Plusvalenza terreni rivalutati: cosa succede se vendi?

Una contribuente vende un terreno a un prezzo inferiore a quello di rivalutazione. L’Agenzia delle Entrate contesta la plusvalenza basandosi sul costo storico, sostenendo la decadenza dal beneficio. La Cassazione accoglie il ricorso della contribuente, stabilendo che la vendita a un prezzo inferiore non annulla gli effetti della rivalutazione. La plusvalenza su terreni rivalutati si calcola sempre partendo dal valore di perizia, escludendo così l’imponibilità nel caso specifico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza terreni rivalutati: la vendita a prezzo inferiore non fa perdere il beneficio

La gestione della plusvalenza su terreni rivalutati è un tema cruciale per chi investe nel settore immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale: vendere un terreno a un prezzo inferiore a quello di perizia non comporta la perdita del beneficio fiscale ottenuto con la rivalutazione. Vediamo nel dettaglio i fatti e le conclusioni della Corte.

I Fatti del Caso

Una contribuente aveva ricevuto in successione dei terreni. Avvalendosi della normativa di favore (Legge 448/2001), aveva provveduto a rivalutare il valore di tali aree edificabili, pagando la relativa imposta sostitutiva. Successivamente, nel 2009, aveva venduto una parte di questi terreni a un prezzo di 300.000 euro, importo però inferiore al valore rideterminato tramite la perizia giurata.

L’Agenzia delle Entrate, a seguito di un controllo, ha emesso un avviso di accertamento. Secondo l’Ufficio, la vendita a un prezzo più basso di quello di rivalutazione avrebbe causato la “decadenza” dal beneficio. Di conseguenza, l’Agenzia ha ricalcolato la plusvalenza tassabile basandosi sul costo di acquisto originario (storico) del terreno, anziché sul valore rivalutato, accertando una maggiore imposta IRPEF per quasi 278.000 euro.

Il caso è passato attraverso i vari gradi di giudizio: la Commissione Tributaria Provinciale ha dato ragione alla contribuente, mentre la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato la decisione, accogliendo parzialmente le tesi dell’Agenzia. La questione è così giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

La questione della plusvalenza su terreni rivalutati e la decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha accolto il ricorso della contribuente, cassando la sentenza della Commissione Regionale. Il principio affermato è netto: la normativa sulla rivalutazione dei terreni non prevede alcuna decadenza dal beneficio nel caso in cui il bene venga successivamente venduto a un prezzo inferiore a quello di perizia.

Il cuore della questione risiede nell’interpretazione dell’articolo 7 della Legge n. 448/2001. Questa norma stabilisce che il valore rideterminato tramite perizia e versamento dell’imposta sostitutiva diventa il nuovo “valore normale minimo” di riferimento ai fini delle imposte sui redditi. Non stabilisce, però, che la vendita a un prezzo inferiore a tale valore annulli l’intera operazione di rivalutazione.

Le Motivazioni

La Corte ha basato la sua decisione su un orientamento ormai consolidato, espresso in precedenza dalle Sezioni Unite (sentenze nn. 2321 e 2322 del 2020). I giudici hanno chiarito i seguenti punti:

1. Nessuna Norma sulla Decadenza: Non esiste alcuna disposizione di legge che colleghi la vendita a un prezzo inferiore alla perdita del beneficio della rivalutazione. Imporre una tale conseguenza sarebbe un’interpretazione non supportata dal testo normativo.
2. Il Valore Rivalutato è il Nuovo Punto di Partenza: Una volta che il contribuente ha perfezionato la procedura di rivalutazione (perizia giurata e pagamento dell’imposta sostitutiva), il valore rideterminato sostituisce a tutti gli effetti il costo storico del bene. Questo nuovo valore diventa la base su cui calcolare l’eventuale futura plusvalenza.
3. Il Calcolo della Plusvalenza: La plusvalenza tassabile si calcola come differenza tra il prezzo di vendita e il valore rivalutato. Se il prezzo di vendita è inferiore o uguale al valore di perizia, la plusvalenza è pari a zero (o negativa) e, quindi, non c’è alcun reddito da tassare.

