Plusvalenza terreni edificabili: la Cassazione chiarisce

Un contribuente vende due fabbricati. L’Agenzia delle Entrate tassa l’operazione come cessione di aree edificabili, applicando l’imposta sulla plusvalenza. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17773/2024, annulla l’accertamento, stabilendo che la vendita di un terreno con un edificio esistente non costituisce cessione di terreno edificabile, anche se l’acquirente intende demolire e ricostruire. La sentenza chiarisce i limiti della tassazione sulla plusvalenza terreni edificabili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza terreni edificabili: quando la vendita di un edificio non è tassabile

La Corte di Cassazione torna a pronunciarsi su un tema cruciale per il settore immobiliare: la corretta applicazione dell’imposta sulla plusvalenza terreni edificabili. Con una recente ordinanza, i giudici hanno stabilito un principio fondamentale: la vendita di un’area su cui insiste già un fabbricato non può essere tassata come cessione di terreno edificabile, anche se le parti hanno in programma la demolizione e la ricostruzione. Questa decisione offre importanti chiarimenti e rafforza la certezza del diritto per i contribuenti.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla vendita, avvenuta nel 2009, di un compendio immobiliare composto da due fabbricati e relative aree pertinenziali. Anni dopo, l’Agenzia delle Entrate notificava al venditore un avviso di accertamento, contestando una plusvalenza di quasi 1,5 milioni di euro e richiedendo maggiori imposte per oltre 450.000 euro.

Secondo l’Amministrazione Finanziaria, l’operazione non riguardava la vendita di edifici, ma di un terreno con potenziale edificatorio. La tesi si basava sulla circostanza che, contestualmente all’atto di vendita, erano stati ottenuti i permessi per la demolizione e la ricostruzione degli immobili. Di conseguenza, l’operazione doveva essere assoggettata a tassazione come plusvalenza terreni edificabili ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR.

Il contribuente impugnava l’atto, sostenendo di aver venduto edifici in buono stato e non terreni. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso, ma la decisione veniva ribaltata in appello dalla Commissione Tributaria Regionale, che dava ragione all’Agenzia. La questione giungeva così all’esame della Corte di Cassazione.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il contribuente ha basato il suo ricorso su due motivi principali:

1. Errata applicazione della legge (Art. 67 TUIR): Il motivo centrale riguardava la natura dell’oggetto venduto. Il ricorrente sosteneva che il contratto di compravendita aveva ad oggetto edifici esistenti e censiti al catasto urbano, non terreni edificabili. La successiva intenzione dell’acquirente di demolire e ricostruire era irrilevante per qualificare la natura del bene al momento della cessione.
2. Violazione del diritto al contraddittorio: In via subordinata, il contribuente lamentava che l’Agenzia delle Entrate non avesse instaurato il contraddittorio preventivo prima di emettere l’avviso di accertamento, violando così le garanzie previste dallo Statuto del Contribuente (Legge n. 212/2000).

Le Motivazioni della Cassazione sulla plusvalenza terreni edificabili

La Suprema Corte ha esaminato i due motivi, fornendo una motivazione chiara e in linea con il suo orientamento consolidato.

In primo luogo, ha rigettato il secondo motivo, relativo alla violazione del contraddittorio. I giudici hanno ribadito che l’obbligo generale di contraddittorio preventivo si applica ai cosiddetti “tributi armonizzati” a livello europeo (come l’IVA). Per i tributi “non armonizzati”, come l’imposta sulle plusvalenze immobiliari in questione, tale obbligo sussiste solo se espressamente previsto da una specifica norma di legge, cosa che non ricorre nel caso di specie. Pertanto, l’assenza di contraddittorio non invalidava l’atto.

Successivamente, la Corte ha accolto il primo motivo, ritenendolo fondato. Ha affermato che la nozione di “terreno edificabile” ai fini fiscali non può includere un’area già edificata. Il criterio distintivo non è l’intenzione futura dell’acquirente, ma lo stato di fatto e di diritto del bene al momento della cessione. La tassazione sulla plusvalenza terreni edificabili mira a colpire l’arricchimento derivante da una variazione urbanistica che rende un terreno edificabile, non il guadagno derivante dalla vendita di un edificio esistente.

