Plusvalenza: vendita villetta da demolire non tassabile

L’Agenzia delle Entrate ha contestato a una contribuente l’omessa dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di una villetta con terreno. Secondo il fisco, l’operazione doveva essere tassata come cessione di terreno edificabile poiché l’acquirente intendeva demolire l’immobile per ricostruire. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito, stabilendo che la presenza di un fabbricato esistente al momento del rogito impedisce la riqualificazione dell’atto in vendita di area edificabile, rendendo illegittima la pretesa fiscale sulla plusvalenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza: quando la vendita di una villetta non è terreno edificabile

La tassazione della plusvalenza rappresenta spesso un terreno di scontro tra contribuenti e fisco. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: la vendita di un fabbricato esistente può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile se l’acquirente intende demolirlo? La risposta dei giudici di legittimità è negativa, offrendo una tutela significativa ai proprietari immobiliari.

Il caso della villetta destinata alla demolizione

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento notificato a una contribuente che aveva venduto una villetta di 16,5 vani con giardino. L’Amministrazione finanziaria riteneva che l’oggetto reale della vendita fosse un terreno edificabile, basandosi sulla clausola contrattuale che prevedeva la futura demolizione dell’edificio da parte dell’acquirente per la costruzione di un nuovo complesso residenziale. Tale interpretazione avrebbe generato una plusvalenza tassabile ai fini Irpef.

La decisione sulla plusvalenza immobiliare

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale. I giudici hanno stabilito che, ai fini dell’imposta sui redditi, la cessione di un edificio non può mai essere riqualificata come vendita di area edificabile, anche se l’immobile è destinato alla demolizione o se non assorbe tutta la capacità edificatoria del lotto. La distinzione tra ‘edificato’ e ‘non edificato’ è netta e non ammette interpretazioni estensive basate sulle intenzioni future delle parti.

Implicazioni per il contribuente

Questa pronuncia consolida un orientamento favorevole al cittadino, limitando il potere di riqualificazione degli atti da parte del fisco. Se al momento del rogito l’immobile esiste ed è in buono stato, l’ufficio non può ignorare la realtà oggettiva del bene per applicare un regime fiscale più oneroso legato ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sul tenore letterale dell’articolo 67 del TUIR. La norma assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate su terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, ma non menziona i terreni su cui insiste già un fabbricato. La ratio della legge è colpire l’incremento di valore derivante da scelte urbanistiche dell’ente pubblico, non quello derivante da un’attività produttiva o dalla presenza di un edificio. La reale volontà delle parti, pur rilevante in altri ambiti, non può superare il dato oggettivo della presenza di una costruzione al momento del trasferimento.

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione ribadisce che l’Amministrazione finanziaria deve limitare la propria valutazione al contenuto testuale dell’atto tassato. Non è consentito trasformare, ai fini fiscali, la vendita di una casa in vendita di un terreno solo perché il compratore ha intenzione di abbatterla. Questa certezza del diritto protegge i venditori da pretese tributarie basate su presunzioni economiche che contrastano con lo stato di fatto degli immobili al momento della cessione.

La vendita di una casa da demolire genera plusvalenza come terreno?
No, se al momento della vendita l’edificio esiste ed è catastalmente identificato, l’operazione è considerata cessione di fabbricato e non di area edificabile.

Conta l’intenzione del compratore di costruire un nuovo palazzo?
No, la volontà dell’acquirente di demolire e ricostruire non permette al fisco di riqualificare l’atto per applicare una tassazione maggiore.

Cosa succede se l’edificio non sfrutta tutta la cubatura del terreno?
Anche in questo caso, la presenza di un fabbricato esclude la tassazione tipica dei terreni edificabili, poiché la legge non prevede una via di mezzo tra terreno edificato e non edificato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 35440 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 35440 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-ricorrente –

contro

NOME , rappresentata e difesa, giusta procura speciale stesa a margine del controricorso, dagli AVV_NOTAIO e NOME AVV_NOTAIO, che hanno indicato recapito EMAIL, avendo la parte dichiarato di eleggere domicilio presso lo studio dei difensori, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso

la sentenza n. 775, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale della Puglia l’11.3.2016, e pubblicata il 30.3.2016;

ascoltata, in camera di consiglio, la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

la Corte osserva:

Fatti di causa

OGGETTO: Vendita di suolo Con insistente villetta -Richiesto versamento di plusvalenza – Regime.

