Rendita Catastale: contano i beni dell'inquilino?

Una società immobiliare ha impugnato un accertamento della rendita catastale che includeva il valore di macchinari industriali di proprietà del suo inquilino. La Corte di Cassazione, pur annullando la sentenza d’appello per un vizio di procedura (omessa pronuncia su alcuni motivi), ha stabilito un principio fondamentale: ai fini del calcolo della rendita catastale, si deve considerare il valore complessivo dell’opificio, inclusi gli impianti fissi indispensabili alla produzione, a prescindere da chi ne sia il proprietario. La capacità reddituale dell’immobile va valutata nella sua interezza funzionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale: i Macchinari dell’Inquilino Fanno Salire le Tasse?

La determinazione della rendita catastale di un immobile industriale è una questione complessa che può avere impatti significativi sul carico fiscale del proprietario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico: è corretto includere nel calcolo della rendita anche il valore di macchinari costosi e indispensabili, ma di proprietà dell’inquilino? La risposta della Corte, pur annullando la sentenza di merito per un vizio procedurale, delinea un principio di diritto molto chiaro con importanti conseguenze pratiche.

I Fatti del Caso

Una società immobiliare, proprietaria di un grande opificio industriale, si è vista notificare un avviso di accertamento catastale da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia aveva ricalcolato la rendita catastale dell’immobile includendo nel valore complessivo anche una serie di “impianti fissi” (forni fusori, impianti di aspirazione, carriponte, etc.) per un valore di oltre 3,4 milioni di euro. La particolarità risiedeva nel fatto che tali impianti non erano di proprietà della società immobiliare, ma dell’azienda conduttrice che li utilizzava per la sua attività produttiva.

La società proprietaria ha impugnato l’accertamento, sostenendo che non si potesse attribuire al proprio immobile un valore basato su beni appartenenti a terzi. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno però respinto i ricorsi, ritenendo che la funzionalità produttiva dell’edificio dipendesse essenzialmente da quegli impianti, rendendo irrilevante la questione della proprietà. La vicenda è così approdata in Corte di Cassazione.

La Valutazione della Rendita Catastale secondo la Cassazione

La Corte Suprema, nell’analizzare i vari motivi di ricorso, ha colto l’occasione per ribadire e consolidare i principi che governano la stima della rendita catastale per gli immobili a destinazione speciale. Sebbene la sentenza d’appello sia stata annullata per un motivo di natura puramente procedurale (i giudici d’appello non si erano pronunciati su alcuni specifici motivi di gravame), la Corte ha esaminato nel merito le questioni di diritto sollevate.

Il punto centrale è che la rendita catastale non esprime solo il valore dei “muri”, ma la potenziale capacità dell’unità immobiliare, nel suo complesso, di generare reddito. In un opificio industriale, questa capacità non deriva dalla sola struttura edilizia, ma dalla sua combinazione con gli impianti che ne permettono l’utilizzo produttivo. Di conseguenza, i beni installati nell’immobile, che sono funzionalmente indispensabili all’attività e presentano una natura fissa e una stabile integrazione con la struttura, devono essere considerati componenti dell’unità immobiliare stessa.

Proprietà degli Impianti e Rendita Catastale: un Legame Indiretto

La Cassazione ha chiarito che, ai fini catastali, la titolarità giuridica dei singoli beni è secondaria rispetto alla loro funzione economica. Se un impianto è stabilmente infisso e cruciale per la destinazione industriale dell’opificio, esso concorre a definirne il valore e la capacità reddituale. Includerlo nella stima non è un’operazione arbitraria, ma l’applicazione coerente del principio secondo cui la rendita deve riflettere la reale potenzialità economica dell’immobile considerato nella sua interezza. Senza quegli impianti, l’immobile perderebbe la sua destinazione e, di conseguenza, gran parte del suo valore reddituale.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione sulla base di una visione unitaria e funzionale dell’unità immobiliare. La normativa catastale, secondo i giudici, impone una valutazione complessiva che tenga conto della concreta destinazione economica del bene. L’inclusione degli impianti dell’inquilino non viola il principio di capacità contributiva del proprietario; al contrario, lo rispetta, poiché il proprietario è chiamato a contribuire in relazione al valore effettivo del bene che possiede, un valore che è oggettivamente incrementato dalla presenza di tali impianti.

