Rendita catastale: criteri di stima e sopralluogo

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di una società immobiliare contro la rettifica della rendita catastale operata dall’Agenzia delle Entrate. Il fulcro della controversia riguardava l’utilizzo del metodo di stima indiretta basato sul valore di mercato, in alternativa al costo di ricostruzione. La Corte ha stabilito che l’amministrazione può legittimamente determinare la rendita catastale valutando elementi esterni come la comodità di accesso e la vicinanza a parcheggi pubblici, anche senza effettuare un sopralluogo obbligatorio, qualora i dati comparativi siano sufficienti a definire il valore venale del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita catastale: la Cassazione sui criteri di stima e sopralluogo

Determinare correttamente la rendita catastale di un immobile è un passaggio cruciale per ogni proprietario, poiché da questo valore dipendono imposte come IMU e TASI. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulle modalità con cui l’Agenzia delle Entrate può rettificare i valori dichiarati dai contribuenti tramite la procedura DOCFA.

Il caso: la contestazione della rendita catastale

Una società immobiliare aveva presentato una denuncia di variazione per un complesso composto da magazzini, locali commerciali e appartamenti. L’Agenzia delle Entrate aveva però rettificato la rendita catastale, aumentando il valore proposto. La società contestava tale decisione, sostenendo che l’ufficio non avesse effettuato un sopralluogo e avesse erroneamente considerato la presenza di parcheggi pubblici limitrofi come elemento di incremento del valore.

Metodi di stima a confronto

Il cuore del problema risiede nella scelta tra due criteri di valutazione previsti dalla legge: il metodo basato sul valore di mercato (stima indiretta) e quello basato sul costo di ricostruzione. Il contribuente lamentava che, senza un’ispezione fisica, non fosse stato possibile applicare correttamente i coefficienti di deprezzamento dell’immobile.

La decisione della Corte di Cassazione

I giudici di legittimità hanno confermato la validità dell’operato dell’amministrazione finanziaria. Secondo la Corte, i due metodi di stima sono alternativi. Se l’ufficio sceglie il metodo comparativo basato sul valore di mercato, non è obbligato ad applicare i criteri tipici del costo di ricostruzione, come il coefficiente di riduzione per vetustà.

L’importanza della posizione e dei parcheggi

Un punto interessante riguarda la valutazione dei parcheggi. La Cassazione ha chiarito che la “comodità di accesso”, inclusa la vicinanza a parcheggi su strada pubblica, è un fattore oggettivo che incide sul valore venale di un immobile commerciale o direzionale. Pertanto, l’Agenzia può tenerne conto per elevare la rendita catastale, in quanto tali elementi accrescono la qualità e l’utilità del bene nel mercato di riferimento.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che l’individuazione di un coefficiente di riduzione legato allo stato dell’immobile è un elemento legale necessario solo quando si procede alla determinazione del capitale fondiario tramite il costo di ricostruzione. Nella stima indiretta, invece, il valore è desunto dal confronto con prezzi medi di mercato di unità similari. Inoltre, il sopralluogo non è un atto dovuto se l’amministrazione dispone di elementi sufficienti per una valutazione comparativa coerente.

Le conclusioni

In conclusione, il ricorso è stato rigettato poiché la rettifica della rendita catastale è risultata motivata da criteri tecnici legittimi e supportata da una relazione di stima congrua. Per i contribuenti, questo significa che la sfida a un avviso di accertamento catastale non può basarsi solo sull’assenza di un sopralluogo, ma deve dimostrare l’effettiva erroneità dei valori comparativi utilizzati dall’ufficio. La vicinanza a infrastrutture pubbliche rimane un elemento determinante per il valore fiscale degli immobili.

È obbligatorio il sopralluogo per rettificare la rendita catastale?
No, l’amministrazione finanziaria può procedere alla rettifica anche senza ispezione fisica, purché disponga di elementi comparativi sufficienti per determinare il valore dell’immobile.

Quale metodo di stima può usare l’Agenzia delle Entrate?
L’ufficio può scegliere tra il metodo del valore di mercato (stima indiretta) e quello del costo di ricostruzione, essendo criteri alternativi previsti dalla normativa vigente.

La vicinanza a parcheggi pubblici aumenta la rendita catastale?
Sì, la comodità di accesso e la presenza di parcheggi nelle vicinanze sono considerati fattori che accrescono l’utilità e il valore di mercato dell’unità immobiliare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3607 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3607 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 17/02/2026

CATASTO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6271/2020 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo legale rappresentante p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’ avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO ocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL);

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia (EMAIL);

–

resistente

–

avverso la sentenza n. 5945/2019, depositata il 5 luglio 2019, della Commissione tributaria regionale della Campania;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025, dal AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

-Con sentenza n. 5945/2019, depositata il 5 luglio 2019, la Commissione tributaria regionale della Campania ha rigettato l’appello proposto dalla parte, odierna ricorrente, avverso la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di accertamento catastale recante rettifica della dichiarazione di variazione docfa presentata dalla contribuente con riferimento ad unità immobiliare censita in catasto al fol. 15, p.lla 185, sub. 101.

