Redditi Fondiari: tassazione antenne telefoniche

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della qualificazione di un contratto come locazione di fabbricato, rigettando il ricorso dell’amministrazione finanziaria. La controversia riguardava la tassazione dei proventi derivanti dalla concessione di spazi per l’installazione di antenne telefoniche. Mentre l’ufficio sosteneva si trattasse di redditi diversi derivanti da un’obbligazione di permettere, i giudici hanno riconosciuto la natura di Redditi Fondiari, permettendo l’abbattimento forfettario del 15%. La decisione sottolinea che l’interpretazione del contratto è un’indagine di fatto riservata al giudice di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Redditi Fondiari: la tassazione delle antenne telefoniche

La corretta classificazione dei Redditi Fondiari è un tema di fondamentale importanza per i proprietari di immobili che decidono di concedere spazi, come lastrici solari o porzioni di terreno, per l’installazione di infrastrutture tecnologiche. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il conflitto tra l’amministrazione finanziaria e un contribuente in merito alla natura dei proventi derivanti da tali concessioni. La questione centrale riguarda la possibilità di applicare l’abbattimento forfettario del 15% previsto per le locazioni di fabbricati.

Il caso e la contestazione fiscale

L’Agenzia delle Entrate aveva riqualificato i proventi percepiti da un contribuente per la concessione di spazi destinati ad antenne di telefonia mobile. Secondo l’ufficio, tali somme non costituivano canoni di locazione ma proventi derivanti da un’obbligazione di permettere, da inquadrare tra i redditi diversi con tassazione piena. Il contribuente, al contrario, sosteneva la natura locatizia del rapporto, dichiarando i proventi come Redditi Fondiari.

La decisione dei giudici di merito

Mentre in primo grado era stata accolta la tesi dell’ufficio, la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato il verdetto. I giudici d’appello hanno interpretato il contratto come una vera e propria locazione di immobile, sottolineando che le clausole relative all’installazione degli impianti avevano natura accessoria. Di conseguenza, è stata riconosciuta la legittimità dell’abbattimento forfettario del 15% sulla base imponibile.

Qualificazione dei Redditi Fondiari e poteri del giudice

La Suprema Corte ha chiarito che il giudice ha il potere-dovere di interpretare e qualificare la domanda in modo autonomo, purché non introduca nuovi elementi di fatto. Nel caso di specie, la riqualificazione operata dai giudici d’appello non ha violato il divieto di ultrapetizione, poiché si è basata sui fatti già allegati dalle parti.

Interpretazione del contratto e Redditi Fondiari

L’interpretazione della volontà delle parti all’interno di un contratto è un’indagine di fatto riservata al giudice di merito. La Cassazione ha ribadito che tale accertamento non può essere sindacato in sede di legittimità, a meno che non venga dimostrata la violazione dei canoni ermeneutici legali. Il semplice disaccordo con l’interpretazione fornita dal giudice non costituisce un motivo valido per il ricorso.

Le motivazioni

La Corte ha rigettato il ricorso dell’amministrazione finanziaria evidenziando l’inammissibilità delle doglianze relative all’interpretazione del contratto. I giudici hanno osservato che l’Agenzia delle Entrate non ha indicato specificamente quali regole di interpretazione siano state violate, limitandosi a proporre una lettura alternativa delle clausole contrattuali. Inoltre, è stato confermato che la Commissione Regionale ha deciso nel merito della pretesa tributaria, rendendo irrilevanti le censure sulla motivazione degli atti impositivi. La valutazione della natura locatizia del rapporto, basata sull’oggetto principale del contratto, è stata ritenuta logica e coerente con le risultanze processuali.

Le conclusioni

In conclusione, i proventi derivanti dalla concessione di spazi per antenne telefoniche possono essere legittimamente qualificati come Redditi Fondiari qualora il contratto sia strutturato come una locazione di fabbricato. Questa qualificazione permette al contribuente di beneficiare delle riduzioni forfettarie previste dalla legge, riducendo il carico fiscale complessivo. La sentenza sottolinea l’importanza di una corretta redazione contrattuale e della difesa nel merito durante i gradi di giudizio, poiché le valutazioni di fatto operate dai giudici d’appello godono di un’ampia stabilità di fronte alla Suprema Corte.

È possibile tassare i proventi da antenne telefoniche come redditi fondiari?
Sì, se il contratto è qualificato come locazione di un fabbricato, i proventi possono essere dichiarati come redditi fondiari beneficiando della riduzione forfettaria del 15%.

Cosa accade se il giudice d’appello interpreta il contratto diversamente dal primo grado?
Il giudice d’appello ha il potere di riqualificare il contratto basandosi sui fatti allegati, purché non decida oltre le richieste delle parti.

