Plusvalenza terreno edificabile: quando si paga?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la plusvalenza su un terreno edificabile è tassabile anche in presenza di vincoli che ne limitano l’edificabilità, come fasce di rispetto o destinazione a verde. Secondo i giudici, se il terreno mantiene una potenzialità edificatoria, anche parziale, e il prezzo di vendita è superiore a quello agricolo, la tassazione è dovuta. La decisione chiarisce la differenza tra vincoli limitativi e vincoli di inedificabilità assoluta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Terreno Edificabile: Tassabile Anche con Vincoli?

La tassazione della plusvalenza su un terreno edificabile è un tema che genera spesso dubbi, specialmente quando l’area è soggetta a vincoli urbanistici. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, stabilendo che la presenza di vincoli non esclude automaticamente la tassazione del guadagno derivante dalla vendita. Analizziamo insieme questa importante decisione.

Il Caso: Terreno Edificabile ma con Limitazioni

Una contribuente ha venduto un terreno che, secondo il certificato di destinazione urbanistica, ricadeva in una zona a destinazione residenziale. Tuttavia, il terreno era gravato da diversi vincoli: una parte era destinata a “verde privato”, un’altra a “viabilità di progetto” e un’ulteriore porzione era soggetta a una fascia di rispetto ferroviario e a vincoli idrogeologici.

L’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di accertamento per recuperare a tassazione l’IRPEF sulla plusvalenza generata dalla vendita, ritenendo che il terreno fosse, almeno in parte, edificabile. La contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo che i numerosi vincoli rendevano il terreno di fatto non edificabile, neanche potenzialmente.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno dato ragione all’Agenzia delle Entrate, portando la questione all’attenzione della Corte di Cassazione.

La Questione della Plusvalenza su Terreno Edificabile

Il punto centrale della controversia era stabilire se un terreno, pur essendo classificato come “edificabile” dagli strumenti urbanistici, possa essere considerato tale ai fini fiscali anche in presenza di vincoli che ne limitano concretamente l’utilizzo. Secondo la difesa della contribuente, questi vincoli avrebbero dovuto azzerare la tassabilità della plusvalenza.

La Corte di Cassazione, tuttavia, ha seguito un ragionamento diverso, basato su principi giuridici consolidati e su un’analisi pragmatica della situazione.

La Differenza tra Vincoli Assoluti e Limitazioni

I giudici hanno chiarito che esiste una distinzione fondamentale tra:

1. Vincoli assoluti di inedificabilità: Si tratta di vincoli (es. ambientali, paesaggistici, idrogeologici) che neutralizzano in concreto ogni utilizzazione edificatoria del terreno. In questi casi, la capacità edificatoria è legalmente assente e, di conseguenza, la plusvalenza non può essere tassata come se il terreno fosse edificabile.

2. Vincoli che limitano l’edificabilità: Rientrano in questa categoria i vincoli che, pur imponendo delle restrizioni (come fasce di rispetto stradale o ferroviario), non eliminano del tutto la vocazione edificatoria dell’area. Essi possono ridurre la superficie utilizzabile o le modalità di costruzione, ma non annullano la natura edificabile del terreno.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della contribuente, confermando la decisione dei giudici di merito. La motivazione si fonda su due pilastri principali.

In primo luogo, il terreno era qualificato dallo strumento urbanistico come a destinazione residenziale. I vincoli presenti, pur limitandone la suscettibilità edificatoria, non ne mutavano la destinazione edificabile intrinseca. L’area manteneva una “potenzialità edificabile”.

In secondo luogo, e questo è un punto decisivo, la Corte ha dato grande peso all’aspetto economico dell’operazione. Il prezzo di vendita concordato tra le parti era stato ritenuto “non compatibile con il valore di un terreno agricolo”. Questo elemento è stato considerato una “spia” dell’utilizzabilità edificatoria del terreno, seppur indiretta. Se gli stessi contraenti hanno attribuito al terreno un valore ben superiore a quello agricolo, significa che hanno riconosciuto e prezzato la sua potenzialità edificatoria, tenendo già conto dei vincoli esistenti. Di conseguenza, il Fisco è legittimato a tassare la plusvalenza che riflette tale valore.

le conclusioni

La decisione della Cassazione ribadisce un principio fondamentale: per escludere la tassazione della plusvalenza su un terreno edificabile, non è sufficiente la presenza di vincoli, ma è necessario un vincolo di inedificabilità assoluto che azzeri completamente ogni possibilità di sfruttamento edilizio. Quando i vincoli si limitano a ridurre tale potenzialità, e soprattutto quando il prezzo di vendita dimostra che il mercato riconosce ancora un valore edificatorio al bene, la plusvalenza realizzata è pienamente soggetta a imposizione fiscale.

Un terreno con vincoli urbanistici è sempre considerato edificabile ai fini della plusvalenza?
Sì, secondo la Corte, se lo strumento urbanistico classifica il terreno come edificabile, esso rimane tale ai fini fiscali anche in presenza di vincoli. Questi vincoli possono limitarne la suscettibilità edificatoria, ma non ne cambiano la natura, a meno che non si tratti di un vincolo di inedificabilità assoluta.

Quali tipi di vincoli possono escludere la tassazione della plusvalenza?
Solo i vincoli che comportano un’inedificabilità assoluta, come quelli ambientali, paesaggistici o idrogeologici che neutralizzano in concreto ogni possibilità di utilizzazione edificatoria del terreno. Le fasce di rispetto stradale o ferroviario, invece, sono considerate semplici limitazioni e non escludono la tassazione.

