Plusvalenza: vendita fabbricato fatiscente non tassata

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate riguardante la tassazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno con sovrastante fabbricato fatiscente. L’amministrazione sosteneva che l’operazione dovesse essere riqualificata come cessione di terreno edificabile, data la destinazione alla demolizione dell’immobile. Tuttavia, i giudici hanno confermato che la presenza di un edificio, seppur degradato, impedisce la tassazione come area edificabile, poiché il regime fiscale deve basarsi sullo stato oggettivo del bene al momento dell’atto e non sulle intenzioni future delle parti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza e vendita di immobili fatiscenti: la guida

La questione della plusvalenza nelle compravendite immobiliari rappresenta uno dei temi più caldi del diritto tributario, specialmente quando l’oggetto della vendita è un terreno su cui insiste un fabbricato in cattive condizioni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su un punto fondamentale: la presenza di una costruzione, anche se fatiscente, esclude la tassazione tipica dei terreni edificabili.

Il caso e la contestazione dell’Agenzia delle Entrate

La vicenda nasce da un avviso di accertamento notificato a una contribuente che aveva venduto un terreno con un fabbricato descritto come “fatiscente da demolire”. L’Agenzia delle Entrate riteneva che la reale natura dell’operazione fosse la cessione di un’area edificabile, poiché l’acquirente si era impegnato a demolire il rudere per costruire un nuovo edificio. Di conseguenza, l’ufficio richiedeva il pagamento dell’imposta sulla plusvalenza non dichiarata.

La contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo che l’immobile ceduto fosse un fabbricato con area di pertinenza e non un terreno nudo. Dopo una decisione favorevole in secondo grado, la questione è giunta davanti ai giudici di legittimità.

La decisione della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’amministrazione finanziaria, confermando l’orientamento ormai consolidato. Secondo i giudici, non è possibile riqualificare la vendita di un edificio come vendita di area edificabile basandosi esclusivamente sull’intenzione delle parti di procedere alla demolizione.

In ambito tributario, ciò che conta è la realtà oggettiva al momento del rogito. Se sul suolo esiste un fabbricato già accatastato, l’alternativa tra “edificato” e “non edificato” non ammette zone grigie. La cessione di un edificio non può essere trasformata d’ufficio in cessione di terreno, nemmeno se l’edificio non sfrutta tutta la capacità edificatoria del lotto.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tassativa operata dal legislatore tra la cessione di edifici e quella di terreni edificabili. L’articolo 67 del TUIR assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate mediante la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, ma non menziona i terreni già edificati. La ratio della norma è colpire l’arricchimento derivante da scelte urbanistiche della pubblica amministrazione, non quello derivante dalla vendita di un fabbricato esistente.

Inoltre, la Corte ha sottolineato che l’amministrazione finanziaria deve limitare la propria valutazione al contenuto testuale dell’atto tassato e alle caratteristiche oggettive del bene. Dare rilievo alla volontà soggettiva di demolire e ricostruire significherebbe introdurre un elemento di incertezza nel sistema fiscale, superando i regimi previsti tassativamente dalla legge. Anche la giurisprudenza europea concorda sul fatto che le caratteristiche oggettive dell’operazione prevalgono sulle intenzioni future degli acquirenti.

Le conclusioni

Le conclusioni di questa sentenza offrono una tutela significativa per i contribuenti. Viene ribadito il principio per cui la presenza di un manufatto edilizio sul terreno oggetto di compravendita impedisce la riqualificazione dell’atto in termini di cessione di area edificabile ai fini dell’imposta sui redditi. Questo vale anche se l’immobile è in condizioni di degrado o se l’acquirente ha già pianificato la sua sostituzione con una nuova costruzione.

Per i proprietari di immobili fatiscenti, questa pronuncia conferma che la vendita di tali beni, specialmente se acquisiti per successione o posseduti da lungo tempo, non deve generare il timore di accertamenti basati sulla presunta natura edificabile del suolo sottostante. La certezza del diritto e la prevalenza del dato oggettivo rimangono i pilastri per una corretta pianificazione fiscale nelle transazioni immobiliari.

La vendita di un rudere su un terreno edificabile genera sempre una plusvalenza tassabile?
No, se al momento della cessione sul terreno è presente un fabbricato regolarmente accatastato, l’operazione è qualificata come vendita di edificio e non di area edificabile, escludendo la tassazione della plusvalenza.

