Plusvalenza tassabile: regole su accertamento e valore

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità dell’accertamento relativo alla plusvalenza tassabile derivante dalla cessione di un immobile. Il nucleo della controversia riguarda l’utilizzo del valore definito ai fini dell’imposta di registro come base imponibile per le imposte dirette. La Corte ha stabilito che tale valore costituisce una presunzione valida, ponendo a carico del contribuente l’onere di fornire prove contrarie. Inoltre, è stata ribadita la validità della motivazione per relationem e l’assenza di un obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo per i tributi interni in assenza di verifiche presso la sede del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza tassabile: la Cassazione chiarisce i criteri di accertamento

La determinazione della plusvalenza tassabile derivante dalla vendita di immobili è spesso oggetto di contenziosi tra cittadini e Amministrazione Finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha stabilito confini chiari sulla validità degli accertamenti e sugli oneri probatori in capo al contribuente.

Il caso oggetto di analisi

La vicenda nasce dalla contestazione di un avviso di accertamento emesso nei confronti di un contribuente che aveva ceduto un immobile. L’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato il valore della vendita basandosi su quanto già definito ai fini dell’imposta di registro, facendo scattare una maggiore imposta sul reddito. Il contribuente ha impugnato l’atto lamentando carenze motivazionali e la violazione del diritto al contraddittorio preventivo.

La plusvalenza tassabile e il valore di registro

Il punto centrale della decisione riguarda il legame tra l’imposta di registro e le imposte dirette. Secondo i giudici di legittimità, il fisco è legittimato a procedere con un accertamento induttivo del reddito da plusvalenza tassabile utilizzando come base il valore di mercato accertato in sede di imposta di registro. Questa procedura crea una presunzione di corrispondenza tra il prezzo incassato e il valore di mercato.

L’onere della prova a carico del contribuente

Una volta che l’Amministrazione Finanziaria ha stabilito questa presunzione, spetta al contribuente l’onere di superarla. Non è sufficiente contestare genericamente l’atto, ma occorre presentare elementi indiziari concreti che dimostrino come il prezzo effettivamente percepito sia stato inferiore al valore di mercato presunto dall’ufficio.

Validità della motivazione per relationem

Un altro aspetto rilevante riguarda la forma dell’atto impositivo. La Corte ha confermato che l’obbligo di motivazione può essere assolto per relationem, ovvero richiamando altri documenti. È sufficiente che l’atto notificato riproduca il contenuto essenziale dei documenti richiamati o che questi siano allegati, permettendo al contribuente di comprendere appieno le ragioni della pretesa fiscale e di difendersi adeguatamente.

Il contraddittorio nel procedimento tributario

Infine, la sentenza affronta il tema del contraddittorio preventivo. Per i tributi nazionali (non armonizzati con il diritto UE), non esiste un obbligo automatico di convocare il contribuente prima dell’emissione dell’accertamento, a meno che non siano state effettuate verifiche fisiche presso i locali del contribuente. In caso di accertamenti basati su documenti o indagini bancarie, il fisco può procedere direttamente alla notifica dell’atto.

Le motivazioni

La Corte ha rigettato il ricorso osservando che la motivazione della sentenza di appello non era apparente, ma esponeva chiaramente l’iter logico seguito. I giudici hanno rilevato che gli elementi probatori portati dal contribuente non erano idonei a vincere la presunzione basata sul valore di registro. Inoltre, è stato chiarito che l’allegazione dell’atto di accertamento con adesione dell’acquirente garantiva la piena conoscenza della pretesa tributaria, rendendo superflua ogni ulteriore integrazione documentale.

Le conclusioni

In conclusione, la decisione ribadisce che il valore accertato per l’imposta di registro funge da solido parametro per il calcolo della plusvalenza tassabile. I contribuenti devono essere consapevoli che la difesa contro tali accertamenti richiede una prova rigorosa e documentata del prezzo reale di cessione. La mancanza di un obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo per i tributi interni sottolinea l’importanza di una strategia difensiva tempestiva sin dalla ricezione dell’atto impositivo.

Il valore dell’imposta di registro influisce sulla plusvalenza?
Sì, il valore definito per l’imposta di registro può essere utilizzato dal fisco come base per presumere il prezzo di vendita ai fini del calcolo della plusvalenza nelle imposte dirette.

L’avviso di accertamento deve sempre allegare tutti i documenti citati?
No, è sufficiente che l’atto riproduca il contenuto essenziale dei documenti richiamati per garantire il diritto di difesa del contribuente, rendendo l’allegazione fisica non sempre obbligatoria.