Si può contestare in Cassazione l’interpretazione di un contratto fatta dal giudice?
Solo se si dimostra la violazione di specifiche regole di interpretazione o una motivazione totalmente illogica, non essendo ammessa una semplice rilettura dei fatti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2826 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2826 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/02/2026

Oggetto:

ultrapetizione- elementi di novità dell’accertamento integrativo -art. 67 co 1 lett. e) t.u.i.r. interpretazione contratto

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n.12823/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’ RAGIONE_SOCIALE presso i cui uffici in Roma, INDIRIZZO, elettivamente domicilia;

-ricorrente –

Contro

NOME COGNOME, cf: CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso nel grado di appello dall’AVV_NOTAIO

-intimato –

avverso

la sentenza n. 2910/2017 della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale di Bologna, sez. 6, emessa il 7/11/2016 e depositata l’11.11.2016; ascoltata la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025 dal consigliere NOME COGNOME;

La Corte osserva:

FATTI DI CAUSA

1. All’esito di indagini svolte dalla Guardia di Finanza di Parma in relazione a proprietari di terreni e di lastrici solari di fabbricati concessi in locazione a gestori di telefonia mobile per l’installazione di a ntenne o ripetitori, venivano redatti nei confronti del contribuente il processo verbale di constatazione n.1079/2010 del 16/09/2010 ed i successivi avvisi di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO per l’anno 2007, n. NUMERO_DOCUMENTO per l’anno 2008 e n. NUMERO_DOCUMENTO per l’anno 2009, ai sensi dell’art. 41 bis D.P.R. 600/1973, recup erando a fini IRPEG e relative addizionali il maggiore imponibile e le conseguenti maggiori imposte oltre sanzioni per gli anni 2007 e 2008.
In particolare, l’RAGIONE_SOCIALE aveva ritenuto che non potessero essere ascritte alla categoria dei redditi da fabbricato le somme percepite dal gestore di telefonia mobile come corrispettivo del contratto stipulato e che il contribuente avesse erroneamente indicato nel quadro RB della dichiarazione dei redditi, presentata per le annualità 2007, 2008, 2009, i relativi proventi con la riduzione forfettaria del 15% prevista dall’art. 37 del d.P.R. 917/1986 in relazione alla determinazione della base imponibile dei redditi da locazione, laddove invece tale riduzione non era prevista per i redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente rientranti nei redditi diversi da assoggettare ad imposizione piena ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. e) t.u.i.r.
2. La RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale adita dal contribuente, che rilevava come l’oggetto del contratto di locazione fosse un fabbricato e non un terreno o un lastrico, che le parti fossero consapevoli che non sarebbe stato possibile procedere alla installazione di alcuna antenna, e che la relativa clausola era stata inserita perché si trattava di un contratto standard, ha rigettato il ricorso evidenziando che la locazione

nel caso di specie non aveva ad oggetto il godimento di un bene ma il suo limitato utilizzo per l’installazione di alcuni impianti tecnologici, mentre doveva ritenersi irrilevante che il Comune avesse respinto la domanda di costruzione di un traliccio per la diffusione del segnale per contrasto con il piano regolatore.

Il contribuente impugnava la sentenza di primo grado, insistendo per l’annullamento degli avvisi di accertamento ; l’RAGIONE_SOCIALE si costituiva evidenziando come l’oggetto del contratto dovesse essere individuato nell’obbligazione di permettere. La RAGIONE_SOCIALE tributaria r egionale di Bologna accoglieva l’appello ritenendo violato l’obbligo di motivazione sia in sede di accertamento che nella fase giudiziale, evidenziando, in ogni caso, che il contratto dovesse qualificarsi come locazione con conseguente applicazione del regime fiscale indicato dal contribuente, attes o che l’obbligazione di cui all’art. 6 del contratto ha natura accessoria e attiene a modalità e condizioni di utilizzo del bene che, peraltro, non hanno avuto seguito in quanto non sono mai stati posizionati antenne, ripetitori ed altro.
RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione affidandolo a tre motivi. Il contribuente, regolarmente edotto del giudizio in data 11/5/2017, come da notifica via p.e.c. al difensore costituito in grado di appello, non si è costituito per cui è rimasto intimato. L’RAGIONE_SOCIALE ha presentato memorie in data 11/11/2025 nelle quali ha illustrato le proprie ragioni concludendo per l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con riferimento al primo motivo, proposto in relazione all’art. 3 60, primo comma, num. 4 cod. proc. civ., la ricorrente deduce la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 18 del d.lgs. 546/1992 e dell’art 112 c.p.c., avendo la RAGIONE_SOCIALE tributaria

r egionale rilevato il difetto di motivazione sia dell’accertamento che della decisione della RAGIONE_SOCIALE di primo grado in ordine alla questione della qualificazione del contratto di locazione, nonostante la parte nei suoi motivi di appello non avesse mai eccepito la carenza di motivazione dell’avviso .

