Plusvalenza terreni: quando scatta la tassazione?

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due contribuenti in merito alla tassazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno edificabile. I ricorrenti sostenevano che le somme percepite nel 2005 a titolo di acconto dovessero essere tassate in quell’anno secondo il principio di cassa. Tuttavia, la Corte ha stabilito che la plusvalenza si cristallizza solo con la stipula del contratto definitivo (avvenuta nel 2006), poiché l’effetto traslativo della proprietà è il presupposto necessario per rendere l’operazione fiscalmente rilevante.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza e vendita terreni: quando scatta la tassazione?

La gestione fiscale della plusvalenza derivante dalla cessione di aree edificabili è spesso oggetto di contenzioso tra contribuenti e fisco. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: il momento esatto in cui sorge l’obbligo di dichiarare il guadagno realizzato, specialmente quando la vendita è preceduta da un contratto preliminare con incasso di acconti.

Il caso: acconti anticipati e rogito differito

La vicenda trae origine da una compravendita di un terreno edificabile. I venditori avevano sottoscritto un contratto preliminare nel 2005, ricevendo una parte consistente del prezzo e immettendo il promissario acquirente nel possesso del bene. Il contratto definitivo (rogito) veniva però stipulato solo nel 2006. L’Agenzia delle Entrate emetteva avvisi di accertamento imputando l’intera plusvalenza all’anno del contratto definitivo, mentre i contribuenti ritenevano che le somme incassate nel 2005 dovessero essere dichiarate in quell’annualità, invocando il principio di cassa.

La decisione della Suprema Corte

I giudici di legittimità hanno confermato la validità dell’operato del fisco. La tesi dei contribuenti, pur basata su una lettura letterale del principio di cassa, è stata ritenuta giuridicamente incompleta. La Corte ha sottolineato che, per quanto riguarda la cessione di terreni, non può esserci una plusvalenza tassabile finché non si verifica il trasferimento della proprietà. Gli acconti percepiti durante la vigenza di un contratto preliminare hanno natura obbligatoria ma non traslativa.

Implicazioni pratiche per il contribuente

Questa sentenza chiarisce che il momento impositivo è ancorato alla definitività dell’operazione economica. Anche se il venditore incassa l’intero prezzo prima del rogito, la tassazione deve avvenire con riferimento all’anno in cui viene firmato l’atto pubblico di vendita. Questo principio evita frammentazioni della tassazione in più anni solari e garantisce certezza al rapporto tributario.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che nella cessione a titolo oneroso di terreni edificabili, l’imponibilità della plusvalenza è sì regolata dal principio di cassa, ma il momento impositivo richiede necessariamente l’effetto traslativo del negozio. Il contratto definitivo è l’unico atto che àncora la definitività dell’operazione. Prima del rogito, le somme versate sono considerate insufficienti a generare il presupposto d’imposta, poiché il trasferimento del bene non è ancora avvenuto. Pertanto, la tassazione deve coincidere con il contratto definitivo, indipendentemente dal fatto che i pagamenti siano iniziati in epoche anteriori.

Le conclusioni

In conclusione, il ricorso dei contribuenti è stato integralmente respinto, confermando che la plusvalenza va dichiarata nell’anno del rogito. La sentenza ribadisce inoltre che eventuali vizi formali nella notifica degli atti impositivi sono sanati se il contribuente dimostra di aver avuto piena conoscenza dell’atto, esercitando il proprio diritto di difesa. Per chi vende terreni edificabili, è dunque essenziale pianificare correttamente l’impatto fiscale basandosi sulla data del trasferimento della proprietà e non solo sui flussi finanziari in entrata.

Quando devo dichiarare la plusvalenza di un terreno venduto?
La plusvalenza deve essere dichiarata nell’anno in cui viene stipulato il contratto definitivo di compravendita, ovvero quando avviene il passaggio di proprietà.

Gli acconti ricevuti l’anno prima del rogito vanno tassati subito?
No, secondo la Cassazione gli acconti percepiti durante un contratto preliminare non sono tassabili autonomamente, ma concorrono alla plusvalenza nell’anno del contratto definitivo.