L’Amministrazione finanziaria notificava ad NOME gli avvisi di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO e NUMERO_DOCUMENTO, con i quali riprendeva a tassazione ai fini Irpef, rispettivamente in relazione agli anni 2005 e 2007, la plusvalenza non dichiarata conseguita mediante la vendita ‘di una villetta composta di n. 16,5 vani catastali con terreno circostante per un totale di mq. 532’ (sent. CTR, p. 2), edificata su suolo acquistato nel 1972. L’Amministrazione finanziaria riteneva che, in realtà, la venditrice avesse alienato un terreno edificabile, perché nel rogito notarile era previsto che l’acquirente avrebbe proceduto alla demolizione della villetta ed alla costruzione di un edificio residenziale.
La contribuente impugnava gli atti impositivi innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Bari contestando, per quanto ancora di interesse, che l’immobile ceduto non doveva qualificarsi come un terreno edificabile, essendo una villetta in ottimo stato d’uso con area di pertinenza, ed in ogni caso, ai fini della stima della pretesa plusvalenza, avrebbe dovuto tenersi conto degli oneri sostenuti per la costruzione dell’immobile. La CTP, riuniti i ricorsi, li rigettava.

Spiegava appello, avverso la decisione sfavorevole conseguita dai giudici di primo grado, la contribuente, rinnovando le proprie censure. La CTR riteneva fondate le difese proposte da NOME, riformava la decisione della CTP ed annullava gli avvisi di accertamento.

Ha proposto ricorso per cassazione, avverso la pronuncia adottata dalla CTR, l’Ente impositore, affidandosi a due motivi di impugnazione. Resiste mediante controricorso la contribuente, che ha pure proposto un motivo di ricorso incidentale relativo alle spese di lite.

Ragioni della decisione

Con il suo primo motivo di ricorso, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., l’RAGIONE_SOCIALE contesta la nullità della sentenza adottata dalla CTR, in conseguenza della violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., perché la contribuente non ha mai sostenuto che l’Ufficio non potesse interpretare l’atto traslativo, solo contestandone l’interpretazione effettuata, e neppure ha mai lamentato ‘la pretesa abnormità del prezzo che le sarebbe stato pagato, arbitrariamente affermata dalla sentenza; entrambe le statuizioni, quindi, appaiono ‘extra petitum” (ric., p. VIII).
Mediante il secondo strumento di impugnazione, proposto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., l’Amministrazione finanziaria censura la violazione e falsa applicazione dell’art. 67, comma primo, lett. b), del Dpr n. 917 del 1986 (Tuir), per avere la CTR erroneamente ritenuto che la vendita di una villetta dichiaratamente destinata alla demolizione, con area circostante, configuri la cessione di un immobile, e non di un terreno edificabile.

Con il suo motivo di ricorso incidentale, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la contribuente critica la violazione degli artt. 91, primo comma, e 92, secondo comma, cod. proc. civ., perché, pur essendo risultata completamente vittoriosa nel giudizio, il giudice dell’appello ha disposto la integrale compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite ‘ritenendo che sussistessero giusti motivi … vista la particolarità RAGIONE_SOCIALE questioni trattate senza, tuttavia, evidenziare quali e senza motivazione’ (controric., p. 25).
Tanto premesso, la controricorrente propone plurime censure di inammissibilità al ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria, in primo luogo contestando il vizio di notificazione del ricorso per cassazione da parte dell’Amministrazione finanziaria. Rammenta la contribuente che la sentenza della CTR è stata

notificata all’RAGIONE_SOCIALE il 20.5.2016. Il ricorso per cassazione è stato notificato alla contribuente il 22.7.2016, tre giorni dopo la scadenza del termine utile di sessanta giorni per la proposizione dell’impugnativa. Invero, la stessa contribuente riferisce che la consegna del ricorso all’Ufficio Postale per la notificazione è intervenuta in data 19.7.2016, ma afferma che ‘l’RAGIONE_SOCIALE notificante avrebbe dovuto, servendosi solo ed esclusivamente del Servizio Postale nel procedere alla notifica in proprio, far recapitare il plico entro il termine di scadenza dell’impugnazione’ (controric., p. 10). La tesi sostenuta dalla contribuente è infondata. Anche nel caso di notificazione a mezzo del servizio postale, per evitare ogni decadenza il termine per il notificante deve essere rispettato alla data di spedizione del plico, cioè di consegna all’Ufficio Postale, e questo termine è stato pacificamente rispettato dall’Amministrazione finanziaria.
La controricorrente critica ancora l’inammissibilità del ricorso per cassazione dell’Ente impositore, perché la CTR di Bari ha deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità. Anche questa censura appare infondata, perché la giurisprudenza di legittimità sul punto si sta consolidando, ma non è risultata sempre uniforme (cfr., in materia affine, Cass. sez. VI-V, 9.1.2018, n. 313, e Cass. sez. V, 21.11.2014, n. 24799), e la tematica è stata ripetutamente affrontata, con esiti non sempre coincidenti, anche dalla Corte di Giustizia UE.
5. Sembra quindi opportuno premettere che, come esposto dalla controricorrente, ella acquistava nel 1972 la superficie per cui è causa, e nell’anno 1973 vi edificava una villetta, in perfetto stato d’uso all’epoca della rivendita. Il rogito notarile di trasferimento, ben oltre cinque anni dopo, dava atto che era stipulata la cessione di un fabbricato con area circostante. Era aggiunto che l’acquirente, costruttore, intendeva demolire la villetta ed edificare un fabbricato residenziale.