La Corte ha citato la propria giurisprudenza costante, secondo cui “sono soggette a tassazione separata […] le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria […], e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati”. Questo principio vale anche se il venditore ha avviato le pratiche per la demolizione e ricostruzione, poi volturate a nome dell’acquirente.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, cassato la sentenza d’appello e, decidendo nel merito, ha annullato l’avviso di accertamento. La decisione ha un’importante implicazione pratica: la volontà dell’acquirente di trasformare un immobile non può retroattivamente modificare la natura del bene venduto ai fini fiscali. Ciò che conta è lo stato dell’immobile al momento del rogito. La vendita di un edificio, anche se vetusto o destinato alla demolizione, rimane una vendita di un fabbricato, e la relativa plusvalenza non può essere tassata secondo le regole previste per i terreni edificabili. Questa ordinanza rafforza la tutela del contribuente contro interpretazioni estensive della norma fiscale, garantendo maggiore prevedibilità e certezza nelle operazioni immobiliari.

La vendita di un terreno con un edificio esistente è soggetta a tassazione per plusvalenza come “terreno edificabile”?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la vendita di un terreno su cui insiste già un fabbricato non rientra nella fattispecie tassabile della “cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria”, anche se l’acquirente intende demolire e ricostruire.

L’Agenzia delle Entrate ha l’obbligo di avviare un contraddittorio con il contribuente prima di emettere un avviso di accertamento per plusvalenze immobiliari?
No. La Corte ha chiarito che per i tributi “non armonizzati”, come l’imposta sulle plusvalenze da cessione di immobili, non sussiste un obbligo generale di contraddittorio endoprocedimentale, a meno che non sia specificamente previsto dalla legge per quel caso.

Cosa intende la legge per “plusvalenza da cessione di terreni edificabili”?
Si tratta della plusvalenza che trae origine non da un’attività produttiva del proprietario, ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica, che ne aumenta il valore. La vendita di un edificio esistente, essendo l’area già edificata, non rientra in questa categoria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17773 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17773 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27255/2017 R.G. proposto da:

NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale indicato in ricorso;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’RAGIONE_SOCIALE, presso i cui uffici è domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

AVVISO DI ACCERTAMENTO IRPEF

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA SEZ. DIST.

BRESCIA n. 2107/23/2017, depositata in data 15/5/2017;

Udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO nella camera di consiglio del 4 giugno 2024;

Rilevato che:

NOME COGNOME (d’ora in poi, anche ‘il ricorrente’ o ‘il contribuente’ ), in data 25/2/2009, con atto pubblico, alienò a titolo oneroso a RAGIONE_SOCIALE due interi fabbricati siti in Bergamo , l’uno in INDIRIZZO, l’altro in INDIRIZZO , oltre ad un’area censita nel catasto terreni del Comune di Bergamo e ad una piccola porzione di terreno, per il prezzo complessivo di euro 3.100.000, di cui euro 1.508.000 relativi all’immobile in INDIRIZZO .

In data 3/11/2014 il contribuente riceveva un avviso di accertamento con il quale l’RAGIONE_SOCIALE, sostenendo che la vendita in argomento avesse ad oggetto un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, riteneva applicabile alla fattispecie concreta l’art. 67 comma 1 lett. b) del Tuir, assoggettando ad imposizione la plusvalenza determinata in euro 1.468.834,97, con una maggiore imposta pari ad euro 453.282.

Il contribuente impugnò l’avviso di accertamento dinanzi alla C.T.P. di Bergamo, sostenendo che l’oggetto della compravendita non fossero terreni edificabili, bensì edifici già edificati ed in buono stato manutentivo, sicché non ricorrevano i presupposti per la tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di terreni edificabili.

La RAGIONE_SOCIALE accolse il ricorso.

Su appello dell’Ufficio, la RAGIONE_SOCIALETRAGIONE_SOCIALE territoriale riformò la sentenza di primo grado, rigettando l’originario ricorso del contribuente.

Avverso la sentenza di appello, il contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE ha depositato mero atto di costituzione.

Considerato che:

1.Con il secondo motivo di ricorso, da esaminarsi prioritariamente per ragioni di ordine logico, rubricato ‘ Violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE norme di diritto ex art. 12 della legge n. 212 del 2000 ed ex art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c.’ , il contribuente lamenta che, pur avendo posto la relativa questione sia con il ricorso in primo grado, sia nelle difese del giudizio d’appello, né la C.T.P., né la C.T.R. hanno esaminato la censura relativa all’omessa preventiva instaurazione del contraddittorio da parte dell’RAGIONE_SOCIALE così come previsto dall’art. 12 della legge n. 212 del 2000.
1.1. Il motivo è infondato.

E’ ben vero che i giudici di merito, sia di primo che secondo grado, hanno omesso di pronunciare sul motivo relativo alla mancata instaurazione del contraddittorio, ma tale omessa pronuncia non comporta la cassazione con rinvio della sentenza impugnata, visto che la questione giuridica posta dal contribuente, e sulla quale i giudici di merito hanno omesso di pronunciarsi, è infondata.

