Prezzo unitario e agevolazioni fiscali: la Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un notaio contro un avviso di liquidazione. Il caso riguardava la vendita di terreni con destinazioni d’uso miste (agricola e non) stipulata con un prezzo unitario. La Corte ha confermato che l’impossibilità di distinguere il valore delle diverse porzioni di terreno impedisce l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste solo per la parte agricola. L’inammissibilità è derivata dal fatto che il ricorso criticava l’operato dell’Agenzia delle Entrate anziché la motivazione giuridica della sentenza impugnata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Prezzo Unitario e Agevolazioni Fiscali: Attenzione alla Stipula!

Quando si acquista un terreno con diverse destinazioni d’uso, l’indicazione di un prezzo unitario nell’atto di compravendita può comportare la perdita totale delle agevolazioni fiscali. Questa è la lezione che emerge da una recente ordinanza della Corte di Cassazione, che ha chiarito come la mancata distinzione del corrispettivo tra le varie porzioni del bene impedisca di beneficiare dei regimi fiscali di favore. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dal ricorso di un notaio contro un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate. L’avviso revocava le agevolazioni fiscali previste per la piccola proprietà contadina, applicate a un atto di compravendita di terreni. La particolarità del contratto risiedeva nel fatto che i terreni venduti avevano una destinazione mista: in parte agricola e in parte diversa, soggetta a vincoli di inedificabilità (fasce di rispetto stradale e ferroviario).

Nonostante questa diversità, le parti avevano pattuito un prezzo unitario e complessivo di 80.000,00 euro, senza specificare il valore attribuito a ciascuna porzione di terreno. L’Agenzia delle Entrate, rilevando l’impossibilità di scindere il prezzo, ha revocato i benefici fiscali (imposta di registro e ipotecaria in misura fissa) e ha applicato le aliquote ordinarie, più elevate, sull’intero importo della compravendita.

La Commissione Tributaria Regionale aveva confermato la legittimità dell’operato dell’amministrazione finanziaria, sottolineando che l’unicità del prezzo per un terreno con destinazione parzialmente non agricola giustificava il recupero delle maggiori imposte.

I Motivi del Ricorso e la questione del prezzo unitario

Il notaio ha presentato ricorso in Cassazione, basandosi su due motivi principali:

1. Errata qualificazione dell’oggetto del contratto: Secondo il ricorrente, anche le aree non agricole erano di fatto inedificabili a causa dei vincoli urbanistici. Pertanto, non era necessaria una differenziazione del prezzo, in quanto nessuna parte del terreno era edificabile e tutte avrebbero dovuto beneficiare delle agevolazioni.
2. Applicazione di una regola inesistente: Il ricorrente sosteneva che l’Agenzia avesse erroneamente applicato le imposte ordinarie sull’intero valore, invece di limitarsi a escludere dall’agevolazione solo la parte di terreno non agricola.

Il fulcro della difesa era che l’amministrazione avesse agito in modo illegittimo, ma senza contestare direttamente il principio giuridico applicato dalla Commissione Regionale.

La Decisione della Corte: Inammissibilità per Mancata Censura della Ratio Decidendi

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. La decisione non entra nel merito della questione fiscale, ma si concentra su un aspetto processuale cruciale: il ricorso non ha colto nel segno.

I giudici hanno spiegato che le censure del notaio erano dirette a criticare l’operato dell’Agenzia delle Entrate, ovvero l’atto impositivo originario. Tuttavia, il compito del ricorso per cassazione è quello di contestare la sentenza di secondo grado, attaccando la sua ratio decidendi, cioè il ragionamento giuridico che la sorregge.

La ratio decidendi della Commissione Regionale era chiara: l’indicazione di un prezzo unitario per un bene con caratteristiche fiscali eterogenee non consente di applicare una tassazione differenziata. Poiché il contratto non distingueva i corrispettivi, l’unica via per l’amministrazione era applicare il regime fiscale ordinario all’intera operazione.

Il ricorso, invece di smontare questa argomentazione giuridica, si è limitato a ribadire l’illegittimità dell’azione dell’Ufficio, commettendo un errore strategico che ha portato all’inammissibilità.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su un principio consolidato: il giudizio di legittimità non è una terza istanza di merito. Il ricorrente deve confrontarsi specificamente con le argomentazioni della sentenza impugnata, non riproporre le stesse difese già svolte nei gradi precedenti. Nel caso di specie, la sentenza della Commissione Tributaria Regionale si basava su un nucleo essenziale: “la unicità di trattazione della vendita non consente di applicare differenziazione di tassazione (e ciò perché la vendita resta unica, per unico prezzo, di un unico terreno avente, seppure solo in parte, destinazione non agricola)”. Il ricorso non ha offerto argomenti per contrastare questa specifica motivazione, limitandosi a criticare l’amministrazione finanziaria per non aver tenuto conto di determinate norme o per aver applicato una “regola inesistente”. Questa impostazione difensiva è stata giudicata inefficace, poiché non attacca il fondamento logico-giuridico della decisione contestata, ma solo l’atto amministrativo a monte.

