Plusvalenza terreno edificabile: No IRPEF dal registro

La Corte di Cassazione ha stabilito che un accertamento fiscale per una plusvalenza da terreno edificabile non può fondarsi unicamente sul valore definito ai fini dell’imposta di registro. Con l’ordinanza n. 33314/2023, la Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la nullità di un avviso di accertamento per difetto di motivazione. È stato ribadito un principio cruciale, sancito da una norma retroattiva: la base imponibile IRPEF si calcola sul corrispettivo percepito, non sul valore di mercato usato per altre imposte, che non sono assimilabili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza terreno edificabile: l’Agenzia delle Entrate non può usare il valore del registro per l’IRPEF

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia fiscale, specificando i limiti dell’azione di accertamento dell’Amministrazione Finanziaria in caso di plusvalenza terreno edificabile. La questione centrale riguarda la possibilità per il Fisco di basare un accertamento IRPEF esclusivamente sul valore definito ai fini dell’imposta di registro. La risposta della Suprema Corte è stata netta: non è possibile, data la diversa natura delle basi imponibili.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di accertamento notificato a una contribuente per una presunta maggiore IRPEF dovuta su una plusvalenza terreno edificabile non dichiarata. L’atto impositivo si fondava su un presupposto specifico: l’acquirente del terreno aveva aderito a una liquidazione dell’imposta di registro basata su un valore superiore a quello dichiarato nell’atto di compravendita. L’Agenzia delle Entrate, quindi, ha presunto che il prezzo effettivamente incassato dalla venditrice fosse quello, più alto, utilizzato per il registro, e non quello, più basso, indicato nel contratto.

Tuttavia, l’atto di accertamento non allegava né riproduceva il contenuto dell’atto di adesione al maggior valore, su cui si basava l’intera pretesa fiscale. La contribuente ha impugnato l’avviso, sostenendo la sua illegittimità, e i giudici di merito, sia in primo che in secondo grado, le hanno dato ragione, annullando l’accertamento per difetto di motivazione.

La Decisione della Cassazione sulla Plusvalenza Terreno Edificabile

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso in Cassazione, ma la Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione dei giudici d’appello. La Corte ha affrontato la questione sotto due profili: uno procedurale e uno sostanziale, entrambi decisivi per l’esito della controversia.

Dal punto di vista procedurale, il motivo di ricorso è stato ritenuto inammissibile per difetto di autosufficienza. L’Amministrazione Finanziaria, infatti, non aveva trascritto né allegato al ricorso il contenuto dell’avviso di accertamento impugnato, impedendo alla Corte di verificare se la motivazione fosse effettivamente carente, come sostenuto dai giudici di merito.

Le Motivazioni

Il cuore della decisione, tuttavia, risiede nelle motivazioni di natura sostanziale. La Cassazione ha richiamato un principio consolidato, rafforzato da una norma di interpretazione autentica (l’art. 5, comma 3, del D.Lgs. n. 147/2015), che ha efficacia retroattiva. Questa norma esclude esplicitamente che l’Amministrazione Finanziaria possa accertare una plusvalenza patrimoniale ai fini IRPEF basandosi esclusivamente sul valore dichiarato, accertato o definito per un’altra imposta, come quella di registro.

La ratio decidendi è chiara: la base imponibile ai fini IRPEF per la plusvalenza terreno edificabile è data dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto, aumentato degli oneri accessori. Al contrario, la base imponibile per l’imposta di registro è commisurata al valore del bene. Si tratta di due grandezze diverse e non assimilabili. Il valore di mercato non può, da solo, costituire una presunzione sufficiente a dimostrare che sia stato incassato un prezzo superiore a quello dichiarato. L’accertamento basato su tale automatismo è, pertanto, illegittimo.

Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti implicazioni pratiche per i contribuenti. Anzitutto, rafforza il principio secondo cui ogni atto impositivo deve essere adeguatamente motivato e deve consentire al contribuente di comprendere appieno le ragioni della pretesa fiscale. Un accertamento basato su un altro atto (de relato) è valido solo se quest’ultimo è allegato o reso pienamente conoscibile.

In secondo luogo, e più importante, cristallizza la distinzione tra “valore” e “corrispettivo”. Un accertamento IRPEF su una plusvalenza non può fondarsi sulla mera presunzione che il valore di mercato (usato per l’imposta di registro) coincida con il prezzo effettivamente pagato. Il Fisco, per contestare il prezzo dichiarato, deve fornire elementi probatori ulteriori e concreti. Questa decisione rappresenta una garanzia fondamentale per i cittadini contro accertamenti presuntivi e non sufficientemente provati.

L’Agenzia delle Entrate può accertare una plusvalenza IRPEF basandosi solo sul valore più alto definito per l’imposta di registro?
No. La Corte ha stabilito che, in base a una norma di interpretazione autentica con efficacia retroattiva (art. 5, co. 3, d.lgs. n. 147/2015), il valore accertato ai fini dell’imposta di registro non può essere l’unica base per un accertamento induttivo della plusvalenza ai fini IRPEF.

Qual è la differenza tra la base imponibile per l’IRPEF e quella per l’imposta di registro nella vendita di un immobile?
La base imponibile per l’IRPEF sulla plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo effettivamente percepito e il prezzo di acquisto (aumentato dei costi inerenti). La base imponibile per l’imposta di registro è, invece, commisurata al valore del bene, inteso come valore di mercato.

