Plusvalenza: vendita fabbricato o terreno?

L’Agenzia delle Entrate ha contestato a un contribuente una plusvalenza non dichiarata derivante dalla vendita di un terreno, sostenendo che si trattasse di un’area edificabile. Il contribuente ha eccepito che l’oggetto della vendita era un fabbricato esistente, sebbene destinato alla demolizione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Fisco, stabilendo che la presenza di un edificio esclude la tassazione come terreno edificabile, anche se l’acquirente intende ricostruire con volumetria maggiore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza e vendita di immobili: quando il Fisco non può riqualificare l’atto

Determinare correttamente la plusvalenza in una compravendita immobiliare è fondamentale per evitare pesanti accertamenti fiscali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale: se vendete un edificio, l’Agenzia delle Entrate non può tassare l’operazione come se fosse la vendita di un terreno edificabile, anche se il fabbricato è vecchio o destinato a essere abbattuto.

Il caso: fabbricato o area edificabile?

La vicenda nasce da un avviso di accertamento notificato a un contribuente che aveva venduto un immobile. Secondo l’Amministrazione finanziaria, l’operazione nascondeva la cessione di un terreno edificabile, poiché il prezzo era superiore ai valori di mercato per vecchi edifici e il contratto era subordinato all’ottenimento di un permesso di costruire. Il Fisco mirava a tassare la plusvalenza generata dalla presunta vendita del suolo.

La decisione della Suprema Corte

I giudici di legittimità hanno confermato le decisioni dei gradi precedenti, dando ragione al contribuente. La Corte ha ribadito che, ai fini IRPEF, esiste una distinzione netta tra terreni edificati e terreni non edificati. Se sopra il suolo insorge un fabbricato, l’atto non può essere riqualificato d’ufficio come cessione di area edificabile. Non rileva che le parti abbiano pattuito la successiva demolizione o che l’acquirente volesse sfruttare la capacità edificatoria residua del lotto.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio di tassatività del regime fiscale. La legge prevede regimi distinti per la cessione di edifici e per quella di terreni. Non esiste un “terzo genere” tra le due categorie. Se l’atto notarile indica esplicitamente la vendita di un fabbricato e tale edificio esiste realmente al momento del rogito, l’ufficio fiscale non può superare il dato oggettivo. La giurisprudenza consolidata stabilisce che la destinazione edificatoria rilevante è quella originaria conferita in sede di pianificazione urbanistica e non quella che si ottiene dopo un intervento di demolizione e ricostruzione operato dal cedente o dal cessionario. In sintesi, la potenzialità edificatoria residua non trasforma un edificio in un terreno ai fini della plusvalenza.

Le conclusioni

Le conclusioni di questa sentenza offrono una protezione significativa ai contribuenti. Viene inibito all’Ufficio il potere di riqualificare arbitrariamente i contratti basandosi su elementi soggettivi come l’intenzione delle parti o la convenienza economica del prezzo. Se l’oggetto della compravendita è un fabbricato esistente, il regime fiscale applicabile deve essere quello relativo ai fabbricati. Questa decisione garantisce certezza del diritto e impedisce che la legittima pianificazione urbanistica post-vendita si traduca in un onere fiscale imprevisto e non dovuto per il venditore.

Cosa succede se vendo un vecchio edificio su un terreno con potenzialità edificatoria?
L’operazione viene considerata come vendita di un fabbricato e non di un terreno edificabile, evitando la tassazione sulla plusvalenza prevista per le aree nude.

Il Fisco può riqualificare la vendita di un immobile se il prezzo è molto alto?
No, l’Agenzia delle Entrate non può trasformare la vendita di un edificio in vendita di terreno basandosi solo sul prezzo o sull’intenzione di demolire il fabbricato.

La demolizione del fabbricato dopo la vendita cambia le tasse dovute dal venditore?
No, la situazione rilevante per il fisco è quella esistente al momento dell’atto notarile; interventi successivi dell’acquirente non modificano la natura della cessione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4309 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4309 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME , rappresentato e difeso, giusta procura speciale stesa in calce del ricorso, dall’AVV_NOTAIO, che ha indicato recapito Pec;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 7047, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio il 7.3.2016, e pubblicata il 18.11.2016;

ascoltata la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

la Corte osserva:

Fatti di causa

OGGETTO: Irpef 2007/8 Affermata plusvalenza imponibile Cessione di terreno -Su cui insiste fabbricato.

L’RAGIONE_SOCIALE notificava al comproprietario COGNOME NOME gli avvisi di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO e n. NUMERO_DOCUMENTO, contestando la percezione di una plusvalenza imponibile non dichiarata in conseguenza RAGIONE_SOCIALE cessione di terreno edificabile, con riferimento agli anni 2007 e 2008. Ai parenti comproprietari dell’odierno controricorrente erano notificati analoghi avvisi di accertamento.

Il contribuente impugnava gli atti impositivi a lui notificati innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Viterbo, innanzitutto contestando che il terreno ceduto non poteva qualificarsi come edificabile perché sullo stesso già insisteva un fabbricato, come evidenziato nell’atto di vendita. La CTP, riuniti i ricorsi, li accoglieva ed annullava gli avvisi di accertamento.

RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE spiegava appello avverso la decisione sfavorevole conseguita nel primo grado del giudizio, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, riproponendo una pluralità di argomenti per dimostrare che, anche se sul terreno insorgeva già un fabbricato, lo scopo reale RAGIONE_SOCIALE compravendita era la cessione di un’area su cui sarebbero stati realizzati ulteriori interventi edilizi. La CTR, seppur in parte diversamente argomentando rispetto ai primi giudici, respingeva il ricorso dell’Amministrazione finanziaria.
L’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, avverso la pronunzia RAGIONE_SOCIALE CTR, affidandosi a due strumenti di impugnazione. COGNOME NOME resiste mediante controricorso.

L’Ente impositore ha quindi depositato memoria.

Ragioni RAGIONE_SOCIALE decisione

Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’Amministrazione finanziaria contesta l’omesso esame da parte RAGIONE_SOCIALE CTR di fatti decisivi per il giudizio ed oggetto di discussione tra le parti, in relazione ad una pluralità di elementi rappresentati e provati, dai quali risulta desumibile che la compravendita

ha avuto ad oggetto un terreno edificabile, la cui cessione ha generato una plusvalenza imponibile.

Mediante il secondo mezzo d’impugnazione, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., l’RAGIONE_SOCIALE censura la violazione e falsa applicazione dell’art. 67 del Dpr n. 917 del 1986 (Tuir), e degli artt. 1325, 1372 e 2697 c.c., per non avere il giudice dell’appello tenuto conto dell’evoluzione RAGIONE_SOCIALE giurisprudenza di legittimità in materia, non avendo esaminato la causa in concreto del contratto, che nell’intenzione comune RAGIONE_SOCIALE parti aveva in realtà ad oggetto la cessione di un’area edificabile.
I motivi di ricorso proposti dall’Amministrazione finanziaria, in relazione ai profili del vizio di motivazione e RAGIONE_SOCIALE violazione di legge, sono entrambi volti a contestare che il giudice del gravame non ha tenuto conto dei plurimi elementi rappresentati e provati al fine di dimostrare che la compravendita in esame ha avuto ad oggetto la cessione di un terreno suscettibile di edificazione, con la conseguenza di avere ingenerato una plusvalenza imponibile. Gli strumenti d’impugnazione presentano pertanto elementi di connessione e possono essere trattati congiuntamente, per ragioni di chiarezza e sintesi espositiva.
2.1. Merita di essere ricordato che nella sua memoria l’Amministrazione finanziaria ha segnalato che il giudizio avente lo stesso oggetto e promosso da comproprietario e venditore del medesimo terreno, COGNOME NOME, è stato definito da questa Corte con pronuncia n. 5322 del 2018, riconoscendo come fondate le ragioni del contribuente.

2.2. Tanto premesso, la CTR non ha omesso di esaminare i molteplici elementi di prova offerti dall’Ente impositore, come la denuncia dell’atto di compravendita da parte del notaio con codice 1119 (aree fabbricabili); il fatto che il contratto fosse stato sottoposto a condizione sospensiva dipendente dall’ottenimento del permesso di costruire un edificio da parte dell’acquirente (che è stato poi realizzato, previa demolizione del

fabbricato preesistente, ed ospita il RAGIONE_SOCIALE); che il prezzo corrisposto risultava fuori mercato per un vecchio fabbricato con terreno pertinenziale in quella zona territoriale, ed altro.

Tuttavia il giudice del gravame ha ritenuto preponderanti e decisivi altri elementi. L’atto notarile indica esplicitamente quale proprio oggetto la vendita di un fabbricato con annesso terreno, e non è contestato che un edificio insistesse sulla superficie ceduta. Inoltre, secondo la giurisprudenza RAGIONE_SOCIALE Cassazione, il fatto che il terreno avesse ulteriore potenzialità edificatoria, e che il fabbricato preesistente sia stato demolito per realizzare nell’area un edificio di maggior volume, non è rilevante.
2.3. In effetti questa Corte di legittimità ha recentemente confermato che in tema di tassazione RAGIONE_SOCIALE plusvalenze rinvenienti dall’utilizzazione del suolo, non rientrano nell’ambito di applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986 le cessioni aventi ad oggetto non un terreno suscettibile di edificazione, ma uno sul quale insorge un fabbricato da ritenersi già edificato, anche ove l’alienante abbia presentato istanza di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e l’acquirente ne abbia richiesto la voltura, essendo rilevante la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata a seguito di intervento, da parte del cedente o del cessionario, su area già edificata, Cass. sez. V, 16.6.2025, n. 16047.
Non si era mancato del resto di specificare che in tema di IRPEF, ai fini RAGIONE_SOCIALE tassazione separata, quali redditi diversi, RAGIONE_SOCIALE plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra edificato e non edificato non ammette un tertium genus , con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile
sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni, Cass. sez. V, 20.9.2024, n. 25341.

La decisione adottata dal giudice dell’appello, pertanto, risulta conforme all’orientamento interpretativo consolidato espresso da questa Corte di legittimità, e non merita perciò censura.

Il ricorso proposto dall’RAGIONE_SOCIALE risulta in conseguenza infondato, e deve perciò essere rigettato.

Le spese di lite seguono l’ordinaria regola RAGIONE_SOCIALE soccombenza, e sono liquidate in dispositivo, in considerazione RAGIONE_SOCIALE ragioni RAGIONE_SOCIALE decisione e del valore RAGIONE_SOCIALE controversia.

3.1. Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere Amministrazione pubblica difesa dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M .

rigetta il ricorso proposto dall’ RAGIONE_SOCIALE , che condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite in favore del costituito controricorrente, e le liquida in complessivi Euro 4.500,00 per compensi, oltre 15% per le spese generali, Euro 200,00 per esborsi, ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 6.2.2026.

Il Presidente NOME COGNOME

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