Prezzo-valore: i termini per la scelta su sentenza

L’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione affronta la complessa questione dei termini per l’esercizio dell’opzione prezzo-valore nell’ambito di un trasferimento immobiliare disposto da una sentenza ex art. 2932 c.c. A seguito di un ricorso per revocazione, la Corte ha riscontrato dubbi interpretativi sulla possibilità di scegliere il regime del prezzo-valore dopo la notifica di un avviso di liquidazione da parte dell’Amministrazione finanziaria. Data la rilevanza della questione, ha rinviato la causa a una pubblica udienza per una decisione approfondita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Prezzo-valore e trasferimenti via sentenza: la Cassazione fa il punto

L’applicazione del sistema del prezzo-valore rappresenta da anni un’importante agevolazione per chi acquista un immobile ad uso abitativo. Tuttavia, sorgono complessità quando il trasferimento non avviene tramite un tradizionale atto notarile, ma per effetto di una sentenza del tribunale. Con una recente ordinanza interlocutoria, la Corte di Cassazione ha deciso di rinviare a pubblica udienza una causa proprio per definire i limiti temporali entro cui il contribuente può esercitare questa opzione. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi in gioco.

I fatti di causa: un’opzione esercitata dopo l’avviso di liquidazione

Il caso nasce dal ricorso di un contribuente che, a seguito di una sentenza esecutiva di obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), si era visto trasferire la proprietà di un immobile. L’Amministrazione finanziaria, ricevuta la sentenza, procedeva d’ufficio alla liquidazione dell’imposta di registro. Solo successivamente a tale atto, il contribuente chiedeva di avvalersi del criterio del prezzo-valore, che avrebbe consentito una tassazione basata sulla più conveniente rendita catastale.

In una precedente pronuncia, la Cassazione aveva ritenuto tardiva tale richiesta. Il contribuente ha quindi impugnato quella decisione per revocazione, sostenendo che la Corte fosse incorsa in un errore di fatto: l’atto ricevuto non era un “avviso di accertamento in rettifica”, che preclude l’opzione, ma un semplice “avviso di liquidazione”. Secondo la difesa, questo dettaglio aprirebbe ancora le porte alla scelta del regime agevolato.

La complessità della questione sul prezzo-valore

La controversia mette in luce un nodo interpretativo di notevole importanza. La normativa sul prezzo-valore (L. 266/2005) era stata pensata per i trasferimenti notarili, dove l’opzione viene esercitata contestualmente alla stipula dell’atto. La giurisprudenza, inclusa quella della Corte Costituzionale, ha esteso la sua applicabilità anche ai trasferimenti derivanti da sentenza, per non creare disparità di trattamento.

Il problema, però, è stabilire il momento ultimo per esercitare l’opzione in questi casi. La giurisprudenza non è univoca:

1. Una tesi sostiene che l’opzione debba essere esercitata prima che l’Amministrazione finanziaria notifichi qualsiasi atto impositivo (sia esso di liquidazione o di accertamento).
2. Un’altra tesi, valorizzata nella sentenza revocanda, ritiene che il termine ultimo sia la notifica dell’avviso di accertamento, potendo quindi essere esercitata anche dopo un mero avviso di liquidazione, ma prima del passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce l’immobile.

La situazione si complica ulteriormente nei casi, come quello in esame, di registrazione d’ufficio della sentenza, dove è l’ente impositore a prendere l’iniziativa, calcolando l’imposta senza una previa dichiarazione del contribuente.

Le motivazioni

Proprio a causa di questa indubbia complessità e dei diversi orientamenti giurisprudenziali, la Corte di Cassazione ha ritenuto opportuno non decidere il caso in camera di consiglio. L’ordinanza sottolinea la “particolare rilevanza della questione” relativa al momento esatto in cui il contribuente può validamente esercitare l’opzione per il prezzo-valore nelle ipotesi di registrazione d’ufficio di una sentenza esecutiva di obbligo a contrarre.

La Corte ha quindi deciso di rinviare la trattazione della causa a una pubblica udienza. Questa scelta procedurale permette un dibattito più ampio e approfondito, coinvolgendo anche la Procura Generale, al fine di arrivare a una pronuncia che possa fungere da principio di diritto e chiarire definitivamente i dubbi interpretativi. La questione centrale da risolvere è se l’opzione debba essere esercitata prima della notifica di qualsiasi atto impositivo o se sia ammissibile anche successivamente, purché prima di un avviso di accertamento formale.

Le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza non fornisce una risposta definitiva, ma apre la strada a una decisione di fondamentale importanza per la materia tributaria immobiliare. La futura sentenza a sezioni semplici, resa dopo la pubblica udienza, dovrà stabilire un criterio chiaro e certo per i contribuenti che acquistano un immobile tramite sentenza giudiziale. La decisione influenzerà direttamente il diritto dei cittadini a usufruire del regime del prezzo-valore, bilanciando le esigenze di certezza dell’azione amministrativa con il diritto del contribuente a scegliere il regime fiscale più favorevole previsto dalla legge.

