Rendita catastale: calcolo per parchi eolici

Una società che gestisce un parco eolico ha contestato l’accertamento della rendita catastale da parte dell’Agenzia delle Entrate, la quale includeva nel calcolo anche la torre eolica e i relativi oneri. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha stabilito un principio cruciale: se un componente impiantistico, come la torre eolica, è escluso dal calcolo del valore catastale, devono essere escluse anche tutte le voci di costo ad esso correlate, come oneri finanziari e profitto d’impresa calcolati sul valore del componente stesso. La Corte ha quindi cassato la sentenza precedente che, pur escludendo la torre, aveva mantenuto i costi accessori, rinviando il caso per un nuovo calcolo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Parchi Eolici: La Cassazione Chiarisce il Calcolo

La determinazione della rendita catastale per gli impianti industriali, e in particolare per i parchi eolici, rappresenta da tempo un tema di acceso dibattito tra contribuenti e amministrazione finanziaria. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta per fare chiarezza su un aspetto fondamentale: come trattare gli oneri accessori (spese tecniche, oneri finanziari e profitto dell’imprenditore) quando il componente principale dell’impianto, come una torre eolica, viene escluso dalla base di calcolo. La decisione offre un’importante guida per gli operatori del settore e per i professionisti del diritto tributario.

I Fatti del Caso: La Valutazione di un Impianto Eolico

Una società energetica, proprietaria di un parco eolico, ha impugnato un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la proposta di rendita catastale. L’Ufficio aveva basato la sua stima sul “costo di produzione”, includendo nel calcolo non solo il suolo e le fondazioni, ma anche la torre di sostegno della navicella eolica, considerandola un elemento strutturale dell’immobile. Di conseguenza, anche gli oneri finanziari, le spese tecniche e il profitto dell’imprenditore venivano calcolati su questo valore complessivo.

La Commissione Tributaria di primo grado aveva dato ragione alla società, annullando l’avviso e affermando che la torre, essendo un elemento funzionale al processo produttivo, doveva essere esclusa dal calcolo. In appello, la Commissione Tributaria Regionale aveva parzialmente riformato la decisione: pur confermando l’esclusione della torre dalla base imponibile, riteneva corretto includere gli oneri finanziari e il profitto dell’imprenditore come calcolati dall’Agenzia. La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando l’illogicità di escludere il bene principale (la torre) ma mantenere i costi accessori calcolati su di esso.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla Rendita Catastale

La Suprema Corte ha accolto il secondo motivo di ricorso della società, ritenendolo fondato. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia di secondo grado per una nuova valutazione, che dovrà attenersi al principio di diritto enunciato. Secondo la Cassazione, la Corte territoriale ha commesso un errore nel ricalcolare la rendita catastale.

Il punto centrale della decisione è la stretta correlazione tra il valore del bene principale e i costi accessori calcolati in percentuale su di esso. Se la legge, come interpretata dalla giurisprudenza, stabilisce che una componente impiantistica non è catastalmente rilevante, non è possibile attribuirle una rilevanza indiretta attraverso il calcolo degli oneri accessori.

Le Motivazioni della Sentenza

Il ragionamento della Corte si fonda su un principio di coerenza logica e giuridica. La normativa fiscale (in particolare la Legge di Stabilità 2016) ha chiarito che macchinari, congegni e altre componenti funzionali a uno specifico processo produttivo non concorrono alla determinazione della rendita catastale.

La Corte ha specificato che oneri finanziari, spese tecniche e profitto del costruttore sono calcolati come percentuali forfettarie del costo di ricostruzione delle componenti catastalmente rilevanti. Ne consegue che, se il costo di ricostruzione della torre eolica deve essere escluso dal totale, anche le percentuali calcolate su tale costo devono essere eliminate.

In altre parole, la Corte territoriale avrebbe dovuto ricalcolare la rendita considerando solo le parti costitutive del parco eolico rilevanti ai fini catastali (suolo e fondazioni) e applicare le percentuali degli oneri accessori solo su questa base imponibile ridotta. Mantenere gli oneri calcolati anche sulla torre esclusa si traduce in una valorizzazione indiretta di un bene che la legge stessa considera irrilevante, vanificando la norma.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un orientamento fondamentale per la corretta determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale. Le conclusioni della Corte hanno importanti implicazioni pratiche:

1. Principio di Coerenza: Viene stabilito che non è possibile escludere un bene dalla base di calcolo e, allo stesso tempo, includere i costi accessori calcolati sul valore di quel medesimo bene.
2. Corretto Calcolo: Gli operatori del settore e i consulenti fiscali hanno ora un’indicazione chiara su come procedere: la base per il calcolo degli oneri accessori deve corrispondere esclusivamente al valore delle componenti immobiliari catastalmente rilevanti.
3. Tutela del Contribuente: La decisione protegge i contribuenti da accertamenti che, pur escludendo formalmente gli impianti, ne recuperano il valore in modo indiretto attraverso le voci accessorie, garantendo una maggiore certezza del diritto nell’applicazione delle norme catastali.

