Plusvalenza terreni edificabili: la Cassazione decide

Un contribuente ha venduto un terreno divenuto edificabile, generando una plusvalenza. La Commissione Tributaria Regionale aveva concesso la rivalutazione monetaria del costo di acquisto. L’Agenzia delle Entrate ha fatto ricorso e la Cassazione ha accolto il ricorso, annullando la decisione. La Corte ha chiarito le distinte regole di calcolo della plusvalenza terreni edificabili, specificando quando la rivalutazione del costo è applicabile, rimandando il caso al giudice di merito per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Terreni Edificabili: Come si Calcola? La Cassazione Fa Chiarezza

La vendita di un terreno può generare un significativo guadagno, ma anche complessi obblighi fiscali. Il calcolo della plusvalenza terreni edificabili è un tema che spesso finisce al centro di contenziosi tra contribuenti e Fisco. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta per fare chiarezza sulle corrette modalità di calcolo, distinguendo nettamente le diverse fattispecie previste dalla legge.

Il Fatto: Dalla Cessione del Terreno al Contenzioso Fiscale

Il caso riguarda un contribuente che aveva ricevuto un avviso di accertamento dall’Agenzia delle Entrate per una plusvalenza derivante dalla vendita di terreni lottizzati, divenuti edificabili. Il Fisco contestava il mancato pagamento dell’IRPEF sulla plusvalenza generata nell’anno 2008.

Il contribuente aveva impugnato l’atto, sostenendo che l’Amministrazione Finanziaria avesse commesso diversi errori, tra cui il mancato riconoscimento della rivalutazione monetaria del valore del terreno dal momento dell’acquisto (avvenuto nel 1982) fino al periodo della vendita. In sostanza, chiedeva di poter adeguare il vecchio prezzo di acquisto all’inflazione per ridurre l’importo della plusvalenza tassabile.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale aveva respinto il ricorso del contribuente. Quest’ultimo, però, non si è arreso e ha presentato appello. La Commissione Tributaria Regionale, in secondo grado, ha parzialmente accolto le sue richieste. In particolare, ha riconosciuto il suo diritto a ottenere la rivalutazione monetaria del costo di acquisto del terreno, riducendo di conseguenza il valore della plusvalenza imponibile. Contro questa decisione, l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso in Cassazione.

Il Calcolo della Plusvalenza Terreni Edificabili secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, annullando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale. Il punto centrale della decisione riguarda la corretta interpretazione degli articoli 67 e 68 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), che disciplinano la tassazione delle plusvalenze.

La Corte ha chiarito che il legislatore ha previsto due regimi fiscali distinti:

1. Terreni lottizzati (art. 67, comma 1, lett. a) TUIR): Per questi terreni, se acquistati da più di cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione, il costo di acquisto è determinato forfettariamente come il valore normale del terreno nel quinto anno anteriore. La norma non prevede una rivalutazione monetaria su questa base imponibile.
2. Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (art. 67, comma 1, lett. b) TUIR): Per questi terreni, il costo di acquisto è costituito dal prezzo effettivamente pagato, aumentato di ogni altro costo inerente. Questo costo, e solo questo, viene rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo.

Nel caso specifico, i terreni erano divenuti edificabili solo dopo l’acquisto, in virtù di nuovi strumenti urbanistici. Pertanto, la fattispecie rientrava nella seconda categoria (lett. b). La Commissione Tributaria Regionale aveva errato nell’applicare la rivalutazione monetaria in un modo non conforme alla disciplina specifica, creando confusione tra i due regimi.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha ribadito un principio fondamentale: le norme che distinguono le due fattispecie non sono intercambiabili. La regola per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria al momento della vendita è quella principale, mentre quella per i terreni lottizzati rappresenta un’eccezione con un suo specifico metodo di calcolo. La Commissione Tributaria Regionale, accogliendo la richiesta del contribuente sulla rivalutazione in modo generico, non ha correttamente applicato la disciplina prevista per la specifica tipologia di terreno venduto. L’errore del giudice di secondo grado è stato quello di disporre una rivalutazione senza inquadrarla correttamente nel rigido schema normativo, che prevede meccanismi di calcolo differenti e non cumulabili. Per questo motivo, la Cassazione ha annullato la sentenza e ha rinviato la causa a una diversa sezione della Corte di giustizia tributaria di secondo grado, che dovrà attenersi ai principi enunciati e ricalcolare la plusvalenza secondo le corrette disposizioni di legge.

Conclusioni

Questa ordinanza è un importante monito per chiunque si appresti a vendere un terreno. Le implicazioni pratiche sono notevoli: è cruciale identificare correttamente la natura del terreno al momento della vendita (se semplicemente edificabile o già lottizzato) per applicare il corretto regime fiscale. Confondere le due categorie può portare a un calcolo errato della plusvalenza terreni edificabili, con conseguenti accertamenti fiscali e sanzioni. La decisione della Cassazione rafforza la necessità di una consulenza fiscale specializzata per navigare le complessità del TUIR ed evitare costosi errori di valutazione.

Come si calcola la plusvalenza tassabile per un terreno divenuto edificabile dopo l’acquisto?
La plusvalenza si calcola come differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto. Secondo la Corte, il costo di acquisto per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (art. 67, c. 1, lett. b del TUIR) è il prezzo pagato aumentato dei costi inerenti, rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo.