Perché il ricorso dell’Amministrazione finanziaria è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato ritenuto inammissibile principalmente per due ragioni. La prima è un vizio procedurale di autosufficienza, poiché l’Agenzia non aveva allegato l’atto di accertamento impugnato. La seconda è che, una volta confermata la nullità dell’atto per ragioni di merito (l’illegittimità di basare l’accertamento IRPEF sul solo valore del registro), è venuto meno l’interesse giuridico a decidere sugli altri motivi del ricorso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33314 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33314 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

Oggetto:

Accertamento

IRPEF

–

plusvalenza da

cessione terreno edificabile

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28982/2015 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE, con domicilio ex lege in Roma, alla INDIRIZZO;

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, con gli avvocati NOME, NOME e NOME COGNOME, nel domicilio eletto presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, alla INDIRIZZO;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Commissione Tributaria regionale per la Campania -Napoli n. 4391/51/2015 pronunciata il 03 aprile 2015 e depositata l’ 11 maggio 2015, non notificata.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25 ottobre 2023 dal Co: NOME COGNOME;

RILEVATO

La contribuente sig.ra NOME COGNOME era attinta da ripresa a tassazione in ragione di plusvalenza da cessione di terreno edificabile non esposta in dichiarazione dei rediti per l’anno fiscale di riferimento. L’atto impositivo scaturiva dall’adesione alla maggiore imposta di registro sottoscritto con l’Ufficio dall’acquirente. Su quest’atto presupposto, ma non allegato all’avviso di accertamento, si reggeva la ripresa a tassazione, avversata dalla parte contribuente, allegando estratti conto a dimostrazione del prezzo veramente ricevuto. I gradi di merito erano favorevoli alla parte privata sull’assunto del carattere presuntivo dell’accertamento, appoggiato a motivazione de relato , neppure resa ostensibile (per allegazione del presupposto atto di adesione o sua trascrizione), donde ricorre l’Avvocatura generale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, patrono ope legis dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, proponendo due motivi di doglianza, cui replica la parte privata con tempestivo controricorso.
CONSIDERATO

Vengono proposti due motivi.

Con il primo motivo si prospetta censura ex art. 360 n. 3 c.p.c. per violazione dell’art. 67, primo comma, lett. a) , d.P.R. n. 917/1986, nella sostanza lamentandosi come il collegio d’appello non abbia considerato che la contribuente non abbia esposto in dichiarazione alcuna plusvalenza, donde la ripresa a tassazione si è resa necessaria e conseguente all’inadempimento totale di parte privata.

Va esaminato, in ordine logico, dapprima il secondo motivo del ricorso.

Con il secondo motivo si prospetta censura ex art. 360 n. 3 c.p.c. per violazione dell’art. 42 d.P.R. n. 600/1973, dell’art. 7, primo comma, l. n. 212/2000, nonché dell’art. 241/1990, nella sostanza lamentando l’ingiustizia della sentenza impugnata, ove co nferma quella di primo grado, che non ha valorizzato l’adesione alla liquidazione dell’imposta di registro come elemento probatorio indiziario, in violazione RAGIONE_SOCIALE regole sulla motivazione degli atti tributari. L’argomento non può essere accolto. Il motivo verte sulla nullità dell’avviso di accertamento per difetto di motivazione e si profila in primo luogo inammissibile, per difetto di autosufficienza, perché l’Amministrazione finanziaria non trascrive o riproduce, allegandolo al ricorso per cassazione, il contenuto dell’atto impugnato dalla contribuente dinanzi al giudice tributario (cfr. Cass. sez. 5, 13.11.2018, n. 29093; Cass. sez. 5, 17.10.2014, n. 22003; Cass. sez. 5, 19.4.2013, n. 9536) e neppure ne indica la collocazione topografica nell’ambito del giudizio di merito, onde consentire alla Corte di verificare se il riferimento all’atto di adesione posto in essere, ai fini del registro, dalla parte venditrice, pacificamente non allegato all’atto qui impugnato, ponesse la venditrice in condizione di verificarne il contenuto ; ciò anche in relazione all’eventuale riferimento alla deduzione di ulteriori elementi presuntivi dai quali poter desumere che il corrispettivo incassato dalla cessione fosse superiore a quello dichiarato in atto.
In disparte la circostanza che il punto fondamentale è la disponibilità in capo al contribuente degli atti presupposti al provvedimento impositivo che lo colpisce, non si può, infatti, nemmeno parlare di indizio ai fini Irpef di una liquidazione ai fini del Registro. Seppure questa Corte ha costantemente affermato come nella fase di accertamento di una plusvalenza patrimoniale realizzata a seguito di cessione di titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, l’Amministrazione finanzia ria è legittimata a procedere in via presuntiva sulla base dell’accertamento di valore effettuato in sede di applicazione dell’imposta di registro, restando a carico del contribuente l’onere di
superare la presunzione di corrispondenza del prezzo incassato col valore di mercato accertato in via definitiva in sede di applicazione dell’imposta di registro, dimostrando di aver in concreto venduto ad un prezzo inferiore (così Cass. n. 4057/2007, poi ribadita in Cass. n. 21020/2009, Cass. n. 18705/2010), non di meno, successivamente è intervenuta una norma di interpretazione autentica. Più precisamente, alla luce del principio secondo cui nell’accertamento RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, <> (Cfr. Cass. n. 19227/2017, Cass. n. 12265/2017).
L’inammissibilità del secondo motivo consolidando in via definitiva la ratio decidendi riferita alla nullità dell’avviso di accertamento per difetto di motivazione -comporta l’inammissibilità sopravvenuta per carenza d’interesse sul primo motivo.

In definitiva, il ricorso è inammissibile e tale dev’essere dichiarato.

Le spese seguono la regola della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica

difesa dall’Avvocatura generale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso, condanna l’RAGIONE_SOCIALE alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità in favore della parte contribuente, che liquida in €. duemilatrecento/00, oltre ad €.200,00 per esborsi, rimborso in misura forfettaria del 15%, Iva e cpa come per legge.

Così deciso in Roma, il 25/10/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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