Quali componenti di un parco eolico sono escluse dal calcolo della rendita catastale?
Sulla base della normativa vigente, le componenti impiantistiche funzionali allo specifico processo produttivo, come la torre eolica (palo di sostegno della navicella), sono escluse dal calcolo della rendita catastale.

Se la torre eolica viene esclusa dal valore catastale, cosa succede agli oneri finanziari e al profitto dell’imprenditore calcolati su di essa?
Devono essere anch’essi esclusi. La Corte di Cassazione ha chiarito che se una componente principale non rileva ai fini della rendita, non possono rilevare neanche i costi accessori (oneri finanziari, profitto, spese tecniche) commisurati in percentuale sul valore di quella stessa componente.

Qual è stato l’errore della corte d’appello secondo la Cassazione?
L’errore è stato quello di escludere correttamente la torre eolica dal valore dell’immobile, ma di non rettificare di conseguenza la rendita epurandola anche dagli oneri aggiuntivi che erano stati calcolati proprio sulla base del valore di quella componente impiantistica esclusa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13728 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13728 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso 12109/2024 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F. e P.Iva: P_IVA), con sede legale in Rovereto (TN), alla INDIRIZZO in persona del Presidente del Consiglio d’Amministrazione e legale rappresentante, giusta i poteri conferiti con delibera del c.d.a. del 22 febbraio 2023, dott. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a L’Aquila (AQ) il 3 settembre 1962, rappresentata e difesa, giusta procura speciale disgiuntiva in calce al ricorso, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Castellammare di Stabia (NA) l’11 settembre 1978 (p.e.c.: EMAIL), NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Frosinone il 23 giugno 1983 (indirizzo p.e.c.: EMAIL e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Rimini il 22 agosto 1984 (indirizzo p.e.c.: EMAIL) ed elettivamente
Avviso accertamento rendita catastale – Parco eolico – Oneri finanziari Ultrapetizione

domiciliata presso i nominati difensori con studio in Roma, alla INDIRIZZO (numero di fax: NUMERO_TELEFONO;

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

– controricorrente –

ricorrente incidentale –

-avverso la sentenza 320/02/2023 emessa dalla CTR Basilicata il 18/12/2023 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

La RAGIONE_SOCIALE, quale titolare di un parco eolico ubicato nel territorio del Comune di Banzi (ed iscritto in catasto al foglio 21, p.lla 352), impugnava, dinanzi alla CTP di Potenza, un avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato una sua proposta Docfa di rendita catastale, elevando quest’ultima all’importo di euro 8.150,00 ed adoperando, per la stima, l’approccio del ‘costo di produzione’ dell’immobile a partire dal ‘costo di realizzazione a nuovo delle strutture’.
L’adìta CTP accoglieva il ricorso, annullando integralmente l’avviso di accertamento catastale, affermando che l’Ufficio aveva erroneamente considerato ai fini della rendita catastale anche l’elemento strutturale ‘torre” in quanto elemento funzionale a l processo produttivo, e che il procedimento di stima da adottarsi per la determinazione della rendita catastale degli immobili fosse quello della ‘stima diretta’, e non della stima comparativa, come effettuato dall’Ufficio.
Sull’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate, la CTR della Basilicata accoglieva parzialmente il gravame, ritenendo fondata l’eccezione di extra petizione, atteso che nessuna censura era stata mossa in ordine alla valutazione del suolo e alle spese tecn iche, ed affermando che ‘il valore della torre di sostegno deve essere escluso dal calcolo della rendita e in tal

senso I’avviso di rettifica deve essere parzialmente annullato’. Quanto agli oneri finanziari, riteneva che l’Ufficio avesse correttamente ‘determinato e deprezzato’ il costo di ricostruzione del bene ‘per ricondurlo al valore dell’epoca censuaria’ 1988/1989 come previsto dall”art. 28 del regolamento per la formazione del catasto urbano (DPR1142 del 1949)’, ivi compresi i tassi all’epoca applicabili. Alla medesima conclusione perveniva per il profitto dell’imprenditore, che andava, quindi, ‘aggiunto al cos to di ricostruzione per ottenere il valore del bene’.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE basato su due motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso, proponendo, a sua volta, ricorso incidentale condizionato fondato su un solo motivo.

In prossimità dell’adunanza camerale l’Agenzia ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo del ricorso principale la ricorrente deduce, ai sensi degli artt. 360, primo comma, n. 4 c.p.c. e 62 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c..