Cosa succede se la notifica dell’accertamento non è firmata?
Se il contribuente riceve comunque l’atto e riesce a difendersi in tribunale, il vizio di notifica è considerato sanato per il raggiungimento dello scopo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 35463 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 35463 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME ed COGNOME NOME , rappresentati e difesi, giuste procure speciali stese in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, che ha indicato recapito EMAIL, ed elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore, al INDIRIZZO in Roma ;

-ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 1436, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale della Puglia il 9.6.2014, e pubblicata il 23.6.2014;

ascoltata, in camera di consiglio, la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

la Corte osserva:

Fatti di causa

OGGETTO: Vendita di terreno edificabile 2006 Contratto preliminare -Plusvalenza non dichiarata -Somme versate prima della stipula del contratto definitivo – Regime.

I coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME acquistavano il 13 ottobre 1999, vigendo tra loro il regime della comunione dei beni, un terreno ubicato in Fasano, al prezzo di £. 151.000.000. Il 23 febbraio 2006, poi, rivendevano parte del terreno al prezzo di € 700.000,00. Ritenuto che tanto avesse comportato la realizzazione di una plusvalenza imponibile, e non avendo i coniugi provveduto a dichiararla, l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE notificava loro separati avvisi di accertamento in relazione agli anni 2006, 2007 e 2008, periodi d’imposta nei quali doveva ritenersi essere intervenuto il pagamento del prezzo della compravendita ai fini fiscali.
I coniugi impugnavano gli atti impositivi innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Bari, che riuniva i ricorsi, proponendo plurime censure. Lamentavano i ricorrenti, tra l’altro, che l’Amministrazione finanziaria aveva calcolato come una plusvalenza relativa all’anno 2006 la parte del prezzo di vendita percepito invece nell’anno 2005. Inoltre, l’Ufficio aveva causato incertezze indicando erroneamente le particelle di terreno, prima comprate e poi (in parte) rivendute, in alcuni degli atti impositivi (sent. CTR, p. 3). La CTP rigettava il ricorso proposto dai contribuenti.
NOME COGNOME e NOME COGNOME spiegavano appello avverso la decisione sfavorevole assunta dai giudici di primo grado, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale della Puglia. La CTR rigettava l’impugnativa e confermava la decisione adottata dalla CTP.

Hanno proposto ricorso per cassazione, avverso la decisione pronunciata dal giudice del gravame, i contribuenti, affidandosi a quattro strumenti d’impugnazione. Resiste mediante controricorso l’Amministrazione finanziaria. I ricorrenti hanno anche depositato memoria.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, indicato come proposto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 5, cod. proc. civ., i coniugi contestano l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, con riferimento alla proposta censura di inesistenza, non di nullità, della notificazione degli atti impositivi, con la conseguenza che il vizio non poteva essere sanato in conseguenza del raggiungimento RAGIONE_SOCIALE scopo. Criticano inoltre, gli impugnanti, l’omessa pronuncia della CTR in materia di spese di lite, che sono state liquidate dalla CTP, a carico degli esponenti, nella misura eccessiva di Euro 5.000,00.
Mediante il secondo strumento d’impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., i ricorrenti censurano la violazione degli artt. 1, 3, 7, 67, comma primo, lett. b), e 68, comma settimo, lett. f), del Dpr n. 917 del 1986 (Tuir), per avere il giudice del gravame erroneamente disapplicato il principio di cassa in relazione ai proventi della cessione da loro percepiti nell’anno 2005, ed averli invece imputati all’anno 2006.

Con il loro terzo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., NOME COGNOME e NOME COGNOME criticano la nullità della sentenza adottata dalla CTR, in conseguenza della violazione dell’art. 7 del D.Lgs. n. 546 del 1992 e dell’art. 115 cod. proc. civ., avendo il giudice dell’appello erroneamente giudicato inammissibile la produzione di documenti probanti la ricezione dei pagamenti nell’anno 2005 perché intervenuta solo in occasione dell’udienza di discussione della causa, mentre la documentazione era stata già tempestivamente depositata in data 20.5.2014.
Mediante il quarto mezzo d’impugnazione, dichiaratamente introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., i ricorrenti contestano la violazione dell’art. 345 cod. proc. civ., per avere la CTR erroneamente ritenuto nuovo, e perciò inammissibile, il motivo di ricorso con il quale si era censurata ‘l’assoluta

indeterminatezza dimostrata dall’Ufficio nell’individuare le specifiche porzioni di terreno vendute’ (ric., p. 21), indicate diversamente nei vari avvisi di accertamento.

