Plusvalenza terreni: vendita sotto valore perizia

Una contribuente ha venduto un terreno edificabile indicando un prezzo inferiore rispetto al valore precedentemente rideterminato tramite perizia giurata. L’Agenzia delle Entrate ha contestato l’operazione, sostenendo che lo scostamento comportasse la decadenza dai benefici della rivalutazione e il ricalcolo della **plusvalenza** basato sul valore storico del bene. La Corte di Cassazione, confermando la decisione di merito, ha stabilito che la vendita a un prezzo inferiore a quello periziato non determina la perdita dell’agevolazione fiscale, purché siano stati rispettati gli oneri di perizia e versamento dell’imposta sostitutiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza terreni: la vendita sotto valore perizia non annulla i benefici

La gestione della plusvalenza derivante dalla vendita di terreni edificabili è spesso oggetto di contenziosi con il Fisco. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce definitivamente se la vendita a un prezzo inferiore rispetto alla perizia di rivalutazione comporti la perdita delle agevolazioni fiscali.

Il caso della plusvalenza su terreni rivalutati

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento notificato a una contribuente che aveva venduto un terreno edificabile. La parte venditrice si era avvalsa della facoltà di rivalutare il bene ai sensi della Legge 448/2001, pagando l’imposta sostitutiva per allineare il valore fiscale a quello di mercato. Tuttavia, nell’atto di vendita definitivo, il corrispettivo indicato era risultato inferiore al valore stimato nella perizia giurata.

L’Amministrazione Finanziaria ha ritenuto che tale discrepanza fosse motivo di decadenza dal beneficio della rivalutazione. Di conseguenza, l’Ufficio ha rideterminato la plusvalenza tassabile partendo dal vecchio valore storico di acquisto, ignorando l’imposta sostitutiva già versata.

La decisione della Suprema Corte sulla plusvalenza

I giudici di legittimità hanno respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando l’orientamento già espresso dalle Sezioni Unite. La Corte ha chiarito che l’indicazione di un prezzo inferiore rispetto a quello risultante dalla perizia non costituisce una violazione tale da far decadere il contribuente dal regime agevolato.

Il principio cardine è che la rivalutazione è un atto volontario che si perfeziona con la redazione della perizia e il versamento dell’imposta. Una volta assolti questi obblighi, il valore periziato rimane il punto di riferimento fiscale minimo, ma non obbliga a vendere a quel prezzo né punisce chi, per dinamiche di mercato, accetta un corrispettivo più basso.

Implicazioni per i contribuenti

Questa sentenza protegge i proprietari di terreni che, dopo aver investito nella rivalutazione, si trovano a dover vendere in un mercato immobiliare in calo. Non esiste un onere di allegazione del valore di perizia nell’atto di compravendita la cui mancanza possa giustificare il recupero a tassazione della plusvalenza ordinaria.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura della disciplina della rivalutazione. I giudici hanno osservato che la legge non prevede espressamente la decadenza dal beneficio in caso di vendita a prezzo inferiore. Il valore rideterminato tramite perizia costituisce il valore normale minimo di riferimento, ma la sua funzione è quella di sostituire il costo storico nel calcolo del guadagno tassabile. Impedire l’accesso al beneficio a chi vende a meno significherebbe trasformare un’agevolazione in una trappola fiscale, punendo il contribuente per fluttuazioni di mercato indipendenti dalla sua volontà. La Corte ha ribadito che l’unico requisito per mantenere il beneficio è il rispetto formale e sostanziale della procedura di rivalutazione (perizia e versamento).

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione ha riaffermato che il potere di accertamento dell’Ufficio non può spingersi fino a disconoscere gli effetti di una rivalutazione regolarmente eseguita solo sulla base del prezzo di vendita. La stabilità del rapporto tributario e la certezza del diritto impongono che il contribuente possa fare affidamento sul valore periziato come base per il calcolo della plusvalenza. Questa decisione rappresenta un importante scudo contro pretese fiscali eccessive e garantisce che il versamento dell’imposta sostitutiva assolva definitivamente il debito tributario relativo all’incremento di valore del terreno, indipendentemente dall’esito della successiva negoziazione privata.

Cosa succede se vendo un terreno a un prezzo inferiore alla perizia di rivalutazione?
Non si perde il beneficio fiscale della rivalutazione. La plusvalenza non verrà ricalcolata sul valore storico, ma resterà valida la tassazione agevolata già assolta con l’imposta sostitutiva.

L’Agenzia delle Entrate può annullare la rivalutazione per scostamento di prezzo?
No, la Suprema Corte ha stabilito che lo scostamento tra prezzo di vendita e valore periziato non causa la decadenza dai benefici della Legge 448/2001.