Inoltre, la Corte ha respinto la tesi secondo cui l’Agenzia avrebbe dovuto utilizzare il canone di locazione come base per la stima (metodo reddituale). Il canone, infatti, è stato ritenuto un dato potenzialmente soggettivo, influenzato da accordi specifici tra le parti. Il metodo basato sul costo di ricostruzione deprezzato, invece, offre una valutazione più oggettiva e coerente del valore economico complessivo dell’immobile.

Le Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza stabilisce un principio di diritto molto importante: in materia di classamento catastale, i beni installati in un opificio, se funzionalmente indispensabili all’attività produttiva e stabilmente integrati con la struttura, devono essere inclusi nella stima della rendita catastale anche se di proprietà del conduttore. La loro presenza definisce la capacità reddituale dell’immobile nel suo insieme. Sebbene il caso specifico sia stato rinviato al giudice d’appello per un errore procedurale, le indicazioni di diritto fornite dalla Cassazione sono destinate a orientare le future valutazioni catastali, sottolineando che ciò che conta è il valore economico integrato dell’immobile e non la mera proprietà dei suoi singoli componenti.

I macchinari di proprietà dell’inquilino possono aumentare la rendita catastale dell’immobile?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, se i macchinari sono stabilmente installati nell’immobile (impianti fissi) e sono indispensabili per l’attività produttiva che vi si svolge, essi concorrono a determinare il valore complessivo e la capacità reddituale dell’unità immobiliare, e quindi devono essere inclusi nel calcolo della rendita catastale, indipendentemente da chi ne sia il proprietario.

Perché la Corte ha annullato la sentenza precedente se ha confermato che i macchinari vanno inclusi nella stima?
La Corte ha annullato la sentenza per un vizio di procedura, definito “omessa pronuncia”. I giudici del precedente grado di giudizio non avevano risposto a tutti i specifici motivi di appello presentati dalla società, come quelli relativi all’applicazione dei coefficienti di deprezzamento. L’annullamento è quindi dovuto a un errore formale, non a un disaccordo sul principio di diritto sostanziale.

Il canone di locazione può essere usato per calcolare la rendita catastale di un immobile industriale?
No, non necessariamente. La Corte ha specificato che il canone di locazione è un elemento soggettivo, che può essere influenzato da accordi specifici tra le parti (sconti, servizi accessori, etc.) e non rappresentare fedelmente la reale capacità reddituale dell’immobile. Per questo, l’amministrazione finanziaria può legittimamente preferire un metodo di stima più oggettivo, come quello basato sul costo di ricostruzione deprezzato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31331 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31331 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31216/2019 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, con l’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, con l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia, sede in MILANO n. 1221/2019 depositata il 13/03/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

A seguito della presentazione della pratica NUMERO_DOCUMENTO del 19 settembre 2013, l’RAGIONE_SOCIALE, ha effettuato un accesso presso l’unità immobiliare di sua proprietà, locata a RAGIONE_SOCIALE e ha rinvenuto beni qualificati come ‘impianti fissi’, rispetto ai quali ha invitato la società conduttrice a fornire la documentazione relativa ai cespiti, poi formalmente trasmessa via EMAIL. Sulla base dell’accertamento catastale, l’amministrazione (in data 5 dicembre 2014) ha iscritto al catasto le variazioni e notificato a RAGIONE_SOCIALE, in data 18 marzo 2015, un avviso di accertamento catastale con allegata scheda di valutazione della rendita, determinata tramite stima diretta. In tale documento sono stati considerati impianti fissi di proprietà di RAGIONE_SOCIALE -tra cui forni fusori, evaporatore, impianti di aspirazione, depurazione acque, carriponte, pesa e isole di pressofusione -per un valore complessivo di 3.423.500,00 euro.
Contro l’a vviso, RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Brescia, la quale, in data 06/11/2015, ha emesso la decisione di primo grado nr. 822/3/2015, con la quale ha rigettato il ricorso.

