Reddito immobile pignorato: si paga l'IRPEF?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che il reddito da immobile pignorato, derivante dai canoni di locazione, concorre alla formazione del reddito imponibile del proprietario-debitore, anche se questi non ne ha la materiale disponibilità. La Corte ha rigettato il ricorso di una contribuente, affermando che la titolarità del bene, fino alla vendita forzata, implica la titolarità del reddito fondiario ai fini fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Reddito Immobile Pignorato: I Canoni di Locazione Sono Tassabili?

La questione della tassazione del reddito da immobile pignorato è un tema complesso che tocca profondamente i proprietari che affrontano difficoltà finanziarie. Se un immobile è affittato ma sottoposto a pignoramento, e i canoni vengono percepiti dal creditore, il proprietario-debitore deve comunque dichiarare quel reddito e pagarci le tasse? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito una risposta chiara, consolidando un orientamento giurisprudenziale preciso.

I Fatti del Caso: Una Tassazione Inattesa

Una contribuente si è vista recapitare un avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2008, relativo a redditi non dichiarati derivanti da un suo bene immobile. La signora ha impugnato l’atto, sostenendo che l’immobile in questione era stato oggetto di pignoramento da parte di un istituto di credito. Di conseguenza, i canoni di locazione venivano percepiti direttamente dal creditore e non erano mai entrati nella sua disponibilità economica. A suo avviso, mancava il presupposto stesso dell’imposizione fiscale: il possesso del reddito.

Sia in primo grado che in appello, le ragioni della contribuente non sono state accolte. I giudici di merito hanno confermato la legittimità della pretesa fiscale, spingendo la proprietaria a ricorrere in Cassazione.

La Tassazione del reddito da immobile pignorato: l’Analisi della Corte

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso infondato, ribadendo un principio fondamentale del diritto tributario in materia di redditi fondiari.

La Proprietà come Presupposto del Reddito

I giudici hanno chiarito che, ai fini delle imposte sui redditi, ciò che rileva non è la percezione materiale dei canoni di locazione, ma la titolarità del diritto di proprietà sul bene. Il pignoramento immobiliare, secondo l’articolo 2912 del codice civile, si estende ai frutti della cosa pignorata, come i canoni di locazione. Tuttavia, questo non altera la titolarità del bene e, di conseguenza, dei frutti che da esso derivano. Fino al momento della vendita forzata, l’immobile e i relativi canoni appartengono giuridicamente al debitore esecutato.

Il Principio di Imputazione del Reddito Fondiario

La decisione si basa sull’articolo 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (T.U.I.R., d.P.R. n. 917/1986). Questa norma stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, indipendentemente dalla percezione. In altre parole, la legge presume che il proprietario abbia prodotto un reddito per il solo fatto di possedere l’immobile, a prescindere dal fatto che i proventi siano stati effettivamente incassati o, come in questo caso, siano stati appresi da un creditore.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione richiamando la propria giurisprudenza consolidata (Cass. n. 20764/2006, Cass. n. 16981/2020, Cass. n. 12332/2019). Il punto centrale è che il pignoramento è una procedura esecutiva che sottrae al debitore la disponibilità del bene, ma non la proprietà. I canoni di locazione, sebbene non percepiti dal debitore, rimangono frutti di un bene di sua proprietà. Essi appartengono al debitore esecutato, al quale sarà restituito l’eventuale residuo del ricavato della vendita e delle rendite maturate una volta soddisfatti i creditori. Pertanto, la base imponibile per l’IRPEF si costituisce in capo al proprietario, anche se la disponibilità economica dei canoni è sottratta a causa della procedura esecutiva in corso. L’assenza di percezione non fa venir meno il presupposto impositivo legato alla titolarità del diritto reale sull’immobile.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari

Questa ordinanza conferma un principio cruciale per chi possiede immobili locati e si trova in una procedura di pignoramento. Il proprietario-debitore ha l’obbligo di dichiarare i canoni di locazione nella propria dichiarazione dei redditi, anche se questi vengono incassati direttamente dal creditore procedente. Omettere tale dichiarazione espone al rischio di un accertamento fiscale. La decisione sottolinea come la titolarità giuridica del bene sia il criterio determinante per l’imputazione del reddito fondiario, separando nettamente il profilo civilistico della disponibilità da quello fiscale della tassazione.

I canoni di locazione di un immobile pignorato devono essere dichiarati ai fini IRPEF dal proprietario?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile sottoposto a pignoramento concorre alla formazione del reddito complessivo del debitore proprietario e deve essere da lui dichiarato.

