Presunzione catastale: non basta per l'IMU

Una società impugnava un avviso di accertamento IMU sostenendo di non essere proprietaria dell’immobile, ma solo affittuaria. Nonostante l’intestazione catastale a suo nome, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso. La Suprema Corte ha stabilito che la presunzione catastale di titolarità può essere superata da prove contrarie e ha annullato la sentenza precedente, rinviando il caso alla corte territoriale per un nuovo esame alla luce di un’altra sentenza definitiva favorevole alla società.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Presunzione Catastale e IMU: Quando l’Intestazione Non Fa il Contribuente

L’intestazione di un immobile al catasto è sufficiente per essere considerati soggetti passivi ai fini IMU? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, torna sul tema della presunzione catastale, chiarendo che questa non costituisce una prova assoluta e può essere vinta dal contribuente. L’ordinanza analizza il caso di una società ritenuta debitrice dell’imposta pur non essendo proprietaria, ma solo utilizzatrice dell’immobile. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dalla Suprema Corte.

I Fatti del Caso: Una Questione di Titolarità

Una società riceveva un avviso di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU relativa a un immobile che, pur essendo a essa catastalmente intestato, non le apparteneva. La società, infatti, sosteneva di non essere né proprietaria né titolare di alcun diritto reale (come usufrutto, uso, ecc.), ma di essere semplicemente una ‘socia affittuaria’ di una cooperativa, vera proprietaria del terreno su cui l’immobile era stato costruito. In sostanza, la sua posizione era quella di un mero utilizzatore, non di un titolare di diritti reali tenuto al pagamento dell’imposta.

Nonostante le prove documentali fornite dalla società, sia la Commissione Tributaria Provinciale che la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado respingevano i suoi ricorsi. Secondo i giudici di merito, la presunzione catastale, unita al comportamento della società che aveva costruito e utilizzava l’immobile in via esclusiva (agendo uti dominus, cioè ‘come se fosse il proprietario’), era sufficiente a far presumere l’esistenza di un diritto reale e, di conseguenza, l’obbligo di pagare l’IMU.

La Decisione della Corte di Cassazione e la Presunzione Catastale

La società decideva di ricorrere in Cassazione, lamentando la violazione delle norme che individuano il soggetto passivo dell’imposta. La Suprema Corte ha ribaltato il verdetto dei gradi precedenti, accogliendo il ricorso e cassando la sentenza con rinvio.

Il punto cruciale della decisione è l’impatto di un ‘giudicato sopravvenuto’. Durante il giudizio in Cassazione, era infatti divenuta definitiva un’altra sentenza della Commissione Tributaria Regionale che, per un’annualità d’imposta diversa ma sulla stessa questione, aveva dato ragione alla società, accertando l’assenza di diritti reali sull’immobile.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha stabilito che la presunzione catastale ha un valore relativo. Essa rappresenta un importante elemento indiziario, ma non è una prova legale sufficiente a fondare l’obbligo tributario se il contribuente fornisce elementi di prova contrari. Nel caso specifico, la società aveva sempre sostenuto di non essere proprietaria, e la nuova sentenza definitiva (il ‘giudicato sopravvenuto’) ha confermato in modo inoppugnabile questa circostanza.

I giudici di legittimità hanno quindi affermato che la corte di secondo grado ha errato nel non considerare che la situazione di fatto, per quanto possa sembrare indicativa di un possesso uti dominus, non può prevalere sulla reale situazione giuridica. L’IMU è un’imposta patrimoniale che grava sulla titolarità di un diritto reale, non sul semplice utilizzo di un bene. La Corte ha quindi rinviato il caso alla Corte di Giustizia Tributaria, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la questione tenendo conto del principio stabilito e del giudicato sopravvenuto.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale in materia tributaria: l’amministrazione finanziaria non può basare un accertamento esclusivamente sulle risultanze catastali quando il contribuente è in grado di dimostrare, con prove concrete, una realtà giuridica diversa. La presunzione catastale è uno strumento utile per l’attività di accertamento, ma non può trasformarsi in una trappola per chi, pur risultando intestatario, non è l’effettivo titolare del diritto reale imponibile. La decisione sottolinea inoltre l’importanza del giudicato sopravvenuto, che deve essere sempre preso in considerazione dai giudici per garantire la coerenza e la certezza del diritto.

L’intestazione catastale è una prova sufficiente per richiedere il pagamento dell’IMU?
No, l’intestazione catastale crea solo una presunzione semplice di titolarità. Il contribuente può superare tale presunzione fornendo prove che dimostrino di non essere il proprietario o il titolare di un altro diritto reale sull’immobile.

Cosa succede se emerge una nuova sentenza definitiva su un caso simile mentre un ricorso è pendente in Cassazione?
La Corte di Cassazione deve tenerne conto. Tale sentenza, definita ‘giudicato sopravvenuto’, se riguarda le stesse parti e la stessa questione giuridica, può essere decisiva per l’esito del ricorso e deve essere valutata dal giudice a cui il caso viene eventualmente rinviato.

