Plusvalenza terreno edificabile: la guida della Cassazione

La Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile con edificio, anche se destinato alla demolizione e ricostruzione, non genera una plusvalenza tassabile come cessione di area edificabile. L’Agenzia delle Entrate non può riqualificare l’atto in base alle intenzioni future dell’acquirente. La sentenza chiarisce che la distinzione fiscale è netta tra terreni già edificati e terreni edificabili, senza categorie intermedie, proteggendo il contribuente da un’imposizione basata su una presunta plusvalenza da terreno edificabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Vendita di immobili da demolire: niente plusvalenza su terreno edificabile

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia fiscale, offrendo importanti chiarimenti sulla tassazione della plusvalenza da terreno edificabile. La questione centrale è se la vendita di un terreno con un fabbricato, destinato alla demolizione e successiva ricostruzione con aumento di volume, debba essere tassata come cessione di un edificio esistente o come cessione di un’area edificabile. Questa distinzione è cruciale, poiché i due regimi fiscali sono nettamente diversi.

I Fatti del Caso

Un contribuente aveva venduto a una società immobiliare un’area su cui sorgeva un fabbricato. L’accordo prevedeva la demolizione dell’edificio esistente per realizzare una nuova costruzione con una cubatura maggiore. Prima della vendita, il venditore aveva già presentato la documentazione necessaria per avviare i lavori di demolizione.

L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che l’oggetto reale della compravendita non fosse l’edificio ma il potenziale edificatorio del terreno, ha emesso un avviso di accertamento per il pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza, trattando l’operazione come una cessione di area edificabile. Il contribuente ha impugnato l’atto, ottenendo ragione sia in primo grado (CTP) che in appello (CTR). L’Amministrazione finanziaria ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La tassazione della plusvalenza su terreno edificabile

L’Agenzia delle Entrate ha sostenuto due motivi principali: in primo luogo, un vizio di motivazione della sentenza d’appello; in secondo luogo, una violazione delle norme fiscali (art. 67 del TUIR), affermando che la sostanza economica dell’operazione fosse la vendita del diritto a costruire, e non del vecchio fabbricato.

La Corte di Cassazione ha rigettato completamente il ricorso dell’Agenzia. Gli Ermellini hanno confermato il loro orientamento consolidato, secondo cui ai fini fiscali non esiste una terza categoria (tertium genus) tra ‘terreno edificato’ e ‘terreno non edificato’.

La decisione sulla compensazione delle spese legali

Il contribuente, a sua volta, aveva presentato un ricorso incidentale lamentando che i giudici d’appello avessero ingiustamente compensato le spese di lite, adducendo una generica ‘peculiarità delle questioni trattate’. La Cassazione ha accolto questo motivo, stabilendo che la motivazione per compensare le spese deve essere specifica e non può basarsi su formule generiche. Di conseguenza, ha cassato la sentenza su questo punto, rinviando alla Corte di Giustizia Tributaria regionale per una nuova decisione sulle spese.

Le Motivazioni

La motivazione centrale della Corte si basa su un’interpretazione rigorosa della legge fiscale. La tassazione separata delle plusvalenze si applica alle ‘cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria’. Se su un terreno insiste già un fabbricato, il terreno è da considerarsi ‘già edificato’ e la sua cessione non rientra in questa fattispecie, anche se l’acquirente intende demolire e ricostruire.

La Corte ha specificato che l’Amministrazione finanziaria non può ‘riqualificare’ la natura del contratto basandosi sull’intenzione futura delle parti. Il regime fiscale è determinato dalla situazione oggettiva del bene al momento della cessione. Pertanto, la vendita di un edificio, anche se obsoleto o destinato alla demolizione, segue il regime fiscale previsto per gli edifici, non quello per i terreni edificabili. Questa interpretazione impedisce al Fisco di superare il regime fiscale previsto dal legislatore per le diverse categorie di beni.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio di certezza giuridica a favore del contribuente. Chi vende un immobile con un fabbricato, anche se l’operazione è finalizzata a una successiva riqualificazione urbanistica da parte dell’acquirente, non dovrà temere un accertamento per plusvalenza su terreno edificabile. La distinzione tra ‘edificato’ e ‘non edificato’ rimane netta e non può essere superata da interpretazioni che guardano alla finalità economica dell’operazione. La decisione rappresenta una garanzia importante per il mercato immobiliare, chiarendo i confini dell’imposizione fiscale nelle operazioni di sviluppo e riqualificazione urbana.

