secondario, che era decisivo per la risoluzione della controversia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16280 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16280 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 7995-2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio degli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, che la rappresentano e difendono giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 590/2022 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del l’ABRUZZO , depositata il 3/10/2022; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 31/5/2024 dal AVV_NOTAIO NOME

COGNOME‘COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la Società) propone ricorso, affidato a quattro motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Piemonte aveva respinto l’appello avverso la sentenza n della Commissione tributaria provinciale di Pescara, in accoglimento del ricorso proposto avverso avviso di variazione di classamento;

RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo la Società denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nullità della sentenza per apparenza della motivazione e violazione dell’art. 132, comma primo, n. 4) cod. proc. civ. e dell’art. 36 del d.lgs. n. 546 del 1992 e lamenta che, con riferimento al motivo di appello, con cui si denunciava il vizio di motivazione dell’atto impugnato, la Commissione tributaria regionale si sia limitata a riportare stralci di sentenze di legittimità «senza … verificare se l’atto impugnato possedesse o meno i requisiti motivazionali»;
1.2. con il secondo motivo la Società denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione degli artt. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241 e 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 nonché degli artt. 8 e 10 del regio decreto-legge del 13 aprile 1939 n. 652 e degli artt. 8 e 30 del regolamento del 1° dicembre 1949 n. 1142» per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente affermato che «il requisito motivazionale sarebbe soddisfatto dalla mera rivisitazione da parte dell’Amministrazione finanziaria della valutazione operata dal contribuente mediante la procedura DOC.FA, senza che sia necessaria l’illustrazione del percorso logico -giuridico seguito per giungere a una
nuova valutazione bensì sia sufficiente l’individuazione di un mero ‘controvalore’ da opporre a quello individuato dal contribuente stesso »;

1.3. con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 e dell’art. 1, comma 3, del decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE Finanze 19 aprile 1994, n. 701» per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto che «non essendo presenti componenti impiantistiche da scorporare, non sarebbe possibile rettificare la rendita catastale proposta con il precedente DOC.FA ma anche che tale precedente DOC.NUMERO_DOCUMENTO, confermata dall’Ufficio, sarebbe preclusiva a una nuova valutazione dell’immobile »;
1.4. con il quarto motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «nullità della sentenza impugnata per omessa pronuncia in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4 c.p.c. e all’art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546» per avere la Commissione tributaria regionale omesso di pronunciarsi «in merito alla richiesta di una consulenza tecnica d’ufficio »;

2.1. il primo motivo va disatteso;

2.2. per la giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. n. 2151 del 29/01/2021; Cass. n. 10636 del 09/05/2007), ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto, e tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione;
2.3. tutte le eccezioni circa la mancanza di adeguata motivazione dell’atto impugnato devono quindi ritenersi implicitamente disattese per il fatto stesso dal rigetto del gravame in conseguenza della legittimità dell’atto di classamento , laddove è stato affermato che «gli indicati termini di riscontro dell’obbligo di motivazione dell’atto di classamento, adottato in esito alla procedura Docfa, debbono ritenersi inadeguati (solo) a fronte di una immutazione della proposta formulata dalla parte (con la dichiarazione
di accatastamento), immutazione rilevante, -ai fini dell’assolvimento dell’obbligo di motivazione, qualora incentrata sugli ‘elementi di fatto’ di detta proposta, non anche qualora (ad elementi di fatto immutati) la diversa valutazione della rendita catastale consegua ‘da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni’ »;

3.1. il secondo motivo di ricorso va parimenti disatteso;

3.2. come correttamente argomentato dai Giudici d’appello, costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (cfr. Cass. n. 31809 del 07/12/2018; Cass. n. 30166 del 20/11/2019; Cass. n. 3104 del 09/02/2021);
3.3. nel caso di specie, la ricorrente non ha in alcun modo dedotto che gli elementi di fatto indicati dalla medesima fossero stati disattesi dall’Ufficio, e cioè che l’atto impugnato avesse posto a base della rideterminazione catastale diversi elementi di fatto rispetto a quelli prospettati dalla contribuente, il che quindi priva di fondamento le doglianze relative alla mancata indicazione, nel provvedimento impugnato, circa i « criteri concretamente adottati dall’Ufficio per pervenire alla attribuzione della rendita catastale indicata nell’avviso di accertamento »;
4.1. il terzo motivo va parimenti rigettato;

