Plusvalenza terreno: perizia tardiva non è valida

La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini del calcolo della plusvalenza sulla vendita di un terreno, non è possibile utilizzare una perizia di stima redatta e giurata dopo la cessione del bene. In assenza di una formale procedura di rivalutazione completata prima della vendita, con il relativo versamento dell’imposta sostitutiva, il valore di acquisto da considerare rimane quello storico. Il ricorso della contribuente, che lamentava la mancata comunicazione di tale facoltà da parte dell’Agenzia delle Entrate, è stato respinto in quanto la possibilità di rivalutare il bene era già preclusa al momento dell’accertamento fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza terreno edificabile: quando la perizia post-vendita non è valida

La corretta determinazione della plusvalenza su un terreno edificabile è un tema cruciale per evitare pesanti accertamenti fiscali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la procedura di rivalutazione del valore del terreno, basata su una perizia giurata, deve essere perfezionata prima della vendita. Se ciò non avviene, qualsiasi stima effettuata dopo la cessione del bene è inefficace ai fini fiscali. Questo caso offre spunti essenziali per chiunque intenda vendere una proprietà immobiliare e desideri gestire correttamente il carico fiscale derivante.

I Fatti di Causa

Una contribuente era comproprietaria al 50% di un terreno, acquistato nel 1976 per un valore di circa 3.000 euro (convertiti dalla Lira). Nel 2009, il terreno veniva venduto per 440.000 euro. L’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento, contestando l’omessa dichiarazione della cospicua plusvalenza. La contribuente impugnava l’atto, sostenendo un errore nel calcolo.

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, rideterminando il valore di acquisto in 400.000 euro. Tale valore era basato su una perizia di parte, redatta nel 2015, che stimava il valore del terreno nel 2004 (cinque anni prima della vendita).

L’Agenzia delle Entrate proponeva appello e la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado ritenevano errata la prima sentenza, poiché la contribuente non aveva mai seguito la procedura di legge per la rivalutazione del terreno, né aveva pagato la relativa imposta sostitutiva. La perizia, inoltre, era stata prodotta anni dopo la vendita e non era neppure asseverata. Di conseguenza, l’atto impositivo veniva ritenuto pienamente valido.

L’Appello in Cassazione e l’analisi della plusvalenza su terreno

La contribuente ricorreva in Cassazione, sollevando diverse questioni:
1. Difetto di legittimazione del funzionario: Contestava la validità della firma sull’atto impositivo, richiamando una pronuncia della Corte Costituzionale.
2. Violazione del principio di collaborazione: Sosteneva che l’Amministrazione finanziaria avrebbe dovuto informarla della possibilità di rideterminare il valore di acquisto sulla base di una perizia, anche se asseverata successivamente.
3. Errata valutazione della perizia: Lamentava che i giudici di appello avessero erroneamente affermato la mancata asseverazione della perizia, che invece era stata regolarmente giurata nel 2015.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso, fornendo chiarimenti decisivi sulla disciplina della plusvalenza su terreno.

In primo luogo, il motivo relativo al difetto di legittimazione del funzionario è stato dichiarato inammissibile perché sollevato tardivamente, solo in grado di appello.

Nel merito, la Corte ha smontato la tesi centrale della contribuente. I giudici hanno sottolineato che la legge offre la possibilità di ‘affrancare’ la plusvalenza attraverso una specifica procedura di rivalutazione. Questa procedura richiede la redazione di una perizia giurata e il versamento di un’imposta sostitutiva entro termini precisi. Se il contribuente non attiva e completa questa procedura prima di cedere il bene, non può beneficiarne in un secondo momento.

La Corte ha specificato che una perizia redatta e giurata anni dopo la vendita è del tutto irrilevante. Al momento della stima (2015), la contribuente non era più proprietaria del terreno e non aveva più alcun titolo per disporne la rivalutazione. L’Amministrazione finanziaria, inoltre, non ha alcun obbligo di ‘suggerire’ al contribuente regimi fiscali di favore, specialmente quando, come in questo caso, i termini per avvalersene sono ormai scaduti.

Anche l’ultimo motivo, relativo all’errata valutazione della perizia, è stato giudicato infondato. La circostanza che la perizia fosse stata giurata è irrilevante, poiché il problema non era la forma della perizia, ma il suo momento: essendo stata redatta dopo la vendita e in assenza di una preventiva procedura di rivalutazione, era giuridicamente inefficace.