L’intenzione del compratore di demolire l’edificio cambia il regime fiscale della vendita?
No, la giurisprudenza stabilisce che l’amministrazione finanziaria deve basarsi sulle caratteristiche oggettive del bene al momento dell’atto e non sulle intenzioni future delle parti o su accordi di demolizione.

Cosa succede se il fabbricato è stato ricevuto in eredità?
Le cessioni di immobili acquisiti per successione sono generalmente escluse dal regime delle plusvalenze tassabili, indipendentemente dallo stato di conservazione dell’edificio o dalla sua successiva demolizione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 35468 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 35468 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-ricorrente – contro

COGNOME NOME , rappresentata e difesa, giusta procura speciale allegata dell’atto di costituzione di nuovo difensore, in sostituzione dei precedenti, dall’AVV_NOTAIO, che ha indicato recapito EMAIL, avendo la parte dichiarato di eleggere domicilio presso lo studio del difensore, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 2751, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale del RAGIONE_SOCIALE il 25.2.2015, e pubblicata il 14.5.2015;

OGGETTO: Vendita di terreno -Con insistente immobile fatiscente da demolire -Richiesto versamento di plusvalenza -Conseguente alla cessione di terreno edificabile – Regime.

ascoltata, in camera di consiglio, la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

la Corte osserva:

Fatti di causa

L’Amministrazione finanziaria notificava a COGNOME NOME l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, con il quale riprendeva a tassazione ai fini Irpef, in relazione all’anno 2005, la plusvalenza non dichiarata conseguita mediante la vendita, il 21.4.2005, di un terreno edificabile con insistente costruzione di cui era comproprietaria.

La contribuente impugnava l’atto impositivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma contestando, per quanto ancora di interesse, che l’immobile ceduto non doveva qualificarsi come un terreno edificabile, bensì come un fabbricato con area di pertinenza. La CTP rigettava il ricorso.

Spiegava appello, avverso la decisione sfavorevole conseguita dai giudici di primo grado, la contribuente, rinnovando le proprie censure. La CTR riteneva fondate le difese proposte da NOME COGNOME, riformava la decisione della CTP ed annullava l’avviso di accertamento.

Ha proposto ricorso per cassazione, avverso la pronuncia adottata dalla CTR, l’Ente impositore, affidandosi a due motivi di impugnazione. Resiste mediante controricorso la contribuente, che ha poi depositato provvedimento di nomina di nuovo difensore con revoca dei precedenti. L’Amministrazione finanziaria ricorrente ha pure depositato memoria. Anche la controricorrente ha depositato ampia memoria, domandando pure valutarsi l’incidenza in questo giudizio del giudicato esterno dipendente dal passaggio in giudicato della sentenza favorevole pronunciata dalla RAGIONE_SOCIALE nei confronti della coobbligata RAGIONE_SOCIALE NOME.
Ragioni della decisione

Con il suo primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., l’RAGIONE_SOCIALE contesta la violazione e falsa applicazione degli artt. 17 e 67 del Dpr n. 917 del 1986 (Tuir), nonché degli artt. 1362 e 1363 cod. civ., perché la compravendita ha avuto ad oggetto un terreno edificabile, e non un fabbricato, con la conseguenza di avere ingenerato una plusvalenza imponibile.

Mediante il secondo strumento di impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 5, cod. proc. civ., l’Amministrazione finanziaria censura l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, perché il giudice dell’appello ha omesso di valutare gli svariati elementi di giudizio proposti per affermare la natura di terreno edificabile, e non di fabbricato con area pertinenziale, che deve attribuirsi al bene immobile ceduto dalla contribuente.
3 I due strumenti di impugnazione presentano elementi di connessione criticando entrambi, in relazione ai profili della violazione di legge e del vizio di motivazione, la impugnata pronuncia della CTR, cui è contestato di non aver riconosciuto che oggetto della cessione è stato un terreno edificabile, e possono essere trattati congiuntamente, per ragioni di sintesi e chiarezza espositiva.

Sembra opportuno premettere che, come esposto dalla controricorrente, i coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME acquistavano il 5.3.1970 un terreno sito in Roma, nella località Macchia del Guerrino. Ivi edificavano un fabbricato, senza avere conseguito il titolo abilitativo. Deceduto NOME COGNOME lasciava quali sue eredi la moglie, COGNOME NOME, e la figlia, l’odierna controricorrente COGNOME NOME. Conseguita l’autorizzazione edilizia in sanatoria, con atto notarile del 21.4.2005 le eredi vendevano l’immobile descritto come ‘terreno con sovrastante
fabbricato fatiscente da demolire’, evidenziando che il fabbricato ed il terreno erano stati accatastati in particelle diverse.