4.2. come riportato dalla stessa ricorrente, la Società aveva presentato, in data 23/12/2016, una variazione modello Docfa a seguito dell’introduzione dell’art. 1, comma 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, senza realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito a catasto,

ma unicamente sulla base di una diversa «distribuzione degli spazi interni»;

4.3. in diritto, va dunque evidenziato che per effetto dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 (Legge di stabilità per il 2016) – con cui sono stati innovati i criteri di determinazione della stima dei fabbricati speciali, escludendosi dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo (cc.dd. «imbullonati») – è rimasto sottratto dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo;
4.4. il comma 22 dell’art. 1 cit. precisa, inoltre, che «a decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE finanze 19 aprile 1994, n. 701, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21»;

4.5. ne consegue che dal 1° gennaio 2016 gli intestatari degli immobili già censiti con i criteri precedenti, possono presentare atti di aggiornamento, tramite procedura Docfa, per modificare in riduzione l’importo della rendita catastale di quegli immobili, nel rispetto RAGIONE_SOCIALE novità introdotte, ovvero attraverso lo scorporo di quegli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più oggetto di stima catastale;

4.6. la normativa ha quindi la finalità di uniformare i criteri di stima e quindi di determinazione della rendita degli immobili già iscritti in catasto con quelli di nuova costituzione che saranno iscritti a far luogo dal 1° gennaio 2016, essendo stata introdotta una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale, non connessa alla realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito in catasto, rivolta, come si è detto, a rideterminare la rendita catastale escludendo dalla stessa eventuali componenti impiantistiche che non sono più oggetto di stima diretta;
4.7. ciò posto, la Società non ha in alcun modo dedotto, né dimostrato che nella dichiarazione DOCFA, presentata in data anteriore a ll’entrata in vigore della normativa dianzi indicata, erano stati indicati, ai fini della quantificazione della rendita catastale dell’immobile, i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo relativo all’immobile in oggetto , avendo la RAGIONE_SOCIALE piuttosto fatto riferimento ad una diversa distribuzione dei soli spazi interni;
4.8. ne consegue che la Commissione tributaria regionale ha correttamente ritenuto che «non essendo intervenuta alcuna modifica fisica significativa, e non essendo presenti componenti impiantistiche da scorporare, non si ravvisa(va)… alcun motivo di operare variazioni rispetto alle valutazioni precedenti, considerando che i valori unitari assegnati …(erano)… da ritenersi ormai assodati, in quanto verificati dall’Ufficio e accettati dalla parte, che li …(aveva)… riproposti identici nel DocFa del 2014»;
4.9. non poteva essere dunque presentata richiesta della modifica della rendita catastale, a seguito dei lavori e RAGIONE_SOCIALE modifiche apportate dalla Società al suddetto immobile, mediante la procedura prevista dalla legge n. 208 del 2015;

5.1. da ultimo, va disatteso anche il quarto motivo di ricorso;

5.2. il giudizio sulla necessità e utilità di far ricorso allo strumento della consulenza tecnica d’ufficio rientra, invero, nel potere discrezionale del giudice di merito, la cui decisione è censurabile per cassazione unicamente ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., soggiacendo peraltro la relativa impugnazione alla preclusione derivante dalla regola della cd. doppia conforme di cui all’art. 348ter , quinto comma, cod. proc. civ. ( ratione temporis vigente ed applicabile al caso in esame) (cfr. Cass. n. 25281 del 25/08/2023);
5.3. in particolare, posto che il giudizio sulla necessità ed utilità di far ricorso allo strumento della consulenza tecnica d’ufficio rientra nel potere discrezionale del giudice del merito, la cui decisione è, di regola, incensurabile nel giudizio di legittimità, è consentito, dunque, giusta la

nuova formulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., denunciare in Cassazione, oltre all’anomalia motivazionale, solo il vizio specifico relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che sia stato oggetto di discussione tra le parti, ed abbia carattere decisivo, al che consegue che il ricorrente non può limitarsi a denunciare né l’omessa pronuncia sull’istanza di disporre la consulenza tecnica d’ufficio, né l ‘ omesso esame di elementi istruttori, ma deve indicare l ‘ esistenza di uno o più fatti specifici, il cui esame è stato omesso, il dato, testuale o extratestuale, da cui essi risultino, il come ed il quando tali fatti siano stati oggetto di discussione processuale tra le parti e la loro decisività (cfr. Cass. n. 7472 del 23/03/2017), onere a cui in ogni caso la ricorrente si è sottratta, essendosi limitata a lamentare la nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla richiesta di consulenza tecnica d’ufficio;
sulla scorta di quanto sin qui illustrato, va respinto il ricorso;

le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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