La società ha interposto appello.

La CTR, con la sentenza meglio in epigrafe indicata, ha rigettato il gravame.

In particolare, la CTR ha confermato integralmente la decisione della CTP, ritenendo corretta la valutazione RAGIONE_SOCIALE prove già poste a fondamento della sentenza impugnata e – richiamando l’orientamento giurisprudenziale della Corte Costituzionale, secondo cui l’unità immobiliare ai fini del classamento non coincide solo con la

struttura edilizia, ma comprende l’opificio nella sua funzione produttiva -ha ritenuto che assumessero rilievo gli impianti che, insieme all’edificio, costituiscono un complesso strutturale ed essenziale per l’attività industriale o commerciale, in quanto senza di essi la costruzione perderebbe la propria funzionalità produttiva. Ha quindi confermato la natura di ‘impianti fissi’, anche in ragione della loro infissione al suolo, e ritenuto irrilevante che non fossero di proprietà del locatore, poiché comunque indispensabili per la redditività dell’attività svolta.
Avverso la suddetta sentenza di gravame la società ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 6 motivi, cui ha resistito con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE .

Successivamente parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenza d’appello nr. 1221/26/2019 della CTR della Lombardia per omessa pronuncia sui motivi di gravame, articolati da RAGIONE_SOCIALE sotto forma di domande di annullamento dell’avviso di accertamento catastale in data 24.02.2014, fondati segnatamente: a) sulla proprietà da parte di terzi degli impianti fissi valorizzati ai fini della stima della rendita catastale dell’ immobile della ricorrente (domanda proposta sub motivo nr. 1 dell’ atto di appello); b) sulla illegittimità della mancata applicazione dei criteri di stima diretta improntati sul reddito detraibile dalla locazione commerciale (domanda proposta sub motivo nr. 3 dell’atto di appello); c) sull’applicazione arbitraria di coefficienti di deprezzamento del valore al costo storico di detti beni (domanda proposta sub motivo nr. 4 dell’atto di appello). Il motivo è formulato ai sensi dell’art. 360 c. 1 n. 4. c.p.c. in relazione al combinato disposto degli artt. 112 c.p.c. e art. 1, 2° comma, d. lgs. n. 546/1992.
1.1. Il motivo è fondato.

1.3. La CTR non si è pronunciata su tre punti sollevati dall’appello: la non valorizzabilità, ai fini della rendita catastale, di beni appartenenti al patrimonio di terzi; la mancata applicazione RAGIONE_SOCIALE regole proprie del procedimento di stima diretta con approccio reddituale; l’uso (che parte appellante assumeva arbitrario e non motivato) dei coefficienti di riduzione dei valori al costo storico degli impianti fissi tratti dal libro cespiti di RAGIONE_SOCIALE

Nella sentenza d’appello non vi è , invero, alcun riferimento, neppure desumibile in termini di rigetto implicito, a tali doglianze, che la CTR ha ritenuto erroneamente assorbite nella decisione relativa alla qualificazione degli impianti di RAGIONE_SOCIALE come parte strutturale e funzionale del fabbricato locato.

