Plusvalenza terreno ereditato: come si calcola?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14704/2024, ha stabilito i principi per il calcolo della plusvalenza su un terreno ereditato. Un contribuente aveva ricevuto un avviso di accertamento per una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno pervenuto tramite successione. L’Agenzia delle Entrate aveva calcolato il costo d’acquisto basandosi sul valore catastale rivalutato, un metodo ritenuto errato dalla Corte. I giudici hanno ribadito che, per legge, il costo d’acquisto corrisponde al valore dichiarato nella denuncia di successione. Inoltre, è stato affermato che l’Amministrazione Finanziaria non può richiedere al contribuente di produrre documenti, come la denuncia di successione, che sono già in suo possesso. Di conseguenza, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza terreno ereditato: la Guida Completa alla Corretta Tassazione

La determinazione della plusvalenza terreno ereditato è una questione che genera spesso contenziosi tra contribuenti e Amministrazione Finanziaria. Con l’ordinanza n. 14704 del 27 maggio 2024, la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su due aspetti fondamentali: il metodo di calcolo del costo d’acquisto e l’onere della prova a carico del contribuente. Questa pronuncia ribadisce principi di legalità e di collaborazione tra Fisco e cittadino, offrendo una guida preziosa per chi si trova a vendere un immobile ricevuto in eredità.

Il caso: un accertamento fiscale contestato

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento notificato a un contribuente per la vendita di un terreno edificabile, pervenutogli in eredità molti anni prima. L’Agenzia delle Entrate aveva calcolato la plusvalenza tassabile assumendo come costo di acquisto del terreno un valore catastale rivalutato alla data della vendita, anziché il valore indicato nella dichiarazione di successione originaria.

Il contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo l’erroneità del criterio di calcolo. Dopo un percorso giudiziario altalenante, con una vittoria in primo grado e una sconfitta in appello, la questione è giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La corretta determinazione della plusvalenza terreno ereditato

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’articolo 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). La norma stabilisce chiaramente che per i terreni acquistati per successione, il costo d’acquisto da utilizzare per calcolare la plusvalenza è “il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato”.

La Commissione Tributaria Regionale aveva avallato il metodo dell’Agenzia, ritenendolo implicitamente corretto e sostenendo che il valore dichiarato in una successione risalente al 1957 sarebbe stato “difficilmente” superiore. La Cassazione ha censurato questa impostazione, definendola in contrasto con il dato normativo e “ultronea”, ovvero giuridicamente irrilevante. Il giudice tributario non può sostituire un criterio legale certo con un metodo presuntivo e inappropriato, come quello basato sulla rendita catastale.

Onere della prova e documenti in possesso della PA

Un altro punto cruciale affrontato dalla Corte riguarda l’onere probatorio. Il giudice di appello aveva errato nel ritenere che il contribuente dovesse allegare la denuncia di successione per provare il corretto costo di acquisto.

La Cassazione ha ricordato il principio sancito dall’articolo 6, comma 4, della Legge n. 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente). Questa norma vieta all’Amministrazione Finanziaria di richiedere al contribuente documenti e informazioni di cui è già in possesso. Poiché la denuncia di successione era un atto regolarmente registrato e trascritto, e quindi noto agli uffici competenti, non poteva essere richiesto nuovamente al cittadino. Imporre tale onere viola un principio fondamentale di collaborazione e non aggravamento del procedimento.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha analizzato i tre motivi di ricorso presentati dal contribuente. Ha rigettato il primo, relativo alla presunta tardività di un atto di autotutela parziale. Su questo punto, i giudici hanno chiarito che un provvedimento che riduce la pretesa fiscale a favore del contribuente non costituisce un nuovo accertamento e non è soggetto ai medesimi termini di decadenza.

Ha invece accolto pienamente il secondo e il terzo motivo. La Corte ha stabilito che la Commissione Tributaria Regionale ha commesso un error in iudicando violando l’art. 68 del TUIR, poiché ha ignorato il criterio legale per la determinazione del costo di acquisto del terreno ereditato. Allo stesso modo, ha violato lo Statuto del contribuente addossando al cittadino l’onere di produrre un documento che l’Amministrazione Finanziaria aveva già a disposizione. La sentenza impugnata è stata quindi cassata, e il caso rinviato a un’altra sezione della Corte di Giustizia tributaria di secondo grado per un nuovo esame che si attenga ai principi di diritto enunciati.

Conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa ordinanza consolida due importanti tutele per il contribuente:

1. Certezza del diritto nel calcolo: Per la plusvalenza terreno ereditato, il costo di acquisto è inequivocabilmente il valore indicato nella denuncia di successione. Qualsiasi altro metodo di calcolo utilizzato dal Fisco è illegittimo.
2. Principio di non aggravamento: Il cittadino non è tenuto a fornire all’Amministrazione Finanziaria documenti che questa già possiede o che può facilmente reperire da altre amministrazioni pubbliche. Questo rafforza il principio di leale collaborazione e semplificazione dei rapporti tributari.

In conclusione, chi vende un terreno ricevuto in eredità deve fare riferimento esclusivo alla dichiarazione di successione per determinare il corretto imponibile, e può legittimamente opporsi a qualsiasi richiesta del Fisco di produrre documenti già in possesso della Pubblica Amministrazione.

Come si calcola il costo di acquisto di un terreno ricevuto in eredità ai fini della plusvalenza?
Secondo l’art. 68, comma 2, del TUIR, il costo di acquisto da assumere è il valore dichiarato nella relativa denuncia di successione o in atti registrati, oppure quello successivamente definito e liquidato dall’ufficio.

Un atto di autotutela parziale che riduce l’importo di un’imposta è un nuovo accertamento?
No, la Corte di Cassazione chiarisce che un atto che si limita a ridurre la pretesa tributaria originaria a favore del contribuente non è un nuovo atto impositivo sostitutivo, ma una mera revoca parziale del precedente, e quindi non è soggetto agli stessi termini di decadenza previsti per gli avvisi di accertamento.

L’Agenzia delle Entrate può chiedere al contribuente un documento che già possiede, come la denuncia di successione?
No, in base all’art. 6, comma 4, della Legge n. 212/2000 (Statuto del contribuente), all’Amministrazione Finanziaria è vietato richiedere documenti e informazioni già in suo possesso o in possesso di altre amministrazioni pubbliche.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14704 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14704 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/05/2024

Avv. Acc. IRPEF 2005

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20698/2016 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, in proprio e nella qualità di erede di COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO,

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , -resistente –

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. LAZIO n. 833/01/2016, depositata in data 17 febbraio 2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19 marzo 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

1. In data 30 novembre 2010 veniva emesso dall ‘ RAGIONE_SOCIALE, direzione provinciale di Roma III, un avviso di accertamento ai fini IRPEF, n. NUMERO_DOCUMENTO, relativo all’anno

d’imposta 2005, con il quale si procedeva ad accertare, ex artt. 17, 67, comma primo, lett. b, e 68 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (T.U.I.R.), nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, una plusvalenza assoggettata a tassazione separata di € 280.559,00 per l’anno 2005, con riferimento alla vendita di un terreno di natura edificatoria sito nel Comune di Palombara Sabina, località Piedimonte, avvenuta con atto registrato il 9 novembre 2005.
Avverso l’ avviso di accertamento i contribuenti proponevano sia istanza di autotutela che istanza di accertamento con adesione; in data 12 aprile 2011 l’Ufficio procedeva ad emettere un provvedimento di autotutela parziale con il quale rideterminava in € 271.731,00 la plusvalenza tassabile realizzata ed una conseguenziale imposta di € 62.498,00.

I contribuenti proponevano ricorso dinanzi alla C.t.p. di Roma avverso l’avviso di accertamento originario e il provvedimento di autotutela parziale; si costituiva in giudizio anche l’Ufficio , contestando i motivi di ricorso e chiedendo la conferma del proprio operato.

La C.t.p., con sentenza n. 3741/58/2015, accoglieva il ricorso dei contribuenti, compensando tra le parti le spese di lite.

Contro tale decisione proponeva appello l’RAGIONE_SOCIALE dinanzi la C.t.r. del Lazio; si costituiva anche il contribuente NOME COGNOME, in proprio e in qualità di erede di NOME COGNOME e NOME COGNOME, chiedendo la conferma di quanto statuito in primo grado.

Con sentenza n. 833/01/2016, depositata in data 17 febbraio 2016, la C.t.r. adita accoglieva il gravame dell’Ufficio , condannando il contribuente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di giudizio.

Avverso la sentenza della C.t.r. del Lazio, il contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

L’ RAGIONE_SOCIALE non ha notificato né depositato controricorso, producendo mera nota di costituzione al dichiarato solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza pubblica.

La causa è stata trattata nella camera di consiglio del 19 marzo 2024 per la quale il contribuente ha depositato memoria.