Perché il reddito è tassabile anche se il proprietario non incassa materialmente i canoni?
Perché, secondo la legge fiscale (art. 26 del T.U.I.R.), i redditi fondiari sono tassati in base alla titolarità del diritto di proprietà, indipendentemente dalla percezione effettiva. Fino alla vendita forzata, il debitore rimane proprietario del bene e, giuridicamente, anche dei suoi frutti (i canoni).

Cosa succede ai canoni di locazione durante il pignoramento?
I canoni maturati dopo il pignoramento vengono compresi nella procedura esecutiva. Sebbene non vengano consegnati al proprietario, essi appartengono giuridicamente a lui e verranno utilizzati per soddisfare i creditori. L’eventuale eccedenza sarà restituita al debitore al termine della procedura.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25326 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25326 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 705/2017 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

RAGIONE_SOCIALE ECONOMIA FINANZE

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. VENEZIA n. 689/2016 depositata il 24/05/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/09/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La contribuente signora NOME COGNOME era soggetta a ripresa a tassazione sull’anno d’imposta 2008 per non aver esposto i redditi derivanti da un bene immobile. Adiva pertanto il giudice di prossimità rappresentando che il bene era stato fatto oggetto il pignoramento immobiliare da parte di istituto di credito, con relativa percezione dei canoni di locazione che non potevano così considerarsi come ricchezza nella disponibilità RAGIONE_SOCIALEa contribuente. In altri termini, lamentava la carenza del presupposto impositivo per non essere entrati i proventi RAGIONE_SOCIALEa locazione nella propria disponibilità. Le sue ragioni non erano apprezzate in primo grado e la sentenza era confermata in appello. Ricorre quindi la contribuente, svolgendo unico motivo, curi replica il patrono erariale con tempestivo contro ricorso.
CONSIDERATO

Preliminarmente va dichiarata l’inammissibilità del ricorso proposto nei confronti del RAGIONE_SOCIALE che non risulta essere stato parte nei precedenti gradi di merito.

Viene proposto unico motivo di ricorso.

Occorre esaminare in via preliminare l’eccezione di inammissibilità del ricorso proposta dal patrono erariale, ove evidenzia non essere stato formulato ritualmente alcun motivo di doglianza secondo il paradigma di cui all’articolo 360 del codice di procedura civile.

L’eccezione può essere disattesa considerando che dal tenore del motivo si comprende trattarsi di censura di violazione di legge ai sensi di cui all’articolo 360 numero 3 del codice di rito.

Ed infatti con l’unico motivo di ricorso si prospetta violazione RAGIONE_SOCIALE‘articolo 2912 del codice civile in combinato disposto con l’articolo 36 del d.P.R. n. 917/1986, nella sostanza lamentando che non possa costituire base imponibile il reddito di un fabbricato di proprietà, la cui disponibilità sia però sottratta in ragione di procedura esecutiva in corso.

La questione è già stata trattata più volte da questa Suprema Corte di legittimità con orientamento cui merita qui dare continuità.

In tema di imposte sui redditi, il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile sottoposto a pignoramento concorre alla formazione del reddito del debitore esecutato, indipendentemente dalla percezione dei canoni, a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 23 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, in quanto, se, in base all’art. 2912 cod. civ., il pignoramento comprende i frutti RAGIONE_SOCIALEa cosa pignorata, sicché i suoi effetti si estendono, nel caso di pignoramento immobiliare, ai canoni di locazione maturati successivamente al perfezionamento del vincolo, nondimeno i canoni stessi appartengono, come l’immobile, fino alla vendita coattiva, al debitore esecutato, cui sarà restituito l’eventuale residuo del ricavato RAGIONE_SOCIALEa vendita e RAGIONE_SOCIALEe rendite maturate (Cass. n. 20764/2006). Altresì, più di recente, si è confermato che in tema di IRPEF, il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile sottoposto a pignoramento concorre alla formazione del reddito complessivo del debitore esecutato, a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 26 (già 23), comma 1, T.U.I.R., indipendentemente dalla percezione dei canoni (Cass. n. 16981/2020; Cass. n. 12332/2019).
Il ricorso è quindi infondato e deve essere rigettato. Le spese seguono la regola RAGIONE_SOCIALEa soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso proposto nei confronti del RAGIONE_SOCIALE e rigetta il ricorso proposto nei confronti RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE .

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore RAGIONE_SOCIALEa controricorrente, RAGIONE_SOCIALEe spese del giudizio di legittimità, che liquida in €.milletrecento/00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito. Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 RAGIONE_SOCIALEa l. n. 228 del 2012, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, RAGIONE_SOCIALEo stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il giorno 11/09/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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