6. Tanto premesso, i due strumenti di impugnazione proposti dall’Amministrazione finanziaria presentano elementi di connessione criticando entrambi, in relazione ai profili della nullità della sentenza e del vizio di motivazione, la impugnata pronuncia della CTR, cui è contestato di non aver riconosciuto, anche pronunciando extra petita , che oggetto della cessione è stato un terreno edificabile, ed i due motivi di ricorso possono essere trattati congiuntamente, per ragioni di sintesi e chiarezza espositiva.
L’Ente impositore contesta che la vendita di un suolo su cui insiste una costruzione, di cui si prevede però nello stesso rogito di trasferimento la demolizione per riedificare, integra la cessione di un terreno edificabile, e non di un fabbricato con area pertinenziale. Censura, inoltre, la CTR per aver affermato che l’Amministrazione finanziaria non ha il potere di interpretare un atto di trasferimento immobiliare, e per aver ritenuto che, a seguire le tesi dell’Amministrazione finanziaria, il preteso terreno edificabile sarebbe stato ceduto ad un prezzo esorbitante, sebbene simili censure non fossero state proposte dalla contribuente.
6.1. La CTR ha rilevato come sia pacifico che sul terreno venduto insistesse già una costruzione, ed ha pertanto ritenuto che sia stata stipulata la cessione di un fabbricato con area pertinenziale. Il giudice dell’appello richiama al proposito giurisprudenza di legittimità la quale conforta la sua tesi, ed aggiunge che ‘secondo quanto testualmente riportato nell’atto, oggetto del contratto è il trasferimento della villetta e della circostante attinenza scoperta, appare arbitrario l’accertamento di una plusvalenza di cui all’art. 67 comma 1 lett. b),’ del Dpr n. 917 del 1986 (Tuir), ‘motivata dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria … il contenuto sostanziale della vendita è chiaramente delineato nell’atto come trasferimento di una villetta con un’area annessa’, ed il richiamato art. 67 ‘non individua come area edificabile quella su cui insiste un fabbricato’ (sent. CTR, p.
6). Questa la chiara motivazione adottata dalla CTR che, solo ad abundantiam , aggiunge considerazioni sui limiti del potere interpretativo dei contratti da parte dell’Amministrazione finanziaria e sulla abnormità del prezzo del suolo corrisposto alla NOME, se davvero potesse ritenersi intervenuta la cessione di un terreno edificabile.

6.2. Tanto premesso, questa Corte regolatrice si è pronunciata ripetutamente sulla questione controversa in questo giudizio, esprimendo un orientamento che va consolidandosi, e le critiche proposte dall’Amministrazione finanziaria non inducono a modificarlo.