La vendita di un terreno con un edificio da demolire è tassata come cessione di plusvalenza su terreno edificabile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se al momento della vendita sul terreno insiste un fabbricato, l’operazione è considerata cessione di un bene già edificato. Non si applica quindi la tassazione prevista per la plusvalenza derivante dalla cessione di aree edificabili, anche se l’accordo tra le parti prevede la demolizione e la ricostruzione.

L’Agenzia delle Entrate può riqualificare un contratto di vendita basandosi sulle intenzioni dell’acquirente?
No. La Corte ha stabilito che l’Amministrazione finanziaria non può riqualificare la natura di una cessione immobiliare (da edificio a terreno edificabile) basandosi sulla futura destinazione d’uso o sulle intenzioni di demolizione e ricostruzione pattuite tra le parti. Il regime fiscale è determinato dallo stato oggettivo del bene al momento della vendita.

Per quale motivo la Corte ha annullato la decisione sulla compensazione delle spese legali?
La Corte ha annullato la parte della sentenza relativa alle spese perché i giudici di merito avevano motivato la compensazione in modo troppo generico, facendo riferimento alla ‘peculiarità delle questioni trattate’. La legge richiede che la decisione di compensare le spese, specialmente in caso di totale soccombenza di una parte, sia supportata da ‘gravi ed eccezionali ragioni’ indicate esplicitamente nella motivazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3304 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3304 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 10/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20327/2019 R.G. proposto da :

AGENZIA DELLE ENTRATE, difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

– controricorrente e ricorrente incidentale- avverso la Sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Molise n. 21/2019 depositata il 04/01/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il contribuente NOME COGNOME ricorreva avverso l’avviso di accertamento Irpef per l’anno di imposta 20 08, per plusvalenza da cessione di area edificabile a favore di società immobiliare.

1.1. Adiva il collegio di prossimità rappresentando di aver compravenduto un’area ove era insistente un fabbricato, con terreno di pertinenza, affermando irrilevante la circostanza che l’edificio esistente dovesse poi essere abbattuto, con previsione di un maggiore utilizzo dell’area, con incremento della cubatura esistente.

La CTP di Campobasso adita accoglieva il ricorso del contribuente, con sentenza che veniva confermata dalla CTR del Molise che, con la sentenza in epigrafe indicata, rigettava l’appello dell’Amministrazione finanziaria, compensando le spese di lite.

Avverso la predetta sentenza ricorre l’Amministrazione finanziaria, con due motivi.

Resiste il contribuente con controricorso e ricorso incidentale sorretto da due motivi, nonché deposito di memoria illustrativa ex art. 380bis .1 c.p.c., con nota spese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo del ricorso principale l’Amministrazione lamenta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., la «Violazione e falsa applicazione dell’art. 36, d.lgs. n. 546 del 1992, dell’art. 132 c.p.c., dell’art. 118 disp. att. C.p.c. e dell’art. 111 Cost.».

1.1. Deduce la ricorrente che la sentenza impugnata sarebbe priva dell’esposizione dei motivi sui quali la decisione si fonda, in quanto la CTR si è limitata alla mera affermazione secondo cui «… l’oggetto della compravendita è da individuarsi non nell’area edificabile, come sostenuto dall’ufficio, ma in un immobile con relativa area pertinenziale su cui è stato effettuato un intervento di ristrutturazione», in recepimento della tesi del contribuente, in contrasto con le risultanze degli atti di causa e senza dare minimamente conto delle eccezioni e contestazioni sollevate dall’Ufficio.
1.2. Il motivo è inammissibile.

L’assenza della motivazione, la sua mera apparenza, o ancora la sua intrinseca illogicità, implicano una violazione di legge costituzionalmente rilevante e, pertanto, danno luogo ad un error in procedendo , la cui denuncia è ammissibile dinanzi al giudice di legittimità ai sensi del n. 4 dell’art. 360, ponendosi come violazione delle norme poste a presidio dell’obbligo motivazionale (Cass. S.U.

sentenze 7 aprile 2014, nn. 8053 e 8054). In sostanza, il vizio di motivazione che solo può dar luogo alla cassazione della sentenza è quello che attinge il nucleo fondamentale della sentenza, il cosiddetto minimo costituzionale di esplicitazione delle ragioni poste a base della sentenza.

D’altro canto, a seguito della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5) c.p.c. disposta dall’art. 54 del D.L. n. 83 del 2012, convertito in L. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel giudizio di cassazione censure incentrate, come nel caso di specie, sulla pretesa insufficienza dell’apparato argomentativo sorreggente il decisum .