Le Conclusioni

L’ordinanza conferma la rigorosità delle procedure fiscali in materia di plusvalenze immobiliari. La possibilità di ridurre il carico fiscale attraverso la rivalutazione di un terreno è un’opportunità che la legge offre, ma a condizioni precise e non derogabili. Il contribuente che intende vendere un terreno edificabile deve attivarsi per tempo, incaricando un professionista per la redazione di una perizia giurata e versando l’imposta sostitutiva nei termini previsti dalla normativa. Attendere la vendita per poi tentare di sanare la situazione con una perizia postuma è una strategia destinata al fallimento, come dimostra chiaramente questa vicenda. La regola è chiara: senza una formale e tempestiva rivalutazione, il calcolo della plusvalenza si basa sul costo storico di acquisto, con tutte le conseguenze fiscali che ne derivano.

È possibile utilizzare una perizia redatta dopo la vendita di un terreno per rideterminare la plusvalenza tassabile?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che la procedura di rivalutazione del valore del bene deve essere perfezionata prima della cessione. Una perizia di stima, anche se giurata, prodotta dopo la vendita è fiscalmente irrilevante se non è stata seguita la procedura di legge che include il versamento dell’imposta sostitutiva.

L’Agenzia delle Entrate ha l’obbligo di informare il contribuente sulla possibilità di avvalersi di regimi fiscali di favore come la rivalutazione?
No, la Corte ha chiarito che l’Amministrazione finanziaria non è tenuta a segnalare tale possibilità, specialmente quando l’accertamento è già stato compiuto e i termini per avvalersi della rivalutazione sono ormai scaduti. Il principio di collaborazione non si estende fino a questo punto.

Un’eccezione sulla legittimazione del funzionario che ha firmato l’atto impositivo può essere sollevata per la prima volta in appello?
No, la Corte ha ritenuto inammissibile il motivo di ricorso poiché la contestazione relativa alla mancanza di potere di firma del funzionario non era stata proposta nel primo grado di giudizio, risultando quindi un’eccezione tardiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19534 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19534 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

NOME COGNOME Teresa COGNOME rappresentata e difesa, giusta procura speciale allegata al ricorso, dall’Avv. NOME COGNOME che ha indicato recapito Pec, avendo la contribuente dichiarato domicilio presso lo studio del difensore, alla INDIRIZZO in Agrigento;

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’Avvocatura Generale dello Stato, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 6284, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale della Sicilia il 14.9.2020, e pubblicata il 12.11.2020; ascoltata la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME la Corte osserva:

Fatti di causa

Oggetto: Irpef 2009 – Vendita di terreno edificabile – Omessa dichiarazione della plusvalenza.

L’Agenzia delle Entrate notificava ad Accurso Tagano Teresa l’avviso di accertamento n. CODICE_FISCALE/2014, contestando il maggior reddito ritenuto occultato per effetto della mancata dichiarazione della plusvalenza conseguita dalla vendita di un terreno di cui era comproprietaria nella misura del 50%, ritenuto dall’Amministrazione finanziaria edificabile perché indicato come tale nel piano regolatore approvato anni prima della vendita, acquistato nel 1976 al prezzo di Lire 5.760.000 e rivenduto al prezzo di Euro 440.000,00, con atto notarile stipulato nell’anno 2009.
La contribuente impugnava l’atto impositivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Agrigento, proponendo plurime censure e lamentando, tra l’altro, l’erroneo calcolo dell’ammontare della plusvalenza realizzata. La CTP accoglieva parzialmente il ricorso, ritenendo di dover stimare il valore di acquisto del terreno non nella cifra pagata per l’acquisto nell’anno 1976, rivalutata ai sensi di legge e con aggiunta degli oneri sostenuti, bensì nell’importo di Euro 400.000,00, valore di stima riferito a cinque anni prima della vendita, pertanto al 2004, sul fondamento di perizia di parte redatta il 10.2.2015.
L’Amministrazione finanziaria spiegava appello avverso la decisione sfavorevole assunta dai primi giudici, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale della Sicilia. La CTR riteneva errata la decisione dei primi giudici, perché non ricorrevano gli estremi di legge per operare la rivalutazione dei terreni con riferimento all’anno 2004, in quanto la contribuente non aveva provveduto alla rivalutazione, non l’aveva dichiarata nell’atto di acquisto, e riteneva di fondarla su perizia giurata redatta anni dopo la cessione del terreno e neppure asseverata. In conseguenza accoglieva il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e riaffermava la piena validità ed efficacia dell’atto impositivo.
Ha proposto ricorso per cassazione avverso la pronuncia del giudice di secondo grado la contribuente, affidandosi a sei strumenti di impugnazione. L’Amministrazione finanziaria resiste mediante controricorso.