Questa Corte, infatti, con un orientamento che può ormai dirsi consolidato, ha affermato che ‘alla luce dei principi di economia processuale e di ragionevole durata del processo come costituzionalizzato nell’art. 111, comma 2, Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata dell’attuale art. 384 c.p.c. ispirata a tali principi, una volta verificata l’omessa pronuncia su un motivo di gravame, la Suprema Corte può omettere la cassazione con rinvio della

sentenza impugnata e decidere la causa nel merito allorquando la questione di diritto posta con quel motivo risulti infondata, di modo che la statuizione da rendere viene a confermare il dispositivo della sentenza di appello (determinando l’inutilità di un ritorno della causa in fase di merito), sempre che si tratti di questione che non richiede ulteriori accertamenti di fatto’ (Cass., Sez. 5 – , Sentenza n. 16171 del 28/06/2017, Rv. 644892 -01; Cass., Sez. 5 – , Ordinanza n. 9693 del 19/04/2018, Rv. 647716 – 01).
Quanto all’infondatezza in diritto della questione relativa alla asserita obbligatorietà dell’instaurazione del contraddittorio endoprocedimentale anche in subiecta materia , si deve ribadire il principio secondo il quale ‘in tema di diritti e garanzie del contribuente sottoposto a verifiche fiscali, l’Amministrazione finanziaria è gravata di un obbligo generale di contraddittorio endoprocedimentale, la cui violazione comporta l’invalidità dell’atto purché il contribuente abbia assolto all’onere di enunciare in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere e non abbia proposto un’opposizione meramente pretestuosa, esclusivamente per i tributi “armonizzati”, mentre, per quelli “non armonizzati”, non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo generalizzato vincolo, sicché esso sussiste solo per le ipotesi in cui risulti specificamente sancito’ (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 27421 del 29/10/2018, Rv. 651437 – 01).
Orbene, nella fattispecie di causa si verte in tema di plusvalenza da cessione di immobili, dunque si è al di fuori del perimetro dei tributi ‘armonizzati’, con la conseguenza che non sussiste per l’amministrazione l’obbligo di instaurare il contraddittorio endoprocedimentale con il contribuente prima dell’emissione dell’avviso di accertamento.

Con il primo motivo di ricorso, rubricato ‘ Violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE norme di diritto ex art. 67 comma 1 del d.P.R. n. 917

del 1986 (T.U.I.R.) in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.’ , il contribuente censura la sentenza impugnata per aver ritenuto che l’oggetto sostanziale de l contratto di compravendita fosse costituito non dagli edifici insistenti sugli immobili, censiti al catasto urbano, bensì dai terreni sui quali gli edifici insistevano, argomentando tale conclusione dalla circostanza che prima del contratto definitivo il venditore si era reso disponibile a collaborare con la società acquirente per il conseguimento da parte di quest’ultima dei permessi amministrativi di abbattimento e ricostruzione, permessi effettivamente conseguiti nello stesso giorno del rogito del contratto definitivo.
2.1. Il motivo è fondato.

Il fatto che un’area già edificata conservi RAGIONE_SOCIALE potenzialità edificatorie non la fa rientrare nella nozione di ‘terreno edificabile’, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. a) e lett. b), ultima parte del Tuir.

Inoltre, nel caso che ci occupa, risulta che il contribuente abbia acquistato la proprietà del compendio immobiliare de quo in parte per successione mortis causa , in parte per acquisto a titolo oneroso inter vivos perfezionatosi nel 1989, con la conseguenza che la plusvalenza realizzata con la cessione a titolo oneroso avvenuta nel 2009 non era tassabile nemmeno ai sensi della lettera b, prima parte, del comma 1 dell’art. 67 del Tuir.

Del resto, è consolidato l’orientamento di questa Corte secondo il quale ‘in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sono soggette a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale
anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la ratio ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica ‘ (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15629 del 09/07/2014, Rv. 632045 -01; Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 1674 del 23/01/2018, Rv. 647103 -01; Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 10393 del 12/04/2019, Rv. 653403 -01).
La fondatezza del primo motivo di ricorso importa la cassazione della sentenza impugnata.

Non essendoci bisogno di ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con l’annullamento dell’avviso di accertamento impugnato in primo grado dal contribuente.

Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese dei giudizi di merito, mentre le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo.

Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, annulla l’avviso di accertamento impugnato in primo grado dal contribuente.

Compensa le spese dei giudizi di merito tra le parti.

Condanna l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore di NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che si liquidano in euro settemilaottocento per compensi, oltre al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese

generali, iva e cpa come per legge, ed oltre ad euro duecento per spese vive.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 4 giugno 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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