È sempre possibile rivalutare il costo di acquisto di un terreno ai fini del calcolo della plusvalenza?
No. La rivalutazione monetaria basata sull’indice ISTAT è specificamente prevista per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (lett. b). Per i terreni lottizzati acquistati da oltre cinque anni (lett. a), il costo è determinato forfettariamente come valore normale nel quinto anno anteriore, senza previsione di una simile rivalutazione.

Qual è la differenza principale, ai fini fiscali, tra un terreno ‘lottizzato’ e uno ‘suscettibile di utilizzazione edificatoria’?
La differenza risiede nel metodo di calcolo della base imponibile. Per un terreno ‘edificatorio’, si parte dal costo storico rivalutato. Per un terreno ‘lottizzato’ da molto tempo, si parte da un valore normale forfettario. La Corte di Cassazione ha stabilito che queste due discipline sono distinte e non possono essere confuse o applicate in modo errato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9013 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9013 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4356/2021 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore, domiciliata ex lege in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. SICILIA SEZ.DIST. CATANIA n. 3787/2020 depositata il 10/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2025 dal Co: COGNOME NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con avviso di accertamento n. CODICE_FISCALE/2013, l’Amministrazione finanziaria accertava nei confronti del contribuente NOME COGNOME una plusvalenza imponibile ai fini Irpef derivante dalla cessione a titolo oneroso del 50% di terreni lottizzati suscettibili di utilizzazione edificatoria, con riferimento all’anno 2008. Il valore della complessiva plusvalenza veniva determinato in € 184.148,94, e, poiché il prezzo di cessione era stato pagato in parte nel 2007, in parte nel 2008 e in parte nel 2009, la plusvalenza era imputata proporzionalmente negli anni rispettivi. Al contribuente, comproprietario dei suddetti terreni con la moglie, era contestato il 50% dei valori. NOME COGNOME impugnava l’avviso di accertamento dinnanzi alla Commissione tributaria provinciale di Catania, contestando l’erronea individuazione del momento iniziale della lottizzazione ai fini dell’applicabilità dell’art. 68 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, il mancato riconoscimento di ulteriori spese per opere di urbanizzazione, nonché l’omesso conteggio della rivalutazione monetaria tra il 1982 (anno dell’acquisto) e il 2007. Chiedeva, di conseguenza, l’annullamento dell’avviso impugnato e in subordine la rideterminazione della plusvalenza tassabile. Con sentenza n. 11836/2016 la C.T.P. di Catania rigettava il ricorso, confermando la legittimità dell’avviso di accertamento. Avverso la sentenza di primo grado il contribuente incardinava il gravame innanzi alla Commissione tributaria regionale della Sicilia riproponendo le doglianze già dedotte in primo grado.
La C.T.R. nominava CTU con il compito di ‘determinare il momento in cui i terreni in questione sono divenuti edificabili, specificando le particelle oggetto del contendere nonché il valore del terreno nel momento in cui è divenuto edificabile’. A seguito del deposito della perizia la C.T.R. con sentenza n. 3787/05/2020 accoglieva parzialmente l’appello, riconoscendo fondata la

domanda con la quale l’appellante chiedeva la rivalutazione monetaria al 2007 del valore normale dei terreni determinato con riferimento al 1982. Invoca la cassazione della sentenza l’Agenzia delle Entrate, la quale si affida ad un unico motivo di ricorso. La parte contribuente resta intimata.

CONSIDERATO

Viene proposto unico motivo di ricorso, col quale si censura ‘Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 9, 67 e 68 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.)’. Nella sostanza, il patrono erariale critica la sentenza nella parte in cui, in accoglimento della doglianza del lì ricorrente, ha disposto la rivalutazione dei terreni riducendo il valore imponibile della plusvalenza complessiva.

Il motivo è fondato.

1.2. Giova premettere che l’art. 68 d.P.R. n. 917/1986, rubricato ‘Plusvalenze’, stabilisce al comma 2 che per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 6, acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere, si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. È solo con riferimento ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 che ‘il costo d’acquisto è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili’.
Come evidente, la disciplina applicabile alla fattispecie di cui in giudizio non è quella prevista alla lettera a), comma 1, art. 6 d.P.R. cit., posto che i terreni de quibus , anche se al momento dell’acquisto, avevano una destinazione diversa, successivamente per previsione degli strumenti urbanistici e in forza della stipula

della convenzione di lottizzazione -sono divenuti edificabili e tali erano al momento della cessione.

La giurisprudenza di questa Corte ha già avuto modo di confermare la interpretazione della norma in commento, chiarendo che ‘ In tema di redditi diversi, la fattispecie relativa alle plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, prevista dall’art. 81 (ora art. 67), lett. b), del TUIR, si pone come regola ad eccezione rispetto a quella contemplata dalla lett. a), della medesima norma, che riguarda esclusivamente le ipotesi in cui il terreno non sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione ‘ (Cass. n. 17264/2019). La CTR ha fatto buon governo di tali principi, donde il motivo è infondato.
In definitiva il ricorso è fondato e dev’essere accolto. La sentenza cassata con rinvio al giudice di merito perché si uniformi ai principi sopra enucleati.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia -Sez. staccata di Catania, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 19/03/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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