Plusvalenza terreni: edificabilità e valore venale

Un contribuente ha venduto un terreno che riteneva non edificabile, ma ha ricevuto un accertamento fiscale per una significativa plusvalenza. La Corte di Cassazione ha rigettato il suo ricorso, stabilendo che, ai fini della tassazione della plusvalenza terreni, l’edificabilità sorge già con l’adozione del piano regolatore da parte del Comune, a prescindere dalle approvazioni successive. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile la contestazione basata sulla differenza tra valore venale e prezzo effettivo, in quanto sollevata tardivamente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Terreni: Quando un Terreno Diventa “Edificabile” per il Fisco?

La vendita di un terreno può generare importanti interrogativi fiscali, soprattutto riguardo al calcolo della plusvalenza terreni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su due aspetti fondamentali: il momento esatto in cui un terreno acquisisce la qualifica di ‘edificabile’ ai fini fiscali e la distinzione tra valore venale e prezzo di cessione. Analizziamo insieme questa decisione per capire le sue implicazioni pratiche per i contribuenti.

I Fatti di Causa: la Vendita del Terreno e l’Accertamento Fiscale

Il caso ha origine dalla vendita di un appezzamento di terreno avvenuta nel 2006. Anni dopo, il venditore riceveva un avviso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate per un importo di oltre 280.000 euro, relativo alla tassazione della plusvalenza derivante da tale vendita. Il contribuente impugnava l’atto, sostenendo che il terreno, al momento della cessione, non fosse edificabile, come attestato da un certificato rilasciato dal settore urbanistico del Comune. Secondo tale certificato, sull’area gravavano vincoli non modificabili dal piano regolatore.

I Primi Gradi di Giudizio

Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) accoglieva il ricorso del contribuente. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate proponeva appello e la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ribaltava la decisione. Secondo la CTR, ai fini fiscali, l’edificabilità di un’area non dipende dall’approvazione finale del piano da parte della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi, ma scatta già al momento dell’adozione dello strumento urbanistico generale da parte del Comune. Insoddisfatto, il contribuente si rivolgeva alla Corte di Cassazione.

L’Analisi della Cassazione sulla plusvalenza terreni

Il ricorso in Cassazione si basava su due motivi principali. Il primo, di natura procedurale, lamentava che la CTR non si fosse pronunciata sull’eccezione di inammissibilità dell’appello dell’Agenzia. La Suprema Corte ha ritenuto infondato questo motivo, chiarendo che la decisione nel merito implicava un rigetto tacito dell’eccezione.
Il secondo motivo, più sostanziale, contestava la violazione delle norme sull’onere della prova, mescolando due argomentazioni: la non edificabilità del terreno e la necessità di calcolare la plusvalenza sul prezzo effettivamente incassato e non sul valore venale stimato dall’Ufficio. La Corte ha dichiarato questo motivo inammissibile.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha rigettato il ricorso basandosi su principi giuridici consolidati e molto chiari, offrendo spunti fondamentali sulla tassazione della plusvalenza terreni.

Il Momento Rilevante per l’Edificabilità

La motivazione centrale della decisione risiede nella definizione di ‘edificabilità’ ai fini fiscali. La Cassazione ha ribadito un orientamento consolidato: la potenzialità edificatoria di un terreno, che ne determina l’aumento di valore, sorge nel momento in cui il Comune adotta il piano regolatore generale che qualifica l’area come edificabile. Non è necessario attendere la successiva approvazione da parte della Regione o l’adozione di piani attuativi. Già la semplice adozione del piano crea un’aspettativa qualificata di edificabilità che ha un riflesso economico immediato e, di conseguenza, fiscale. Pertanto, la pretesa del contribuente di basarsi su un certificato che attestava vincoli preesistenti era irrilevante di fronte alla nuova qualificazione urbanistica.