Il prezzo di vendita del terreno è rilevante per la tassazione?
Sì, è un elemento molto importante. Se il prezzo di vendita è significativamente più alto del valore agricolo corrente, ciò viene considerato dalla Corte come una prova (una “spia”) che le parti stesse hanno riconosciuto una potenzialità edificatoria al terreno, giustificando così la tassazione della plusvalenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1876 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1876 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/01/2024

IRPEF AVVISO ACCERTAMENTO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12237/2016 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso gli AVV_NOTAIO che la rappresentano e difendono,

-ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso l’Avvocatura generale dello Stato che la rappresenta e difende,

-controricorrente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. CAMPANIA, n. 10025/2015, depositata il 10/11/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 dicembre 2023 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME ricorre nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE , che resiste con controricorso, avverso la sentenza in epigrafe. Con quest’ultima la C.t.r. ha rigettato l’appello d ella contribuente avverso la sentenza della C.t.p. di Benevento che, a propria volta, aveva rigettato il ricorso avverso l’avviso di accertamento con il quale l’Ufficio, per l’anno di imposta 2008 , aveva recuperato a tassazione, ai fini Irpef, la plusvalenza realizzata a seguito della vendita di un terreno, ritenendolo in parte edificabile e, precisamente, per la porzione non destinata a verde privato.
La C.t.r. rilevava che l’immobile oggetto di accertamento , dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, risultava ricadere in zona «PA n. 2» a destinazione residenziale e che detta destinazione non era compromessa dall’attestato del Comune che chiariva i vincoli ai quali era sottoposto il terreno. Precisava che, oltre al vincolo a «verde privato» di cui l’Ufficio aveva già tenuto conto , l’area era sottoposta a vincoli (stradale, ferroviario e fluviale) di carattere generale ed imposti per legge dei quali le parti avevano tenuto conto in sede di contrattazione per la determinazione del prezzo. Riteneva che la cessione a titolo oneroso di terreno edificabile fosse sempre soggetta alla tassazione della plusvalenza, prescindendo dai vincoli, i quali potevano limitarne la suscettibilità edificatoria ma non mutarne la destinazione edificabile.
La contribuente, in data 7 dicembre 2023, ha depositato memoria ex art. 380bis .1. cod. proc. civ.

Considerato che:

Con l’unico mot ivo la contribue nte denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa

applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b) t.u.i.r. e dell’art. 36, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248.

Censura la sentenza impugnata per aver ritenuto sufficiente, ai fini della qualificazione di un terreno come edificabile, il solo fatto che quest’ultimo rientrasse in zona a destinazione residenziale, restando irrilevante la presenza di vincoli di inedificabilità. Espone che la particella oggetto del rilievo dell’Ufficio per una parte era destinata a verde privato; per altra parte a viabilità di progetto e, infine, per una terza parte era vincolata a fascia di rispetto alla ferrovia. Deduce, per l’effetto, che il terreno non era neppure potenzialmente edificabile, stante i vincoli derivanti dallo strumento urbanistico (verde privato e viabilità di progetto) e quelli generali di rispetto ferroviario ed idrogeologico derivanti dalla legge.
2. Il motivo è infondato

2.1. In tema di Irpef, ai fini della quantificazione della plusvalenza realizzata mediante la vendita di terreni edificabili ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986, non possono essere considerate le aree comprese nelle fasce di rispetto stradale o ferroviario, che vanno equiparate a quelle agricole, perché sono prive della possibilità legale di edificazione e, quindi, della capacità edificatoria (Cass. 31/03/2021, n. 8897, Cass. 15/04/2011, n. 8609).

E’ pacifico che l’unico limite alla sottoposizione dell’operazione di cessione al regime RAGIONE_SOCIALE plusvalenze sussiste con riferimento alle fattispecie in cui sia stato apposto un vincolo assoluto di inedificabilità, ad esempio nelle ipotesi in cui vincoli ambientali o paesistici o idrogeologici – apposti anche da autorità sovraordinate agli Enti che presidiano alla formazione degli strumenti urbanistici -che neutralizzino in concreto ogni utilizzazione edificatoria del terreno.

Questa Corte, tuttavia, ha chiarito che, anche in questo caso si rende necessario accertare se il limite assoluto su determinate superfici operi con compensazioni, ossia con lo scambio e maggiorazione degli indici di fabbricabilità riconosciuti a favore di terreni limitrofi, che tornino utili anche al cedente. In tal senso si è precisato che una spia dell’utilizzabilità edificatoria del terreno (ancorché indiretta ed in senso puramente economico) è data proprio dal corrispettivo della cessione, quando esso, nonostante l’apparente assoluta inedificabilità, venga ceduto ad un prezzo ben più elevato del normale valore agricolo corrente nella zona in cui l’operazione economica si è perfezionata (Cass. 10/06/2021, n. 16470, Cass. 10/02/2021, n. 3243).
2.2. La RAGIONE_SOCIALE si è attenuta a questi principi.

Infatti, ha espressamente affermato che il terreno oggetto della cessione, se pure era gravato da vincoli paesaggistici ed idrogeologici, era potenzialmente edificabile, come attestato dal certificato di destinazione urbanistica e ha aggiunto, con accertamento in fatto, non censurabile in sede di legittimità, che di tali vincoli le parti avevano tenuto conto nella contrattazione del prezzo che era stato fissato ad un prezzo ritenuto non compatibile con il valore di un terreno agricolo.

In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a corrispondere all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE le spese del giudizio di legittimità , che liquida in euro 2.300,00 a titolo di compenso, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo

unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 20 dicembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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