Prezzo valore: quando esercitare l'opzione?

Con la sentenza n. 31100/2023, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale sul sistema del prezzo valore per le imposte immobiliari. Il caso riguardava una divisione giudiziale di immobili. La Corte ha stabilito che l’opzione per questo regime fiscale agevolato deve essere esercitata tassativamente prima che l’Agenzia delle Entrate emetta un avviso di liquidazione o accertamento. Una richiesta presentata dopo la notifica dell’atto fiscale, ad esempio tramite un’istanza in autotutela, è considerata tardiva e quindi inefficace, facendo perdere al contribuente il diritto al beneficio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Prezzo Valore: la Cassazione fissa il termine per l’opzione

Il meccanismo del prezzo valore rappresenta un’importante agevolazione fiscale per chi acquista un immobile ad uso abitativo, permettendo di pagare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo di mercato. Ma quando va esercitata questa opzione, specialmente in contesti complessi come una divisione giudiziale? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31100 del 2023, ha fornito una risposta definitiva: la richiesta deve essere fatta prima dell’azione di accertamento da parte del Fisco. Analizziamo la decisione e le sue implicazioni.

I Fatti del Caso: La Divisione Immobiliare e l’Avviso Fiscale

La vicenda trae origine da una sentenza di divisione giudiziale di alcuni immobili di proprietà di due fratelli. Poiché la sentenza non era stata registrata dalle parti, l’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di liquidazione per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, calcolandole sul valore di mercato dei beni.
Uno dei contribuenti ha impugnato l’atto, sostenendo che l’imposta avrebbe dovuto essere calcolata applicando il più vantaggioso criterio del prezzo valore, ovvero basandosi sulla rendita catastale. I giudici di primo e secondo grado hanno dato ragione al contribuente, ma l’Agenzia delle Entrate ha portato la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

Il Principio del Prezzo Valore e la sua Applicazione

Il sistema del prezzo valore, introdotto dalla legge n. 266/2005, costituisce una deroga al principio generale secondo cui le imposte si calcolano sul valore di mercato dell’immobile. Questo regime opzionale, applicabile a cessioni di immobili abitativi a persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa, offre due vantaggi principali:

1. Convenienza: La base imponibile è il valore catastale, spesso inferiore a quello di mercato.
2. Certezza: Preclude all’Amministrazione Finanziaria la possibilità di effettuare accertamenti di valore sull’immobile.

La giurisprudenza, inclusa una pronuncia della Corte Costituzionale, ha esteso l’applicabilità di questo beneficio anche a trasferimenti non derivanti da un contratto di compravendita, come le divisioni giudiziali e le espropriazioni forzate.

La Decisione della Cassazione sul Tempismo dell’Opzione Prezzo Valore

Il nodo centrale risolto dalla Suprema Corte riguarda il momento esatto in cui il contribuente deve manifestare la volontà di avvalersi del regime del prezzo valore.

La Tempestività è Essenziale

I giudici hanno chiarito che, sebbene l’opzione sia un diritto del contribuente, il suo esercizio è soggetto a una precisa finestra temporale. La ratio della norma è quella di definire in modo certo e preventivo la base imponibile, riducendo il contenzioso. Questa finalità verrebbe vanificata se si permettesse al contribuente di scegliere il criterio di tassazione più favorevole dopo che l’Ufficio ha già avviato la sua attività di accertamento.

Perché la Richiesta Tardiva è Stata Respinta

Nel caso specifico, è emerso che il contribuente aveva richiesto l’applicazione del prezzo valore solo dopo aver ricevuto l’avviso di liquidazione, presentando un’istanza di annullamento in autotutela. La Corte ha ritenuto tale richiesta tardiva. L’esercizio dell’opzione deve avvenire ‘a tempo debito’, ovvero prima che l’Amministrazione Finanziaria cristallizzi la propria pretesa fiscale con la notifica di un atto impositivo. Mentre negli atti notarili l’opzione viene dichiarata contestualmente alla stipula, in altri contesti come le sentenze di divisione, essa deve comunque precedere l’azione dell’Ufficio.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione sul principio secondo cui l’opzione per il prezzo valore deve avvenire ‘in condizioni di univocità e certezza’. Consentire al contribuente di esercitare l’opzione dopo aver ricevuto un avviso di accertamento basato sul valore di mercato trasformerebbe il beneficio in uno strumento per eludere retroattivamente un’imposizione già definita. La legge ha previsto questo meccanismo per semplificare e prevenire le liti, non per offrire una via di fuga a posteriori. L’esercizio dell’opzione è correlato alla preclusione del potere accertativo dell’ufficio: se l’ufficio ha già esercitato tale potere, l’opzione non può più essere validamente invocata. Pertanto, la richiesta formulata per la prima volta in sede di autotutela è stata considerata inefficace, portando all’accoglimento del ricorso dell’Agenzia delle Entrate.