Conclusioni

L’ordinanza offre una lezione fondamentale per la prassi contrattuale e fiscale. Quando si redige un atto di compravendita per beni composti da parti soggette a regimi fiscali diversi (come terreni in parte agricoli e in parte no), è imperativo indicare separatamente i corrispettivi per ciascuna parte. L’adozione di un prezzo unitario e indifferenziato, sebbene contrattualmente legittima, crea un ostacolo insormontabile per l’applicazione di eventuali agevolazioni fiscali parziali. L’amministrazione finanziaria, in assenza di una chiara ripartizione del prezzo, è legittimata ad applicare il regime fiscale meno favorevole all’intera operazione. Questa pronuncia ribadisce, inoltre, l’importanza di strutturare correttamente il ricorso per cassazione, concentrandosi sulla critica della motivazione della sentenza impugnata e non sulla mera riproposizione delle proprie tesi difensive.

Perché sono state revocate le agevolazioni fiscali nella vendita del terreno?
Le agevolazioni sono state revocate perché il terreno venduto aveva una destinazione d’uso mista (in parte agricola, ammissibile al beneficio, e in parte non agricola) ma l’atto di vendita riportava un prezzo unitario e complessivo, senza specificare il valore delle singole porzioni. Questa mancata distinzione ha impedito all’amministrazione finanziaria di applicare il beneficio fiscale solo alla parte che ne aveva diritto.

Per quale motivo la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile?
La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile perché le argomentazioni del ricorrente erano rivolte a criticare l’operato dell’Agenzia delle Entrate e l’atto impositivo originario, invece di contestare specificamente la motivazione giuridica (la ratio decidendi) della sentenza della Commissione Tributaria Regionale, come richiesto dalla procedura di cassazione.

Qual è la principale implicazione pratica di questa decisione per chi stipula un contratto?
L’implicazione pratica è che, in caso di vendita di un bene composto da parti soggette a trattamenti fiscali diversi, è essenziale indicare nell’atto notarile i corrispettivi distinti per ciascuna parte. Omettere questa suddivisione e optare per un prezzo unitario può comportare la perdita di tutte le agevolazioni fiscali e l’applicazione dell’aliquota più sfavorevole all’intero valore della transazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20604 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20604 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22870/2021 R.G., proposto

NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con studio in Messina, elettivamente domiciliata presso l’AVV_NOTAIO, con studio in Roma, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

lRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata;

RESISTENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale della Sicilia il 4 marzo 2021, n. 2100/16/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25 giugno 2024 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

IMPOSTA DI REGISTRO ACCERTAMENTO AREE INEDIFICABILI ZONE DI RISPETTO

1. NOME COGNOME, in qualità di notaio avente sede in Messina, ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale della Sicilia il 4 marzo 2021, n. 2100/16/2021, che, in controversia su impugnazione di avviso di liquidazione RAGIONE_SOCIALE maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, notificatole il 21 aprile 2017 col n. NUMERO_DOCUMENTO, in relazione alla compravendita stipulata, con atto rogato a proprio ministero il 15 febbraio 2017, rep. n. NUMERO_DOCUMENTO, tra la ‘ RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME con riguardo a terreni siti in Torrenova (ME) (in parte con destinazione agricola ed in parte con destinazione diversa in base alle prescrizioni dettate dallo strumento urbanistico generale e riportate dal l’allegato certificato di destinazione urbanistica) per il prezzo unitario di € 80.000,00 , dopo la revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina dall’art. 2, comma 4 -bis , del d.l. 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25 (imposte di registro ed ipotecaria in misura fissa, imposta catastale nella misura dell’1%), per l’impossibilità di individuare la parte di prezzo suscettibile di godere dei benefici fiscali, ha rigettato l’appello proposto dalla medesima nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Messina il 13 giugno 2020, n. 411/03/2020, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali;
2. pur ritenendo che il ricorso originario fosse ammissibile, in riforma della decisione di prime cure, che ne aveva dichiarato l’in ammissibilità per la carente prova di notificazione alla controparte, la Commissione tributaria regionale ha rigettato il gravame nel merito sul presupposto che l’impossibilità di differenziare le quote rispettivamente imputabili alle aree

agricole ed alle aree non agricole giustificava il recupero RAGIONE_SOCIALE imposte di registro, ipotecaria catastale con le aliquote più elevate sull’ intero prezzo della compravendita;

l’RAGIONE_SOCIALE si è tardivamente costituita per la sola partecipazione all’eventuale udienza di discussione;

la ricorrente ha depositato memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ.;

