Reddito fondiario comodato: chi paga le tasse?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5000/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di reddito fondiario e comodato. Nel caso esaminato, dei genitori avevano concesso un immobile in comodato ai figli, i quali lo avevano poi affittato a terzi percependo il canone. La Corte ha chiarito che l’obbligo di dichiarare il reddito derivante dalla locazione spetta esclusivamente al proprietario dell’immobile (comodante) e non a chi lo detiene in comodato (comodatario). La decisione si fonda sulla distinzione tra diritto reale, che genera il reddito fondiario, e diritto personale di godimento, che non trasferisce la titolarità fiscale del reddito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Reddito Fondiario e Comodato: La Cassazione Stabilisce Chi Paga le Tasse sull’Affitto

Una situazione molto comune nelle famiglie italiane è la concessione di un immobile in comodato d’uso gratuito da parte dei genitori ai figli. Ma cosa succede se i figli, a loro volta, decidono di affittare questo immobile a terzi? La domanda cruciale che ne deriva è: chi deve dichiarare all’Agenzia delle Entrate i canoni di locazione percepiti? Su questo tema, la Corte di Cassazione è intervenuta con una recente ordinanza, chiarendo in modo definitivo la corretta imputazione del reddito fondiario in caso di comodato.

I Fatti del Caso: L’Origine della Controversia

La vicenda giudiziaria nasce dall’impugnazione di alcuni avvisi di accertamento IRPEF emessi dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di una contribuente, proprietaria di un immobile. La contribuente, insieme al coniuge, aveva concesso in comodato d’uso gratuito tale immobile ai propri figli. Successivamente, i figli (comodatari) avevano stipulato un contratto di locazione con terze persone, incassando regolarmente i canoni di affitto.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, riteneva che il reddito derivante da tale locazione dovesse essere tassato in capo ai genitori, in quanto proprietari dell’immobile. La Commissione Tributaria Regionale aveva inizialmente dato ragione alla contribuente, sostenendo che il reddito percepito dai figli fosse da qualificare come “reddito diverso”, legato allo sfruttamento economico del bene, mentre il reddito fondiario dei genitori andasse calcolato sulla base delle sole tariffe d’estimo. Insoddisfatta, l’Agenzia ha presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione sul Reddito Fondiario e Comodato

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando la decisione del giudice di merito. Gli Ermellini hanno affermato un principio di diritto molto chiaro: la concessione in comodato di un immobile non sposta la titolarità del reddito fondiario derivante da una successiva locazione. Tale reddito, infatti, deve essere sempre imputato al soggetto che possiede l’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e non a chi ne ha la mera detenzione in virtù di un diritto personale di godimento come il comodato.

La Distinzione tra Diritto Reale e Diritto Personale di Godimento

Il fulcro della decisione risiede nella netta distinzione tra “diritto reale” e “diritto personale di godimento”.
– Il diritto reale (es. la proprietà) conferisce un potere diretto e immediato sulla cosa, ed è questo tipo di possesso qualificato che, ai sensi dell’art. 26 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), genera il reddito fondiario.
– Il diritto personale di godimento, invece, nasce da un contratto (come il comodato o la locazione) e crea un’obbligazione solo tra le parti. Chi riceve un bene in comodato, il comodatario, ne acquisisce solo la detenzione, ovvero la disponibilità materiale, ma non il possesso rilevante ai fini fiscali.

Le Motivazioni

La Corte Suprema ha motivato la sua decisione richiamando la normativa fiscale e la natura giuridica del contratto di comodato. L’articolo 26 del TUIR stabilisce inequivocabilmente che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, produce effetti puramente obbligatori tra le parti e non trasferisce alcun diritto reale.

Di conseguenza, il comodatario è un semplice detentore dell’immobile “nell’interesse proprio”, ma non consegue mai il “possesso qualificato” richiesto dalla legge fiscale per l’imputazione del reddito fondiario. Pertanto, anche se il comodatario stipula un contratto di locazione e percepisce i relativi canoni, fiscalmente obbligato a dichiarare quel reddito resta il proprietario. Il fatto che il proprietario non abbia la disponibilità materiale del bene, avendolo concesso in comodato, è irrilevante ai fini dell’imputazione del reddito da locazione.

Le Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza della Cassazione consolida un principio fondamentale: l’imputazione soggettiva dei redditi fondiari è legata alla titolarità di un diritto reale sul bene. La stipulazione di un contratto di comodato non modifica questa regola. Per i proprietari di immobili, ciò significa che, qualora consentano a un comodatario (anche un familiare) di affittare l’immobile, saranno loro a dover dichiarare i canoni di locazione nella propria dichiarazione dei redditi e a pagarvi le relative imposte. Questa pronuncia serve da monito per una corretta pianificazione fiscale e contrattuale, al fine di evitare contenziosi con l’amministrazione finanziaria.

Se do un immobile in comodato a mio figlio e lui lo affitta, chi deve dichiarare il canone di locazione?
Secondo la sentenza, l’obbligo di dichiarare il canone di locazione spetta al genitore proprietario dell’immobile (comodante), in quanto titolare del diritto reale che genera il reddito fondiario, anche se il canone è materialmente percepito dal figlio (comodatario).