Le conclusioni

La sentenza n. 31100/2023 della Corte di Cassazione invia un messaggio chiaro ai contribuenti e ai loro consulenti: la scelta per il regime del prezzo valore deve essere strategica e, soprattutto, tempestiva. Chi è parte di un trasferimento immobiliare, che sia una compravendita, una donazione o l’esito di una sentenza di divisione, non può attendere l’intervento del Fisco per decidere come calcolare le imposte. È indispensabile agire proattivamente e manifestare la propria volontà di avvalersi del regime agevolato prima che venga notificato qualsiasi atto impositivo. Attendere significa, come dimostra questo caso, perdere irrimediabilmente il diritto a un significativo risparmio fiscale.

È possibile utilizzare il sistema del prezzo valore in una divisione giudiziale di immobili?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che l’opzione del prezzo valore è applicabile anche nei trasferimenti immobiliari che avvengono a seguito di un giudizio di divisione.

Qual è il termine ultimo per richiedere l’applicazione del prezzo valore?
Secondo la sentenza, l’opzione deve essere esercitata prima che l’Amministrazione Finanziaria notifichi l’atto di accertamento o liquidazione dell’imposta basato sul valore di mercato del bene.

Una richiesta di applicazione del prezzo valore fatta in autotutela dopo aver ricevuto l’avviso di accertamento è valida?
No, la Corte ha stabilito che una richiesta presentata solo dopo aver ricevuto l’avviso di liquidazione, tramite un’istanza in autotutela, è tardiva e quindi inefficace. L’esercizio dell’opzione deve precedere l’azione di accertamento dell’ufficio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31100 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 5 Num. 31100 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 08/11/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 13538/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente

Nonché

Contro COGNOME NOME

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. MESSINA n. 6360/2019 depositata il 07/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Il Pg ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME impugnava l’avviso di liquidazione emesso dall’RAGIONE_SOCIALE con il quale gli veniva ingiunto il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre sanzioni ed interessi, in relazione alla sentenza di divisione giudiziale degli immobili di cui i germani versaci erano comproprietari, sentenza non registrata dalle parti. La CTP di Messina accoglieva parzialmente il ricorso ritenendo che l’imposta dovesse essere calcolata sul valore catastale dei cespiti. La CTR siciliana respingeva il ricorso dell’RAGIONE_SOCIALE.
L’Ufficio ricorre per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata sulla base di un unico motivo.

Il contribuente replica con controricorso.

Il PG. ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DI DIRITTO

RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo con cui si duole della violazione e falsa applicazione della legge del 17 ottobre 2005,n. 266 art. 1, comma

497, e del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43, in relazione all’art. 360 cod.proc.civ., comma 1, n. 3.

2.Il ricorso è fondato.

Stabilisce l’art.1 co. 497della citata legge n. 266/05 che:
Trattasi dunque di un’opzione agevolativa che consente alle parti dell’atto (in presenza di determinati requisiti soggettivi ed oggettivi, qui ininfluenti) di derogare al criterio generale di tassazione sulla base del valore di mercato degli immobili, a favore di un parametro matematico (valore catastale moltiplicato per i coefficienti normativi), ove ritenuto in concreto più conveniente.