1.3. La censura merita quindi accoglimento.

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la nullità della sentenza per violazione degli artt. 36 e 61 del d. lgs. n. 546/1992, in riferimento al n. 4 dell’art. 360 c. I c.p.c., essendo la stessa priva di qualsiasi motivazione ulteriore rispetto a quella contenuta nella sentenza di primo grado, a sua volta del tutto carente di motivazione nei punti che riguardano la valorizzazione, ai fini della stima della rendita catastale, di beni di proprietà altrui, l’ omessa applicazione del metodo di stima basato sul reddito detraibile dal canone di locazione e l’applicazione di coefficienti di riduzione del valore attribuito agli impianti cd. ‘ fissi ‘ non certi, né determinati e né motivati. Il motivo è dedotto ai sensi del n. 4, 1° comma, dell’art. 360 c.p.c. e condizionato al rigetto implicito dei motivi di gravame di appello proposti sub numeri 1), 3) e 4) dell’atto di appello .
2.1. Trattandosi di motivo subordinato al mancato accoglimento del motivo n. 1, lo stesso è da ritenersi assorbito.

Con il terzo motivo di ricorso, ai sensi dell’art. 360 c. I n. 3 c.p.c., si lamenta l’illegittimità della sentenza per violazione dell’art. 3 del d.P.R. n. 1142/1949, nonché dell’art. 1 del R .D.L. 652/1939, nella

parte in cui in essa non si tiene conto il principio di diritto per cui la rendita catastale dev’essere accertata in riferimento ad unità immobiliari sulle quali si abbia la titolarità di diritti di proprietà, diritti di condominio o di altri diritti reali di godimento.

3.1. In particolare, RAGIONE_SOCIALE sostiene che, sebbene la rendita catastale esprima la capacità di un immobile di produrre reddito, essa deve essere riferita solo a chi vanta diritti reali sull’unità immobiliare. Tale principio, confermato da l d.P.R. 1142/1949 e dal R.D.L. 652/1939, trova giustificazione anche nel fatto che la rendita costituisce la base per la determinazione del reddito imponibile. Lamenta quindi che, includendo beni di proprietà del conduttore per oltre 3,4 milioni di euro, il proprietario si trovi a contribuire alla spesa pubblica non in base alla propria effettiva capacità contributiva, ma sulla base di elementi estranei e non sotto il suo controllo. Per questo motivo chiede di sollevare questione di legittimità costituzionale, ritenendo che un’interpretazione diversa violerebbe i principi di legalità tributaria, uguaglianza e ragionevolezza, libertà di iniziativa economica, tutela della proprietà privata e capacità contributiva sanciti dalla Costituzione.
3.2. Il motivo non merita accoglimento.

3.3. La giurisprudenza di questa Corte ha già chiarito, in diversa fattispecie, che ciò che rileva è l’utilizzazione prevalente di attrezzature e risorse aziendali, a prescindere dal titolo proprietario: in materia di catasto, l’impianto fotovoltaico insistente su un terreno agricolo e concorrente allo svolgimento dell’attività agricola -secondo la previsione dell’art. 1, comma 423, della l. n. 266 del 2005, come interpretata dalla sentenza della Corte cost. n. 66 del 2015 – deve essere classato (in presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dall’art. 9, comma 3-bis, del d.l. n. 557 del 1993, conv. con modif. dalla l. n. 133 del 1994) come fabbricato rurale strumentale anche nel caso in cui l’imprenditore agricolo, individuale o collettivo, non ne sia
proprietario ma mero utilizzatore ( lessee ) in base al contratto di locazione finanziaria ( leasing ), con conseguente attribuzione della categoria D/10, all’esito di procedura DOCFA, giacché la produzione di energia fotovoltaica, che deve essere sempre imputabile all’imprenditore agricolo, se normalmente impiegata con l’utilizzazione prevalente di attrezzature e risorse aziendali, costituisce attività connessa ai sensi dell’art. 2135 c.c. (Cass. 19/11/2024, n. 29754 (Rv. 673082 – 02)).

