Rendita catastale: calcolo per impianti eolici

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della rettifica della rendita catastale applicata a un parco eolico. La controversia riguardava l’inclusione di alcuni costi nel calcolo del valore fiscale. I giudici hanno stabilito che, sebbene le torri di sostegno debbano essere escluse dalla stima in quanto componenti impiantistiche, devono essere inclusi i costi tecnici, gli oneri finanziari e il profitto dell’imprenditore. Il ricorso della società è stato rigettato poiché la motivazione del giudice di merito è stata ritenuta logica e coerente con i criteri legali di stima.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita catastale impianti eolici: i criteri di calcolo della Cassazione

La determinazione della rendita catastale per gli impianti eolici è un tema di fondamentale importanza per le aziende del settore energetico. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito quali elementi devono essere considerati nel calcolo del valore fiscale di queste strutture, distinguendo tra componenti impiantistiche e costi di realizzazione.

I fatti di causa

La vicenda nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento in rettifica catastale emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di una società proprietaria di un parco eolico. Il giudice di secondo grado aveva parzialmente accolto il ricorso del contribuente, ordinando l’esclusione del valore della torre di sostegno dal calcolo della rendita catastale, ma confermando la legittimità degli altri elementi di stima utilizzati dall’ufficio. La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando una motivazione apparente e un’errata applicazione dell’onere della prova.

La decisione della Corte

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la validità della sentenza impugnata. I giudici hanno chiarito che il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al rispetto del minimo costituzionale. Nel caso di specie, il giudice di merito ha fornito una spiegazione adeguata, evidenziando come l’amministrazione avesse correttamente applicato i criteri legali di stima. La Corte ha inoltre precisato che non vi è stata alcuna inversione dell’onere della prova, poiché l’ufficio ha documentato l’esattezza dei calcoli basandosi su circolari interpretative della legge.

Rendita catastale e costi inclusi

Un punto centrale della decisione riguarda la composizione del valore venale o del costo di ricostruzione. La Cassazione ha ribadito che la stima deve tenere conto di voci specifiche quali il valore del lotto, le spese tecniche di progettazione, la direzione lavori, il collaudo, gli oneri concessori e, non da ultimo, gli oneri finanziari e il profitto dell’imprenditore. Questi elementi concorrono a formare il valore complessivo dell’unità immobiliare a destinazione speciale.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tra la componente immobiliare e quella impiantistica. Mentre le torri e gli aerogeneratori sono esclusi dal calcolo della rendita catastale a partire dal 2016 per la loro natura strumentale, i costi accessori legati alla costruzione delle strutture restano rilevanti. La Corte ha sottolineato che la normativa del 2015 non ha abrogato i criteri di stima precedenti relativi ai costi di ricostruzione, rendendo legittimo l’inserimento degli oneri finanziari e del profitto d’impresa nella valutazione catastale.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dai giudici di legittimità blindano l’operato dell’Agenzia delle Entrate quando questa si attiene alle circolari tecniche che normativizzano i processi di stima. Per le imprese, ciò significa che la contestazione di una rendita catastale non può limitarsi a critiche generiche, ma deve basarsi su una prova contraria specifica e documentata. La sentenza riafferma che il profitto dell’imprenditore e gli oneri finanziari sono componenti integranti del costo di realizzazione di un immobile a destinazione speciale.

Quali componenti sono escluse dalla rendita catastale eolica?
Le torri di sostegno e gli aerogeneratori sono esclusi dal calcolo poiché considerati componenti impiantistiche strumentali al processo produttivo.

Il profitto dell’imprenditore rientra nel valore catastale?
Sì, secondo la Cassazione il profitto dell’imprenditore e gli oneri finanziari devono essere inclusi nella stima basata sul costo di ricostruzione.

Come può il contribuente contestare una rettifica catastale?
Il contribuente deve fornire contestazioni specifiche e documentazione idonea a provare l’erroneità dei criteri di stima applicati dall’ufficio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3084 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3084 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20117/2024 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata presso il domicilio digitale dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso la sede dell’Avvocatura Generale dello Stato, che la rappresenta e difende

-controricorrente – avverso la sentenza della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DELLA BASILICATA n. 302/2024, depositata il 9/9/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/1/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 302/2024, depositata il 9/9/2024, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Basilicata, in parziale accoglimento dell’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE, ha dichiarato parzialmente

illegittimo l’avviso di accertamento in rettifica catastale n. NUMERO_DOCUMENTO emesso nei confronti della RAGIONE_SOCIALE ‘ nella sola parte relativa al calcolo della rendita in cui non dovrà essere inserito il valore della torre di sostegno’ , non anche ‘relativamente alla quantificazione degli ulteriori elementi di calcolo ‘.

Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE, in qualità di incorporante mediante fusione della RAGIONE_SOCIALE, mentre l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE resiste mediante controricorso. Entrambi depositano memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo di ricorso, si denuncia la violazione dell’art. 36 d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., per aver la C.G.T. annullato solo in parte l’avviso in rettifica con motivazione apparente.

1.1. La doglianza è infondata.

1.2. Secondo giurisprudenza unanime di questa Corte, il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. (Cass. 13248/2020; 17196/2020), che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (Cass. 23580/2025; 23577/2025; 7090/2022; 22598/2018; sez. U. 8053/2014).
1.3. Non è, però, questo il caso di specie. Il giudice di appello ha, infatti, dato conto RAGIONE_SOCIALE ragioni poste alla base dell’accoglimento (solo) parziale del ricorso del contribuente, ritenendo che fosse documentata l’esatta applicazione dei criteri legali di stima, tranne che per la torre, da escludersi dal calcolo della rendita, e che fosse mancata la contestazione

specifica degli elementi alla base dell’accertamento, con la sola eccezione della torre.

1.4. Resta, invece, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione: non è, cioè, consentito alla ricorrente impugnare la sentenza per criticare la sufficienza del discorso argomentativo a giustificazione della decisione adottata sulla base degli elementi fattuali acquisiti e ritenuti dal giudice di merito determinanti ovvero scartati in quanto non pertinenti o recessivi ( ex multis, Cass. 22748/2025, che cita Cass. 13366/2016).

Col secondo motivo si censura il vizio di violazione dell’art. 7, comma 5 bis, d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., per aver la C.G.T. addossato sulla contribuente l’onere della prova della esattezza della stima.

2.1. Premesso che la parte assume la violazione di una norma che non appare applicabile alla fattispecie in esame ratione temporis , anche a voler prescindere dall’erroneo riferimento della ricorrente ad una norma – quale il comma 5 bis dell’art. 7 del d.lgs. n. 546/1992 -inoperante nel caso di specie, in quanto applicabile ai giudizi introdotti successivamente alla data (del 16 settembre 2022, ovvero) della sua entrata in vigore (cfr. Cass. 20816/2024), sul presupposto che la mancata od erronea indicazione RAGIONE_SOCIALE norme che si assumono violate non comporta l’inammissibilità del ricorso per cassazione, ove gli argomenti addotti, globalmente apprezzati, consentano di individuare le norme o i principi di diritto violati, rendendo così possibile la delimitazione dell’ambito della controversia, la censura è, sotto diversi profili, inammissibile.
2.2. La Corte di giustizia di secondo grado ha, per un verso, ritenuto che la contribuente non abbia specificamente contestato i criteri di determinazione della rendita catastale alla base dell’accertamento impugnato ( ‘Le doglianze segnalate dall’appellata in sede di controdeduzioni risultano generiche (anche con riferimento alla

problematica degli oneri finanziari ed all’inesistenza di un finanziamento a monte della pratica)’ .

2.3. Ha, poi, per altro verso, aggiunto che ‘ l’RAGIONE_SOCIALE ha operato sulla base di una circolare interna relativa alla determinazione del valore catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari a destinazione speciale e particolare. La suddetta circolare, sebbene rappresenti effettivamente un atto interno, costituisce norma di interpretazione RAGIONE_SOCIALE modalità di calcolo determinate dalla legge (come ribadito dalla stessa amministrazione, pag. 9 appello, con adeguati richiami normativi, cui si rinvia per relationem). Sono stati, in tal modo, utilizzati elementi come il valore del lotto, le spese tecniche, gli oneri finanziari, il profitto dell’imprenditore, ecc. Orbene, l’ufficio ha correttamente illustrato le procedure di calcolo che, a parere di questa Corte, rispettano il dettato normativo avendo l’amministrazione indicato per ciascuno voce l’incidenza nel valore complessivamente determinato’. In definitiva, secondo il giudice di appello, l’ufficio ha dato ampiamente conto dell’esatta applicazione dei criteri legali di determinazione della rendita catastale.
2.4. E’, quindi, evidente come la critica non colga affatto nel segno, laddove parte dal presupposto che la RAGIONE_SOCIALE abbia illegittimamente invertito l’onere della prova, ponendolo a carico della contribuente, quando invece è vero il contrario, sulla base di quanto emerge dal brano della sentenza innanzi richiamato.

2.5. La ricorrente, infatti, muovendo da un’errata sovrapposizione di due piani, quello dell’onere di contestazione e quello della prova, si duole di essere stata gravata di un onere probatorio spettante all’amministrazione, ma non è questa la ratio decidendi , avendo la Corte territoriale ritenuto che l’ufficio abbia individuato la rendita catastale sulla base di criteri aventi la propria fonte nella legge, che la contribuente non ha contestato specificamente.