Con il primo motivo di ricorso i contribuenti contestano che la CTR ha ritenuto le notifiche degli avvisi di accertamento affette da nullità sanabile mentre, con il terzo motivo di appello, ne era stata contestata l’inesistenza, e non la nullità, a causa della mancata sottoscrizione RAGIONE_SOCIALE relate da parte del notificatore, rimasto non identificato e non identificabile, non potendosi neppure sapere se fosse abilitato a provvedere alla notifica dell’atto, con la conseguenza che il vizio non poteva essere sanato in conseguenza del raggiungimento RAGIONE_SOCIALE scopo.
5.1. Al di là dei limiti tecnici nella formulazione della contestazione, evidenziati dalla controricorrente, la critica proposta dai ricorrenti appare chiara e pone una questione di puro diritto, su cui questa Corte di legittimità è chiamata a pronunciarsi.

Occorre allora osservare come si sia già avuto occasione di chiarire che ‘in tema di atti d’imposizione tributaria, la notificazione non è un requisito di giuridica esistenza e perfezionamento, ma una condizione integrativa d’efficacia, sicché la sua inesistenza o invalidità non determina in via automatica l’inesistenza dell’atto, quando ne risulti inequivocamente la piena conoscenza da parte del contribuente entro il termine di decadenza concesso per l’esercizio del potere all’Amministrazione finanziaria, su cui grava il relativo onere probatorio, Cass. sez. V, 24.8.2018, n. 21071 (conf. Cass. sez. V, 29.9.2021, n. 26310). Nel caso di specie non appare dubbio che i contribuenti, i quali non lamentano di non aver ricevuto gli atti impositivi, o che le copie a loro consegnate risultassero in qualche misura difformi dagli originali, hanno mostrato di essere stati in grado di difendersi compitamente in questo giudizio. In conseguenza la censura da loro proposta deve essere respinta.
Quanto alla contestazione relativa all’ammontare RAGIONE_SOCIALE spese di lite liquidate dal giudice di primo grado, la stessa appare inammissibile per difetto di specificità. I ricorrenti non hanno cura di indicare, neppure in sintesi, come avessero proposto la loro censura al giudice del gravame, e lamentano il riconoscimento di somme attribuite a titolo di ‘esborsi’ all’Ufficio, che non li avrebbe sostenuti, ma neppure indicano quale sia l’importo riconosciuto a tale titolo.

Nel suo complesso, pertanto, il primo motivo di ricorso deve essere respinto.

Mediante il secondo strumento d’impugnazione i ricorrenti censurano la violazione di legge in cui sarebbe incorsa la CTR, per avere erroneamente disapplicato il principio di cassa in relazione ai proventi della cessione da loro percepiti nell’anno 2005, ed averli invece imputati all’anno 2006. In sostanza la tesi sostenuta dai contribuenti è che, nel caso di specie, il contratto definitivo di trasferimento immobiliare ha avuto ‘una funzione meramente esecutiva’ (ric., p. 17), perché preceduto nell’anno 2005 da un ‘preliminare complesso’ che ‘anticipava gli effetti tipici del contratto definitivo di compravendita, quali il pagamento di parte del prezzo di vendita pattuito, nonché l’immissione del promissario acquirente nel godimento immediato del bene’ ( ibidem ). In conseguenza, secondo i ricorrenti, i versamenti (di parte) del prezzo di cessione ricevuti nel 2005, anno in relazione al quale non è stato emesso alcun atto impositivo, non potevano essere considerati una plusvalenza contestabile con un avviso di accertamento relativo all’anno 2006.
6.1. In proposito la CTR ha ritenuto che, in materia di pluvalenza, è corretta l’applicazione ‘del principio di cassa … da ritenere’, però, ‘operante solo a partire dalla data in cui si era verificato il presupposto impositivo, costituito dall’atto di cessione

… se non interviene il trasferimento del bene, non può configurarsi una plusvalenza in capo all’alienante’ (sent. CTR, p. 3 s.).

