Reintestazione fiduciaria: quando è trasferimento?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7434/2024, ha stabilito che un atto di reintestazione fiduciaria a seguito dell’estinzione di un mandato non è un mero atto ricognitivo, ma un vero e proprio trasferimento immobiliare. Di conseguenza, è soggetto a imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale e non fissa. La Corte ha rigettato il ricorso di un notaio, confermando che l’interpretazione della natura sostanziale dell’atto spetta al giudice di merito e non può essere messa in discussione in sede di legittimità se non per violazione dei canoni ermeneutici.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Reintestazione Fiduciaria: Quando è Trasferimento Immobiliare ai Fini Fiscali?

La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 7434 del 20 marzo 2024 offre un importante chiarimento sul trattamento fiscale della reintestazione fiduciaria. La questione centrale è se tale atto debba essere considerato un mero adempimento formale, soggetto a imposta fissa, o un effettivo trasferimento di proprietà, soggetto a imposte proporzionali. La decisione della Suprema Corte pende decisamente verso la seconda ipotesi, basandosi sulla sostanza dell’operazione piuttosto che sulla sua denominazione formale.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di liquidazione notificato a un notaio dall’Agenzia delle Entrate. L’avviso contestava la tassazione applicata a un atto denominato “accettazione di reintestazione fiduciaria a seguito di estinzione di mandato”. Secondo l’Agenzia, l’atto comportava un vero e proprio ritrasferimento di un bene immobile dal mandatario al mandante e, come tale, doveva essere assoggettato alle imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale (rispettivamente del 2% e dell’1%).

Il notaio, invece, sosteneva che l’atto avesse una natura meramente ricognitiva, finalizzata a dare pubblicità all’avverarsi di una condizione risolutiva (l’estinzione del mandato) e a correggere l’intestazione catastale del bene. Pertanto, a suo avviso, avrebbe dovuto trovare applicazione l’art. 4 della Tariffa allegata al T.U.R., che prevede un’imposta in misura fissa per atti che non determinano un trasferimento di diritti reali.

Sia la Commissione tributaria provinciale che quella regionale avevano dato ragione all’Agenzia delle Entrate, spingendo il notaio a ricorrere in Cassazione.

L’Analisi della Corte sulla Reintestazione Fiduciaria

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del notaio, ritenendolo infondato. Il fulcro della decisione risiede nella distinzione tra la qualificazione formale di un atto e i suoi effetti giuridici sostanziali. I giudici di legittimità hanno sottolineato che l’interpretazione di un atto negoziale è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito.

Nel caso specifico, la Commissione Tributaria Regionale aveva correttamente accertato, con una motivazione adeguata, che l’atto in questione aveva prodotto l’effetto di un vero e proprio trasferimento di ritorno del diritto immobiliare. Il bene era uscito dalla sfera giuridica del mandatario per rientrare in quella del mandante. Questo effetto reale, secondo la Corte, giustifica pienamente l’applicazione delle imposte in misura proporzionale.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha spiegato che il ricorso del notaio non denunciava una reale violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale (come quelli previsti dall’art. 1362 c.c.), né un vizio di motivazione. Piuttosto, il ricorrente si limitava a proporre una diversa interpretazione dell’atto, più favorevole alla sua tesi, cercando di ottenere dalla Cassazione una nuova valutazione del merito della vicenda, cosa preclusa in sede di legittimità.

I giudici hanno ribadito un principio consolidato: quando di una clausola contrattuale sono possibili più interpretazioni plausibili, la scelta del giudice di merito non può essere criticata in Cassazione solo perché la parte ne preferiva un’altra. L’atto, pur qualificato come “accettazione di reintestazione”, non era finalizzato a un semplice “accertamento”, ma a realizzare concretamente il ritrasferimento del bene ai fini della corretta intestazione catastale. In sostanza, la forma non può prevalere sulla sostanza: se un atto trasferisce la proprietà, deve essere tassato come tale.

Le Conclusioni

La sentenza n. 7434/2024 consolida un principio fondamentale in materia fiscale e civile: la tassazione di un atto giuridico dipende dai suoi effetti sostanziali e non dal nomen iuris utilizzato dalle parti. Un’operazione di reintestazione fiduciaria che determina il passaggio di un diritto reale immobiliare da un soggetto a un altro costituisce un atto traslativo a tutti gli effetti. Di conseguenza, è corretto applicare le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale. Questa decisione rappresenta un monito per gli operatori del diritto a valutare attentamente la natura effettiva degli atti che redigono, al di là della loro denominazione, per evitare future contestazioni da parte dell’amministrazione finanziaria.

Un atto di reintestazione fiduciaria è sempre soggetto a imposta fissa?
No. La sentenza chiarisce che se l’atto produce un effettivo trasferimento del diritto immobiliare dalla sfera giuridica del mandatario a quella del mandante, deve essere tassato con imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale.