Va inoltre considerato che i beni che si assumono di proprietà del conduttore presentano natura ‘fissa’ e risultano funzionalmente collegati all’immobile in forza di un rapporto contrattuale definito e consensuale. Tale collegamento, derivante dal contratto di locazione stipulato tra le parti, implica l’accettazione dell’utilizzazione e RAGIONE_SOCIALE modificazioni del bene necessarie al relativo godimento, circostanza che non può non produrre conseguenze di rilievo, per il proprietario onerato dell’imposta , anche sotto il profilo fiscale.
3.4. Nel caso di specie i beni di ingentissimo valore rinvenuti all’interno dell’immobile risultano indiscutibilmente strumentali all’esercizio dell’attività produttiva svolta dal conduttore e, proprio per la loro stabile infissione e inscindibile integrazione con la struttura edilizia, non possono essere considerati elementi estranei al compendio immobiliare. Essi concorrono in maniera determinante a definire la funzionalità complessiva dell’opificio e la sua capacità di generare reddito, sicché l’inclusio ne nella stima catastale non costituisce un’operazione arbitraria ma l’applicazione coerente del principio secondo cui la rendita deve riflettere la reale potenzialità economica dell’unità immobiliare considerata nella sua interezza. In altri termini, l’im mobile, privo di tali impianti, perderebbe la propria destinazione industriale e risulterebbe inidoneo a svolgere l’attività per cui è stato progettato e utilizzato, con conseguente diminuzione della sua attitudine reddituale.
3.4. Deve quindi affermarsi il seguente principio di diritto: ‘I n materia di classamento catastale, i beni installati all’interno di un opificio e funzionalmente indispensabili allo svolgimento dell’attività produttiva ivi esercitata devono essere considerati – ove presentino natura fissa e stabile integrazione con la struttura edilizia – componenti dell’unità immobiliare stessa, anche quando siano di proprietà del conduttore e da questo utilizzati in forza di contratto di locazione. Ne consegue che tali impianti, concorrendo in modo determinante a definire la funzionalità dell’immobile e la sua capacità reddituale, devono essere inclusi nella stima catastale e incidono sulla rendita attribuibile, poiché la destinazione industriale dell’opificio e la sua potenzialità economica devono essere valutate con riferimento al compendio nella sua interezza, a nulla rilevando che sia il proprietario, e non il conduttore, ad essere gravato dall’onere impositivo’.
3.5. Quanto alla questione di costituzionalità, la stessa non è da ritenersi fondata.

La rendita catastale, infatti, non si limita a riflettere la titolarità di diritti reali, ma ha la funzione di rappresentare il valore economico complessivo dell’unità immobiliare considerata nella sua concreta destinazione produttiva. In questa prospettiva, rientrano nella stima anche i beni stabilmente infissi e funzionali all’attività svolta, ancorché di proprietà del conduttore, poiché essi concorrono in modo essenziale a definire l’attitudine dell’immobile a generare reddito. Come già argomentato, la giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che, ai fini catastali, l’opificio deve essere valutato nella sua globalità strutturale e funzionale, non potendosi scindere tra muri e impianti, se questi ultimi risultano imprescindibili per l’utilizzo d el bene.
3.6. Non vi è dunque violazione dei principi costituzionali richiamati, giacché il criterio adottato è conforme al principio di capacità contributiva, stante il seguente principio di diritto: ‘ il proprietario è chiamato a contribuire in relazione al valore effettivo

dell’unità immobiliare comprensiva dei beni in locazione posto che, proprio grazie alla presenza di tali impianti, esprime una maggiore potenzialità reddituale. L’inclusione dei beni del conduttore nella stima catastale risponde perciò a un criterio oggettivo di valutazione dell’immobile e non comporta alcun indebito spostamento di oneri né una lesione dei diritti di proprietà o di iniziativa economica tutelati dalla Costituzione ‘ .