Con il secondo motivo del ricorso principale si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la « Violazione e falsa applicazione dell’articolo dell’art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir e dell’art. 20 del Dpr n. 131/1986».

Poiché il venditore, in data 14 aprile 2008, antecedentemente all’atto di compravendita, aveva depositato presso il Comune di Guglionesi una D.I.A. (prot. n. 3614) per la demolizione del fabbricato in oggetto, l’Ufficio sostiene che oggetto effettivo della vendita non fosse il fabbricato destinato alla demolizione, ma il terreno con la sua capacità edificatoria.

2.1. Il motivo è infondato.

2.2. Questa Corte ha già riconosciuto da tempo che la compravendita di un compendio immobiliare anche solo parzialmente edificato non sconta più la plusvalenza da cessione di area edificabile, ma deve essere inquadrata nella fattispecie della compravendita di terreno già edificato, ancorché l’immobile insistente sia previsto come da abbattere e da ricostruire con ampliamento e mutamento di destinazione d’uso. Ed infatti, in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sono soggette a tassazione
separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr. Cass., n. 15629/2014).
2.3. Più recentemente, il principio è stato affinato, specificando che, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un ” tertium genus “, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (Cass., n. 5088/2019; n. 37416/2021; n. 39133/2021, richiamate da Cass. n. 12650/2024).
Con il primo motivo di ricorso incidentale il contribuente lamenta , in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la v iolazione e falsa applicazione dell’art. 91 e 92 c.p.c.

3.1. Il motivo è fondato.

3.2. L’art. 92 c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis , anteriore alle modifiche introdotte dall’art.

comunque rilevato che la sentenza del 19 aprile 2018, n. 77, con cui la Corte costituzionale, in relazione al testo come modificato dal D.L. 12 settembre 2014, n. 132, ha dichiarato costituzionalmente illegittimo l’art. 92, secondo comma, c.p.c., nella parte in cui non consente, nelle ipotesi di soccombenza totale, di compensare parzialmente o per intero le spese di lite anche ove ricorrano gravi ed eccezionali ragioni, diverse da quelle tipizzate dal legislatore.

3.3. La disposizione in esame, nella parte in cui consente la compensazione delle spese di lite allorché concorrano «gravi ed eccezionali ragioni», costituisce «una norma elastica, quale clausola generale che il legislatore ha previsto per adeguarla ad un dato contesto storico sociale o a speciali situazioni, non esattamente ed efficacemente determinabili ‘ a priori ‘ , ma da specificare in via interpretativa da parte del giudice del merito, con un giudizio censurabile in sede di legittimità, in quanto fondato su norme giuridiche» (cfr. Cass. n. 2883/2014; n. 21157 del 07/08/2019; n. 1950 del 24/01/2022).
3.4. Nel caso in esame occorre valutare se la compensazione delle spese di lite sia stata operata in presenza delle ragioni di ‘ gravità ed eccezionalità ‘ normativamente previste; il giudice è tenuto, infatti, ad indicare esplicitamente nella motivazione della sentenza la presenza delle gravi ed eccezionali ragioni che impongono la compensazione delle spese processuali (Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 15413 del 2011; n. 3977 del 18/02/2020).

3.5. Nella fattispecie deve rilevarsi che i giudici di appello non si sono attenuti ai criteri ora richiamati, in quanto la sentenza impugnata non esplicita le ragioni poste a fondamento della decisione impugnata, essendosi i giudici di appello limitati a disporre la compensazione in ragione della «peculiarità delle questioni trattate».

3.6. Va inoltre precisato, in relazione alla domanda, formulata nelle conclusioni del controricorso, di «risarcimento danni ex art. 15, D.Lgs. n. 546/1992», che tale disposizione non è applicabile al giudizio di legittimità e che, comunque, non emergono in questa sede, né sono stati oggetto di allegazione della parte, i presupposti per il risarcimento dei danni da responsabilità aggravata ex art. 96, primo comma, c.p.c.

In conclusione, rigettato il ricorso principale, accolto il primo motivo del ricorso incidentale e assorbito il secondo, proposto in via condizionata all’accoglimento del ricorso principale, la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Molise affinché, in diversa composizione, proceda a nuovo e motivato esame nel rispetto dei principi sopra illustrati, nonché provveda alle spese del giudizio di legittimità.
Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato, per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13 comma 1 – quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale, accoglie il primo motivo e dichiara assorbito il secondo motivo del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Molise affinché, in

diversa composizione, proceda a nuovo e motivato esame nonché provveda alle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, il 21/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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