Si afferma che la sentenza impugnata merita di essere cassata per violazione dell’art. 112 c.p.c., non essendo riscontrabile alcuna extra -petizione da parte dei giudici di primo grado, in quanto la componente delle spese tecniche, così come quella relativa agli oneri finanziari e al profitto dell’imprenditore, è determinata in misura percentuale rispetto al valore dell’impianto, ossia nel caso di specie al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione. I primi giudici, avendo ritenuto che il valore dell’impianto non assumesse rilevanza ai fini del calcolo della rendita, hanno conseguentemente annullato l’avviso di accertamento impugnato, risultando pari a zero il valore su cui applicare siffatte percentuali.
Con la seconda censura la ricorrente principale prospetta la <>.

Si assume che il portato dell’irrilevanza catastale della componente impiantistica, disposta dall’art. 1, comma 21, cit., non può che essere l’esclusione della stessa ai fini del calcolo del valore venale quand’anche esso sia determinato -come ha preteso di fare nel caso di specie l’Agenzia delle Entrate -secondo l’approccio di costo stabilito dall’art. 28, comma 2 del Regolamento per la formazione del catasto approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142 ove stabilisce che il valore venale dell’immobile oggetto di accertamento, quando non ne risulti possibile la determinazione dall’analisi del mercato delle compravendite, si determina ‘…con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari’.
Tale approccio risulta declinato nella circolare n. 6 del 2012 -espressamente richiamata dall’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190 -nel senso che il valore venale dell’u.i.u., è determinato ‘con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell’immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecn ologica e funzionale’. In particolare, si assume che l’allegato tecnico II in appendice a tale circolare stabilisce che gli oneri finanziari, il profitto del costruttore e le spese tecniche devono essere determinati in misura pari a percentuali ivi prestabilite rispetto alla sommatoria delle componenti catastalmente rilevanti del complessivo costo di produzione, trattandosi la prima delle somme idealmente necessarie ‘al finanziamento dell’operazione immobiliare’, alla ‘remunerazione ordinaria … che il promotore ritrae per lo svolgimento della sua attività’ e alle ‘spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo’.
Lo stesso avviso di accertamento catastale si sarebbe attenuto a tali regole, essendo pacifico che gli ‘oneri finanziari’, il ‘profitto del costruttore’ e le

‘spese tecniche’ ivi accertati sono commisurati a percentuali forfetarie (rispettivamente 13%, 6% e 4%) del costo di ricostruzione attribuito al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione.

Si obietta che se le componenti impiantistiche non rilevano ai fini della rendita catastale, non è possibile attribuire loro rilevanza ai fini del calcolo degli oneri finanziari, del profitto del costruttore e delle spese tecniche. In particolare, si osserva che nello stesso avviso di accertamento catastale, gli ‘oneri finanziari’, il ‘profitto del costruttore’ e le ‘spese tecniche’ sono commisurati a percentuali forfetarie (rispettivamente 13%, 6% e 4%) del costo di ricostruzione attribuito al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione. Senonché, si obietta che, una volta stabilito che dette componenti impiantistiche non rilevano ai fini della rendita catastale, esse non possono poi rilevare ai fini del calcolo degli oneri finanziari e del profitto del costruttore.
Con il ricorso incidentale -proposto in via subordinata all’accoglimento del ricorso principale l’amministrazione censura la sentenza impugnata per < >. Si afferma che il giudice d’appello -pur avendo accertato che l’appellato non aveva riproposto l’originario motivo di ricorso, contenuto nell’atto introd uttivo del giudizio, con cui censurava l’atto impositivo per aver computato erroneamente nella rendita catastale gli oneri finanziari e il profitto dell’imprenditore – si pronunciava sulla domanda proposta dalla ricorrente in primo grado, in violazione d ell’art. 56 cit. in rubrica, ai sensi del quale «Le questioni ed eccezioni non accolte nella sentenza della commissione provinciale, che non sono specificamente riproposte in appello, s’ intendono rinunciate.» Il giudice di secondo grado avrebbe dunque dovuto considerare rinunciata la domanda di parte sugli oneri finanziari e sul profitto dell’imprenditore.
In via preliminare, osserva questa Corte, che il giudice d’appello ha correttamente esaminato la questione relativa al calcolo delle voci

aggiuntive (profitto dell’imprenditore, spese tecniche e oneri finanziari) sulle componenti (suolo, fondazioni, cabina) del Parco eolico, in quanto questione introdotta con il terzo motivo d’appello dalla stessa amministrazione che si era vista annullare integralmente l’avviso di rettifica della rendita dai giudici di prime cure. La circostanza che i giudici distrettuali abbiano valutato anche le deduzioni difensive proposte in primo grado dalla contribuente e non riformulate in sede di gravame risulta del tutto inconferente a fronte dell’accoglimento del motivo di impugnazione prospettato dall’ente finanziario.
5. Il primo motivo non ha pregio.