CONSIDERATO CHE:

il ricorso è affidato a due motivi;

1.1 con il primo motivo, si denuncia violazione o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 23, comma 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e 1 della tariffa – parte prima annessa al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, « sotto il profilo della qualificazione dell’oggetto del contratto », nonché del d.m. 1 aprile 1968, n. 1404, e del d.P.R. 11 luglio 1980, n. 753, « con riguardo alle distanze dal tracciato ferroviario con divieto di edificazione », in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal l’amministrazione finanziaria che il prezzo della compravendita dovesse essere differenziato per usufruire RAGIONE_SOCIALE agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina, senza tener conto che nessuna RAGIONE_SOCIALE aree vendute era edificabile, dal momento che le aree non agricole secondo lo strumento urbanistico generale in vigore erano, comunque, gravate da vincolo di inedificabilità assoluta a causa dell’inserimento in fascia di rispetto stradale e ferroviario;
1.2 con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli arttt. 23, comma 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e 1 della tariffa – parte prima annessa al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, « sotto il profilo del calcolo dell’imposta per intero su tutte le particelle vendute »,

in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., per essere stata erroneamente applicata dall’amministrazione finanziaria « una regola inesistente nel sistema, esigendo l’intera differenza dell’imposta fino a concorrenza dell’imposta piena, escludendo dall’agevolazione non solo la parte di terreno compreso nella fascia di rispetto (che ess(a) erroneamente assume non inerente a terreno con destinazione agricola, perciò fruente di agevolazione), bensì l’intero terreno », là dove « (q)uesta applicazione globale ha una motivazione apparente, che contrasta con la logica più elementare: ‘in quanto il corrispettivo della cessione è stato dichiarato dalle parti in modo unitario ed indifferenziato per l’importo complessivo di euro 80.000,00 e non dichiarando i distinti corrispettivi relativi ai terreni con destinazione agricola rispetto alle altre destinazioni risultanti dal suddetto certificato’ »;
2. il ricorso è inammissibile;

2.1 invero , entrambe le censure non attingono la ratio decidendi della sentenza impugnata, il cui nucleo essenziale è incentrato sulla seguente motivazione: « (…) il ricorso non merita accoglimento in quanto l’atto contestato, con il quale l’ufficio comunicava il recupero dell’imposta proporzionale di registro in modo indifferenziato su tutte le particelle oggetto di una vendita di terreni operato dalla contribuente, si presenta del tutto illegittimo. Tale operazione, infatti, contrariamente a quanto affermato in sede di ricorso, appare perfettamente conforme a legge, in quanto l’importo dichiarato è stato indicato unitariamente senza alcuna specifica relativa alla distinzione tra particelle che potevano avere diritto a tassazione agevolato (in quanto a destinazione agricola) rispetto ad altre. Poiché risulta che alcune parti oggetto di
vendita avessero destinazione urbanistica diversa (e dunque non soggetta ad alcuna agevolazione fiscale) deve dirsi che la unicità di trattazione della vendita non consente di applicare differenziazione di tassazione (e ciò perché la vendita resta unica, per unico prezzo, di un unico terreno avente, seppure solo in parte, destinazione non agricola) »;

2.2 di contro, il ricorso non si confronta in alcun modo con le argomentazioni sorreggenti la sentenza impugnata, ma si limita a censurare l’operato dell’amministrazione finanziaria , in tal modo venendo dedotti supposti vizi dell’atto impositivo e non carenze imputabili alla sentenza impugnata (Cass., Sez. 5^, 31 maggio 2017, n. 13740); così, in relazione al primo motivo, si legge che: « L’Ufficio non ha tenuto conto di nessuna di queste norme (…) » (il riferimento è al d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, al d.m. 1 aprile 1968, n. 1404, ed al d.P.R. 11 luglio 1980, n. 753)»; « Da tutto quanto precede si desume l’illegittimità del provvedimento impositivo impugnato »; « È pertanto indubbio che ha errato l’Ufficio impositore a non ritenere equiparabile a terreno agricolo il terreno posto nella fascia di rispetto (…) » (pagina 11 del ricorso); in relazione al secondo motivo, si legge che: « L’Ufficio ha applicato una regola inesistente nel sistema (…) » (pagina 12 del ricorso);
alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, dunque, non resta che pronunziare l’ absolutio ab instantia ;

nulla deve essere disposto con riguardo alla regolamentazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali, non essendo stata svolta attività difensiva da parte della resistente;

a i sensi dell’ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a

titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte dichiara l’inammissibilità del ricorso; dà atto dell’obbligo, a carico della ricorrente, di pagare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 25 giugno

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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