Reddito fondiario: chi paga le tasse sulla locazione?

La Corte di Cassazione ha stabilito che il reddito fondiario non può essere imputato a un soggetto che, pur avendo stipulato un contratto di locazione e percepito i canoni, non sia titolare di un diritto reale sull’immobile. Nel caso di specie, un contribuente aveva locato un appartamento di proprietà della figlia. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato l’omessa dichiarazione di tali canoni come reddito da fabbricati. La Suprema Corte ha accolto il ricorso del contribuente, chiarendo che, ai sensi dell’art. 26 del TUIR, il presupposto per la tassazione fondiaria è la titolarità della proprietà, dell’usufrutto o di altro diritto reale, non la mera disponibilità di fatto del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Reddito fondiario: la tassazione spetta solo al proprietario?

Il concetto di reddito fondiario è al centro di una recente e significativa ordinanza della Corte di Cassazione. La questione affrontata riguarda l’imputazione fiscale dei canoni di locazione percepiti da un soggetto che, pur agendo come locatore, non risulta essere il proprietario dell’immobile né il titolare di altri diritti reali su di esso.

Il caso: locazione di immobile altrui

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento emesso dall’amministrazione finanziaria nei confronti di un contribuente. Quest’ultimo aveva stipulato un contratto di locazione per un immobile di proprietà della figlia, registrando l’atto a proprio nome e incassando materialmente i canoni. L’Agenzia delle Entrate considerava tali somme come reddito da fabbricati non dichiarato, richiedendo il pagamento delle relative imposte Irpef.

Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale aveva dato ragione al contribuente, ma la decisione era stata ribaltata in appello. I giudici regionali avevano ritenuto che l’imputabilità del reddito derivasse dal fatto che il contratto fosse stato concluso in proprio nome e per proprio conto, con effettivo incasso delle somme.

La disciplina del reddito fondiario nel TUIR

La Corte di Cassazione ha ribaltato l’orientamento dei giudici di appello, richiamando la corretta interpretazione dell’articolo 26 del TUIR. Secondo la norma, i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.

Questa definizione è tassativa: non è possibile estendere la categoria del reddito fondiario a chi detiene l’immobile per ragioni diverse dalla titolarità di un diritto reale. La percezione effettiva dei canoni, se slegata dalla proprietà o da un diritto reale, non è sufficiente a qualificare quel provento come reddito da fabbricati ai fini fiscali.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla natura presuntiva del reddito fondiario, che il legislatore lega indissolubilmente alla titolarità di un diritto reale sul bene censito in catasto. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il reddito derivante dalla locazione può considerarsi fondiario esclusivamente se la parte locatrice dispone del possesso del bene in quanto proprietaria o usufruttuaria. La dizione testuale dell’art. 26 TUIR è considerata inequivocabile e non permette interpretazioni estensive. Pertanto, la possibilità di tassare un reddito effettivo (i canoni) in deroga al reddito catastale presuppone comunque che la locazione sia riferibile a un soggetto titolare di uno dei diritti reali indicati dalla legge. Non può quindi essere compreso tra i redditi da fabbricato quello derivante da una locazione stipulata da chi non vanta alcun diritto reale sul bene.

Le conclusioni

Le conclusioni dei giudici di legittimità portano all’annullamento della pretesa tributaria nei confronti del locatore non proprietario. Poiché era pacifico che il contribuente non fosse titolare di alcun diritto reale sull’immobile locato, i canoni percepiti non potevano essere assoggettati a imposta come reddito fondiario. Questa sentenza riafferma un principio fondamentale di legalità tributaria: l’amministrazione non può creare nuove fattispecie impositive o estendere quelle esistenti oltre i limiti definiti dal legislatore. Per i contribuenti, ciò significa che la gestione di affari altrui o la locazione di beni di familiari deve essere attentamente valutata sotto il profilo della corretta imputazione fiscale, distinguendo tra chi percepisce il reddito e chi è legalmente tenuto a dichiararlo in base alla titolarità del bene.

Chi è obbligato a dichiarare il reddito fondiario di un immobile locato?
L’obbligo ricade esclusivamente sul proprietario o sul titolare di un diritto reale, come l’usufrutto, indipendentemente da chi firma materialmente il contratto.

