Plusvalenza terreni edificabili: quando si rivaluta

Un contribuente ha venduto terreni diventati edificabili dopo l’acquisto, chiedendo la rivalutazione monetaria del costo iniziale per ridurre la plusvalenza tassabile. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione favorevole al contribuente, stabilendo che la rivalutazione del costo si applica solo ai terreni già edificabili al momento dell’acquisto. Per i terreni divenuti edificabili successivamente, il calcolo della plusvalenza terreni edificabili deve basarsi sul costo storico, senza adeguamenti monetari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza terreni edificabili: la Cassazione nega la rivalutazione del costo

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento cruciale sul calcolo della plusvalenza terreni edificabili. La questione centrale riguarda la possibilità di rivalutare monetariamente il costo di acquisto di un terreno che, al momento della compravendita originaria, non era edificabile ma lo è diventato solo in seguito. La Suprema Corte ha stabilito un principio rigoroso, distinguendo nettamente le diverse fattispecie previste dalla legge e limitando l’applicazione della rivalutazione.

I Fatti di Causa

Il caso nasce da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente. L’Amministrazione Finanziaria contestava una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF, derivante dalla vendita di una quota di terreni lottizzati e divenuti suscettibili di utilizzazione edificatoria. Il prezzo di cessione era stato incassato in più anni e, di conseguenza, la plusvalenza era stata imputata proporzionalmente.

Il contribuente aveva impugnato l’atto, sostenendo che l’Agenzia avesse errato nel non riconoscere la rivalutazione monetaria del costo di acquisto del terreno, avvenuto molti anni prima (nel 1982), quando il terreno non aveva ancora una destinazione edificatoria. Dopo un primo giudizio sfavorevole, la Commissione Tributaria Regionale aveva accolto parzialmente le ragioni del contribuente, disponendo la rivalutazione monetaria del valore del terreno e riducendo così la plusvalenza imponibile. Contro questa decisione, l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione.

La normativa sulla plusvalenza terreni edificabili

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione degli articoli 67 e 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Queste norme disciplinano le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili, operando una distinzione fondamentale:

Terreni lottizzati o su cui sono state eseguite opere per renderli edificabili

Si tratta di terreni che, pur avendo una diversa destinazione al momento dell’acquisto, sono divenuti edificabili in un secondo momento. Per questi, l’art. 68, comma 2, prevede che se l’acquisto è avvenuto oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione, il costo di acquisto da considerare è il valore normale del terreno nel quinto anno anteriore.

Terreni già suscettibili di utilizzazione edificatoria al momento dell’acquisto

Per questa categoria, la norma (art. 68, comma 1) stabilisce che il costo di acquisto è costituito dal prezzo originario, aumentato di ogni altro costo inerente e rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo. Questa è l’unica ipotesi in cui la legge ammette esplicitamente la rivalutazione monetaria.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ritenendo che la Commissione Tributaria Regionale avesse commesso un errore di diritto. I giudici di legittimità hanno chiarito che la disciplina applicabile al caso di specie non era quella che consente la rivalutazione, bensì quella relativa ai terreni divenuti edificabili solo successivamente all’acquisto.

La Suprema Corte ha ribadito che la norma che prevede la rivalutazione del costo di acquisto costituisce un’eccezione, applicabile esclusivamente ai terreni che erano già qualificati come edificabili secondo gli strumenti urbanistici al momento dell’acquisto. Nel caso esaminato, i terreni avevano acquisito la natura edificabile solo a seguito della convenzione di lottizzazione, molto tempo dopo l’acquisto. Pertanto, la pretesa del contribuente di applicare la rivalutazione monetaria era infondata. La decisione del giudice di merito, che aveva accolto tale richiesta, è stata di conseguenza cassata con rinvio.

Conclusioni

La pronuncia della Cassazione stabilisce un principio chiaro e restrittivo per il calcolo della plusvalenza terreni edificabili. I proprietari di terreni che hanno visto aumentare il loro valore a seguito di un cambio di destinazione urbanistica non possono beneficiare della rivalutazione monetaria del costo storico di acquisto per abbattere l’imponibile. Questo meccanismo di adeguamento è riservato unicamente a chi acquista un terreno già edificabile. La decisione sottolinea l’importanza di una corretta qualificazione giuridica del bene al momento dell’acquisto per determinare il regime fiscale applicabile alla futura plusvalenza, con significative implicazioni per le operazioni immobiliari.

Quando è ammessa la rivalutazione monetaria del costo d’acquisto di un terreno ai fini del calcolo della plusvalenza?
La rivalutazione monetaria del costo d’acquisto è ammessa solo per i terreni che erano già suscettibili di utilizzazione edificatoria al momento dell’acquisto, come previsto dall’art. 68, comma 1, del TUIR.