Quali sono i requisiti per proteggere la rivalutazione del terreno?
È fondamentale che la perizia giurata sia stata redatta correttamente prima della vendita e che l’imposta sostitutiva sia stata regolarmente versata nei termini di legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 36010 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 36010 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28050/2015 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso gli Uffici dell’ RAGIONE_SOCIALE GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende -ricorrente- contro

COGNOME NOME

-intimata- avverso la SENTENZA di COMM.TRIB.REG. della TOSCANA/ FIRENZE n. 699/2015 depositata il 20/04/2015.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/11/2023 dal AVV_NOTAIO. AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

RILEVATO

che la contribuente NOME COGNOME impugnava innanzi alla C.T.P. di Pistoia l’avviso di accertamento, relativo all’anno d’imposta 2006, col quale l’Ufficio aveva ripreso a tassazione una asserita

plusvalenza non dichiarata e derivante dalla vendita di un terreno edificabile.

In particolare, l’atto impositivo poggiava sul fatto che, sebbene la contribuente si fosse avvalsa della procedura di cui all’art. 7 L. n. 448/2001 rivalutando il terreno, aveva poi dichiarato un prezzo inferiore a quello stimato al momento della vendita.

I giudici di merito aderivano alla tesi della contribuente. Segnatamente la CTR, dopo aver disatteso le eccezioni di inammissibilità del ricorso, affermava come la cessione del terreno ad un prezzo inferiore a quello rivalutato non facesse venire meno gli effetti della rivalutazione, tenuto conto che nella fattispecie in esame erano stati rispettati gli oneri previsti, ossia la redazione della perizia giurata e il versamento delle imposte sostitutive.

Ricorre per la cassazione della sentenza l’RAGIONE_SOCIALE, affidandosi ad un unico motivo, mentre rimane intimata la contribuente.

CONSIDERATO

Con l’unico motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 7, co. 6, l. n. 448/2001 con riferimento agli artt. 67 e 68 TUIR in parametro all’art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c.

In particolare, e principiando dalla natura volontaria dell’imposta di cui all’art. 7 citato, l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE afferma che, quando il contribuente abbia indicato un valore inferiore a quello rideterminato in forza della perizia prevista dall’art. 7 della I. n. 448/2001, va riconosciuto all’Ufficio il potere di accertamento giacché ai sensi del comma 6 dell’art. 7 il valore rideterminato costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e catastale e, in sostanza, il valore legale cui va subordinata l’applicazione del beneficio fiscale. Ne conseguirebbe, in mancanza del riferimento al valore periziato, la decadenza dal beneficio fiscale
e il conseguente potere di accertamento da esercitarsi secondo il criterio ordinario ex art. 68 TUIR.

La questione è stata oggetto di scrutinio da parte delle Sezioni Unite di questa Corte che si sono pronunciate proprio sugli «..effetti della mancata indicazione del valore del bene espresso dalla perizia estimativa di cui all’art.7 della legge n. 448 del 2001, nel testo vigente ratione temporis, all’interno di un atto negoziale di alienazione successivamente compiuto dall’alienante che, in forza della perizia anzidetta, abbia provveduto a corrispondere l’imposta sostitutiva prevista dal ricordato art. 7, indicando nell’atto di alienazione successivo un valore inferiore a quello risultante dal valore specificato nella perizia.»
Orbene, all’esito del vaglio del contrasto formatosi in materia questa Corte, peraltro in adesione all’orientamento maggioritario di questa Sezione, ha stabilito il seguente principio di diritto: «In tema di plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b) del d.P.R. n. 917 del 1986, per i terreni edificabili e con destinazione agricola l’indicazione nell’atto di vendita dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata a norma dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001 non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene”.
A tale conclusione le Sezioni Unite sono giunte anche disattendendo «…la soluzione preferita dall’indirizzo minoritario – in buona parte coerente con la posizione espressa a più riprese dall’Agenzia delle entrate – Ris. 27 maggio 2015 n. 53/E, Circolari n. 9/E del 30 gennaio 2002, par. 7.1 e 7.2, n. 15/E del 1° febbraio 2002, par.3, Circ. n. 81 del 2002, par. 2.1 -al cui tenore dovrebbe individuarsi a carico del contribuente un onere di allegazione, nell’atto di

compravendita, del valore normale minimo di riferimento risultante dalla perizia ed una decadenza in caso di determinazione del corrispettivo inferiore rispetto a detto valore» (Cfr. Cass., S.U., n. 2321/2020).

Il motivo è dunque infondato e va respinto, avendo la RAGIONE_SOCIALE fatto buon governo della disciplina in commento.

Non vi è luogo a pronuncia sulle spese per mancata attività difensiva della parte privata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della non sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13 .

Così deciso in Roma, il 29/11/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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