La Corte Costituzionale, con la sentenza n.6 del 15 gennaio 2014, ha dichiarato illegittimo l’art.1, co. 497, cit. nella parte in cui ammetteva all’opzione soltanto gli acquirenti in regime di libero mercato non anche quelli in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto. Alla luce dei principi enunciati dalla

Consulta, questa Corte di legittimità, con ordinanza n.5751 del 09/03/2018, ha riconosciuto che l’opzione per la determinazione della base imponibile secondo la disciplina del c.d. “prezzo valore”, deve essere ritenuta applicabile anche nell’ipotesi in cui il trasferimento dell’immobile sia avvenuto ai sensi dell’art. 2932 cod.civ.

3.L’orientamento della Corte si è poi consolidato (v. ordinanza del 26.03.2021,n. 8610 che proprio sulla base del precedente, ha riconosciuto la possibilità di avvalimento del prezzo-valore anche in tema di divisione giudiziale; Cass. 27 gennaio 2023, n. 2581). Si è statuito che in tema di imposta di registro, l’opzione per l’applicazione della disciplina del cd. “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, in ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avvenga all’esito di un giudizio divisionale, deve essere esercitata prima che l’RAGIONE_SOCIALE Finanziaria abbia notificato atti del procedimento di accertamento sul valore dei beni trasferiti (Cass. del 27/01/2023, n. 2581)
La legge persegue, oltre che finalità agevolative del mercato RAGIONE_SOCIALE abitazioni, finalità di prevenzione di prassi elusive o evasive di occultamento dei corrispettivi effettivamente pattuiti e, come molte volte evidenziato da questa Corte (v. per tutte, Cass. 21144/2009), finalità di riduzione del contenzioso precludendo l’attività di accertamento dell’amministrazione ove il contribuente attribuisca al bene un valore non inferiore a quello che deriva dalla “valutazione automatica” pari all’importo ottenuto moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti di aggiornamento (art. 52, c. 4, dpr 26 aprile 1986 n. 131).
Questa Corte ha già precisato che (Cass. 6290/2022) la natura agevolativa del criterio c.d. del ‘prezzo -valore’, espressamente sottolineata anche dalla Corte Costituzionale (‘…la norma oggetto di scrutinio esprime anche un’evidente valenza agevolativa,

laddove consente al contribuente di non scegliere immancabilmente, tra i diversi criteri di determinazione della base imponibile, quello fondato sul valore “tabellare” -che potrebbe essere meno vantaggioso in situazioni congiunturali avverse-, bensì quello ritenuto meno oneroso e quindi più conveniente …’), impone che l’esercizio dell’opzione di avvalersi di detto criterio avvenga . A tale precisazione va aggiunta quella specificamente di rilievo nel caso di specie – per cui, in rapporto alla segnalata correlazione tra esercizio dell’opzione e preclusione del potere accertativo del maggior valore da parte dell’ufficio, l’esercizio dell’opzione deve avvenire a tempo debito. Sotto questo profilo, l’art.1, comma 497, cit., avendo avuto riguardo unicamente agli atti di trasferimento notarile, aveva previsto che l’opzione dovesse essere esercitata davanti al AVV_NOTAIO e dunque al tempo dell’atto.
3.1 Significativamente la Corte, nella citata ordinanza 5751/2018 ha evidenziato che, nel caso esaminato, l’opzione era stata correttamente esercitata mediante dichiarazione notarile integrativa del contenuto della sentenza ex 2932 cod.civ. al momento del versamento del residuo prezzo, prima dell’emissione dell’avviso.

4.E’ pacifico invece che nel caso di specie l’odierno ricorrente ha chiesto l’applicazione del criterio del prezzo valore solo dopo aver ricevuto l’avviso di rettifica e precisamente con l’istanza presentata all’amministrazione perché questa annullasse l’avviso in autotutela.

5.Ne consegue che la sentenza impugnata deve essere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la

contro

versia può essere decisa nel merito, con il rigetto dell’originario ricorso dei contribuenti.

Sussistono i presupposti per la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di merito, tenuto conto dell’evoluzione giurisprudenziale.

Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la decisione impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso dei contribuenti;

compensa le spese del giudizio di merito;

condanna i contribuenti in solido alla refusione RAGIONE_SOCIALE spese sostenute dall’RAGIONE_SOCIALE che liquida in euro 6.500,00 oltre spese prenotate a debito.

Così deciso nella camera di consiglio della Sezione tributaria della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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