Considerato che:

Con il primo motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione degli artt. 43 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 e 2 -quater del D.L. 30 settembre 1994, n. 564, convertito in Legge 30 novembre 1994, n. 656, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.» il contribuente lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata , la C.t.r. ha ritenuto tempestivamente notificato l’atto di autotutela parziale considerandolo meramente rideterminativo nel quantum della pretesa tributaria, al contrario esso dovendo soggiacere al termine decadenziale previsto per la notifica degli avvisi di accertamento in quanto atto di autotutela ‘in riforma’ del precedente avviso emesso dall’ufficio.
1.2. Con il secondo motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione dell’art. 68, commi primo e secondo, del d.P.R. n. 917/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.» il contribuente lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata , la C.t.r., in relazione a una plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ha assunto come prezzo di acquisto nell’ipotesi di successione (ciò riguardava il caso di specie) il valore catastale del terreno rivalutato alla data di cessione e non quello dichiarato nella denuncia di successione, rivalutato secondo indici ISTAT, in questo modo utilizzando un criterio del tutto estraneo al dettato normativo.
1.3. Con il terzo motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 cod. civ. e 6, comma quarto,

Legge 27 luglio 2000, n. 212, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.» il contribuente lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata , la C.t.r. ha ritenuto che la denuncia di successione, in possesso dell’ufficio, dovesse essere allegata dal contribuente per supportare il proprio assunto sul prezzo di acquisto, quale fatto costitutivo della pretesa, così contravvenendo sia al generale principio di riparto dell’onere probatorio che a quello per cui non possono richiedersi al contribuente documenti e informazioni già in possesso dell’amministrazione finanziaria.
Il primo motivo di ricorso, con cui il contribuente censura l’operato della RAGIONE_SOCIALEtRAGIONE_SOCIALE per non aver ritenuto tardiva la notifica del provvedimento in autotutela emesso dall’RAGIONE_SOCIALE, è infondato.

6. Come affermato da questa Corte (Cass. 20/03/2019, n. 7751; Cass. 17/10/2014, n. 22019), «nell’ambito del potere di autotutela amministrativa tributaria, il ritiro di un precedente atto può avvenire in due diverse forme, quella del “controatto” (l’atto di secondo grado che assume l’identica struttura di quello precedente, salvo che per il suo dispositivo di segno contrario con cui si dispone l’annullamento, la revoca o l’abrogazione del primo) o quella della “riforma” (l’atto di secondo grado che non nega il contenuto di quello precedente, ma lo sostituisce con un contenuto diverso). Entrambi sono caratterizzati dal fatto che l’oggetto del rapporto giuridico controverso resta identico, ma fino alla scadenza del termine stabilito nei commi precedenti le rettifiche e gli accertamenti possono essere integrati o modificati, mediante la notificazione di nuovi avvisi, in base alla sopravvenuta conoscenza di nuovi elementi.
Perciò i principi secondo cui, fino alla scadenza del termine per l’accertamento, questo può essere integrato o modificato in aumento mediante la notificazione di nuovi avvisi in base alla

sopravvenuta conoscenza di nuovi elementi e nell’avviso devono essere specificamente indicati, a pena di nullità, i nuovi elementi e gli atti o fatti attraverso i quali sono venuti a conoscenza dell’ufficio RAGIONE_SOCIALE imposte, disciplinano soltanto l’integrazione o la modificazione in aumento, rispetto all’accertamento originario, e non anche quelle in diminuzione. Soltanto le prime integrano una pretesa tributaria “nuova” rispetto a quella originaria, mentre le seconde si risolvono in una mera riduzione della pretesa originaria e, quindi, in una revoca parziale del relativo avviso. Ne deriva che – mentre l’integrazione o la modificazione in aumento dell’accertamento originario deve necessariamente formalizzarsi nell’adozione di un nuovo avviso di accertamento – specificamente motivato a garanzia del contribuente che ne è destinatario, il quale si aggiunge ovvero si sostituisce a quello originario – l’integrazione solo documentale o la modificazione in diminuzione, non integrando una pretesa tributaria “nuova” , ma soltanto una pretesa “uguale o minore”, non necessita neppure di una forma o di una motivazione particolari». Conseguentemente, l ‘avviso che si limita a riformulare l’importo in senso migliorativo per il contribuente si sostanzia in una mera riduzione della pretesa originaria e, quindi, in una revoca parziale del relativo avviso e non opera il disposto dell’art. 43 d.P.R. n. 600 del 1973 se non nei limiti del termine decadenziale di cui al comma terzo («Fino alla scadenza del termine stabilito nei commi precedenti…»), atteso che non si tratta di integrazione o modificazione in aumento, per la quale è previsto che debbano sussistere i ‘nuovi elementi sopravvenuti’ , bensì di modifica (postautotutela) in diminuzione.
2.1. Non sussiste, quindi, alcun nuovo atto impositivo “sostitutivo” del precedente, su cui esercitare la giurisdizione tributaria: l’avviso di accertamento impugnato, oggetto del ricorso e quindi del giudizio, doveva e deve intendersi l’atto n. NUMERO_DOCUMENTO,