Cosa accade se un genitore affitta l’appartamento del figlio a proprio nome?
Sebbene il genitore incassi i canoni, questi non costituiscono reddito fondiario per lui, poiché manca la titolarità di un diritto reale sul bene.

L’Agenzia delle Entrate può tassare il locatore non proprietario per redditi da fabbricati?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che senza la titolarità di un diritto reale non sussiste il presupposto per l’imposizione del reddito fondiario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 36488 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 36488 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso n.r.g. 22917/2015, proposto da:

COGNOME NOME , rappresentato e difeso, per procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato presso l’AVV_NOTAIO in ROMA, INDIRIZZO

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale RAGIONE_SOCIALEo Stato presso la quale è domiciliata in ROMA, INDIRIZZO

-resistente –

avverso la sentenza n. 420/3/2015 RAGIONE_SOCIALEa Commissione tributaria regionale RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE, depositata il 23 febbraio 2015; udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella camera di consiglio del 30 novembre 2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME impugnò l’ avviso di accertamento con il quale l’amministrazione finanziaria gli aveva contestato un maggior reddito Irpef per l’anno 2003 in considerazione RAGIONE_SOCIALE‘omessa dichiarazione, quale reddito da fabbricati, dei canoni di un contratto di locazione immobiliare.

Il contribuente sostenne di aver concluso il contratto in veste di gestore d’affari altrui, poiché l’immobile era di proprietà RAGIONE_SOCIALEa figlia NOME COGNOME.

La Commissione tributaria provinciale di Bologna accolse il ricorso.

Il successivo appello, proposto dall’Amministrazione, fu accolto dalla RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE con la sentenza in epigrafe.

I giudici regionali, decidendo nella contumacia del contribuente, osservarono in premessa che, in virtù del combinato disposto degli artt. 1 e 6 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), il possesso di redditi fondiari costituisce presupposto impositivo ai fini Irpef e che, nella specie, l’imputabilità del reddito al contribuente d erivava dal fatto che egli avesse concluso il contratto di locazione in proprio nome e per proprio conto , ancorché l’immobile appartenesse alla figlia; il COGNOME, infatti, risultava aver registrato il contratto a proprio nome e percepito i canoni, i quali ultimi non erano stati, invece, incassati dalla proprietaria.
Il COGNOME ha impugnato la sentenza d’appello con ricorso per cassazione affidato a due motivi, illustrati da successiva memoria.

L’Amministrazione intimata ha depositato atto contenente richiesta di partecipazione all’udienza di discussione.

Considerato che:

Con il primo motivo il ricorrente denunzia violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 26 del TUIR.

Al riguardo, osserva che tale norma stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, a nulla rilevando che il godimento sia stato concesso a terzi. Pertanto, il presupposto per la tassazione dei redditi fondiari è costituito dalla titolarità di un diritto reale sul bene, a nulla rilevando il fatto che lo stesso si trovi nella disponibilità di fatto del locatore, come accertato nella specie.
Con il secondo mezzo di impugnazione il ricorrente denunzia «manifesta illogicità RAGIONE_SOCIALEa motivazione».

La sentenza è sottoposta a critica nella parte in cui ritiene decisiva, nello scrutinio RAGIONE_SOCIALEa pretesa impositiva, la circostanza RAGIONE_SOCIALE‘effettivo incasso dei canoni da parte del contribuente ; circostanza che, tuttavia, la C.T.R. fa discendere dal fatto che gli stessi non fossero stati dichiarati dalla proprietaria, senza svolgere altri accertamenti sul punto.

Il primo motivo è fondato.

3.1. Ferma restando, infatti, la regola generale RAGIONE_SOCIALE‘assoggettamento ad imposta di ogni reddito effettivamente percepito da un soggetto, la questione specifica posta dalla censura concerne la tassabilità come reddito fondiario, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 26 del TUIR, dei canoni di locazione relativi a un immobile del quale il ricorrente non è proprietario, e sul quale non vanta la titolarità di alcun diritto reale.