In sostanza, la possibilità di avvalersi della rivalutazione non è subordinata al prezzo di vendita futuro. Il legislatore ha voluto offrire uno strumento per “affrancare” la plusvalenza latente fino a quel momento, non per vincolare il contribuente a vendere a un prezzo minimo predeterminato.

Le Conclusioni

Questa pronuncia consolida un principio di certezza del diritto fondamentale per i contribuenti. Chi effettua una rivalutazione di un terreno o di una partecipazione può contare sul fatto che quel valore rideterminato sarà la base per i futuri calcoli fiscali, indipendentemente dalle fluttuazioni del mercato immobiliare. La vendita a un prezzo inferiore, magari a causa di una congiuntura economica sfavorevole, non esporrà il venditore al rischio di vedersi ricalcolare la tassazione sul vecchio valore storico, con conseguenze economiche potenzialmente disastrose. La plusvalenza su terreni rivalutati viene quindi calcolata in modo chiaro: dal prezzo di vendita si sottrae il valore di perizia, e solo se il risultato è positivo si genera materia imponibile.

Se rivaluto un terreno e poi lo vendo a un prezzo inferiore a quello della perizia, perdo il beneficio fiscale?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita a un prezzo inferiore rispetto al valore rideterminato con perizia non determina la decadenza del contribuente dal beneficio fiscale correlato al versamento dell’imposta sostitutiva.

Come si calcola la plusvalenza se il prezzo di vendita è più basso del valore rivalutato?
La plusvalenza si calcola sempre confrontando il corrispettivo della vendita con il valore rideterminato in sede di perizia. Se il prezzo di vendita è inferiore a tale valore, la plusvalenza è pari a zero o negativa, e quindi non c’è alcun reddito da tassare.

L’Agenzia delle Entrate può ignorare la rivalutazione e usare il costo storico se il prezzo di vendita è più basso?
No. Una volta perfezionata la procedura di rivalutazione, il valore rideterminato sostituisce quello storico. L’Amministrazione finanziaria non ha la possibilità di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene, ma deve attenersi al valore di perizia come nuovo costo fiscale di riferimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15003 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15003 Anno 2024

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/05/2024

Avv. Acc. IRPEF 2009

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24156/2017 R.G. proposto da:

NOME COGNOME NOME, rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO sito in Roma, INDIRIZZO,

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , con sede in Roma, INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con domicilio legale in Roma, INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE ,

-controricorrente –

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 3093/10/2017, depositata in data 11 luglio 2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19 marzo 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME riceveva notifica di un avviso di accertamento ai fini IRPEF, n. NUMERO_DOCUMENTO, relativo all’anno

d’imposta 2009. L’ RAGIONE_SOCIALE -procedeva ad accertare, ex artt. 17, 67, comma primo, lett. a, e 68 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (T.U.I.R.), una maggiore plusvalenza assoggettata a tassazione separata pari a € 277.430,00 e relativa alla vendita di aree edificabili site in Pozzuolo Martesana INDIRIZZO, località INDIRIZZO, INDIRIZZO, avvenuta nel 2009, in questo modo rettificando la plusvalenza dichiarata dalla detta contribuente pari a zero; la rettifica originava dal riscontro, operato dall’ Ufficio, del prezzo di cessione nell’atto di compravendita, datato 14 dicembre 2009, di € 300.000,00 per le aree oggetto di vendita, valore scaturito da precedente rivalutazione con perizia riguardante gran parte RAGIONE_SOCIALE aree, ai sensi della Legge 28 dicembre 2001, n. 448, e del prezzo d’acquisto nell’atto di divisione seguente a successione legittima (a mezzo della quale pervenivano i terreni alla contribuente), datato 28 febbraio 2000, di € 22.570,00, pari al valore iniziale RAGIONE_SOCIALE stesse aree rivalutato ai fini ISTAT.
Avverso l’ avviso di accertamento, dopo un infruttuoso tentativo di accertamento con adesione, la contribuente proponeva ricorso dinanzi alla C.t.p. di RAGIONE_SOCIALE; si costituiva in giudizio anche l’Ufficio , contestando i motivi di ricorso e chiedendo la conferma del proprio operato.