Comportarsi ‘come se si fosse il proprietario’ di un immobile fa scattare l’obbligo di pagare l’IMU?
No, l’obbligo di pagare l’IMU deriva dalla titolarità giuridica di un diritto reale (proprietà, usufrutto, ecc.), non dal mero comportamento di fatto. Anche se tale comportamento può far sorgere una presunzione, questa non è sufficiente se viene provato che non esiste un corrispondente diritto reale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33634 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33634 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 22/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8771/2023 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso da ll’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE LAZIO n. 4304/2022 depositata il 04/10/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. La società indicata in epigrafe impugnava l’avviso di accertamento n. 367 del 28/12/2017 con il quale la RAGIONE_SOCIALE , nella qualità di concessionaria di Riscossione del Comune di GuidoniaMontecelio richiedeva la somma di € 4.601,53, comprensiva di sanzioni ed interessi, per l’omessa dichiarazione e l’omesso versamento dell’IMU per l’anno 2012, per l’immobile sito in Comune di GuidoniaMontecelio, INDIRIZZO, censito al Foglio 16, n. 397 , sub. 0 , Cat. D/7 , Rendita € 2.279,42, deducendo, tra l’altro, di non essere stata mai proprietaria dell’immobile oggetto dell’imposta né titolare del diritto di usufrutto, uso e abitazione, né del diritto di superficie, enfiteusi o locazione finanziaria, documentando di svolgere attività lavorativa in qualità di socia affittuaria della RAGIONE_SOCIALE e che, trattandosi di mera intestazione catastale, del tutto insussistenti erano i presupposti richiesti dall’art. 3 del d. Lgs. 504/92 per assoggettare l’immobile alla contestata tassazione .
La Commissione Tributaria Provinciale di Roma, con sentenza n. 14475/2019 del 15/10/2019, depositata il 6/11/2019, rigettava il ricorso. Avverso tale sentenza, proponeva appello la contribuente , ribadendo le allegazioni difensive svolte nel primo grado.

Con la sentenza n. 4304/22, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio respingeva l’appello della contribuente, statuendo che: .

La società RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione, avverso la sentenza medesima, svolgendo un unico motivo. Replica con controricorso la concessionaria.

Il consigliere delegato ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., ritualmente comunicata alle parti.

A seguito di tale comunicazione, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto, con istanza del 5 maggio 2025, la decisione del ricorso. È stata fissata l’adunanza in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ. 14.

In prossimità dell’odierna udienza entrambe le parti hanno depositato memoria, insistendo nelle rispettive richieste.

MOTIVI DI DIRITTO

1.Con un unico motivo, si censura la sentenza impugnata, imputandole la violazione e falsa applicazione dell’art. 3 d.lgs. n. 504/1992, e omesso esame del contenuto del ricorso ai sensi dell’art. 360, primo comma, primo comma, n. 3), n. 4) e n. 5) c.p.c., per non aver il giudice di secondo grado tenuto conto del fatto che la contribuente ha sempre sostenuto “di non essere proprietaria né titolare di altri diritti reali (così come previsto dall’art. 3 del d.lgs. 504/92 per l’applicazione dell’imposta) sull’immobile oggetto dell’accertamento da parte del Comune di Guidonia Montecelio”. La RAGIONE_SOCIALE afferma inoltre, di aver vinto la presunzione posta a suo carico dall’annotazione risultante dai registri catastali con la produzione di un documento rilasciato dalla RAGIONE_SOCIALE da cui si evinceva «che la RAGIONE_SOCIALE, P_IVA è socia affittuaria di questa RAGIONE_SOCIALE, dispone di un lotto di mq 9.000 (novemila
circa ). Il terreno sopra citato fa parte del territorio del Comune di Guidonia-Montecelio» (cfr. pag. 8 ricorso).

Il consigliere delegato rilevava la manifesta inammissibilità del ricorso per cassazione.

4.Con l’istanza ex art. 380 -bis cod.proc.civ., parte ricorrente ha proposto opposizione alla proposta del consigliere delegato, allegando ulteriore documentazione attestante, a suo avviso, la carenza di titolarità sul cespite.

5.Preliminarmente il Collegio prende atto di quanto statuito dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 9611/2024 in ordine all’assenza di incompatibilità tra il deposito della proposta di definizione accelerata da parte del Presidente di sezione o del Consigliere delegato e la composizione degli stessi quali parte del Collegio o eventualmente la loro nomina quali relatori del Collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod.proc.civ.

Preliminarmente va dichiarata l’inammissibilità del deposito, nella fase successiva alla proposta di definizione, del documento relativo ad un rapporto di affitto del fondo intercorso con la RAGIONE_SOCIALE di cui la società è affittuaria, recante la data dell’8 novembre 2024, che la ricorrente incoerentemente afferma aver depositato nel giugno del 2018 nel giudizio di merito(si trattava di altro documento con medesimo contenuto, ma ovviamente con data diversa). La parte, difatti, non ha facoltà di produrre documenti ‘nuovi’ (cioè che non siano già stati prodotti nei precedenti gradi di merito) ma può limitarsi ad indicare specificatamente, per ciascuno dei motivi, i documenti (purché già ritualmente introdotti nei precedenti gradi di merito) su cui il motivo si fonda, con eventuale illustrazione del contenuto rilevante degli stessi (art. 366 cpc).
È ovviamente preclusa alla parte la facoltà (non prevista in alcuna disposizione di rito) di produrre nuovi documenti nella fase di legittimità e tale deve definirsi un documento che risulta formato successivamente all’introduzione del giudizio di legittimità.

6.La proposta di definizione accelerata non può trovare conferma, avendo parte ricorrente depositato con memorie difensive la sentenza n. 1492/2025 della CTR del Lazio, passata in giudicato a giugno di quest’anno, che ha accertato l’assenza dei presupposti di imposizione, avendo riconosciuto che la società .
Alla luce del giudicato sopravvenuto alla decisione impugnata, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio dovrà esaminare il contenuto della summenzionata decisione passata in giudicato, nonchè i documenti prodotti dalla parte contribuente al fine di accertare la titolarità dell’area e del fabbricato tassato.

La sentenza d’appello deve essere dunque cassata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, cui si demanda la regolazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M .

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria della Corte di cassazione il 14.10.2025.

Il Presidente LIBERATO PAOLITTO

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