Plusvalenza terreni: la Cassazione decide

In un caso riguardante la vendita di lotti di terreno ereditati, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. La Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito che annullava l’accertamento per plusvalenza terreni. La motivazione chiave risiede nel brevissimo lasso di tempo (18 giorni) tra l’approvazione del piano di lottizzazione e la vendita, ritenuto insufficiente a generare un reale incremento di valore tassabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza terreni: Vendite separate ma operazione unica? La Cassazione chiarisce

La tassazione della plusvalenza terreni rappresenta un tema di grande interesse per chi vende proprietà immobiliari, specialmente se derivanti da eredità e soggette a lottizzazione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso complesso: cosa succede quando due lotti di terreno, parte della stessa eredità, vengono venduti lo stesso giorno a due acquirenti diversi? Si tratta di operazioni distinte o di un unico affare che va valutato nel suo complesso ai fini fiscali? Analizziamo la vicenda e la decisione della Suprema Corte.

I Fatti: La duplice vendita immobiliare e l’accertamento fiscale

La vicenda ha origine quando due fratelli ereditano dal padre un vasto appezzamento di terreno. Successivamente, in un’unica giornata, stipulano due distinti contratti di vendita: un lotto viene ceduto a una prima società immobiliare e un secondo lotto, adiacente al primo, a una seconda società. L’Agenzia delle Entrate, analizzando le operazioni, emette avvisi di accertamento nei confronti dei fratelli, contestando una plusvalenza tassabile derivante esclusivamente da una delle due vendite, ignorando completamente la seconda. I contribuenti impugnano gli atti, sostenendo che le due cessioni facevano parte di un’unica operazione economica e che, se considerate insieme, avrebbero generato una minusvalenza, cioè una perdita, e non un guadagno.

Il Contenzioso: Unica operazione o vendite distinte?

Il caso ha attraversato diversi gradi di giudizio. Inizialmente, i giudici tributari danno ragione all’Agenzia delle Entrate. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ribalta la decisione, accogliendo la tesi dei contribuenti. La CTR, chiamata a riesaminare il caso dopo un primo intervento della Cassazione, annulla nuovamente gli avvisi di accertamento basandosi su due argomentazioni distinte e autonome.

La duplice motivazione a favore dei contribuenti

La CTR fonda la sua decisione su due pilastri:
1. L’unicità dell’operazione economica: Sebbene le vendite fossero state formalizzate con due atti separati a due acquirenti diversi, esse costituivano un’unica operazione dal punto di vista economico. Isolare solo una delle due vendite per calcolare la plusvalenza terreni creava una distorsione della realtà e un trattamento ingiustificatamente diverso rispetto a una ipotetica vendita unica.
2. L’assenza di un reale incremento di valore: Per i terreni acquisiti gratuitamente (come in caso di eredità) e poi lottizzati, la plusvalenza si calcola come differenza tra il prezzo di vendita e il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione. Nel caso specifico, tra l’approvazione definitiva del piano di lottizzazione (28 dicembre 1998) e la data della vendita (11 gennaio 1999) erano trascorsi solo 18 giorni. Un periodo così breve, secondo la CTR, non poteva giustificare un significativo aumento di valore, a meno di eventi eccezionali, che non erano presenti. Di conseguenza, il prezzo di vendita doveva logicamente corrispondere al valore iniziale, azzerando di fatto la plusvalenza.

Le motivazioni della Corte di Cassazione sulla plusvalenza terreni

L’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso in Cassazione contro la decisione della CTR. La Suprema Corte, tuttavia, ha rigettato il ricorso, confermando l’annullamento degli accertamenti. Il punto cruciale della decisione della Cassazione risiede nella struttura della motivazione della CTR. I giudici di legittimità hanno osservato che la sentenza impugnata si basava su due rationes decidendi autonome, ciascuna di per sé sufficiente a sorreggere la decisione. La Corte ha ritenuto la seconda motivazione – quella relativa all’assenza di un incremento di valore nel breve lasso di 18 giorni – pienamente corretta e in linea con la giurisprudenza consolidata. Essendo questa ragione da sola sufficiente a giustificare l’annullamento, la Corte ha ritenuto superfluo esaminare la prima motivazione relativa all’unicità dell’operazione economica.