La C.t.p., con sentenza n. 6598/01/2015, accoglieva il ricorso della contribuente, compensando tra le parti le spese di lite.

Contro tale decisione proponeva appello l’RAGIONE_SOCIALE dinanzi la C.t.r. della Lombardia; si costituiva anche la contribuente, chiedendo la conferma di quanto statuito in primo grado.

Con sentenza n. 3093/10/2017, depositata in data 11 luglio 201 7, la C.t.r. adita accoglieva parzialmente il gravame dell’Ufficio, confermando l’accertamento con riferimento alla plusvalenza

generata dalla vendita di una parte RAGIONE_SOCIALE aree, mappale n. 299, e annullando le relative sanzioni.

Avverso la sentenza della C.t.r. della Lombardia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a un solo motivo.

L’ RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

La causa è stata trattata nella camera di consiglio del 19 marzo 2024.

Considerato che:

Con l’unico motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.), in riferimento al disposto dell’art. 7 della Legge n. 448/01» la contribuente lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata , la C.t.r. ha ritenuto che la normativa in oggetto prevedesse la decadenza dal beneficio della rivalutazione di area edificabile a causa della cessione successiva della medesima per un prezzo inferiore a quello di rivalutazione, con conseguente ricalcolo della plusvalenza sulla base del valore iniziale storico, e non stabilisse solamente come, in luogo di tale prezzo inferiore, sia oggetto dell’imposta sostitutiva proprio il maggior valore determinato in sede di rivalutazione.
Il motivo di ricorso è fondato.

Si rende opportuno richiamare la Circolare n. 1/E del 22 gennaio 2021, con cui si è dato atto prima dell’interpretazione normativa offerta dall’RAGIONE_SOCIALE e successivamente dell’orientamento RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite della Corte di legittimità, con cui si è risolto il contrasto giurisprudenziale sorto in materia. In essa si legge che (par. 3): « Ai sensi del comma 6 dell’articolo 7 della legge n. 448 del 2001, il valore rideterminato dei terreni edificabili e con destinazione agricola costituisce ‘ valore normale minimo di riferimento ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale ‘ . Con le circolari 1° febbraio 2002, n. 15/E e 15 febbraio 2013, n. 1/E è stato chiarito
che, qualora nell’atto di cessione del terreno venga indicato un valore inferiore a quello rivalutato, per il calcolo RAGIONE_SOCIALE plusvalenze si applicano le regole ordinarie dettate dall’articolo 68 del TUIR, per cui il valore iniziale di riferimento è dato dal costo o valore di acquisto del terreno, non potendosi tenere conto degli effetti della rivalutazione del bene. Con la risoluzione 27 maggio 2015, n. 53/E è stato aggiunto che, ai fini del calcolo RAGIONE_SOCIALE plusvalenze, si pu ò comunque fare riferimento al valore rivalutato qualora, pur essendo stato indicato nell’atto di cessione un valore inferiore, lo scostamento «sia poco significativo e tale da doversi imputare ad un mero errore» oppure quando, anche in presenza di un corrispettivo dichiarato sensibilmente inferiore a quello periziato, sia stata fatta comunque menzione in atto della intervenuta rideterminazione del valore del terreno. L’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria ha trovato conferma in una parte della giurisprudenza di legittimit à̀ , alla quale si è contrapposto un indirizzo maggioritario di segno contrario.
2.1 Il contrasto giurisprudenziale è stato da ultimo risolto dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con le sentenze nn. 2321 e 2322 del 31 gennaio 2020. Le Sezioni Unite hanno ritenuto di dare continuit à̀ all’indirizzo sfavorevole all’Amministrazione, affermando il seguente principio di diritto: l’indicazione nell’atto di vendita dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata a norma dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001 non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilit à̀ per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene. Secondo i giudici, la possibilit à̀ di avvalersi del meccanismo agevolativo di cui al citato articolo 7, comma 1, della legge n. 448 del 2001 va intesa nel senso che, una volta verificatisi i presupposti di legge per fruire dell’imposta sostitutiva,
tale meccanismo impedisce di recuperare, ai fini del computo della plusvalenza, il valore storico del bene anteriore a quello di perizia, ancorch é́ detto valore non sia indicato nell’atto o sia indicato un valore commerciale inferiore a quello periziato, come tale inidoneo a determinare l’insorgenza di un reddito tassabile rispetto al valore periziato maggiore. A fondamento della decisione, le Sezioni Unite pongono la circostanza che non è ravvisabile alcun aggancio normativo da cui poter desumere l’esistenza di un obbligo del contribuente di allegazione del valore normale minimo di riferimento periziato e/o di fissazione del corrispettivo nel medesimo valore. Inoltre, i giudici rilevano come l’interpretazione sia pienamente coerente con la posizione che la stessa Cassazione ha assunto sul presupposto dell’assenza di limitazioni poste dalla legge in merito al riconoscimento del beneficio di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 2001 nei casi in cui la perizia sia stata asseverata successivamente alla stipula dell’atto di vendita (quest’ultima posizione è stata gi à̀ recepita dall’Amministrazione con la risoluzione n. 53/E del 2015). Alla luce dell’indirizzo assunto dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione e in conformit à̀ al parere reso dall’RAGIONE_SOCIALE Generale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, devono ritenersi superate le indicazioni fornite sul punto con i sopra richiamati documenti di prassi».
2.2. Nella fattispecie in esame, la C.t.r. ha fatto malgoverno dei superiori principi allorquando ha così opinato: «L’operato dell’Ufficio appare del tutto legittimo in quanto l’art. 7 l. 448/01 dispone che la rideterminazione del valore di acquisto costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, registro e ipocatastale. Quindi nel caso in cui, invece, all’atto del trasferimento venga indicato un valore inferiore rispetto a quello rideterminato si rendono applicabili le regole ordinarie ex art. 68 TUIR».
2 .3. Deve, poi, ribadirsi che l’unico motivo di ricorso si riferisce alla questione afferente alla pretesa decadenza del contribuente dagli