3.2. La giurisprudenza di questa Corte lega la previsione del concetto di reddito fondiario (e non di reddito da contratto di locazione) alla titolarità di un diritto reale sul bene immobile censito in catasto, a cui, per effetto di tale censimento, vengono attribuiti redditi presuntivi soggetti all’imposizione diretta (così Cass. n. 26447/2017, resa in fattispecie concernente la locatrice di un bene immobile che continuava a percepire i canoni quantunque medio tempore assoggettata a procedura espropriativa; in precedenza: Cass. n. 20764/2006; Cass. n. 15171/2009); «il reddito derivante dalla locazione di un immobile può considerarsi reddito fondiario» -afferma espressamente la prima RAGIONE_SOCIALEe pronunzie menzionate -«esclusivamente se la parte locatrice dispone del possesso del bene locato in quanto proprietaria, usufruttuaria o titolare di altro diritto reale sul bene in questione. La dizione testuale RAGIONE_SOCIALEa norma è inequivocabile, né vi è alcuna ragione che possa giustificare una interpretazione estensiva RAGIONE_SOCIALEa disposizione».
3.3. Pertanto, la possibilità RAGIONE_SOCIALEa percezione di un reddito effettivo derivante dalla locazione del bene è prevista come ipotesi derogativa alla imposizione sulla base del reddito catastale, ma presuppone sempre che la locazione sia riferibile a un soggetto titolare di uno dei diritti reali indicati nella norma; tale previsione, «non è invece idonea di per sé ad estendere il novero dei soggetti potenzialmente titolari di redditi fondiari», cosicché «non va compreso fra i redditi da fabbricato quello derivante dalla locazione di un immobile stipulata da persona non proprietaria, né titolare di altro diritto reale sul bene in questione» (così, espressamente, Cass. n. 19166/2003).
Né, del resto, potrebbe ipotizzarsi la sussistenza di un possesso apparente, idoneo a qualificare come reddito fondiario i canoni percetti dal locatore; si tratterrebbe, infatti, di una deduzione

erronea, perché fa derivare automaticamente dal rapporto di locazione l’insorgere di un reddito tassabile ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 26 TUIR senza in alcun modo verificare la sussistenza dei requisiti per l’applicazione di tale disposizione.

Il concetto può essere sintetizzato nel seguente principio di diritto: ‘ Non può essere compreso fra i redditi da fabbricato, ai sensi del vigente art. 26 del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR), quello derivante dalla locazione di un immobile stipulata da persona non proprietaria, né titolare di altro diritto reale sul bene in questione; per espressa previsione di tale norma, infatti, la tassazione come reddito fondiario dei canoni locativi presuppone necessariamente che il possesso del bene derivi al locatore esclusivamente dalla proprietà o dalla titolarità di altro diritto reale sul medesimo’ .
3.5. Nel caso di specie, costituisce dato pacifico -ed affermato dalla stessa C.T.R. -il fatto che il contribuente non fosse proprietario RAGIONE_SOCIALE‘immobile locato, né titolare di alcun diritto reale sullo stesso.

Consegue, pertanto, la non assoggettabilità ad imposta dei canoni percetti come reddito fondiario, nel senso affermato dalla sentenza d’appello e oggetto del motivo di impugnazione.

La fondatezza del primo motivo, investendo uno dei presupposti per l’esercizio RAGIONE_SOCIALEa potestà impositiva, comporta l’accoglimento del ricorso senza necessità di scrutinio RAGIONE_SOCIALEa restante censura.

La sentenza impugnata è cassata; non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa con l’accoglimento RAGIONE_SOCIALE‘originario ricorso del contribuente.

Le spese del presente giudizio vanno poste a carico RAGIONE_SOCIALE‘Amministrazione soccombente e sono liquidate in dispositivo; le spese dei gradi di merito possono essere integralmente compensate .

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso in relazione al primo motivo, assorbito il restante; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso del contribuente.

Condanna l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 1.200,00, oltre € 200,00 per esborsi, 15% rimborso spese generali e oneri accessori. Compensa le spese dei gradi di merito.

Così deciso in Roma, il 30 novembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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