In cosa consiste il sistema del prezzo-valore?
È un regime opzionale che permette, per le compravendite di immobili abitativi tra privati, di calcolare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale dell’immobile, anziché sul prezzo pattuito, a condizione che quest’ultimo sia interamente dichiarato nell’atto.

Perché il momento in cui si esercita l’opzione prezzo-valore è cruciale nei trasferimenti via sentenza?
A differenza degli atti notarili dove l’opzione è contestuale, nei trasferimenti via sentenza non c’è un momento predefinito. La Corte deve chiarire se l’opzione sia preclusa dalla notifica di un semplice avviso di liquidazione o solo da un successivo avviso di accertamento, un punto che ha significative conseguenze economiche per il contribuente.

Qual è stata la decisione finale della Corte di Cassazione in questa ordinanza?
La Corte non ha deciso il merito della questione, ma, riconoscendone la “indubbia complessità” e i contrasti interpretativi, ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui ha rinviato la causa a una pubblica udienza per una trattazione più approfondita prima di emettere una sentenza definitiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19830 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19830 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 16586/2023 R.G. proposto da COGNOME (c.f.: CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso in questo giudizio, anche disgiuntamente, dall’avv. NOME COGNOMESTUDIO LEGALE TRIBUTARIO PROF. AVV. NOME COGNOME c.f.: CODICE_FISCALE; p.e.c.: EMAIL; fax NUMERO_TELEFONO) e dall’avv. NOME COGNOMEPAVIA E NOME STUDIO LEGALE, c.f.: CODICE_FISCALE; p.e.c.: EMAIL; fax NUMERO_TELEFONO), con domicilio presso lo studio del secondo difensore in Roma, INDIRIZZO come da procure in atti;
-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona Direttore pro-tempore; – intimata –

per la revocazione della sentenza della Corte di Cassazione n. 2581/2023, depositata il 27.1.2023; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 31

gennaio 2025 dalla dott.ssa NOME COGNOME

Fatti di causa

Questa Corte, con la sentenza n. 2581 del 2023, accogliendo il terzo motivo del ricorso proposto dal contribuente, affermava che, in tema di imposta di registro, in ipotesi di trasferimento dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c., l’opzione per la determinazione della base imponibile in applicazione della disciplina del cd. “prezzo valore”, di cui agli artt. 1, comma 497, della l. n. 266 del 2005 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, può essere esercitata con dichiarazione necessariamente successiva al passaggio in giudicato della sentenza (purché anteriore alla notifica al contribuente dell’avviso di accertamento), in quanto solo col giudicato si determinano il trasferimento della proprietà e l’obbligo di versare il prezzo dovuto e da allora l’Amministrazione finanziaria, decorso un congruo termine per la dichiarazione, può iniziare il relativo procedimento di accertamento.
Contro detta ordinanza ha proposto ricorso per revocazione NOME COGNOME affidato a due motivi.

L’Agenzia delle Entrate è rimasta intimata.

Con istanza del 23.4.2024 la parte ricorrente, dopo aver ricevuto la comunicazione della proposta di decisione ai sensi di quanto previsto dall’art. 380 -bis c.p.c., ha chiesto la decisione del ricorso.