effetti della rivalutazione per la vendita ad un prezzo inferiore a quello rivalutato. Invero, dalla lettura della censura si evince che, posto che l’art. 7, comma 1, della legge n. 448 del 2001 dispone che la rideterminazione del valore di acquisto costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, di registro ed ipocatastale, si contesta che il legislatore, piuttosto che limitarsi a precisare gli effetti ulteriori della rivalutazione, abbia stabilito una ipotetica eventualità risolutiva o di decadenza. Non sussiste, infatti doglianza sulla questione relativa alla plusvalenza calcolata sulla particella non inclusa nella rivalutazione, ma venduta, atteso che, rispetto ad essa, il contribuente è risultato parzialmente vittorioso in appello, ottenendo la riduzione del quantum; quindi, pacifico che la particella non fosse compresa nella rivalutazione, non vi è precipua impugnazione sul punto sia da parte del contribuente che da parte dell’Ufficio.
2.4. Costituisce principio giurisprudenziale pacifico quello secondo cui ‘ In tema di plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b), del d.P.R. n. 917 del 1986, per i terreni edificabili e con destinazione agricola, l’indicazione, nell’atto di vendita dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base della perizia giurata a norma dell’art. 7 della l. n. 448 del 2001 non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene ‘ (Cass. 31/01/2020, n. 2321).
3. In conclusione, il ricorso va accolto nei termini di cui in motivazione e, non essendo necessari ulteriori accertamento di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., con accoglimento dell’originario ricorso del contribuente.

Le spese del merito si compensano e quelle di legittimità seguono la soccombenza.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo della contribuente.

Condanna l’RAGIONE_SOCIALE alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 5.600,00, oltre ad € 200,00 per esborsi, al rimborso forfettario nella misura del 15 % ed oltre ad IVA e c.p.a. come per legge.

Così decisa in Roma il 19 marzo 2024.

Il AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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