1.1. Il primo motivo è infondato.

1.2. Con riferimento al vizio di ultrapetizione denunciato si osserva che il giudice ha il potere-dovere di interpretare e qualificare la domanda in modo diverso rispetto a quanto prospettato dalle parti o ritenuto dal giudice di primo grado, a condizione che i fatti costitutivi della diversa fattispecie giuridica oggetto di riqualificazione coincidano o si pongano, comunque, in relazione di continenza con quelli allegati nell’atto introduttivo, incorrendo, altrimenti, nella violazione del divieto di ultrapetizione (Cass. Sez. 3 – , 17/12/2024, n. 32932) .
Il potere dovere del giudice incontra infatti il limite del rispetto del petitum e della causa petendi, sostanziandosi nel divieto di introduzione di nuovi elementi di fatto nel tema controverso, sicché il vizio di ultra o extra petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando gli elementi obiettivi dell’azione (petitum o causa petendi), pronuncia oltre i limiti RAGIONE_SOCIALE pretese o RAGIONE_SOCIALE eccezioni fatte valere (Cass. sez.5, 10/01/2025, n. 644).

1.3. Nel caso di specie il contribuente, come espressamente riportato nella parte di ricostruzione RAGIONE_SOCIALE posizioni processuali RAGIONE_SOCIALE parti contenuta nella sentenza impugnata, aveva chiesto l’annullamento degli avvisi insistendo sulla natura locatizia del contratto stipulato e sulla correttezza e legittimità RAGIONE_SOCIALE dichiarazioni effettuate inserendo i redditi percepiti nella categoria dei redditi fondiari, impugnando sotto tale profilo la sentenza di primo grado che aveva, invece, contestato la natura locatizia del contratto. I giudici di primo grado, per come riportato nella sentenza impugnata, infatti,
avevano ritenuto corretta la prospettazione dell’Ufficio, che aveva riqualificato la natura locatizia del contratto, trasformandola in obbligazione di permettere e, quindi, non meritevole dell’abbattimento del valore del 15% del valore percepito, in quanto da iscriversi nella categoria dei redditi diversi.

La RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale, pur avendo ritenuto che le motivazioni poste a sostegno della pretesa azionata dall’Ufficio e della decisione dei giudici di primo grado non fossero esplicitate adeguatamente quanto alla qualificazione o riqualificazione del contratto, ha in sostanza non condiviso la motivazione espressa ed ha fornito un inquadramento del contratto in questione nel senso richiesto dal contribuente ritenendo che il contratto avesse quale ‘oggetto principale ed indiscusso la locazione di u n immobile’, considerando errata la riqualificazione del contratto in una obbligazione di permettere estranea al contatto stesso fondata su elementi che costituivano solo modalità e condizioni dell’utilizzo del bene e che, quindi, risultavano accessorie al contratto stesso. Nel prospettare detta interpretazione del contratto sottoposto al suo esame, la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale ha anche osservato che tali modalità e condizioni previste in via generale, ipotetica ed eventuale non avevano mai avuto esecuzione in quanto antenne, ripetitori ed altro non erano mai stati posizionati sull’immobile, circostanza che avrebbe potuto essere facilmente verificata nel caso fosse stato eseguito un sopralluogo.
Da quanto esposto si evince come i fatti costitutivi del preteso annullamento erano stati prospettati dal contribuente, come si evince anche dal ricorso di primo grado trascritto del motivo di ricorso e le argomentazioni contenute nella sentenza impugnata più che rivolte a censurare un’omessa motivazione degli avvisi di accertamento o della sentenza di primo grado, sono rivolte a sostenere la differente impostazione che si risolve in una non condivisione della qualificazione

del contratto così come compiuta dall’RAGIONE_SOCIALE e dalla RAGIONE_SOCIALE provinciale.

La ricorrente, dunque, non coglie la ratio decidendi della pronuncia impugnata che non può considerarsi resa ultra petita rispetto ai fatti principali oggetto di chiara contestazione tra le parti e sottoposti dal contribuente alla sua valutazione.

Con il secondo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3 cod. proc. civ., la ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 42 del d.P.R. 600/1973.

Ad avviso dell’RAGIONE_SOCIALE, g li accertamenti traevano origine dal processo verbale n. 1079/2010, notificato il 16/9/2010 e richiamato per relationem negli atti impositivi, e, comunque, anche negli atti impositivi erano esposte le ragioni dell’accertamento e dei maggiori redditi contestati. Il contribuente è stato posto nelle condizioni di avere adeguate informazioni sulle circostanze di fatto e del titolo giuridico della pretesa impositiva, tali da consentirgli di valutare la fondatezza e l’opportunità dell’azione giudiziaria.
2.1. Il secondo motivo è inammissibile.