Come si determina il costo di acquisto per un terreno diventato edificabile solo dopo la compravendita?
Per i terreni acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione, il costo di acquisto da utilizzare per calcolare la plusvalenza è il valore normale che il terreno aveva nel quinto anno anteriore all’inizio delle opere o della lottizzazione, senza alcuna rivalutazione monetaria.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale?
La Corte ha annullato la sentenza perché la Commissione Tributaria Regionale ha erroneamente applicato la norma sulla rivalutazione monetaria a una fattispecie in cui il terreno non era edificabile al momento dell’acquisto, ma lo è diventato solo in seguito. Si trattava di un errore nell’interpretazione e applicazione della legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9698 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9698 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 14/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4334/2021 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore, domiciliata ex lege in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. SICILIA SEZ.DIST. CATANIA n. 3786/2020 depositata il 10/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2025 dal Co: COGNOME NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con avviso di accertamento n. CODICE_FISCALE/2013, l’Amministrazione finanziaria accertava nei confronti del contribuente NOME COGNOME una plusvalenza imponibile ai fini Irpef derivante dalla cessione a titolo oneroso del 50% di terreni lottizzati suscettibili di utilizzazione edificatoria, con riferimento all’anno 2009. Il valore della complessiva plusvalenza veniva determinato in € 184.148,06, e, poiché il prezzo di cessione era stato pagato in parte nel 2007, in parte nel 2008 e in parte nel 2009, la plusvalenza era imputata proporzionalmente negli anni rispettivi. Al contribuente, comproprietario dei suddetti terreni con la moglie, era contestato il 50% dei valori. NOME COGNOME impugnava l’avviso di accertamento dinnanzi alla Commissione tributaria provinciale di Catania, contestando l’erronea individuazione del momento iniziale della lottizzazione ai fini dell’applicabilità dell’art. 68 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, il mancato riconoscimento di ulteriori spese per opere di urbanizzazione, nonché l’omesso conteggio della rivalutazione monetaria tra il 1982 (anno dell’acquisto) e il 2007. Chiedeva, di conseguenza, l’annullamento dell’avviso impugnato e in subordine la rideterminazione della plusvalenza tassabile. Con sentenza n. 11835/01/2016 la C.T.P. di Catania rigettava il ricorso, confermando la legittimità dell’avviso di accertamento. Avverso la sentenza di primo grado il contribuente incardinava il gravame innanzi alla Commissione tributaria regionale della Sicilia riproponendo le doglianze già dedotte in primo grado.
La C.T.R. nominava CTU con il compito di ‘determinare il momento in cui i terreni in questione sono divenuti edificabili, specificando le particelle oggetto del contendere nonché il valore del terreno nel momento in cui è divenuto edificabile’. A seguito del deposito della perizia la C.T.R. con sentenza n. 3786/05/2020 accoglieva parzialmente l’appello, riconoscendo fondata la domanda con la quale l’appellante chiedeva la rivalutazione

monetaria al 2007 del valore normale dei terreni determinato con riferimento al 1982. Invoca la cassazione della sentenza l’Agenzia delle Entrate, la quale si affida ad un unico motivo di ricorso. La parte contribuente resta intimata.

CONSIDERATO

Viene proposto unico motivo di ricorso, col quale si censura ‘Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 9, 67 e 68 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.)’. Nella sostanza, il patrono erariale critica la sentenza nella parte in cui, in accoglimento della doglianza del ricorrente, ha disposto la rivalutazione dei terreni riducendo il valore imponibile della plusvalenza complessiva.

Il motivo è fondato.

1.2 Giova premettere che l’art. 68 d.P.R. n. 917/1986, rubricato ‘Plusvalenze’, stabilisce al comma 2 che per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 6, acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere, si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. È solo con riferimento ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 che ‘il costo d’acquisto è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili’.
Come evidente, la disciplina applicabile alla fattispecie di cui in giudizio non è quella prevista alla lettera a), comma 1, art. 6 d.P.R. cit., posto che i terreni de quibus , anche se al momento dell’acquisto, avevano una destinazione diversa, successivamente per previsione degli strumenti urbanistici e in forza della stipula della convenzione di lottizzazione -sono divenuti edificabili e tali erano al momento della cessione.

La giurisprudenza di questa Corte ha già avuto modo di confermare la interpretazione della norma in commento, chiarendo che ‘ In tema di redditi diversi, la fattispecie relativa alle plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, prevista dall’art. 81 (ora art. 67), lett. b), del TUIR, si pone come regola ad eccezione rispetto a quella contemplata dalla lett. a), della medesima norma, che riguarda esclusivamente le ipotesi in cui il terreno non sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione ‘ (Cass. n. 17264/2019). La CTR ha fatto buon governo di tali principi, donde il motivo è infondato.
In definitiva il ricorso è fondato e dev’essere accolto. La sentenza cassata con rinvio al giudice di merito perché si uniformi ai principi sopra enucleati.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia – Sez. staccata di Catania, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 19/03/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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