Inammissibilità di Motivi Misti e Nuovi

La Suprema Corte ha giudicato inammissibile il motivo di ricorso del contribuente perché confondeva due questioni distinte (rationes decidendi): la nozione di edificabilità e il rapporto tra prezzo incassato e valore venale. Inoltre, la Corte ha sottolineato come la censura relativa alla differenza tra il prezzo di cessione effettivo e il valore venale stimato dall’Agenzia rappresentasse una questione nuova, mai affrontata nei gradi di merito. Nel contenzioso tributario, è fondamentale che tutte le argomentazioni difensive siano presentate sin dal primo grado di giudizio. Introdurre una nuova linea difensiva in Cassazione non è consentito, in quanto la Suprema Corte ha il compito di giudicare la legittimità delle decisioni precedenti, non di esaminare per la prima volta questioni di fatto o nuove argomentazioni.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza offre due lezioni fondamentali per chi si appresta a vendere un terreno. Primo, il valore fiscale di un’area può cambiare drasticamente e rapidamente: è sufficiente l’adozione di un nuovo piano urbanistico da parte del consiglio comunale per trasformare un terreno agricolo in un’area edificabile ai fini della plusvalenza terreni, anche se il processo di approvazione non è concluso. Secondo, in caso di contenzioso con il Fisco, è essenziale strutturare una difesa completa e articolata fin dal primo ricorso, sollevando tutte le eccezioni e le contestazioni possibili. Lasciare argomenti importanti per i gradi successivi di giudizio equivale, molto spesso, a perderli per sempre.

Quando un terreno si considera edificabile ai fini del calcolo della plusvalenza tassabile?
Secondo la Corte di Cassazione, un terreno si considera edificabile dal momento dell’adozione dello strumento urbanistico generale (es. piano regolatore) da parte del Comune che ne cambia la destinazione, a prescindere dalla successiva approvazione da parte della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi.

È possibile contestare la plusvalenza sostenendo che il prezzo di vendita effettivo era inferiore al valore venale stimato dal Fisco?
Sì, è un’argomentazione legalmente valida, poiché la presunzione di corrispondenza tra valore venale e prezzo può essere superata da prova contraria. Tuttavia, questa specifica contestazione deve essere sollevata e provata fin dal primo grado del giudizio tributario. Se introdotta per la prima volta in Cassazione, viene considerata una questione nuova e quindi inammissibile.

Cosa succede se un contribuente solleva un’argomentazione difensiva per la prima volta in Cassazione?
L’argomentazione viene dichiarata inammissibile. La Corte di Cassazione non può esaminare questioni o censure nuove che non siano state oggetto del dibattito e della decisione nei precedenti gradi di giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17792 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17792 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16477/2017 R.G. proposto da:

NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale indicato in ricorso;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’RAGIONE_SOCIALE, presso i cui uffici è domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

AVVISO DI ACCERTAMENTO IRPEF

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. SICILIA SEZ. DIST. CALTANISSETTA n. 4433/7/2016, depositata in data 19/12/2016; Udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO nella camera di consiglio del 4 giugno 2024;

Rilevato che:

NOME COGNOME (d’ora in poi, anche ‘il ricorrente’ o ‘il contribuente’ ), in data 25/8/2011 , ricevette la notifica dell’avviso di accertamento dell’imposta sui redditi n. P_IVA, relativo alla tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno con atto del 30 giugno 2006 per un ammontare di euro 283.644.

Impugnato l’atto in primo grado, l’RAGIONE_SOCIALE, si costituì in giudizio contestando le doglianze avversarie, non considerando il chiarimento rilasciato dal settore edilizia ed urbanistica del Comune di Gela sul certificato allegato all’atto di compravendita, nel quale si indicava che il terreno non era edificabile, in quanto vi erano dei vincoli non modificabili dal piano regolatore o da altri strumenti urbanistici.

La CRAGIONE_SOCIALEPRAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE accolse il ricorso.

Propose appello l’RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALETRAGIONE_SOCIALE riformò la sentenza di primo grado sulla base del motivo che l’edificabilità di un terreno dovesse essere valutata al momento dell’adozione RAGIONE_SOCIALE strumento urbanistico generale da parte del Comune, a prescindere dall’approvazione da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi.

Avverso la sentenza d’appello, il contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

Resiste l’RAGIONE_SOCIALE con controricorso.

Considerato che:

1 . Con il secondo motivo di ricorso, rubricato ‘Violazione e falsa applicazione dell’art. 360 comma 4 e 5 (recte: n. 4 e 5) e dell’art. 112 c.p.c.’, da esaminare per primo per motivi di ordine logico, il contribuente si duole che la C.T.R. non si sarebbe pronunciata sulla eccezione di inammissibilità dell’appello dell’RAGIONE_SOCIALE, avendo la corte di secondo grado esaminato direttamente il merito dell’impugnazione proposta dall’RAGIONE_SOCIALE. (N.B., l’ordine dell’esame dei motivi va invertito, essendo questo un motivo di rito da esaminare prima del precedente. Rimedierò nella bozza definitiva di ordinanza)
1.1. Il motivo è infondato.