4. Con il quarto motivo di ricorso, ai sensi dell’art. 360 c. 1 n. 3. c.p.c., si deduce l’illegittimità ed erroneità della sentenza per violazione degli artt. 4, 5 e 10 del R.D.L. 652/1939, laddove ne sia ricavata l’interpretazione per cui siano da considerare come «parte di immobile» (art. 5 RDL 652/1939) quei beni singolarmente amovibili e cedibili a terzi ricompresi in compendi aziendali e che siano utili a produrre un reddito proprio e non già a concorrere alla produzione di reddito del fabbricato; nonc hé violazione dell’art. 10 della L. n. 843/1939 nella parte cui non include nell’elenco descrittivo degli elementi costitutivi degli immobili iscritti a catasto ed oggetto di rendita gli impianti cd. ‘ fissi ‘ utilizzati nell’attività di pressofusione.
4.1. La censura non può essere accolta, atteso che, per quanto già rilevato con riferimento al motivo n. 3, i beni in contestazione devono essere valutati non isolatamente, ma unitariamente, ogniqualvolta risultino stabilmente inseriti nel complesso produttivo e funzionalmente destinati all’attività esercitata all’interno dell’opificio. L’unità immobiliare, ai fini catastali, non si esaurisce nella mera struttura edilizia, bensì ricomprende tutti quegli elementi che, per caratteristiche strutturali e funzionali, concorrono a determinarne l’attitudine a produrre reddito. Ne discende che anche impianti e macchinari infissi e inscindibilmente collegati con l’edificio assumono rilevanza ai fini della stima, in quanto parte integrante della capacità reddituale de ll’immobile.
4.2. La nozione stessa di rendita catastale, così come delineata dalla normativa di settore e costantemente interpretata dalla giurisprudenza di legittimità, impone infatti una valutazione complessiva e unitaria, che tenga conto della concreta destinazione economica del bene e del suo effettivo valore nel mercato immobiliare. In questo senso, l’inclusione degli impianti nella determinazione della rendita non costituisce una forzatura, ma una conseguenza necessaria della loro strumentalità e della loro indispensabilità per la funzione produttiva, la quale conferisce all’immobile la sua effettiva capacità di generare ricchezza.
4.3. Questa Corte, in tema di locazione finanziaria, ha del resto già chiarito che, ai fini della determinazione della rendita catastale, rilevano anche le componenti impiantistiche funzionali alla destinazione del bene, a prescindere che siano di proprietà del contribuente o da lui detenuti in locazione finanziaria (Cass. 19/11/2024, n. 29788 (Rv. 672957 – 01)).

4.4. La censura va quindi rigettata.

Con il quinto motivo di ricorso, si contesta ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c. 1 c.p.c. la violazione del combinato disposto degli artt. 10 R.D.L. 652/1939 e 8, 19 e 30 del d.P.R. 1142 del 1949, nella parte in cui tali disposizioni prevedono l’applicazione del metodo di stima cd. ‘ diretta ‘ della rendita, basato sul reddito lordo detraibile dall’immobile (cd. procedimento diretto).

Il motivo denuncia la violazione RAGIONE_SOCIALE norme che disciplinano la determinazione della rendita catastale degli opifici e dei fabbricati destinati a speciali esigenze industriali o commerciali, per i quali è prevista la stima diretta. Tale stima può avvenire o mediante approccio reddituale, fondato sul reddito lordo ordinario ritraibile dall’immobile, oppure mediante approccio di costo, basato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione deprezzato. La società sostiene che, nel caso concreto, l’ufficio erariale avrebbe dovuto applicare l’approccio
reddituale, considerato che esisteva un contratto di locazione regolarmente registrato con canone annuo di 550.000,00 euro, circostanza che consentiva una valutazione attendibile del reddito. Tale impostazione, a suo avviso, trova conferma anche nelle istruzioni amministrative e nella prassi ministeriale. Lamenta quindi l’errore dell’RAGIONE_SOCIALE, che ha preferito il metodo i ndiretto basato sul costo, richiamandosi a una prassi interna degli uffici provinciali, e chiede venga affermato il principio secondo cui l ‘utilizzo dell’approccio indiretto costituisce violazione degli artt. dal 10 R.D.L. 652/1939, 8, 19 e 30 del d.P.R. 1142 del 1949 quando sia concretamente possibile determinare la rendita in base al reddito da locazione.
5.1. Il motivo non è fondato.