Parte ricorrente ha depositato una memoria.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, parte ricorrente deduce la sussistenza di un errore di fatto revocatorio, ai sensi degli artt. 391bis e 395, n. 4, c.p.c., in riferimento al secondo (e, in via consequenziale, anche al primo) motivo del ricorso per cassazione n. 20433/2016, rilevando che, a seguito della notifica di un atto di mera liquidazione dell’imposta di registro, il contribuente esercitava il diritto potestativo alla quantificazione dell’imponibile, in base alla rendita catastale (criterio del c.d. ‘prezzo -valore’: art. 1, comma 497, della l. n. 266 del 2005) per l’acquisto della ‘prima casa’ di
abitazione, in forza di sentenza esecutiva di obbligo a contrarre (art. 2932 c.c.); che, invece, la pronuncia revocanda ha negato l’applicazione del prezzo -valore, ravvisando il momento procedimentale preclusivo per l’esercizio di tale diritto potestativo nello spirare del termine decadenziale per l’accertamento erariale di maggior valore nella notifica di un ‘accertamento in rettifica’. Ad avviso di parte ricorrente, pertanto, vi sarebbe stato un travisamento nella lettura del provvedimento impugnato in prime cure, quale asserito momento preclusivo per invocare il diritto al ‘prezzo -valore’, trattandosi, nella specie, di un mero atto di liquidazione dell’imposta di registro, senza interessi e sanzioni e non affatto di un ‘avviso di accertamento in rettifica’.
Con il secondo motivo di ricorso, in via gradata, il ricorrente solleva questione di legittimità costituzionale, ove si ravvisasse un diritto potestativo alla quantificazione dell’imponibile del tributo di registro in base al criterio del ‘prezzo -valore’, non solo prima dello spirare del termine decadenziale di accertamento del maggior valore o della notifica di un ‘avviso di accertamento in rettifica’, ma anche di un atto di mera (e prima) liquidazione dell’imposta, come avvenuto nella specie.
Nella sentenza revocanda questa Corte ha affermato che: ‘Questa Corte ha già precisato che (Cass. 6290/2022) la natura agevolativa del criterio c.d. del ‘prezzo -valore’, espressamente sottolineata anche dalla Corte Costituzionale (‘…la norma oggetto di scrutinio esprime anche un’evidente valenza agevolativa, laddove consente al contribuente di non scegliere immancabilmente, tra i diversi criteri di determinazione della base imponibile, quello fondato sul valore “tabellare” -che potrebbe essere meno vantaggioso in situazioni congiunturali avverse-, bensì quello ritenuto meno oneroso e quindi più conveniente …’), impone che l’esercizio dell’opzione di avvalersi di detto criterio avvenga ‘in condizioni di univocità e certezza … in nessun caso il
requisito formale della esplicitazione in atto del regime agevolativo potendo essere esautorato a favore di un criterio interpretativo che valorizzi il comportamento delle parti ovvero la loro intenzionalità comunque ricostruibile’. A tale precisazione va aggiunta quella -specificamente di rilievo nel caso di specie- per cui, in rapporto alla segnalata correlazione tra esercizio dell’opzione e preclusione del potere accertativo del maggior valore da parte dell’ufficio, l’esercizio dell’opzione deve avvenire a tempo debito. Sotto questo profilo, l’art.1, comma 497, cit., avendo avuto riguardo unicamente agli atti di trasferimento notarile, aveva previsto che l’opzione dovesse essere esercitata davanti al notaio e dunque al tempo dell’atto. Dopo che, per effetto dei principi affermati dalla sentenza della Corte Costituzionale n.6/2014 e secondo la ricordata giurisprudenza di questa Corte (5751 del 09/03/2018), l’opzione è stata resa esercitabile anche in caso di trasferimenti determinati da sentenza ex art. 2932 c.c., essa deve essere comunque esercitata prima che l’amministrazione abbia notificato al contribuente l’avviso di accertamento in rettifica. Significativamente la Corte, nella citata ordinanza 5751/2018 ha evidenziato che, nel caso esaminato, l’opzione era stata correttamente esercitata mediante dichiarazione notarile integrativa del contenuto della sentenza ex 2932 c.c. al momento del versamento del residuo prezzo, prima dell’emissione dell’avviso. E’ pacifico invece che nel caso di specie l’odierno ricorrente ha chiesto l’applicazione del criterio del prezzo valore solo dopo aver ricevuto l’avviso di rettifica e precisamente con l’istanza presentata all’amministrazione perché questa annullasse l’avviso in autotutela. Ne consegue che la sentenza impugnata, sebbene contenga un errore di motivazione nella parte in cui vi si afferma che l’opzione del prezzo-valore non è esercitabile in caso di trasferimenti prodotti da sentenza ex art. 2932, c.c., è corretta nella conclusione secondo la quale nel caso di specie il criterio del prezzo valore non era applicabile’.
3.1. Nella proposta di definizione agevolata è stato affermato che, l’opzione deve essere esercitata prima che l’amministrazione abbia notificato al contribuente l’atto impositivo, sia che si tratti di un avviso di liquidazione, sia che si tratti di un avviso di accertamento. In particolare, è stato precisato che ‘la circostanza che, nella specie, sia stato notificato un avviso di liquidazione non muta l’esito della decisione’…atteso che ‘la dichiarazione prevista dalla l. 266/2005, avendo natura di mera esternazione di scienza e di giudizio, può essere emendata (o ritrattata) dal contribuente solo prima della notificazione dell’avviso di liquidazione ovvero dell’avviso di accertamento della maggiore imposta’.
3.2. Nella memoria depositata dalla difesa del ricorrente, è stato in particolare osservato che la dichiarazione prevista dalla l. n. 266 del 2005 non è una ‘esternazione di scienza e di giudizio’, ma una manifestazione di volontà e che la stessa, ove seguita da un atto di liquidazione (o da un accertamento in rettifica), può essere emendata impugnando detti atti consequenziali. È stato inoltre rilevato come, nel caso in esame, non si tratti di un procedimento tributario di stampo dichiarativo, ma di un procedimento tributario di stampo officioso, caratterizzato dall’invio di una sentenza da parte del cancelliere del Tribunale di Milano all’Ufficio territoriale, cui è seguita la liquidazione dell’imposta.
Il ricorso pone questioni di indubbia complessità, per le quali appare opportuna la trattazione in pubblica udienza.

