Rendita catastale: criteri per il riclassamento

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un ente morale riguardante il riclassamento di un immobile adibito a residenza per anziani. L’Agenzia delle Entrate aveva modificato la categoria da B/1 a D/4, aumentando significativamente la rendita catastale. La decisione si fonda sul principio che la classificazione catastale deve basarsi sulle caratteristiche oggettive e strutturali dell’immobile, ovvero sulla sua idoneità potenziale a produrre reddito, indipendentemente dalla natura non profit del proprietario o dall’effettivo canone applicato agli ospiti. La presenza di mini alloggi indipendenti ha giustificato l’attribuzione della categoria superiore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita catastale: contano le caratteristiche oggettive dell’immobile

La determinazione della rendita catastale è un elemento cruciale per la gestione fiscale del patrimonio immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il classamento di un edificio dipende dalle sue caratteristiche strutturali e non dalla natura del soggetto che lo possiede o dall’attività effettivamente svolta al suo interno.

Il caso del riclassamento da B/1 a D/4

La controversia nasce dall’avviso di accertamento con cui l’amministrazione finanziaria ha variato la categoria catastale di un immobile di proprietà di un ente morale. La struttura, originariamente accatastata come civile abitazione e poi proposta come B/1 (struttura assistenziale senza scopo di lucro), è stata d’ufficio inserita nella categoria D/4 (casa di cura con scopo di lucro). Questo cambiamento ha comportato un netto incremento della rendita catastale, passando da circa duemila a oltre seimila euro.

L’ente proprietario ha contestato la decisione, sostenendo la propria natura di ente morale senza fini di lucro e l’applicazione di rette modeste per il solo recupero delle spese. Tuttavia, i giudici di merito hanno confermato il riclassamento, evidenziando come l’immobile fosse stato radicalmente trasformato in nove mini alloggi autonomi e indipendenti.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha confermato la legittimità del riclassamento, rigettando le doglianze del contribuente. Il punto centrale della decisione riguarda la distinzione tra l’aspetto soggettivo (chi gestisce l’immobile) e quello oggettivo (come è costruito l’immobile). Secondo gli Ermellini, il provvedimento di attribuzione della rendita è un atto che inerisce al bene secondo una prospettiva reale.

In ottica GEO (Generative Engine Optimization), è essenziale sottolineare che l’idoneità di un bene a produrre ricchezza deve essere valutata in base alla sua destinazione funzionale e produttiva potenziale. Se un edificio è strutturato come una clinica o un complesso di appartamenti indipendenti, la sua capacità di generare reddito è intrinseca alla sua forma architettonica.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si basano su un orientamento consolidato: non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività concretamente svolta. Il fine di lucro deve essere inteso in senso oggettivo, ovvero come idoneità strutturale del bene a remunerare i fattori produttivi impiegati. La trasformazione dell’immobile in mini appartamenti indipendenti con servizi comuni rende la struttura oggettivamente riconducibile alla categoria D/4, a prescindere dal fatto che il proprietario sia un ente benefico o una società commerciale. La motivazione del giudice di appello è stata ritenuta valida poiché ha analizzato correttamente la consistenza immobiliare e la sua potenziale capacità reddituale.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Cassazione chiariscono che il contribuente non può invocare la propria finalità sociale per ottenere un classamento catastale più favorevole se l’immobile possiede caratteristiche tipologiche diverse. Per evitare contestazioni sulla rendita catastale, è necessario valutare attentamente gli interventi edilizi e la loro incidenza sulla struttura funzionale del bene. La potenziale produttività di reddito, desunta dalle caratteristiche costruttive, rimane il criterio prevalente per l’assegnazione della categoria catastale, rendendo irrilevante l’uso effettivo o il regime tariffario applicato dall’ente gestore.

La natura non profit del proprietario influisce sulla categoria catastale?
No, la natura soggettiva dell’ente o le sue finalità sociali non rilevano ai fini del classamento, che deve basarsi esclusivamente sulle caratteristiche strutturali dell’immobile.

Cosa si intende per fine di lucro oggettivo in ambito catastale?
Si riferisce all’idoneità strutturale del bene a produrre reddito e remunerare i capitali investiti, indipendentemente dal fatto che tale reddito venga effettivamente percepito.

