Plusvalenza terreno: la vendita a prezzo basso è ok

La Corte di Cassazione ha stabilito che un contribuente che rivaluta un terreno edificabile tramite perizia giurata e paga l’imposta sostitutiva (affrancamento), non perde il beneficio fiscale se successivamente vende il bene a un prezzo inferiore a quello di perizia. L’Agenzia delle Entrate non può disconoscere la rivalutazione e calcolare la plusvalenza terreno sul costo storico, poiché nessuna norma prevede la decadenza del beneficio in caso di vendita a un prezzo più basso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Terreno: Vendere a Prezzo Inferiore alla Perizia è Legittimo

L’operazione di rivalutazione di un immobile è uno strumento fondamentale per ottimizzare il carico fiscale in caso di futura vendita. Tuttavia, cosa succede se il bene viene poi ceduto a un prezzo inferiore rispetto a quello stabilito nella perizia di stima? L’Agenzia delle Entrate può contestare l’operazione e calcolare la plusvalenza terreno sul valore originario? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa chiarezza su questo punto, confermando un principio a tutela del contribuente.

I Fatti del Caso: Una Rivalutazione Contestata

Un contribuente, proprietario di un terreno edificabile, aveva usufruito della facoltà di rideterminare il valore fiscale del bene, come previsto dalla legge. Attraverso una perizia giurata, il valore del terreno era stato fissato a oltre 2,8 milioni di euro. Su tale importo, il contribuente aveva correttamente versato l’imposta sostitutiva del 4%, perfezionando così l’operazione di “affrancamento”.

Successivamente, il terreno veniva venduto a un prezzo significativamente inferiore, pari a circa 2,4 milioni di euro. L’Agenzia delle Entrate, venuta a conoscenza della discrepanza, emetteva un avviso di accertamento. Secondo l’Ufficio, la vendita a un prezzo più basso rendeva inefficace la precedente rivalutazione, con la conseguenza che la plusvalenza doveva essere calcolata sulla base del costo storico del terreno, generando un maggior reddito imponibile ai fini IRPEF.

Il contribuente impugnava l’atto impositivo e sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale gli davano ragione, annullando la pretesa del Fisco. L’Agenzia delle Entrate, non soddisfatta, ricorreva in Cassazione.

La Decisione della Cassazione e la plusvalenza terreno

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Amministrazione finanziaria, confermando la legittimità dell’operato del contribuente. I giudici hanno ribadito un principio di diritto già consolidato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 2321/2020.

Il cuore della decisione è che la legge non prevede alcuna forma di decadenza dal beneficio dell’affrancamento qualora il bene rivalutato venga poi venduto a un prezzo inferiore a quello di perizia. La perizia di stima serve a fissare il nuovo valore fiscale, che diventa il costo di riferimento per il calcolo della futura plusvalenza, ma non vincola il proprietario a vendere a quel determinato prezzo.

Le Motivazioni della Corte

La Corte Suprema ha spiegato che la normativa sulla rivalutazione dei terreni (art. 7 della L. n. 448/2001) è una norma speciale che offre al contribuente un’opzione. Una volta che il contribuente esercita questa opzione, versando l’imposta sostitutiva, il nuovo valore rideterminato sostituisce a tutti gli effetti il costo storico.

Il fatto che il prezzo di vendita finale sia inferiore non costituisce un’anomalia o un abuso. Le dinamiche di mercato, le esigenze del venditore o altre circostanze possono legittimamente portare a una vendita a un prezzo più basso di quello stimato. L’Amministrazione finanziaria non ha il potere di “disconoscere” gli effetti della rivalutazione solo perché il corrispettivo di vendita è più basso. In sostanza, la vendita a un prezzo inferiore non determina la reviviscenza del valore storico del bene.

Il principio stabilito dalle Sezioni Unite è chiaro: la cessione dell’immobile a un corrispettivo inferiore al valore periziato non causa né la decadenza dal beneficio fiscale né la possibilità per il Fisco di accertare la plusvalenza secondo il valore storico. Il contribuente ha agito nel pieno rispetto della legge.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento favorevole ai contribuenti, offrendo certezza giuridica a chi intende avvalersi della rivalutazione dei terreni. La scelta di vendere un immobile a un prezzo inferiore rispetto alla stima non può essere utilizzata dal Fisco come pretesto per annullare gli effetti di un’operazione di affrancamento regolarmente perfezionata. Il valore che conta per il calcolo della plusvalenza terreno rimane quello rideterminato con la perizia, sul quale è già stata pagata l’imposta sostitutiva, garantendo così coerenza e stabilità al sistema fiscale.

Se rivaluto un terreno pagando l’imposta sostitutiva e poi lo vendo a un prezzo più basso, perdo il beneficio fiscale?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che vendere a un prezzo inferiore a quello di perizia non fa decadere dal beneficio dell’affrancamento fiscale. Il nuovo valore resta valido ai fini del calcolo della plusvalenza.