È stato infatti rilevato che ”in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. n. 917 del 1986, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica’, Cass. sez. VI -V, 23.1.2018, n. 1674 (conf. Cass. sez. V, 9.7.2014, n. 15629); e, in materia affine, non si è mancato di specificare che ‘in tema di imposta di registro, va escluso che la compravendita di un fabbricato possa riqualificarsi, ai sensi dell’art. 20 del d.P.R. 131 del 1986, come vendita di area edificabile, non potendosi dare rilievo all’intenzione
RAGIONE_SOCIALE parti di demolirlo per costruirne, successivamente, uno nuovo, dovendo l’ente impositore limitare la propria valutazione al contenuto testuale dell’atto tassato’, Cass. sez. V, 30.12.2021, n. 37416. Inoltre, ancora di recente, si è pure chiarito che ‘in materia di imposte ipotecarie e catastali, secondo una ricostruzione uniforme sia ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte dirette che indirette, va escluso che la compravendita di un fabbricato da demolire possa riqualificarsi come vendita di area edificabile quando tale operazione sia economicamente indipendente, anche se l’intenzione RAGIONE_SOCIALE parti sia di procedere alla totale o parziale demolizione dell’immobile e, quindi, alla sua ricostruzione o alla costruzione di un nuovo fabbricato’, Cass. sez. VI -V, 9.12.2021, n. 39133.
6.3. Ancora, con riferimento alla vendita di un terreno edificato, che presenti però un’ulteriore potenzialità edificatoria, non si è mancato di statuire che ‘in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali ‘redditi diversi’, RAGIONE_SOCIALE plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni’, Cass. sez. V, 21.2.2019, n. 5088.
6.3.1. Il riassunto orientamento interpretativo, ripetutamente proposto da questa Corte, non risulta smentito dalla recente giurisprudenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, la quale evidenzia la necessità di indagare sempre la reale volontà RAGIONE_SOCIALE

parti, che però non può assumere rilevanza prevalente rispetto alle caratteristiche oggettive dell’operazione immobiliare; ed ha pertanto escluso che si verta nell’ipotesi di cessione di un terreno edificabile nell’ipotesi in cui sia traferito un suolo con sovrastante fabbricato, con impegno dell’acquirente a procedere alla demolizione della costruzione, cfr. Corte di Giustizia UE, 4.9.2019, in ric. C-717/18.

6.4. Merita infine di essere segnalato che pure l’Ente impositore ha preso atto del consolidato orientamento giurisprudenziale che si intende confermare, ed ha scritto: ‘L’interpretazione seguita dall’Amministrazione finanziaria non ha tuttavia trovato conferma nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione ovvero quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste … In considerazione dell’indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità, da ritenersi consolidato, e tenuto conto dei pareri con cui l’RAGIONE_SOCIALE generale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha ritenuto non opportuna la prosecuzione in cassazione dei giudizi in materia, devono considerarsi superate le indicazioni contenute nella risoluzione n. 395/E del 2008 e, più in generale, non ulteriormente sostenibili le pretese dell’Amministrazione in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza richiamata’, Circ. RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE 23/E/2020, del 29.7.2020.
Il ricorso introdotto dall’Amministrazione finanziaria risulta pertanto infondato, e deve essere respinto.

La contribuente ha proposto ricorso incidentale contestando che la CTR ha disposto la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite con motivazione generica, ritenendo che sussistessero giusti motivi in

considerazione della particolarità RAGIONE_SOCIALE questioni trattate, senza però indicare a quali particolarità intendesse fare riferimento.

7.1. Invero, la CTR ha disposto sul punto che ‘la particolarità della questione trattata, oggetto di diverse interpretazioni in sede di legittimità, induce il collegio a ritenere che sussistano giusti motivi per la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di giudizio’ (sent. CTR, p. 7).

7.2. Il giudice del gravame ha pertanto ritenuto, nell’esprimere la valutazione di sua competenza, che l’emergere nel passato di contrasti giurisprudenziali sulla questione controversa, anche a livello di giurisprudenza di legittimità, giustificasse la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite. Diversamente da quanto contestato dalla ricorrente incidentale, pertanto, la motivazione per la quale la CTR ha disposto la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite è presente, plausibile e chiaramente intellegibile.
In conseguenza anche il ricorso incidentale deve essere rigettato.

In definitiva devono essere rigettati sia il ricorso principale proposto dall’Amministrazione finanziaria, sia il ricorso incidentale introdotto dalla contribuente.

8.1. Le spese di lite seguono l’ordinario criterio della prevalente soccombenza, e sono liquidate in dispositivo, in considerazione della natura RAGIONE_SOCIALE questioni affrontate e del valore della causa.

8.2. Deve quindi distinguersi. Rilevato che risulta soccombente, quale ricorrente principale, parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere Amministrazione pubblica difesa dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

Diversamente deve darsi atto che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente incidentale, del c.d. doppio contributo.

La Corte di Cassazione,

rigetta il ricorso principale proposto dall’ RAGIONE_SOCIALE , che condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite in favore della costituita controricorrente, spese che liquida in complessivi Euro 5.600,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, Euro 200,00 per esborsi, ed accessori di legge.

Rigetta anche il ricorso incidentale proposto da NOME COGNOME e dà atto, ai sensi del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater , della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1 bis , se dovuto.

Così deciso in Roma, il 29.11.2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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