così come rideterminato nel quantum della pretesa dall’atto di autotutela parziale.

Il secondo ed il terzo motivo di ricorso, da trattare congiuntamente per evidenti ragioni di connessione afferendo entrambi alla dichiarazione di successione, sono fondati.

Con riferimento alla doglianza con cui il contribuente censura l’operato della C.t.r. per aver ritenuto fondato l’accertamento fiscale, malgrado l’ufficio avesse assunto come prezzo di acquisto il valore catastale del terreno rivalutato alla data di cessione e non quello dichiarato nella denuncia di successione, va rilevato che, ai sensi dell’art. 68, comma 1, TUIR «Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo». Il comma 2 del medesimo articolo dispone che «per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente (…)».
3.1. Nella fattispecie in esame, la C.t.r. ha disatteso il dato normativo allorquando ha ritenuto di opinare nel modo seguente: ‘ laddove controparte eccepisce che l’ufficio non ha considerato quale costo iniziale quello indicato nella dichiarazione di successione (…) non esplicita se detto valore ivi contenuto sia o più o meno alto rispetto a quello indicato dall’ufficio (valore catastale rivalutata alla data dell’atto) nè allega la medesima successione a supporto del proprio assunto. Tanto più che la successione da cui deriverebbe l’acquisto del terreno de quo (in comunione con gli altri eredi) risale al 1957, pertanto deve convenirsi che il valore ivi indicato difficilmente potrebbe superare quello che ha preso in
considerazione l’ufficio (rendita catastale) rivalutando per di più alla data della stipula ‘.

Tale affermazione, oltre a porsi in contrasto con il dato normativo, si palesa ultronea, a nulla rilevando che il valore indicato dall’Ufficio, con un metodo inappropriato, possa essere, ‘difficilmente’ (quindi neppure con certezza), inferiore o superiore a quello ottenuto tramite il criterio legale.

3.2. Di poi, l ‘art. 6, comma 4, della L. n. 212 del 2000, stabilisce che al contribuente non possono, in ogni caso, essere richiesti documenti ed informazioni già in possesso dell’A mministrazione finanziaria o di altre Amministrazioni pubbliche indicate dal contribuente medesimo. Costituisce dato incontestato che la dichiarazione di successione era stata presentata presso l’Ufficio di Palombara Sabina e registrata al n. 12, vol. 95, trascritta presso la Conservatoria dei RRII di Roma il 21/07/1958 al n. 29750 di formalità. Trattavasi, quindi, di un atto che era stata già trasmesso agli uffici competenti con la conseguenziale prova che la dichiarazione medesima già era in possesso dell’Amministrazione finanziaria anche perché dichiarata nell’atto di compravendita (registrato il 9 novembre 2005) nel quale avveniva la cessione che ha generato la plusvalenza.
3.3. Nella fattispecie in esame, ha errato la C.t.r. allorquando, disattendendo il dato normativo, ha ritenuto che la denuncia di successione, in possesso dell’ufficio, dovesse essere allegata dal contribuente per supportare il proprio assunto sul prezzo di acquisto, quale fatto costitutivo della pretesa; in tale maniera, invero, ha violato il precetto normativo secondo cui non possono richiedersi al contribuente documenti e informazioni già in possesso dell’amministrazione finanziaria.
In conclusione, rigettato il primo motivo, vanno accolti il primo ed il secondo motivo di ricorso e la sentenza impugnata va cassata ed il giudizio va rinviato innanzi alla Corte di Giustizia tributaria di

secondo grado del Lazio, affinché, in diversa composizione, proceda a nuovo e motivato esame nonché provveda alla liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso e, rigettato il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con rinvio del giudizio innanzi alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, affinché, in diversa composizione, proceda a nuovo e motivato esame nonché provveda alla liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 19 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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