L’Agenzia delle Entrate può calcolare la plusvalenza terreno sul costo di acquisto originario se ho venduto a un prezzo inferiore a quello rivalutato?
No, l’Amministrazione finanziaria non può disconoscere il valore rideterminato e non può calcolare la plusvalenza partendo dal costo storico del bene. La base di calcolo rimane il valore risultante dalla perizia giurata.

La perizia di stima mi obbliga a vendere il terreno al prezzo indicato?
No, la perizia di stima non crea alcun vincolo per il venditore di alienare l’immobile al prezzo stimato. Il proprietario è libero di negoziare e accettare un corrispettivo inferiore in base alle condizioni di mercato o alle proprie esigenze.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2920 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2920 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31490/2019 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persone del Direttore generale pro tempore, ex lege domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 1210/2019 depositata il 14/03/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/01/2025 dal Co: COGNOME NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

L’A genzia delle entrate ricorre avverso la sentenza n. 1210/2019 resa dalla CTR di Milano e con cui il Collegio di secondo grado, rigettando l’appello promosso dall’Ufficio soccombente, ha confermato la decisione della CTP laddove aveva disposto l’annullamento di un atto imposit ivo emesso in materia di accertamento di plusvalenza derivante da cessione immobiliare di terreni edificabili.

In sintesi, l’Ufficio operava la ripresa a tassazione ai fini Irpef per l’anno di imposta 2010 accertando un maggior reddito ex art. 67, lett. b), TUIR.

In particolare, sulla base della documentazione pervenuta a seguito di invio di questionario, l’Ufficio accertava che il contribuente aveva acquistato e rivalutato un immobile ex art. 7 L. n. 448/2001 sulla base di una perizia giurata di stima, che ne aveva determinato il valore in euro 2.835.135,00, non indicato nell’atto di compravendita, e poi invece lo aveva venduto ad un prezzo di molto inferiore e pari a 2.480.000,00 euro. Accertava inoltre l’Ufficio che il contribuente non aveva incluso la plusvalenza realizzata nella dichiarazione dei redditi, avendo versato a titolo di imposta sostitutiva la minor somma di euro 113.406,00 euro, pari al 4% del valore di perizia.
Il contribuente impugnava pertanto l’avviso di accertamento deducendone l’illegittimità, non essendo consentito all’Amministrazione finanziaria di disconoscere in capo al venditore gli effetti dell’affrancamento del terreno effettuato ex art. 7 L. n. 448/2 001. Costituitosi l’Ufficio, la CTP di Milano accoglieva il ricorso annullando l’atto impositivo. La CTR, su ricorso in appello promosso dall’Ufficio soccombente, confermava la decisione di primo grado. Riteneva infatti la CTR che la vendita dell’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello stimato non producesse alcun effetto caducante sulla precedente rivalutazione operata, non essendo tale effetto previsto da alcuna norma.
Il ricorso dell’Avvocatura generale dello Stato è affidato ad un unico motivo. Rimane intimato il contribuente.

CONSIDERATO

Viene proposto unico motivo di ricorso.

Con l’unico motivo di ricorso l’Amministrazione finanziaria denunzia la falsa applicazione dell’art. 7 L. n. 448/2001 e degli artt. 67 e 68 TUIR in parametro all’art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c.

In sintesi, dopo aver ricordato di ben conoscere l’orientamento di questo Giudice di Legittimità secondo cui la redazione di una perizia di stima non esplica alcun vincolo in capo al venditore di alienare l’immobile al prezzo di stima, riconosce il sorgere di un contrasto giurisprudenziale in materia, rimesso al superiore scrutinio delle Sezioni Unite di questa Corte.

Afferma poi che l’art. 7 della L. n. 488/2001 costituisce una norma speciale, come tale applicabile solo in caso di sussistenza di tutti i presupposti di legge. Soggiunge che laddove il contribuente opti per la rivalutazione dell’immobile ai fini fiscali, egli potrà disattenderlo quale mero prezzo di vendita ma dando comunque atto che quest’ultimo non coincide con il valore periziato, parimenti indicato. Detto in altri termini sostiene che, ove il contribuente non intenda avvalersi del valore rideterminato, dovrà necessariamente indicarlo nell’atto di compravendita e, quindi anche laddove il prezzo di cessione sia inferiore, giacché in caso di sua omissione il valore determinato in perizia non potrà rilevare nemmeno ai fini delle imposte sui redditi.
Il motivo è infondato e va respinto.

Il contrasto giurisprudenziale richiamato dal patrono erariale è invero stato risolto dalle Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n. 2321/2020 con la quale è stato pronunciato il seguente principio di diritto: « In tema di plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b) del d.P.R. n. 917 del 1986, per i terreni edificabili e con destinazione agricola l’indicazione nell’atto di vendita

dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata a norma dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001 non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene».

La CTR ha dunque fatto buon governo della disciplina di riferimento, non avendo dato rilievo dirimente all’omessa indicazione del valore normale minimo di riferimento contenuto in perizia, ancor prima della soluzione del contrasto formatosi sul punto.

Il ricorso dev’essere quindi rigettato, senza pronuncia sulle spese in assenza di attività difensiva da parte dell’intimato.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, il 22/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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