6.2. La decisione assunta dalla CTR appare condivisibile e non merita censure, risultando pure conforme all’orientamento interpretativo proposto da questa Corte di legittimità. Si è già chiarito, infatti, che ‘nella cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, contemplata nell’art. 81, primo comma, lett. b) del d.P.R. n. 917 del 1986 “ratione temporis” vigente, l’imponibilità della plusvalenza è regolata dal principio di cassa, dall’art. 82, primo comma, del d.P.R. cit.; il momento impositivo, tuttavia, richiede anche l’effetto traslativo del negozio, al quale si àncora la definitività della operazione e della conseguente plusvalenza, sicché al principio di cassa è informata altresì l’ipotesi del pagamento dell’intero corrispettivo nella vigenza di un contratto preliminare, dovendosi ritenere’, anche in tal caso, ‘che la tassazione della plusvalenza coincida con il contratto definitivo non in ragione del diverso principio di competenza, ma perché il pagamento avvenuto in epoca anteriore al trasferimento del bene era ancora insufficiente nella vigenza dei soli effetti obbligatori del preliminare’, Cass. sez. V, 24.7.2013, n. 17960.
Anche il secondo strumento di impugnazione risulta pertanto infondato, e deve essere rigettato.

Con il loro terzo motivo di ricorso, NOME COGNOME e NOME COGNOME criticano la nullità della sentenza adottata dalla CTR per avere il giudice dell’appello erroneamente giudicato inammissibile la produzione di documenti probatori della ricezione dei pagamenti nell’anno 2005, perché intervenuta solo in occasione dell’udienza di discussione della causa, mentre questa documentazione era stata già depositata in data 20.5.2014.

Invero i ricorrenti fraintendono la valutazione espressa dalla CTR, che ha qualificato la documentazione invocata come irrilevante, perché la circostanza che taluni pagamenti fossero stati

ricevuti dai contribuenti nel 2005, non incide sul fatto che dovessero essere considerati una plusvalenza maturata nell’anno 2006 a seguito della stipula del contratto definitivo di compravendita del terreno edificabile, e si è già rilevato che questa valutazione appare conforme a diritto. Il giudice del gravame effettivamente aggiunge poi, ma solamente ad abundantiam , che ritiene inammissibile la produzione documentale dei pagamenti perché tardiva. Peraltro, qualora i ricorrenti intendessero contestare un vizio di percezione della CTR, in relazione al momento in cui è intervenuta la produzione documentale, come osservato dalla controricorrente, si verterebbe nell’ambito del vizio revocatorio.
Nel caso di specie, però, i ricorrenti non hanno neppure interesse all’accertamento del tempo in cui la produzione documentale è intervenuta, perché la ragione della decisione ne prescinde totalmente, ed il terzo motivo di ricorso risulta pertanto inammissibile.

Mediante il quarto mezzo d’impugnazione i ricorrenti contestano la violazione di legge per avere la CTR erroneamente ritenuto nuovo, e perciò inammissibile, il motivo di ricorso con il quale si era censurata ‘l’assoluta indeterminatezza dimostrata dall’Ufficio nell’individuare le specifiche porzioni di terreno vendute’ (ric., p. 21), che erano state indicate diversamente nei vari avvisi di accertamento.

8.1. Anche questo motivo di ricorso risulta inammissibile, perché i ricorrenti non hanno cura di riportare, neppure in sintesi, come e quando avessero proposto la loro censura, e come l’avessero diligentemente coltivata, nel corso nei gradi di merito del giudizio.

Peraltro la CTR, dopo aver motivato di ritenere inammissibile la censura perché introdotta solo in appello, aggiungono che la diversa indicazione negli avvisi di accertamento relativi ai vari anni

di imposta RAGIONE_SOCIALE particelle di terreno vendute si è risolta in un mero errore materiale privo di conseguenze, non essendo dubbio l’oggetto del contendere, essendo le particelle individuate nell’atto di cessione, ed i ricorrenti neppure allegano in qual modo il loro diritto di difesa possa essere risultato leso.

In definitiva il ricorso deve essere respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza, e sono liquidate come in dispositivo, in considerazione della natura RAGIONE_SOCIALE questioni esaminate e del valore della causa.

9.1. Risultano integrati i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, del c.d. doppio contributo.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M.

rigetta il ricorso proposto da COGNOME NOME ed COGNOME NOME , che condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite in favore della costituita controricorrente, e le liquida in complessivi 5.600,00 Euro, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater , dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1 bis , se dovuto.

Così deciso in Roma, il 29.11.2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.