La qualificazione formale di un atto prevale sulla sua sostanza ai fini fiscali?
No. La Corte ha stabilito che ciò che conta sono gli effetti giuridici concreti dell’atto. Il giudice di merito ha concluso che, al di là del nome, l’atto aveva l’effetto sostanziale di un ritrasferimento di proprietà, e tale valutazione è determinante per la tassazione.

È possibile contestare in Cassazione l’interpretazione di un contratto data da un giudice di merito?
È possibile solo in circostanze limitate, ossia se si dimostra la violazione di specifiche regole legali di interpretazione contrattuale o se la motivazione della sentenza è gravemente viziata. Non è sufficiente, come nel caso di specie, proporre semplicemente una propria interpretazione alternativa.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7434 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 7434 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/03/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 32070/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. del VENETO n. 921/2021 depositata il 26/07/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udite le conclusioni del Sostituto Procuratore Generale che ha concluso per la declaratoria di inammissibilità del ricorso. Uditi i difensori RAGIONE_SOCIALE parti presenti.

FATTI DI CAUSA

In data 13 giugno 2016 veniva notificato al AVV_NOTAIO l’avviso di liquidazione dell’imposta e irrogazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni relativo all’atto di accettazione di reintestazione fiduciaria a seguito di estinzione del mandato registrato in data 4 dicembre 2015. L’Ufficio accertatore riteneva di dover correttamente tassare l’ atto con applicazione RAGIONE_SOCIALE imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale rispettivamente del 2% e dell’ 1%, trattandosi di un vero e proprio ritrasferimento del bene e non già di un mero atto ricognitivo dell’ avverata condizione risolutiva prevista nell’ originario contratto di mandato e finalizzato esclusivamente alla corretta intestazione del bene.
Avverso il suddetto avviso di liquidazione il AVV_NOTAIO proponeva ricorso denunciando il fatto che nel caso in questione doveva operare il dettato di cui all’ art. 4 della Tariffa allegata al T.U.R. concernete la trascrizione di atti che non determinano il trasferimento di diritti beni immobili.

La RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE provinciale di Vicenza rigettava il ricorso. La RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza indicata in epigrafe, confermava la decisione di primo grado.

Avverso la decisione della C.T.R. il AVV_NOTAIO ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un motivo ed illustrato da successiva memoria.

Ha resistito con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ. la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 4 della tariffa allegata al T.U.R., laddove la C.T.R. ha ritenuto che l’atto del 19/11/2015, denominato ‘accettazione di reintestazione fiduciaria a seguito di estinzione di mandato’, abbia comportato il trasferimento di un bene.

Assume che risultava evidente che l’atto non aveva comportato alcun trasferimento del bene nemmeno in esecuzione del patto fiduciario in quanto lo stesso, accertando la risoluzione del mandato in precedenza conferito per scadenza del termine apposto al trasferimento, era solamente finalizzato a dare pubblicità a tale evento nei registri immobiliari ai fini della corretta intestazione catastale del bene.

Il ricorso è privo di fondamento.

2.1. La C.T.R. ha accertato in punto di fatto, con adeguate e congrue argomentazioni, che l’atto in questione ha avuto l’effetto di un vero e proprio trasferimento di ritorno del diritto immobiliare dalla sfera del mandatario a quella del mandante, comportando tale effetto reale l’applicazione RAGIONE_SOCIALE imposte catastali in materia ed in misura proporzionale.

2.2. Orbene l’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 cod. civ., e segg., o di motivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione). Sicché, per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre

non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione RAGIONE_SOCIALE norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536). D’altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una RAGIONE_SOCIALE possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi già dallo stesso esaminati; sicchè, quando di una previsione contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’inte rpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. 7500/2007; 24539/2009). 2.3. Pure valutati i principi di cui all’ invocata pronunzia della Cassazione n. 11401/2019 -costituente, peraltro, un mero precedente non vincolante – appare di tutta evidenza che nella fattispecie in esame il ricorrente, nell’ osservare che l’atto de quo era semplicemente finalizzato ad attestare un mero ‘accertamento di reintestazione’ ai fini di una corretta intestazione catastale del bene e che, per un ‘mero errore di battitura’, tale atto era stato qualificato come ‘accettazione di reintestazione fid uciaria a seguito di estinzione del mandato’ non ha, di fatto, denunciato alcuna violazione RAGIONE_SOCIALE norme ermeneutiche ma si è limitato a sollecitare
una rivalutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze fattuali e documentali, preclusa nella presente sede di legittimità.

Conseguentemente il ricorso deve essere rigettato ed il ricorrente va condannato al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio di legittimità in favore dell’ ufficio liquidate come da dispositivo.

3.1. Ricorrono i presupposti processuali per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, che ha aggiunto il comma 1quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto;

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rifondere all’ Ufficio le spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 600,00 oltre spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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