Il contratto di comodato trasferisce la titolarità del reddito fondiario?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che il contratto di comodato genera solo un diritto personale di godimento e conferisce al comodatario la mera detenzione del bene. Non trasferisce il possesso qualificato necessario per l’imputazione del reddito fondiario, che rimane in capo al proprietario.

Qual è la differenza tra diritto reale e diritto personale di godimento ai fini fiscali per i redditi fondiari?
Ai fini dell’imposizione sui redditi fondiari, la legge fiscale (art. 26 del TUIR) dà rilevanza esclusivamente al possesso basato su un diritto reale (come la proprietà). Un diritto personale di godimento, come quello derivante dal comodato, è fiscalmente irrilevante per spostare la titolarità del reddito dal proprietario al detentore del bene.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5000 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5000 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso proposto da

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO presso gli uffici dell’Avvocatura Generale dello Stato che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende per procura in atti

-controricorrente-

avverso la sentenza n.215/1/16 della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, depositata il 18 gennaio 2016;

Rilevato che:

IRPEF-redditi fondiarilocazione a terzi da parte del comodatario

nella controversia originata dall’impugnazione da parte di NOME COGNOME di avvisi di accertamento, relativi a Irpef degli anni 2008, 2009 e 2010, l’RAGIONE_SOCIALE ricorre, su unico motivo, nei confronti della contribuente, che resiste con controricorso, avverso la sentenza, indicata in epigrafe, con la quale la Commissione tributaria regionale della Lombardia , in accoglimento dell’appello proposto dalla contribuente avverso la prima decisione, ha annullato gli atti impositivi impugnati.

In particolare, il Giudice di appello riteneva che il reddito del comodatario va qualificato come reddito diverso legato allo sfruttamento economico di un fabbricato detenuto in base a un diritto personale di godimento mentre il reddito fondiario del proprietario, che non abbia la disponibilità dell’immobile, dato in comodato ai terzi, va determinato con applicazione RAGIONE_SOCIALE tariffe di estimo:

Il ricorso è stato avviato alla trattazione, ai sensi dell’art.380 bis.1 cod. proc. civ., in camera di consiglio in prossimità della quale la controricorrente ha depositato memoria.

Considerato che:

1.con l’unico motivo -rubricato: Violazione e falsa applicazione dell’art.26, comma 1Dpr n.917/86 con riferimento agli artt.1367, 1803 e 1804 c.c., 53 Cost. e 12 RAGIONE_SOCIALE preleggi al cod. civ., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c. -l’RAGIONE_SOCIALE -premesso che, in fatto, era pacifico che la contribuente unitamente al coniuge, avevano stipulato, quali comodanti, un contratto di comodato con i figli, quali comodatari, e che, con il medesimo atto, i figli comodatari avevano concesso in locazione a terzi l’immobile oggetto di comodato -deduce l’erronea interpretazio ne in diritto della fattispecie assunta dalla C.T.R. laddove è la proprietà del bene e non la sua disponibilità che rileva ai fini della maturazione del reddito fondiario.
1.1. Il ricorso, ammissibile, contrariamente a quanto eccepito in controricorso, è fondato. Sulla questione, e in fattispecie sostanzialmente analoga alla presente, è già intervenuta questa Corte (Cass. n. 5588 del 02/03/2021) statuendo il seguente principio: <>.
Si è, condivisibilmente, affermato che il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, produce effetti obbligatori, e non reali, e il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale (di propriet à o altro). Si tratta, per lo pi ù , di un rapporto di cortesia che quindi non genera alcun particolare vincolo giuridico; difatti, il comodatario è un semplice detentore del bene mobile o immobile (ex multis, Cass. Sez. 3, 25/06/2013, n. 15877; nonch é Sez. 5, 30/04/2015, n. 8767). Pertanto è il proprietario dell’immobile, quale possessore, sia pure mediato, tenuto al pagamento dell’imposta e non il comodatario, mero detentore della cosa comodata. Il comodatario, infatti, non consegue il possesso dell’immobile, ma la mera detenzione (nell’interesse proprio), che trova titolo in un contratto costitutivo di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale, come richiede l’art. 26 del TUIR, ai fini dell’imposizione del reddito fondiario. Dal principio secondo cui l’imputazione soggettiva dei redditi fondiari è in funzione del possesso qualificato della titolarit à̀ del diritto reale, che permane in capo al proprietario anche in caso di concessione in comodato RAGIONE_SOCIALE unit à
immobiliari e successiva locazione di questi immobili da parte del comodatario, deriva che fiscalmente obbligato a dichiarare il reddito fondiario resta, pertanto, per effetto dell’art. 26 del TUIR, solo il titolare di un diritto reale sui medesimi beni.

2.La sentenza impugnata, che da tale principio si è discostata, merita, pertanto, la cassazione con rinvio al giudice di merito affinché provveda al riesame, uniformandosi al principio di diritto sopra espresso, tratti le questioni sollevate dalla controricorrente nel giudizio di appello ritenute assorbite e regoli le spese di questo giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio del 25 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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