4.1. La contribuente ha presentato domanda di sollecita trattazione del ricorso, segnalando che l’Ente impositore aveva dato inizio alle procedure esecutive. L’istanza è stata accolta, compatibilmente con le esigenze del ruolo.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., la contribuente contesta la violazione degli artt. 3, 51 e 97 della Costituzione, per non avere la CTR esaminato la doglianza proposta nell’atto di costituzione in appello e relativa al difetto di legittimazione del funzionario firmatario dell’atto impositivo, in considerazione della pronuncia della Corte costituzionale n. 37 del 2015, intervenuta nel corso del giudizio di primo grado.
Mediante il secondo ed il terzo strumento di impugnazione, introdotti congiuntamente ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente censura la violazione dell’art. 1, comma 626, della legge n. 190 del 2014, e dell’art. 7 della legge n. 488 del 2001, perché l’Amministrazione finanziaria, violando il ‘principio di collaborazione e di buona fede’ (ric., p. 14) non ha mai comunicato, nel corso del contraddittorio preliminare, la facoltà di determinare il prezzo di acquisto del terreno sulla base del valore normale del terreno nel quinto anno antecedente la vendita sul fondamento di perizia giurata, anche se asseverata successivamente alla stipulazione dell’atto di vendita.
Con il quarto ed il quinto motivo di ricorso, proposti congiuntamente ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la contribuente critica la violazione dell’art. 10 del Dl (ma legge) n. 212 del 2000 (c.d. Statuto del contribuente), e

dell’art. 14, primo comma, del D.Lgs. n. 546 del 1992, ancora per non avere l’Amministrazione finanziaria mai comunicato, nel corso del contraddittorio preliminare, la facoltà di determinare il prezzo di acquisto del terreno sulla base del valore normale del terreno nel quinto anno antecedente la vendita sul fondamento di perizia giurata, peraltro notificando ai due comproprietari del terreno, e venditori dello stesso, separati avvisi di accertamento, con duplicazione degli oneri, in tal modo ulteriormente ledendo il ‘principio di collaborazione e di buona fede’ (ric., p. 16)
Mediante il sesto strumento di impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia l’erroneo presupposto su cui si fonda la decisione impugnata, perché la CTR ha affermato la mancata asseverazione della perizia prodotta, mentre la stessa è stata ‘regolarmente giurata del professionista in data 13 marzo 2015’ (ric., p. 12).

Con il primo motivo di ricorso la contribuente contesta la violazione di legge in cui ritiene essere incorsa la CTR per non aver esaminato la doglianza da lei proposta nell’atto di costituzione in appello e relativa al difetto di legittimazione del funzionario firmatario dell’atto impositivo, in conseguenza della pronuncia della Corte costituzionale n. 37 del 2015, intervenuta nel corso del giudizio di primo grado.

5.1. Occorre allora ricordare che la stessa ricorrente indica di non aver proposto la censura in ordine ai poteri di firma del sottoscrittore dell’atto impositivo nel primo grado del giudizio. Ritiene però di averla proposta non tardivamente in appello, perché fondata su decisione della Corte costituzionale n. 37 del 2015, intervenuta nel corso del giudizio di primo grado.

5.2. Gli argomenti proposti dalla ricorrente non appaiono condivisibili. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 37 del 2015 ha sancito l’illegittimità della prassi dell’Amministrazione finanziaria di non svolgere concorsi e coprire i posti dirigenziali vacanti

mediante supplenze temporanee di propri funzionari, ma non ha affermato che siano invalidi gli atti sottoscritti dai funzionari in tal modo selezionati. Resta fermo, perciò, che la contestazione risulta proposta tardivamente.

Il primo motivo di ricorso deve perciò essere dichiarato inammissibile.