Anche a prescindere dalla considerazione che la eccezione di inammissibilità dell’appello non sia rimasta non decisa, potendosi ritenere che la RAGIONE_SOCIALE.T.R. l’abbia implicitamente decisa in senso favorevole per l’amministrazione appellante, questa Corte, con giu risprudenza consolidata, afferma che ‘in tema di contenzioso tributario, la riproposizione in appello RAGIONE_SOCIALE ragioni poste a fondamento dell’originaria impugnazione del provvedimento impositivo da parte del contribuente ovvero della legittimità dell’accertamento da parte dell’Amministrazione finanziaria, in contrapposizione alle argomentazioni adottate dal giudice di primo grado, assolve l’onere di impugnazione specifica imposto dall’art. 53 del d.lgs. n. 546 del 1992, quando il dissenso investa la decisione nella sua interezza e, comunque, ove dall’atto di gravame, interpretato nel suo complesso, siano ricavabili in modo inequivoco, seppur per implicito, i motivi di censura’ (Cass., Sez. 5 – , Sentenza n. 1030 del 10/01/2024, Rv.
670205 -01; Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 6302 del 25/02/2022, Rv. 663885 – 01).

Con il primo motivo di ricorso, rubricato ‘ Violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. ‘ , il contribuente, dopo aver riportato il passo della sentenza d’appello nel quale la C.T.R. ha affermato che ai fini dell’edificabilità di un terreno rileva la sua qualificazione nel piano regolatore generale adottato dal Comune indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi, richiama la risalente giurisprudenza di questa Corte secondo la quale un conto è il valore venale di un terreno ai fini dell’imposta di registro; un altro conto è il prezzo di cessione di un terreno incassato dal venditore.
Si tratta di due nozioni diverse, tali che la presunzione di corrispondenza tra il valore venale e il prezzo corrisposto al venditore può essere vinta dalla prova contraria del contribuente.

Nella sua più recente giurisprudenza, questa Corte ha, anzi, chiarito che ai fini della ripresa di una plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno non basta allegare il valore venale dell’area , in quanto occorrono ulteriori elementi di fatto idonei a lasciar inferire che il prezzo incassato dalla vendita è maggiore di quello dichiarato.

Nell’ultima parte del motivo in esame, il contribuente mette in evidenza la non edificabilità del terreno oggetto di compravendita, contrariamente a quanto ritenuto dalla C.T.R., affermando infine che la plusvalenza debba determinarsi sulla base del prezzo di cessione incassato dal venditore, non sulla base del valore venale del terreno stimato dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

2.1.Il motivo è inammissibile.

Esso mescola due diverse rationes decidendi : la nozione di edificabilità di un terreno e il rapporto tra il corrispettivo della cessione di un terreno

edificabile , ai fini dell’Irpef, e il valore venale RAGIONE_SOCIALE stesso, ai fini dell’imposta di registro.

Con riferimento all’edificabilità del terreno, il motivo proposto aggredisce la sentenza in vocando la violazione dell’art. 2697 c.c. che stabilisce i princìpi di riparto dell’onere della prova tra i contendenti in causa; ma così facendo devolve a questa Corte, inammissibilmente, un giudizio di merito che è estraneo ai suoi compiti istituzionali.

Con riferimento all’identificazione del prezzo di cessione del terreno con il valore venale RAGIONE_SOCIALE stesso, la censura è nuova: la questione non viene affrontata nella sentenza impugnata e, con il motivo di ricorso in esame, il contribuente ha omesso di dedurre che sin dal ricorso di primo grado aveva posto la questione della portata inferenziale del valore venale del terreno stimato dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE rispetto alla determinazione dell’effettivo corrispettivo di cessione RAGIONE_SOCIALE stesso incassato dal venditore ( ex multis , Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 32804 del 13/12/2019, Rv. 656036 – 01).
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna NOME COGNOME al pagamento, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio, che si liquidano in euro millequattrocento per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 4 giugno 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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