Tanto premesso, la controricorrente propone plurime censure di inammissibilità al ricorso introdotto dall’Amministrazione finanziaria, sostanzialmente contestando che le censure proposte dall’RAGIONE_SOCIALE mirano in realtà, inammissibilmente, a domandare la rinnovazione del giudizio sul fatto da parte della Suprema Corte. Invero l’Ente impositore pone un problema di diritto, se la vendita di un’area, con sovrastante fabbricato fatiscente e da demolire, sia da qualificarsi come cessione di un fabbricato con area pertinenziale, oppure di un terreno edificabile, risultando fondata la pretesa di versamento dell’imposta sulla plusvalenza soltanto se la qualificazione corretta è la seconda. Il ricorso risulta pertanto ammissibile.
6. La CTR ha rilevato come sia pacifico che sul terreno venduto insisteva già una costruzione, ed ha pertanto ritenuto che sia stata stipulata la cessione di un fabbricato con area pertinenziale. Il giudice dell’appello richiama al proposito giurisprudenza di legittimità che conforta la sua tesi, anche quando il terreno sia dotato di ulteriore potenzialità edificatoria ed il fabbricato insistente sul terreno sia destinato alla demolizione. Rilevato pure che la vendita ha avuto ad oggetto un fabbricato caduto in successione, la CTR ha ritenuto che non si vertesse in ipotesi di plusvalenza tassabile.
7. L’Amministrazione finanziaria contesta, con entrambi i motivi di ricorso, che la CTR non ha tenuto conto di una pluralità di indizi idonei a dimostrare che la reale intenzione RAGIONE_SOCIALE parti era di stipulare la vendita di un terreno edificabile. Richiama al proposito lo stesso rogito notarile relativo alla compravendita, ove risulta annotato che oggetto della cessione è stato un terreno con insistente un ‘fabbricato fatiscente da demolire’, ed aggiunge che il terreno ha ancora una residua potenzialità edificatoria e parte
acquirente si è impegnata ad edificare entro cinque anni dal rogito. Inoltre, l’atto di compravendita è stato stipulato soltanto una settimana dopo il conseguimento dell’autorizzazione edilizia in sanatoria. La fatiscenza del fabbricato insistente sul terreno risulta confermato anche nella denuncia di successione di NOME COGNOME.

L’Amministrazione finanziaria richiama quindi, a sostegno RAGIONE_SOCIALE proprie tesi, pronunce della giurisprudenza di legittimità, e pure della Corte di giustizia UE.

Occorre allora ricordare che questa Corte regolatrice ha già avuto occasione di chiarire che ‘il giudice di merito è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove o risultanze di prova che ritenga più attendibili e idonee alla formazione RAGIONE_SOCIALE stesso, né gli è richiesto di dar conto, nella motivazione, dell’esame di tutte le allegazioni e prospettazioni RAGIONE_SOCIALE parti e di tutte le prove acquisite al processo, essendo sufficiente che egli esponga – in maniera concisa ma logicamente adeguata – gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione e le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi implicitamente disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l’iter argomentativo svolto’, Cass. sez. V, 29.12.2020, n. 29730.
La CTR si esprime con chiarezza, e rivela il fondamento RAGIONE_SOCIALE proprie valutazioni, non ricorre pertanto il vizio di omessa pronuncia censurato dall’RAGIONE_SOCIALE.

8.1. Tanto premesso, questa Corte regolatrice si è pronunciata ripetutamente sulla questione controversa in questo giudizio, esprimendo un orientamento che le critiche proposte dall’Amministrazione finanziaria non induco a rivedere.