I giudici di prossimità hanno annullato integralmente l’avviso di accertamento, sebbene le doglianze della contribuente concernessero esclusivamente la valorizzazione della pala eolica e le voci del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari su tu tte le componenti (v. terzultima pagina del ricorso originario della società, là dove si obietta che dette voci rappresentano una elevata percentuale della rendita complessiva). L’esclusione della torre eolica dalla rendita catastale non poteva consentire ai primi giudici di azzerarla, restando, difatti, da rideterminare la rendita catastale costituita dal compendio dei valori dell’area, delle fondazioni, della cabina nonchè delle voci aggiuntive su dette componenti (profitto dell’imprenditore e gli oneri f inanziari).
E’ indubbio che l’esclusione di una componente dal calcolo della rendita catastale non esime il giudice di merito dal decidere e motivare adeguatamente in ordine alle questioni poste dalle parti relativamente al maggior valore del suolo e delle fondazioni, all’entità delle spese tecniche, del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari, nonché in ordine agli altri elementi di fatto che, secondo la normativa vigente in materia catastale, incidono sulla quantificazione della rendita catastale dell’un ità immobiliare (in termini: Cass. n. 5452/2025).
6. La seconda censura, in parte inammissibile, è fondata con riferimento alla mancata espunzione delle voci aggiuntive calcolate sulla pala eolica; assorbito il ricorso incidentale.

La società lamenta, in primo luogo, una discrasia tra le percentuali del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari come determinate dal giudice di merito coerentemente all’indirizzo tecnico della Circolare n. 6/2012, recepita nella legge n. 190 del 2014, denunciata con il canone censorio di cui all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c..

Per vero, sotto l’egida della violazione di legge, la censura in esame cela la confutazione della valutazione che il giudice del merito ha svolto sulla base di un giudizio che in quanto tale non è sindacabile in sede di legittimità; e ciò sia perché la contestazione della persuasività del ragionamento del giudice di merito nella valutazione delle risultanze istruttorie attiene alla sufficienza della motivazione, non più censurabile secondo il nuovo parametro di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., sia perché con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, contrapponendovi la propria, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie operate dai giudici del merito, trattandosi di accertamento di fatto, precluso in sede di legittimità (Cass., sez. 6-5, 15/05/2018, n. 11863; Cass., sez. 6-5, 17/12/2017, n. 29404; Cass., sez. 1, 02/08/2016).
Il mezzo in rassegna spinge, difatti, la Corte verso un’inammissibile rivalutazione delle questioni di merito oggetto di controversia, in particolare verso una rivisitazione dell’accertamento di fatto operato dai giudici distrettuali sulle percentuali che ha ritenuto correttamente applicate dall’Agenzia alla stregua dei criteri indicati nella Circolare 6/2012 (Cass. n. 34189 del 2022), trascurando la contribuente di motivare le ragioni per le quali i giudici distrettuali avrebbero dovuto disallinearsi dai criteri tecnici di stima recepiti dalla legge n. 190/2014, non essendo a tal fine sufficiente la circostanza che il calcolo così operato conduce ad una percentuale di valorizzazione maggiore rispetto a quella attesa.
La censura attinge la sentenza impugnata anche nella parte in cui nell’escludere la valorizzazione della pala eolica, ha trascurato di rettificare la rendita, purgandola altresì dagli oneri aggiuntivi sulla componente impiantisca (pala eolica).

La Corte territoriale, effettivamente, avrebbe dovuto ricalcolare la rendita catastale rettificata, considerando le restanti parti costitutive dal parco eolico (suolo, fondazioni) valorizzate secondo il metodo di stima indiretta (approccio di costo) ed aggiungendo solo alla restanti componenti( esclusa la pala eolica) gli oneri finanziari, il profitto dell’imprenditore e le spese tecniche sulle restanti componenti.

La stessa Agenzia, nelle memorie difensive, ha avvalorato l’erronea determinazione in cui è incorsa la Commissione d’appello, contravvenendo ai criteri di stima di cui all’allegato II della circolare n. 6/2012, confermando che l’accertamento comprendeva il valore del lotto e il valore della fondazione e della torre di sostegno ed altresì, le spese tecniche (calcolate sul valore delle fondazioni + il valore della torre) gli oneri finanziari (calcolati sulla somma di: valore del lotto + valore fondazioni + valore torre di sostegno + valore delle spese tecniche) ed il profitto dell’imprenditore (calcolato sulla somma di: valore del lotto + valore fondazioni + valore torre di sostegno + valore delle spese tecniche + oneri finanziari).
8. Segue l’accoglimento del secondo motivo nei limiti di cui in motivazione, respinto il primo e dichiarato assorbito il ricorso incidentale; cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di giustizia di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso principale nei limiti di cui in motivazione, respinge il primo motivo e dichiara inammissibile il ricorso incidentale; cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di giustizia di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 14.3.2025 e

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