2.6. Va, inoltre, osservato che la violazione della regola di riparto dell’onere probatorio, censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., è configurabile nella sola ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata, secondo le regole di scomposizione RAGIONE_SOCIALE fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni, e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto RAGIONE_SOCIALE prove proposte dalle parti (cfr. tra le tante Cass. 34532/2025, che cita n. 18092 e n. 17313 del 2010 e n.13395 del 2018).
2.7. Nella specie, la CGT ha fatto retta applicazione degli oneri probatori, avendo ritenuto che la produzione documentale fornita dall’ufficio fosse adeguata a giustificare la rettifica della rendita e che, invece, le contestazioni della contribuente fossero generiche e non supportate da documentazione idonea a costituire una prova contraria.

2.8. L’ulteriore doglianza circa la mancata dimostrazione, da parte dell’RAGIONE_SOCIALE, che il valore fondiario dell’immobile (al netto della componente torre) così come ‘le spese tecniche, gli oneri finanziari o il profitto dell’imprenditore’ fossero quelli indicati nell’avviso di accertamento risulta inammissibile, sostanziandosi in una censura in fatto rivolta alla valutazione RAGIONE_SOCIALE prove da parte del giudice di merito ed in particolare al giudizio di insussistenza di adeguata prova circa l’accertata rendita catastale, in violazione del principio secondo cui il motivo di ricorso non può risolversi in un’istanza di revisione RAGIONE_SOCIALE valutazioni e del convincimento del giudice di merito, volta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. 232/2026, che richiama i precedenti n. 10927/2024, n. 32505/2023 e n. 24148/2013).
2.9. Ed invero, a fronte della ricostruzione della vicenda fattuale operata dalla RAGIONE_SOCIALE, la quale ha ritenuto giustificata la rettifica della rendita, all’esito della valutazione del fatto e RAGIONE_SOCIALE prove ed alla luce RAGIONE_SOCIALE

contestazioni e RAGIONE_SOCIALE allegazioni difensive sviluppate dal contribuente, reputate prive di specificità, quest’ultima tenta di contrapporre una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che, in tema di ricorso per cassazione, è inammissibile il motivo di impugnazione con cui la parte ricorrente sostenga una differente ricostruzione della vicenda fattuale.

2.10. Il ricorrente per cassazione non può, infatti, rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e RAGIONE_SOCIALE prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass. 32505/2023, cit.).
Col terzo motivo, si denuncia il vizio di violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 21, legge n. 208/2015, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., per aver la C.G.T. erroneamente incluso nel calcolo della rendita elementi ulteriori rispetto a quelli previsti dalla norma.

3.1. La censura è inammissibile prima che infondata.

3.2. Va anzitutto evidenziato che la ricorrente neppure deduce quali sarebbero gli elementi estranei alla fattispecie normativa ed invece utilizzati ai fini del calcolo della rendita catastale, limitandosi ad affermare: ‘Il giudice di appello, che fideisticamente ha fatto riferimento ad altri elementi estranei al dettato normativo, si è posto in contrasto con

la normativa applicabile dal 1° gennaio 2016 incorrendo nel vizio denunciato’ .

3.3. Il che priva di specificità la censura, rendendola inammissibile ai sensi dell’art. 366 cod. proc. civ.

3.4. A parte tale rilievo, la doglianza è infondata.

3.5. Come di recente ribadito da questa Corte (v. Cass. 33185/2025; 13732/2025; 5452/2025; 3918/2022), la legge n. 208 del 2015, art. 1, commi 21 e 22, non ha abrogato, nemmeno in forma tacita, la legge n. 190 del 2014, art. 1, comma 244, che ha normativizzato la circolare n. 6/T del 30 novembre 2012, così che la rendita catastale degli impianti eolici, escluso il computo RAGIONE_SOCIALE torri e degli aerogeneratori per la loro strumentalità al processo produttivo, va determinata o sulla base del valore venale dei beni, secondo un’indagine del mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite (d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 28, comma 1), ovvero in relazione al costo di ricostruzione (art. 28, comma 2, cit.) e, in questa seconda evenienza, tenendo conto RAGIONE_SOCIALE voci di costo che ineriscono alla specifica unità immobiliare oggetto di stima (esclusa la componente impiantistica), da detta circolare individuate nel valore del lotto e nei costi di realizzazione a nuovo RAGIONE_SOCIALE strutture, nelle spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo, negli oneri concessori e di urbanizzazione e negli oneri finanziari.
La regolazione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio di legittimità, da liquidarsi in dispositivo, segue la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in euro 5.500,00, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari

a quello previsto per il ricorso stesso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione, in data 28 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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