Perché un ospizio può essere riclassificato in categoria D/4?
Se la struttura è composta da mini alloggi indipendenti e locali autonomi, essa presenta caratteristiche tipologiche che la rendono potenzialmente idonea a un’attività lucrativa, giustificando la categoria D/4.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28079 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28079 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 05/10/2023

RAGIONE_SOCIALE

sul ricorso iscritto al n. 27772/2020 del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in Treviolo (INDIRIZZO), alla INDIRIZZO, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, NOME NOME COGNOME, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomine poste in calce al ricorso, dagli avv.ti NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) ed NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliati in Roma, alla INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO. AVV_NOTAIO COGNOME .
– RICORRENTE –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO.

per la cassazione della sentenza n. 1272/26/2020 della Commissione tributaria regionale della Lombardia (Sezione distaccata di Brescia), depositata in data 25 giugno 2020;

UDITA la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 7 giugno 2023;

RILEVATO CHE:

con avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO l’RAGIONE_SOCIALE provvide al riclassamento dell’unità immobiliare della ricorrente, costituita da mini alloggi della superfice complessiva di 504 mq, attribuendo alla stessa la categoria D/4, in luogo di quella (B/1) proposta dalla contribuente con procedura docfa, con aumento della rendita catastale da 1.952,00 € a 6.552,00 € ;

con l’impugnata sentenza la Commissione regionale della Lombardia (Sezione distaccata di Brescia) accoglieva l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE contro la pronuncia n. 501/4/2017 della Commissione tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE, reputando, dopo aver rappresentato le differenze RAGIONE_SOCIALE suindicate due categorie, che l’unità immobiliare della contribuente dovesse essere effettivamente annoverata nella categoria D/4 (case di cura ed ospedali quando, per le loro caratteristiche, rientrano nella p revisione dell’art. 10 della legge 11 agosto 1939, n. 1249 ed hanno scopo di lucro) e non in quella proposta (B/1, relativa a case di cura ed ospedali quando, per le loro caratteristiche, non rientrano nella previsione dell’art. 10 della legge 11 agosto 19 39, n. 1249 e non hanno scopo di lucro), in quanto:
-l’immobile prima accatastato in categoria A/3 (civile abitazione) aveva subito una radicale trasformazione tramite la realizzazione di nove mini alloggi allocati al primo ed al secondo piano, con annessa sala pranzi e bagno per disabili, aggiungendo che l’immobile è ubicato all’interno dell’asilo, ma con locale autonomi ed indipendenti dal resto della struttura;

« non si tratta quindi di stanze adibite alla degenza (come ad esempio nelle case di cure e/o ospedali) ma di mini appartamenti che potenzialmente possono essere destinati ad attività lucrativa mediante il pagamento di un canone » (v. pagina n. 5 della sentenza impugnata);

con ricorso notificato tramite servizio postale in data 30 ottobre 2020, l’RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione avverso la suindicata pronuncia, formulando due motivi di censura;

4 . l’RAGIONE_SOCIALE resisteva con controricorso notificato il 10 dicembre 2020;

CONSIDERATO CHE:

con il primo motivo di impugnazione la ricorrente ha eccepito, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. prov. civ., la violazione del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, del d.lgs. 8 aprile 1948, n. 514 e dell’art. 8 d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, premettendo che l’unità immobiliare di sua proprietà è destinata a residenza per anziani, con lo scopo quindi di ospitare persone, così evidenziando che la costante giurisprudenza di legittimità è nel senso che la destinazione di una struttura ad attività commerciale e cioè con finalità di lucro va dimostrata in concreto e non può essere presunta, segnalando sul punto che «l’idoneità solo ‘potenziale’ del fabbricato alla produzione di reddito è di per sé del tutto irrilevante, dovendosi invece avere a m ente, nell’attribuzione della categoria , alla destinazione, attuale e concreta, dell’immobile censito » (così a pagina n. 4 del ricorso);
1.1. l’istante ha aggiunto che né l’Ufficio accertatore e tantomeno i Giudici di appello avevano indicato le caratteristiche dell’immobile in termini tali da farlo considerare oggettivamente strutturato come una clinica di lusso, piuttosto che come ad un ospizio per anziani e disabili, segnalando sul punto che la natura di ente morale senza fini di lucro della ricorrente costituiva un

significativo elemento rafforzativo per l’esclusione dell’immobile nella categoria catastale D/4, mentre l’applicazione di una modesta retta giornaliera per il recupero RAGIONE_SOCIALE spese costituita un elemento incapace di caratterizzare la categoria attribuita all’ufficio;

con la seconda censura il contribuente ha dedotto, con riguardo all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. prov. civ., la inidoneità della motivazione «a supportare il dispositivo, per considerazioni extra petita, frettolosa ed approssimativa lettura degli atti e contraddittorietà dell’assunto (ipotesi di motivazione cd. ‘apparente’)» (così a pagina n. 5 del ricorso), rappresentando che l’ente morale deve il suo intero patrimonio ad un lascito benefico e che, nella specie, risulta chiaro che si tratta di ex unità abitative convertite in ospizio per anziani e che « un domani effettuando un nuovo intervento trasformativo, nulla impedirebbe di mutare nuovamente la destinazione dell’immobile, ma ciò del tutto a prescindere dal fatto che lo stesso immobile ora si classifichi B1 (struttura assistenziale) ovvero D4 (clinica privata)» (così a pagina n. 5 del ricorso);
il ricorso va respinto per le seguenti ragioni;

il primo motivo è infondato;

4.1. questa Corte ha infatti ripetutamente affermato che:

« il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. “destinazione ordinaria”, sicché l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica »;
« in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno RAGIONE_SOCIALE stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata. (Cass. n. 22103 del 2018) »;

« Non rileva, quindi, nè il carattere pubblico o privato della proprietà dell’immobile, nè eventuali funzioni latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento» (così, Cass. n. 25992/2020, in tema di RSA, che richiama, Cass. n. 34002/2019; Cass. n. 8773 e n. 12205 del 2015, e nello stesso senso, Cass. n. 24078/2022; Cass. n. 3851/2022; Cass. n. 2249/2021; Cass. n. 2253/2021, Cass. n. 31213/2021; Cass. n. 25992/2020; Cass. n. 24078/2020; Cass. n. 13666/2020; Cass. n. 13074/2020; Cass. n. 15220/2020; Cass. n. 27438/2022 ed ancora negli stessi termini Cass., Sez. T., 24 febbraio 2023, n. 5703, nonché sul piano dei principi, Cass., Sez. T. 27 febbraio 2023, n. 5822);
4.2. risulta, quindi, errato il riferimento operato dalla difesa della ricorrente alla necessità di operare una valutazione in concreto circa la destinazione del bene, considerando irrilevante l’idoneità potenziale RAGIONE_SOCIALE stesso a produrre reddito, poiché, alla luce del suindicato, consolidato, orientamento, deve, in realtà, riconoscersi che la sentenza impugnata ha fatto buon governo dei principi sopra enunciati, avendo la Commissione regionale valutato le oggettive caratteristiche intrinseche dell’immobile, fondando il giudizio in
ordine alla ritenuta sussistenza del requisito del fine di lucro, non inteso in senso soggettivo, ma in termini oggettivi, attinenti cioè all’idoneità strutturale del bene a remunerare i fattori produttivi impiegati;

5. anche il secondo motivo non può essere accolto;

5.1. giova premettere, sul piano dei principi, che costituisce orientamento ampiamente consolidato di questa Corte ritenere che l’ipotesi di motivazione apparente ricorra allorché essa, pur graficamente e, quindi, materialmente esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del convincimento, non consentendo, in tal modo, alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, lasciando all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture;
5.2. siffatta motivazione si considera -come suol dirsi – non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., il che rende nulla la sentenza per violazione (censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ.) an che dell’art. 132, secondo comma, num. 4), cod. proc. civ. o, nel processo tributario, ex 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, mentre va esclusa (in seguito alla riformulazione dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54, comma 1, lett. b) del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012, n. 134, applicabile al caso in esame trattandosi di sentenza emessa dopo il 10 settembre 2012) qualunque rilevanza al semplice difetto di “sufficienza” della motivazione [cfr., su tali principi, anche da ultimo, Cass., Sez. T, 31 gennaio 2023, n. 2689 e, tra le tante, a partire da Cass., Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053, Cass., 1° marzo 2022, n. 6626; Cass., Sez. T., 23 settembre 2022, che richiama Cass., Sez. U. 19 giugno 2018, n. 16159 (p. 7.2.), che menziona Cass., Sez. U. 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U.,
nn. 22229, 22230, 22231, del 2016, Cass., Sez. U, 24 marzo 2017, n. 766; Cass., Sez. U., 9 giugno 2017, n. 14430 (p. 2.4.); Cass., Sez. U., 18 aprile 2018, n. 9557 (p. 3.5.), Cass., Sez. U., 27 dicembre 2019, n. 34476 (che cita, in motivazione, Cass., Sez. U., 18 aprile 2018, n. 9558 e Cass., Sez. U., 31 dicembre 2018, n. 33679];

5.3. la motivazione della pronuncia, come sopra riportata, non solo non è apparente, ma non è nemmeno contraddittoria, risultando, invece, appropriata e chiara nel rendere percepibile il fondamento della decisione ed il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento (cfr., ex multis , Cass. n. 22232/2016; Cass., SS.UU., n. 8053/2014 e, da ultimo, Cass. n. 6758/2022), in definitiva fondato su di un apprezzamento di fatto circa la struttura e le caratteristiche della consistenza immobiliare e della loro potenziale capacità di produrre reddito;
5.4. in tale direzione, la motivazione della sentenza impugnata risulta solo non condivisa dalla ricorrente sulla scorta di doglianze che spingono, in realtà, verso un inammissibile sindacato di merito sulla valutazione operata dal Giudice regionale.

Alla luce RAGIONE_SOCIALE considerazioni svolte il ricorso va rigettato.

Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza.

Va, infine, dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello eventualmente dovuto per la proposizione del ricorso.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento in favore dell’RAGIONE_SOCIALE della somma di

4.300,00 € per competenze, oltre accessori, nonché all’importo che risulterà dai registri di cancelleria prenotato a debito.

Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello eventualmente dovuto per la proposizione del ricorso.

Così deciso, nella camera di consiglio del 7 giugno 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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