Le conclusioni

La pronuncia della Corte di Cassazione offre due importanti insegnamenti pratici. In primo luogo, conferma un principio fondamentale per il calcolo della plusvalenza terreni lottizzati acquisiti per successione: il valore di partenza è quello del bene alla data di inizio della lottizzazione. Se la vendita avviene poco tempo dopo, è onere dell’Amministrazione Finanziaria dimostrare l’esistenza di circostanze eccezionali che abbiano generato un aumento di valore. In secondo luogo, dal punto di vista processuale, la sentenza evidenzia l’importanza strategica di fondare le proprie difese su più argomentazioni autonome e solide. La fondatezza di anche una sola di esse può essere decisiva per l’esito del giudizio, rendendo ininfluenti le eventuali censure sulle altre.

Come si calcola la plusvalenza per un terreno lottizzato ricevuto in eredità?
La plusvalenza si calcola come differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il valore normale (di mercato) del terreno alla data di inizio della lottizzazione, cioè quando il piano viene approvato dalle autorità competenti.

Un breve intervallo di tempo tra l’approvazione della lottizzazione e la vendita del terreno può azzerare la plusvalenza tassabile?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che un lasso temporale molto breve (nel caso di specie, 18 giorni) tra l’approvazione del piano e la vendita rende logico presumere che non vi sia stato un significativo incremento di valore. In assenza di prove su fatti eccezionali, si può ritenere che il prezzo di vendita coincida con il valore iniziale, azzerando la plusvalenza.

Se una sentenza si basa su due motivazioni indipendenti, è necessario che il ricorso le contesti entrambe?
Sì, qualora la sentenza si fondi su più ragioni, distinte e autonome, ciascuna sufficiente a sorreggerla, il rigetto della censura relativa a una di esse rende inammissibili, per difetto di interesse, le censure relative alle altre, poiché il loro eventuale accoglimento non porterebbe comunque alla cassazione della sentenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28191 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28191 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27891/2017 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso gli uffici dell’Avvocatura Generale dello Stato, dalla quale è rappresentata e difesa ope legis

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELLA TOSCANA n. 767/2016 depositata il 21 aprile 2016

Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 4 ottobre 2024 dal Consigliere COGNOME NOME

FATTI DI CAUSA

La Direzione RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE notificava ai germani NOME e NOME COGNOME due distinti avvisi di accertamento con i quali recuperava a tassazione, ai fini dell’IRPEF,

la plusvalenza da loro asseritamente conseguita nell’anno 1999 mediante la lottizzazione e la successiva vendita alla RAGIONE_SOCIALE di un appezzamento di terreno edificabile sito nel Comune di RAGIONE_SOCIALE (LU), ereditato dal defunto padre NOME COGNOME.

Detta cessione era avvenuta contestualmente a quella, ugualmente onerosa, effettuata dai prefati germani in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, avente ad oggetto altro terreno pure proveniente dall’eredità paterna.

I contribuenti, ognuno per quanto di rispettivo interesse, impugnavano i suindicati atti impositivi proponendo separati ricorsi giurisdizionali, poi riuniti, dinanzi alla Commissione Tributaria RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, che li respingeva con sentenza n. 84/2006 del 1° settembre 2006.