4.1. In particolare, sul momento in cui il contribuente può esercitare l’opzione per il prezzo valore, nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene secondo quanto previsto dall’art. 2932 c.c., questa Corte, nella sentenza revocanda, ha affermato che, in ipotesi di trasferimento dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c., l’opzione per la determinazione della base imponibile in applicazione della disciplina del cd. “prezzo valore”, di cui agli artt. 1, comma 497, della l. n. 266 del 2005 e 52 del d.P.R. n. 131 del
1986, può essere esercitata con dichiarazione necessariamente successiva al passaggio in giudicato della sentenza (purché anteriore alla notifica al contribuente dell’avviso di accertamento), in quanto solo col giudicato si determinano il trasferimento della proprietà e l’obbligo di versare il prezzo dovuto e da allora l’Amministrazione finanziaria, decorso un congruo termine per la dichiarazione, può iniziare il relativo procedimento di accertamento (Sez. 5 – , Sentenza n. 2581 del 27/01/2023, Rv. 666757 – 01).
È stato altresì precisato che l’opzione per l’applicazione della disciplina del c.d. ‘prezzo valore’, in ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avvenga all’esito di un giudizio divisionale, deve essere esercitata prima che l’Amministrazione Finanziaria abbia notificato atti del procedimento di accertamento sul valore dei beni trasferiti (Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 8610 del 26/03/2021, Rv. 660958 -01, pronunciata in una fattispecie in cui l’opzione era stata esercitata dopo la notifica di un avviso di liquidazione di sentenza divisionale). Ancora, è stato affermato che nell’ipotesi in cui il trasferimento dell’immobile sia avvenuto ai sensi dell’art. 2932 c.c., l’opzione per la determinazione della base imponibile in applicazione della disciplina del cd. “prezzo valore”, di cui agli artt. 1, comma 497, della l. n. 266 del 2005 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, può essere esercitata con dichiarazione notarile integrativa -da ritenersi possibile tenendo conto dei principi enunciati da Corte Cost. n. 24 del 2014 – successiva al passaggio in giudicato della sentenza, in quanto solo dopo tale momento si concretizzano il trasferimento della proprietà e l’obbligo di versare il prezzo dovuto e l’Amministrazione finanziaria, decorso un congruo termine per l’effettuazione della dichiarazione, può iniziare il relativo procedimento di accertamento (Sez. 5 – , Ordinanza n. 5751 del 09/03/2018, Rv. 647365 -01, pronunciata in una fattispecie in cui è stata ritenuta tempestiva l’opzione esercitata prima della notifica di un avviso di liquidazione).
4.2. Quanto alla tempestività della richiesta, in tema di beneficio per la prima casa di abitazione, questa Corte, sempre nel caso in cui difetti un atto pubblico di compravendita, come nel caso di acquisto per effetto di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., ha affermato che le dichiarazioni prescritte dall’art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, possono essere rese nel momento della richiesta di registrazione della sentenza e nelle forme di cui all’art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000, risultando la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà idonea a garantirne la certezza, quanto al relativo contenuto, e la riferibilità soggettiva, quanto al loro autore (Sez. 5 -, Ordinanza n. 5349 del 27/02/2020, Rv. 657359 – 01).
Nella fattispecie esaminata dalla sentenza revocanda si trattava, però, di una registrazione d’ufficio di una sentenza per la quale alcuna delle parti aveva versato l ‘imposta ed in relazione alla quale era stato emesso un avviso di liquidazione (e non un avviso di accertamento in rettifica, come indicato nella sentenza oggetto di revocazione).

Alla luce delle considerazioni che precedono, si rinvia la trattazione della causa in pubblica udienza, attesa la particolare rilevanza della questione relativa al momento in cui possa essere esercitata l’opzione per la determinazione della base imponibile in applicazione della disciplina del cd prezzo valore (artt. 1, comma 497, della l. n. 266 del 2005 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986), nelle ipotesi di registrazione d’ufficio di una sentenza esecutiva di obbligo a contrarre. In particolare, assume rilievo chiarire se l’opzione debba essere esercitata prima che l’amministrazione abbia notificato al contribuente l’atto impositivo (sia esso avviso di accertamento o avviso di liquidazione) oppure successivamente al passaggio in giudicato della sentenza, purché anteriore alla notifica al contribuente dell’avviso di accertamento.

P.Q.M.

La Corte, rinvia il ricorso a nuovo ruolo per la sua trattazione in pubblica udienza.

Così deciso, in Roma, 31 gennaio 2015.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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