1.1 -Per quel che qui rileva, il giudice del gravame ha considerato che:

la dichiarazione di variazione catastale era stata presentata per «ampliamento diversa distribuzione degli spazi interni»;

-come poteva desumersi dalla relazione di stima, allegata all’avviso di accertamento, il valore venale del bene era stato determinato accertando il valore di mercato così come risultante dal valore unitario «indicato dalla parte nella NUMERO_DOCUMENTO … indicato dalla parti nella causa definita con sentenza declaratoria della cessazione della materia del contendere (CTP n. 716/19/2001) … attribuito ad una struttura vicina e con caratteristiche analoghe.»;

-non sussisteva la dedotta incongruità della rendita che, precedente al 2015, non teneva conto della «sopravvenienza della legge stabilità del 2016 » in quanto l’RAGIONE_SOCIALE aveva «attribuito all’immobile, in sede di stima diretta, il valore preesistente ritenendo ingiustificato un dimezzamento che non trova possibile riscontro nella norma così riformulata; ed invero, dalla descrizione dell’immobile fatta, ossia di magazzini depositi, locali commerciali e due appartamenti, con strutture miste, muratura metallo e c.a. si vede che gli unici elementi di cui tener conto sono il suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, gli elementi ad essi
strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento.».

–RAGIONE_SOCIALE, di COGNOME NOME e NOME, ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo articolato motivo, ed ha depositato memoria.

L’ RAGIONE_SOCIALE si è tardivamente costituita in giudizio al fine di partecipare alla discussione del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Il motivo di ricorso, non meglio rubricato, espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge con riferimento alla l. 28 dicembre 2015 n. 208, art. 1, comma 21, al d.P.R. 1 dicembre 1949 n.1142, artt. 28 e 30, ed alle circolari n. 2/e del 1 febbraio 2016 e n. 6 del 30 novembre 2012 assumendo la ricorrente che:

illegittimamente, nella fattispecie, aveva formato oggetto di stima il «presunto parcheggio sulla strada comunale o nelle immediate vicinanze», parcheggio che «(non esiste e non è documentato e la stima è avvenuta senza sopralluogo), … non è parte integrante del complesso immobiliare della società istante, non rientra sicuramente tra gli <>; difatti, «il parcheggio su strada pubblica, se pure fosse a ridosso dell’unità immobiliare da valutare (cosa non vera perché non dimostrata), non può e non deve essere oggetto di stima perché nel caso di specie non è strutturalmente connessa ad essa»;
ai fini della determinazione della rendita catastale, l’RAGIONE_SOCIALE non aveva calcolato il costo di ricostruzione dell’immobile «non avendolo visionato da vicino (non ha effettuato il sopralluogo), mentre lo ha desunto con metodo comparativo, senza che ciò fosse previsto dalla normativa specifica in materia» e nemmeno aveva applicato «al valore del costo di ricostruzione <>.

Infatti, non avendo effettuato il sopralluogo non avrebbe mai potuto verificare <> e, quindi, il deprezzamento da valutare.».

-Il motivo è destituito di fondamento e va senz’altro disatteso.

2.1 -Come anticipato, il giudice del gravame ha rilevato che la rettifica della dichiarazione di variazione docfa della contribuente era stata operata sulla base di una stima incentrata sul valore di mercato RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari (d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 28, comma 1), dunque con procedimento di stima cd. indiretto che il dato normativo colloca in posizione alternativa a quello che ha riguardo al costo di ricostruzione (art. 28, comma 2, cit.; sull’alternatività dei criteri in questione v. la l. 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244, che ha normativizzato la circolare n. 6 del 30 novembre 2012 in punto di determinazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari a destinazione speciale e particolare; v. altresì, ex plurimis , Cass., 21 ottobre 2022, n. 31269; Cass., 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778).
Ed ha rimarcato che nella relazione tecnica si era « … “tenuto conto dell’ubicazione nonché della comodità di accesso e di parcheggio”: circostanze di fatto non contraddittorie con l’allegata affermazione dell’appellante che l’accesso ai locali è promiscuo alle unità abitative superiori e non è dotato di alcun parcheggio proprio poiché potrebbe far riferimento a parcheggi su strada comunale o nelle immediate vicinanze, a ridosso del centro urbano».

Ha, poi, soggiunto quel giudice che «dalla descrizione dell’immobile fatta, ossia di magazzini depositi, locali commerciali e due appartamenti, con strutture miste, muratura metallo e c.a. si vede che gli unici elementi di cui tener conto sono il suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, gli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento.».

Il riferimento al parcheggio, cui il motivo di ricorso allude, è dunque del tutto fuori centro in quanto la stima ha avuto ad oggetto (solo) le componenti immobiliari dell’unità e la valutazione del parcheggio ( id est della comodità di accesso all’unità immobiliare) ha inciso (solo) sulla determinazione del capitale fondiario secondo il cd. approccio di mercato, dunque avuto riguardo al valore di mercato unitario ricercato con metodo comparativo.

-I rilievi dianzi svolti danno, poi, conto dell’infondatezza della censura svolta con riferimento al deprezzamento.

In disparte che viene in rilievo questione nuova che non risulta trattata nella gravata sentenza -e della cui proposizione nel giudizio di merito la parte non dà alcun conto -rileva, nella fattispecie, che l’individuazione di un « adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari» costituisce elemento legale della fattispecie incentrata sulla determinazione indiretta del capitale fondiario per costo di ricostruzione e non anche di quella connotata dalla determinazione comparativa del valore venale dei beni.
4. – Le spese del giudizio di legittimità non vanno regolate, tra le parti, in difetto di attività difensiva dell’ RAGIONE_SOCIALE mentre, nei confronti della ricorrente, sussistono i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ).

P.Q.M.

La Corte

-rigetta il ricorso;

-ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato,

pari a quello previsto per il ricorso proposto, a norma del comma 1bis , RAGIONE_SOCIALE stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

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