La decisione veniva, però, successivamente riformata dalla Commissione Tributaria Regionale della Toscana, la quale, in accoglimento del gravame esperito dalle parti private, annullava gli avvisi di accertamento, osservando che erroneamente l’Ufficio aveva determinato la presunta plusvalenza tassabile tenendo conto della sola vendita intercorsa nel 1999 fra i contribuenti e la RAGIONE_SOCIALE, e non anche dell’altra da loro conclusa nello stesso anno con l’RAGIONE_SOCIALE: qualora, infatti, fosse stata presa in considerazione anche tale ulteriore cessione, sarebbe chiaramente risultato che nessuna plusvalenza era stata realizzata dai venditori, che al contrario avevano subìto una minusvalenza.
Contro quest’ultima pronuncia l’RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione, denunciando la contraddittoria e insufficiente motivazione del «dictum» di seconde cure, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5) c.p.c., nella versione all’epoca vigente.

I contribuenti resistevano con controricorso.

Con sentenza n. 15011/2014 del 2 luglio 2014, ritenuta fondata la censura mossa dalla parte erariale con l’unico motivo di ricorso,

questa Corte cassava l’impugnata decisione d’appello, rinviando la causa ad altra sezione della Commissione Tributaria Regionale della Toscana per un nuovo esame della controversia.

Nella citata pronuncia cassatoria veniva evidenziato che la CTR aveva immotivatamente ritenuto incontroverso il fatto che gli avvisi di accertamento emessi nei confronti dei COGNOME riguardassero entrambe le vendite immobiliari da loro poste in essere nell’anno 1999, laddove, invece, tale circostanza era stata contestata dall’Amministrazione Finanziaria, la quale sosteneva che l’oggetto della pretesa impositiva fosse costituito dalla sola plusvalenza derivante dalla cessione effettuata dai predetti germani in favore della RAGIONE_SOCIALE, per un corrispettivo di 250 milioni di lire.
Al giudice del rinvio era, pertanto, affidato il còmpito di verificare la logicità dell’accertamento in fatto contenuto nella sentenza cassata, «procedendo quindi all’esame di eventuali ulteriori motivi» .

Il processo veniva tempestivamente riassunto dai contribuenti, ai sensi dell’art. 63 del D. Lgs. n. 546 del 1992, dinanzi alla CTR toscana, che con sentenza n. 767/2016 del 21 aprile 2016, in accoglimento del loro originario appello, annullava gli atti impositivi impugnati.

A sostegno della decisione adottata detto giudice argomentava che: -alla luce di quanto statuito da questa Corte con la menzionata sentenza di cassazione, «uno degli aspetti in discussione e (ra) … se (fosse) stato legittimo limitare l’accertamento ad una sola RAGIONE_SOCIALE vendite o non fosse appunto doveroso valutarle entrambe congiuntamente» ; -«nella fattispecie, per quanto le cessioni (fosser) o state fatte a soggetti diversi, appar (iva) evidente l’unicità dell’operazione economica messa in atto dai venditori, perché i beni fa (ceva) no parte di un unico compendio costituito appunto dall’eredità del padre e (d) (era) no stati ceduti contemporaneamente, con atti stipulati lo stesso giorno, ancorchè a due soggetti diversi» ; -«la situazione, sotto il profilo del rilievo
economico (e quindi RAGIONE_SOCIALE), per i venditori sarebbe stata assolutamente uguale se la cessione fosse stata fatta ad un unico acquirente per un importo pari alla somma dei due prezzi» ; -«la valutazione, in sede di accertamento dell’Ufficio, di uno solo degli atti, anziché di entrambi, (avev) a pertanto consentito di rilevare una plusvalenza che in effetti non sarebbe emersa valutando l’insieme ed (avev) a quindi generato una ingiustificata diversità di trattamento rispetto ad una teorica situazione identica alla fattispecie, in tutto tranne che per la parte (non rilevante per i contribuenti) della pluralità degli acquirenti» ; -«peraltro, anche volendo prescindere da tali considerazioni, (anda) va rilevato che tratta (va) si di terreni acquisiti a titolo gratuito, conseguentemente ai fini della determinazione della plusvalenza d (o) ve (va) considerarsi quale costo di riferimento il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione, ai sensi del combinato disposto dell’art. 81 del DPR 917/86 e del secondo periodo del secondo comma del successivo art. 82» ; -sotto questo aspetto, andava tenuto presente che «tra data di approvazione della lottizzazione e data di cessione intercorr (eva) no solo 18 giorni, e pertanto un periodo assolutamente inidoneo, se non in presenza di fatti eccezionali, inesistenti nella fattispecie, a determinare una qualsiasi significativa plusvalenza» ; -«non sussist (eva) no pertanto i presupposti logici ed economici per gli accertamenti disposti dall’Ufficio» .
Avverso la sentenza emessa all’esito del giudizio di rinvio l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto nuovo ricorso per cassazione affidato a due motivi.

NOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., sono denunciate la violazione e la falsa

applicazione degli artt. 81 e 82 del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR), vecchia formulazione.

1.1 Si sostiene che avrebbe errato il giudice del rinvio nell’affermare che, ai fini della determinazione dell’eventuale plusvalenza tassabile, doveva aversi riguardo a entrambe le vendite immobiliari effettuate nell’anno 1999 dai germani COGNOME.

1.2 La soluzione accolta dal giudice del rinvio si porrebbe, infatti, in contrasto con il tenore letterale del comma 1 del richiamato art. 82 del TUIR, il quale .

Con il secondo motivo, pure proposto a norma dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., è lamentata la violazione degli artt. 81, comma 1, lettera a), vecchia formulazione, e 68, comma 1, nuova versione, del TUIR.

2.1 Al riguardo, si deduce quanto segue: -in caso di plusvalenza derivante dalla vendita di terreni lottizzati, la data di riferimento per la determinazione del valore normale dell’immobile ceduto è quella di inizio della lottizzazione; -nel caso di specie, il terreno trasferito dai COGNOME alla RAGIONE_SOCIALE si trovava in zona ricompresa in un piano di lottizzazione adottato dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE con delibera n. 48 del 1° agosto 1998 e definitivamente approvato dallo stesso RAGIONE_SOCIALE con delibera n. 90 del 28 dicembre 1998, anteriormente alla stipula del contratto di compravendita, avvenuta l’11 gennaio 1999; -alla stregua RAGIONE_SOCIALE disposizioni di legge regolanti la materia, nessuna rilevanza poteva essere attribuita al tempo intercorso fra l’inizio della lottizzazione e la vendita del terreno.
Così riassunto il contenuto RAGIONE_SOCIALE censure sollevate dalla ricorrente, va sùbito notato che l’impugnata sentenza, come chiaramente si ricava dalla motivazione trascritta nella superiore narrativa, si fonda su due autonome «rationes decidendi» , ognuna

RAGIONE_SOCIALE quali di per sé sola sufficiente a sorreggere la pronuncia resa.

3.1 Esse sono da individuare nelle seguenti affermazioni:

(1)entrambe le vendite di terreni lottizzati effettuate dai germani COGNOME nell’anno 1999 -sia quella in favore della RAGIONE_SOCIALE, sia quella in favore dell’RAGIONE_SOCIALE -dovevano essere tenute in considerazione al fine di stabilire se gli alienanti avessero conseguito un’eventuale plusvalenza tassabile;

(2)a norma degli artt. 81 e 82, comma 2, secondo periodo, del TUIR, vecchia formulazione, il valore normale del terreno ceduto dai COGNOME alla RAGIONE_SOCIALE andava determinato con riferimento alla data di approvazione del piano di lottizzazione, anteriore di appena diciotto giorni a quella di stipula dell’atto di compravendita; conseguentemente, in assenza di situazioni eccezionali, non ravvisabili nella fattispecie in esame, era da escludere che alcuna «significativa plusvalenza» fosse stata realizzata dai contribuenti, dovendo logicamente ritenersi che il prezzo della vendita corrispondesse al valore normale del terreno, stante il brevissimo lasso di tempo intercorso fra le due predette date.
3.2 Ora, con specifico riferimento alla «ratio decidendi» sub (2), la censura di violazione di legge sollevata dall’RAGIONE_SOCIALE con il secondo motivo di ricorso appare priva di consistenza.