2.2. Deve rilevarsi che l’annullamento degli avvisi di accertament o non è incentrato sulla mancanza di motivazione degli atti, avendo la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale deciso nel merito della pretesa tributaria ritenendola insussistente sulla base di una qualificazione ed interpretazione del contratto diverse da quelle proposte dall’RAGIONE_SOCIALE e condivise in primo grado.

La doglianza della ricorrente, che censura la pronuncia ritenendo che gli avvisi soddisfino i requisiti contenutistici previsti dall’art. 42 del d.P.R. 600/1973 al fine di porre il contribuente in condizione di valutare l’opportunità di esperire l’impugnazione giudiziale e, in caso positivo, di contestare efficacemente l”an’ e il ‘quantum debeatur’ , non coglie

la ratio decidendi, laddove in sostanza la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale, per quanto esposto nelle argomentazioni a sostegno del precedente motivo di ricorso, non ha condiviso la motivazione posta a sostegno della pretesa tributaria dell’Ufficio e della decisione di primo grado ed ha provveduto a decidere la controversia rivalutando le pattuizioni stipulate tra il contribuente e la società telefonica con un giudizio di fatto insindacabile in questa sede.

Con il terzo motivo, proposto ai sensi dell’ art. 360, primo comma, num. 3 cod. proc. civ., la ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. , nonché degli artt. 37,67,70 del t.u.i.r. Secondo la prospettazione difensiva dell’RAGIONE_SOCIALE, la decisione impugnata è erronea per aver ritenuto che il contratto contestato avesse avuto ad oggetto la locazione di un immobile anziché l’obbligo di permettere , come invece evincibile dalle clausole contrattuali di cui all’art. 2 e all’art. 6. La circostanza che non siano stati concretamente installati antenne, ripetitori e altre apparecchiature è irrilevante; anzi, proprio il mancato sfruttamento dell’immobile conferma il carattere peculiare dell’obbligazione che connota il rapporto in questione.
3.1. Il terzo motivo è inammissibile.

3.2. In tema di interpretazione del contratto, la Corte ha affermato che, consistendo in un’operazione di accertamento della volontà dei contraenti, l’interpretazione si risolve in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, il cui accertamento è censurabile in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione RAGIONE_SOCIALE regole ermeneutiche. Non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto già dallo stesso
esaminati (Cass. 30/04/2010, n. 10554; Cass. 27/03/2007, n. 7500, Cass., 14/07/2016, n.14355, Cass, 23/04/2024, n. 10927).

3.3. Nel motivo di ricorso, così come articolato, la parte non ha indicato quali sarebbero i canoni ermeneutici violati, limitandosi a fornire una diversa interpretazione RAGIONE_SOCIALE clausole di cui ai nn. 2 e 6 del contratto per sostenere l’applicabilità di un regime fiscale diverso.

Non vi è stata, dunque, la specifica indicazione dei profili in relazione ai quali il ragionamento del giudice si è discostato dai canoni ermeneutici (arg. da Cass. n. 353 del 08/01/2025, Cass. sez.5, 25/08/2025, n. 23857).

Deve osservarsi che l’accertamento della volontà RAGIONE_SOCIALE parti in relazione al contenuto di un negozio giuridico si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice di merito ed il ricorrente per cassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione RAGIONE_SOCIALE norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (Cass., sez. 1, 9/4/2021, n. 9461).
Nel caso di specie, come detto, non sono stati evidenziati i canoni legali dai quali si sarebbe discostata la RAGIONE_SOCIALE nella sentenza impugnata e, quindi, quali dei criteri sarebbero stati violati o se è risultato errato il procedimento logico -temporale da seguire nell’interpretazione dei contratti, nel senso che il primo strumento da utilizzare è il senso letterale RAGIONE_SOCIALE parole e RAGIONE_SOCIALE espressioni adoperate,

mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall’art. 1362 all’art. 1365 c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dall’art. 1366 c.c. all’art. 1371 c.c. (Cass. sez. 3, 11/3/2025, n. 64444).

Da tanto consegue che le doglianze di parte ricorrente si risolvono in un’inammissibile richiesta di rivalutazione dei fatti che spetta unicamente al giudice del merito.

In definitiva, il ricorso va rigettato. Nulla deve disporsi in relazione alle spese di lite, in mancanza di costituzione del contribuente vittorioso.

Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13 comma 1quater , d.P.R., 30 maggio 2002, n. 115.

La Corte,

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Le spese restano a carico dell’RAGIONE_SOCIALE che le ha anticipate.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della insussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13.

Così deciso in Roma, nell’adunanza camerale del 4 dicembre 2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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