Mediante il secondo, il terzo, il quarto ed il quinto, motivo di ricorso, la contribuente contesta la violazione di legge in cui ritiene essere incorsa la CTR per non aver rilevato l’illegittimità della condotta dell’Amministrazione finanziaria che non ha mai comunicato, nel corso del contraddittorio preliminare, la facoltà di determinare il prezzo di acquisto del terreno sulla base del valore normale del suolo nel quinto anno antecedente la vendita e sul fondamento di perizia giurata, anche asseverata successivamente (2015) rispetto alla stipulazione dell’atto di vendita (2009).
I motivi di ricorso presentano evidenti vincoli di connessione, e possono perciò essere trattati congiuntamente, per ragioni di sintesi e di chiarezza espositiva.

6.1. Merita di essere ricordato che la contribuente invoca il suo diritto di avvalersi della rivalutazione del terreno rispetto al prezzo in cui fu pagato all’epoca del risalente acquisto.

6.2. La CTR ha riformato la decisione dei giudici di primo grado rilevando che non poteva attribuirsi ‘valore alla perizia di parte redatta dopo la cessione del terreno e priva dell’asseverazione giurata’ (sent. CTR, p. III), ed ha pertanto riaffermato la piena validità ed efficacia dell’atto impositivo.

6.3. La contribuente, invero, non risulta aver proceduto ad alcuna rivalutazione del terreno nelle forme di legge, e non prova di aver versato alcuna imposta sostitutiva.

Non ha peraltro dichiarato di avvalersi della rivalutazione all’atto di acquisto del terreno.

Soltanto a seguito delle iniziative finalizzate all’accertamento assunte dall’Amministrazione finanziaria nei suoi confronti, successivamente alla stipula, quando non aveva più titolo a provvedervi non essendo più titolare di alcun diritto sul suolo, ha fatto redigere ed asseverare, a distanza di anni, la perizia di stima del terreno.

Occorre ancora ricordare che la ricorrente neppure allega, e tantomeno prova, che sia intervenuta alcuna lottizzazione dei terreni, e non risulta pertanto applicabile la disciplina legale prevista in questa ipotesi, dovendo applicarsi il disposto della lettera b), di cui al primo comma dell’art. 68 del Tuir, e non della lettera a).

In definitiva l’Amministrazione finanziaria non è venuta meno al principio di leale collaborazione con la contribuente non segnalandole la possibilità di accedere ad un regime fiscale di favore perché, quando l’accertamento tributario è stato compiuto, questa possibilità non sussisteva più. Neppure l’Agenzia delle Entrate si è resa responsabile di una condotta lesiva per aver redatto separati avvisi di accertamento nei confronti dei comproprietari del terreno venduto, non sussistendo un’ipotesi di litisconsorzio necessario. Peraltro, la ricorrente neppure allega di aver domandato la riunione dei giudizi.
Non avendo la contribuente proceduto quando le era consentito, essendo comproprietaria del terreno, ad alcuna procedura di rivalutazione, sostenendone i relativi oneri, i suoi motivi di ricorso dal secondo al quinto sono infondati e devono perciò essere respinti.

Mediante il sesto strumento di impugnazione la ricorrente denuncia il vizio di motivazione in cui ritiene essere incorso il giudice dell’appello per aver affermato la mancata asseverazione della perizia prodotta, mentre la stessa è stata ‘regolarmente giurata del professionista in data 13 marzo 2015’ (ric., p. 12).

7.1. La circostanza invocata dalla contribuente appare irrilevante, perché il terreno è stato ceduto senza che fosse stata attuata alcuna rivalutazione, e peraltro senza invocarla nell’atto di vendita, e la perizia è stata redatta solo successivamente, quando la contribuente non aveva più titolo a provvedervi, indipendentemente da quando è stata asseverata.

Anche il sesto motivo di ricorso risulta pertanto infondato, e deve perciò essere rigettato.

In definitiva il ricorso introdotto dalla contribuente deve valutarsi infondato, e deve perciò essere respinto.

Le spese di lite seguono l’ordinaria regola della soccombenza e sono liquidate in dispositivo, in considerazione delle ragioni della decisione e del valore della controversia.

8.1. Deve anche darsi atto che ricorrono le condizioni di legge perché la contribuente sia assoggettata anche al versamento del c.d. doppio contributo.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M .

rigetta il ricorso proposto da NOME COGNOME NOME , e la condanna al pagamento in favore della costituita controricorrente delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 4.100,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater , dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1 bis , se dovuto.

Così deciso in Roma, il 3.7.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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