3.3 Nel toccare il tema trattato in quella parte di motivazione, la stessa ricorrente si limita a ribadire le argomentazioni svolte in proposito dalla CTR toscana, e cioè che, in base al combinato disposto degli artt. 81, comma 1, lettera a), e 82, commi 1 e 2, secondo periodo, del TUIR, vecchia formulazione (corrispondenti agli attuali artt. 67 e 68):

(a)sono soggette a tassazione le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione e la successiva vendita di terreni;

(b)le plusvalenze in questione sono costituite dalla differenza fra i corrispettivi percepiti, al netto dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili, e il prezzo di acquisto del

bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo;

(c)il costo dei terreni acquisiti gratuitamente è determinato tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione.

3.4 L’Amministrazione non manca, inoltre, di ricordare come, per insegnamento di questo Supremo Collegio, la data di inizio della lottizzazione debba essere individuata nel , soggiungendo che, nella presente fattispecie, il terreno venduto .
3.5 Ciò posto, va osservato che gli enunciati giuridici contenuti nella sentenza impugnata non si pongono affatto in contrasto con le disposizioni innanzi richiamate e con l’interpretazione che RAGIONE_SOCIALE stesse è stata offerta da questa Corte regolatrice.

3.6 Invero, la CTR ha rettamente statuito -in linea con la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 33511/2018, Cass. n. 5704/2022, Cass. n. 36185/2023) -che il valore normale del terreno venduto dai germani COGNOME alla RAGIONE_SOCIALE, acquisito dagli alienanti a titolo gratuito in quanto proveniente dall’eredità paterna, doveva essere determinato con riferimento alla data di inizio della lottizzazione.

Tale data è stata fissata al 28 dicembre 1998, giorno in cui fu assunta dal RAGIONE_SOCIALE la delibera di approvazione del piano lottizzatorio.

3.7 Esclusa, quindi, la sussistenza del denunciato «error in iudicando» , costituisce, per il resto, un apprezzamento di merito, insindacabile in cassazione, quello espresso dal collegio regionale in

ordine alla mancanza di prova di circostanze «eccezionali» idonee «a determinare una qualsiasi significativa plusvalenza» nel brevissimo arco temporale intercorso fra l’approvazione del suddetto piano e la stipula dell’atto di compravendita; né la ricorrente ha articolato, sul punto, un’eventuale censura di omesso esame di fatti decisivi per il giudizio e oggetto di discussione fra le parti, ipoteticamente trascurati dai giudici «a quibus» .

Una volta acclarata l’infondatezza del secondo mezzo di gravame, diviene superflua la disamina del primo.

4.1 Soccorre, in proposito, il consolidato orientamento di questa Corte, che va qui ulteriormente ribadito, secondo cui, qualora la sentenza di merito si fondi su una pluralità di ragioni, fra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza RAGIONE_SOCIALE censure mosse ad una RAGIONE_SOCIALE «rationes decidendi» rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, quelle relative alle altre esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto il loro accoglimento non potrebbe comunque condurre alla cassazione della pronuncia gravata (cfr. Cass. n. 15819/2024, Cass. n. 35512/2023, Cass. n. 6765/2022, Cass. n. 24381/2021).
Conclusivamente, il ricorso va respinto.

Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Non deve farsi luogo all’attestazione di cui all’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002, essendo applicabile all’RAGIONE_SOCIALE -in virtù del rinvio contenuto nell’art. 12, comma 5, del D.L. n. 16 del 2012, convertito in L. n. 44 del 2012 -la disposizione recata dall’art. 158, comma 1, lettera a), dello stesso D.P.R., prevedente la prenotazione a debito del contributo unificato in favore RAGIONE_SOCIALE amministrazioni pubbliche.

La Corte rigetta il ricorso e condanna l’RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , a rifondere ai controricorrenti le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi 5.400 euro (di cui 200 per esborsi), oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% e agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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