5.2. L’argomentazione secondo cui l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto applicare il procedimento diretto basato sul canone di locazione trascura di considerare che il prezzo di locazione costituisce un dato soggettivo, potenzialmente condizionato da fattori economici estranei alla reale capacità reddituale dell’immobile. In concreto, il canone pattuito può inserirsi in operazioni economiche più complesse tra locatore e conduttore, come accordi su servizi accessori, sconti o compensazioni, che ne riducono la rappresentatività rispetto alla redditività effettiva dell’immobile ai fini catastali. Al contrario, il procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato permette di determinare la rendita in maniera oggettiva e coerente con i criteri di valutazione stabiliti dalla normativa vigente, riflettendo in modo affidabile il valore economico complessivo dell’unità immobiliare destinata a finalità produttive. Pertanto, la scelta dell’ufficio di adottare il metodo indiretto non configura violazione di legge né contraddizione normativa.
5.3. Deve in proposito affermarsi il seguente principio di diritto: ‘ai fini della determinazione della rendita catastale, il canone di locazione costituisce un elemento soggettivo e potenzialmente non

rappresentativo della reale capacità reddituale dell’immobile; pertanto, l’ufficio erariale può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato, al fine di ottenere una valutazione oggettiva e coerente con la funzione produttiva dell’unità immobiliare, senza configurare violazione degli artt. 10 RDL 652/1939 e 8, 19 e 30 DPR 1142/1949′.

5.4. Il motivo n. 5 va indi rigettato anch’esso .

Con il sesto motivo di ricorso, si lamenta ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c. 1 c.p.c. la violazione dell’art. 28 d.P.R. 1142 del 1949, nella parte in cui detto articolo prevede e disciplina la stima della rendita catastale mediante procedimento indiretto basato sul costo di costruzione deprezzato per vetustà, nonché dell’art. 10 del R .D.L. 632/1939 in combinato disposto con l’art. 1, comma 244, della legge n. 190/2014 e della Circolare dell’RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE nr. 06/2012 del 30.11.2012.
In particolare, si contesta la legittimità della stima indiretta adottata dall’ ufficio erariale per determinare il valore degli impianti fissi, denunciando l’applicazione arbitraria dei coefficienti di deprezzamento che non terrebbero conto della reale vetustà, obsolescenza e stato attuale dei beni. La società sostiene che l’ ufficio erariale abbia utilizzato coefficienti uniformi per impianti di tipologie e età diverse, assegnando valori residui pari a zero, violando così il principio di legalità e determinando effetti ingiustificati sulla rendita catastale, base imponibile dei tributi immobiliari.
6.1. La censura è inammissibile.

6.2. Si tratta di valutazione in fatto, relativo allo stato dei beni ed alla vetustà degli stessi, che richiede un sindacato non consentito in sede di legittimità.

6.3. Difatti, non si può prospettare una censura di violazione di legge sulla base di accertamenti in fatto (in tesi) erronei.

Come ripetutamente rimarcato dalla Corte, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo RAGIONE_SOCIALE risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità
6.4. Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze di causa (Cass., 27 luglio 2023, n. 22938; Cass., 5 febbraio 2019, n. 3340; Cass., 13 ottobre 2017, n. 24155; Cass., 11 gennaio 2016, n. 195; Cass., 22 febbraio 2007, n. 4178; Cass. Sez. U., 5 maggio 2006, n. 10313; Cass., 11 agosto 2004, n. 15499).
6.5. La censura è dunque inammissibile.

In conclusione, il ricorso va accolto limitatamente al motivo n.1, assorbito il secondo, inammissibile il sesto e rigettati i restanti, e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei sensi indicati in motivazione e cassa la sentenza impugnata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia in diversa

composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, il 25/11/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.