È stato infatti rilevato che ”in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. n. 917 del 1986, sono

soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica’, Cass. sez. VI -V, 23.1.2018, n. 1674 (conf. Cass. sez. V, 9.7.2014, n. 15629); e, in materia affine, non si è mancato di specificare che ‘in tema di imposta di registro, va escluso che la compravendita di un fabbricato possa riqualificarsi, ai sensi dell’art. 20 del d.P.R. 131 del 1986, come vendita di area edificabile, non potendosi dare rilievo all’intenzione RAGIONE_SOCIALE parti di demolirlo per costruirne, successivamente, uno nuovo, dovendo l’ente impositore limitare la propria valutazione al contenuto testuale dell’atto tassato’, Cass. sez. V, 30.12.2021, n. 37416. Inoltre, sempre di recente, si è pure chiarito che ‘in materia di imposte ipotecarie e catastali, secondo una ricostruzione uniforme sia ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte dirette che indirette, va escluso che la compravendita di un fabbricato da demolire possa riqualificarsi come vendita di area edificabile quando tale operazione sia economicamente indipendente, anche se l’intenzione RAGIONE_SOCIALE parti sia di procedere alla totale o parziale demolizione dell’immobile e, quindi, alla sua ricostruzione o alla costruzione di un nuovo fabbricato’, Cass. sez. VI -V, 9.12.2021, n. 39133.
8.2. Ancora, con riferimento alla vendita di un terreno edificato, che presenti però un’ulteriore potenzialità edificatoria, non si è

mancato di statuire che ‘in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali ‘redditi diversi’, RAGIONE_SOCIALE plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni’, Cass. sez. V, 21.2.2019, n. 5088.
L’orientamento interpretativo seguito da questa Corte non risulta smentito dalla recente giurisprudenza del Corte di Giustizia dell’Unione Europea, la quale evidenzia la necessità di indagare sempre la reale volontà RAGIONE_SOCIALE parti, che però non può assumere rilevanza prevalente rispetto alle caratteristiche oggettive dell’operazione immobiliare; ed ha pertanto escluso che si verta nell’ipotesi di cessione di un terreno edificabile nel caso in cui sia traferito un suolo con sovrastante fabbricato, con impegno dell’acquirente a procedere alla demolizione della costruzione, Corte di Giustizia UE, 4.9.2019, in ric. C-717/18.
8.3. Merita infine di essere segnalato che pure l’Ente impositore ha preso atto del consolidato orientamento giurisprudenziale che si intende confermare, ed ha scritto: ‘L’interpretazione seguita dall’Amministrazione finanziaria non ha tuttavia trovato conferma nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come
cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione ovvero quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste … In considerazione dell’indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità, da ritenersi consolidato, e tenuto conto dei pareri con cui l’RAGIONE_SOCIALE generale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha ritenuto non opportuna la prosecuzione in cassazione dei giudizi in materia, devono considerarsi superate le indicazioni contenute nella risoluzione n. 395/E del 2008 e, più in generale, non ulteriormente sostenibili le pretese dell’Amministrazione in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza richiamata’, Circ. RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE 23/E/2020, del 29.7.2020.
Rimane da osservare che la contribuente, mediante memoria, ha domandato applicarsi nella presente pronuncia il giudicato esterno dipendente dal passaggio in giudicato della sentenza della CTR del RAGIONE_SOCIALE n. 4452 del 6.7.2016, dep. 8.7.2016, emessa nei confronti della coobbligata NOME COGNOME, in relazione alla plusvalenza contestata come realizzata in relazione alla compravendita del medesimo terreno.

Premesso che la decisione invocata è intervenuta successivamente alla pronuncia impugnata in questo giudizio, questa Corte regolatrice ha avuto occasione di chiarire che ‘stante la natura costitutiva RAGIONE_SOCIALE decisioni rese al termine del processo tributario, in quanto volto all’annullamento di atti autoritativi, la sentenza che, accogliendo il ricorso proposto da uno dei coobbligati solidali, annulla – anche parzialmente – l’atto impositivo, esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i condebitori cui lo stesso sia stato notificato, con la conseguenza che della statuizione favorevole intervenuta “inter alios” potrà avvalersi anche il condebitore che abbia impugnato il medesimo atto in un diverso giudizio, ove non si sia formato il giudicato nell’ambito RAGIONE_SOCIALE stesso’, Cass. sez. V, 27.12.2018, n. 33436.
La richiesta proposta dalla contribuente risulta pertanto fondata, e deve essere accolta.

Le spese di lite seguono l’ordinario criterio della soccombenza, e sono liquidate in dispositivo, in considerazione prevalente della natura RAGIONE_SOCIALE questioni affrontate e del valore della causa.

10.1. Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere Amministrazione pubblica difesa dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M.

rigetta il ricorso proposto dall’ RAGIONE_SOCIALE , che condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite in favore della costituita controricorrente, e le liquida in complessivi Euro 4.100,00 oltre 15% per spese generali, Euro 200,00 per esborsi, ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 29.11.2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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