Il fisco deve sempre convocare il contribuente prima dell’accertamento?
Per i tributi nazionali, il contraddittorio preventivo è obbligatorio solo se previsto da norme specifiche o se l’accertamento deriva da verifiche effettuate presso la sede del contribuente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34738 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34738 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26460/2015 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. VENETO n. 609/2015 depositata il 30/03/2015.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ricorre con tre motivi contro l’RAGIONE_SOCIALE, che resiste con controricorso, avverso la sentenza indicata in epigrafe, che ha accolto l’appello dell’Amministrazione in controversia avente ad oggetto la determinazione della plusvalenza tassabile a seguito di cessione di un immobile.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, proposto in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, e rubricato ‘Nullità della sentenza impugnata per difetto radicale di motivazione, nel capo in cui ha ritenuto che il valore definito dalla società acquirente ai fini dell’imposta di registro sia automaticamente utilizzabile come base imponibile ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte dirette. Erronea ricostruzione della fattispecie concreta per carente valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze di causa (…)’,

Con il secondo motivo di ricorso la contribuente denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1. n. 3, la ‘Violazione degli artt. 38, comma 3, DPR 600/1973 e 3 L. 241/1990), censurando la mancata allegazione degli atti emessi nei confronti della società acquirente e la carenza di motivazione dell’atto impugnato.

Con il terzo motivo la ricorrente lamenta, con riguardo all’art. 360, comma 1, n. 3 la violazione del principio del contraddittorio anticipato statuito dall’art. 12, L. 212/2000.

Il primo motivo è infondato e va rigettato.

4.1. La Commissione regionale ha riformato la pronuncia di primo grado, in primo luogo richiamando l’indirizzo giurisprudenziale, all’epoca espresso in sede di legittimità, secondo cui l’Amministrazione finanziaria sarebbe legittimata a procedere ad accertamento induttivo del reddito da plusvalenza sulla base dell’accertamento di valore effettuato in sede di applicazione dell’imposta di registro, e dunque presumendo la corrispondenza del prezzo incassato con il valore di mercato così accertato o definito, essendo onere probatorio del contribuente superare, anche con ricorso ad elementi indiziari, detta presunzione.
4.2. Tale statuizione non è stata oggetto di critica da parte della ricorrente, che ha esclusivamente censurato, sotto il profilo della carenza motivazionale, l’erroneità della sentenza con riguardo alla cognizione della fattispecie concreta e RAGIONE_SOCIALE risultanze probatorie.

4.3. Il profilo di censura, in tali termini dedotto, non è fondato.

4.4. La mancanza della motivazione, rilevante ai sensi dell’art. 132 n. 4 cod. proc. civ. (e nel caso di specie dell’art. 36, secondo comma, n. 4, d.lgs. 546/1992) e riconducibile all’ipotesi di nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, si configura quando la motivazione ‘manchi del tutto – nel senso che alla premessa dell’oggetto del decidere risultante dallo svolgimento del processo segue l’enunciazione della decisione senza alcuna argomentazione – ovvero… essa formalmente esista come parte del documento, ma le sue argomentazioni siano svolte in modo talmente contraddittorio da non permettere di individuarla, cioè di riconoscerla come giustificazione del decisum. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione, sempre che il vizio emerga immediatamente e direttamente dal testo della sentenza impugnata’ (Cass., Sez. U., 07/04/2014, n. 8053; successivamente tra le tante Cass. 25/09/2018, n. 22598; Cass. 01/03/2022, n. 6626).
4.5. In particolare si è in presenza di una ‘motivazione apparente’ allorché la motivazione, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non rende tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché consiste di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’iter logico seguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture. Sostanzialmente
omogenea alla motivazione apparente è poi quella ‘perplessa e incomprensibile’; in entrambi i casi, invero – e purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali – l’anomalia motivazionale, implicante una violazione di legge costituzionalmente rilevante, integra un error in procedendo e, in quanto tale, comporta la nullità della sentenza impugnata per cassazione (Cass., Sez. U., 03/11/2016, n. 22232 e le sentenze in essa citate).
4.6. Nel caso di specie la motivazione non solo è graficamente presente, ma espone chiaramente l’argomentazione posto a fondamento della decisione.

Con riferimento alle specifiche contestazioni dell’appellante, si rileva che il giudice di appello ha esaminato uno ad uno gli elementi probatori addotti dal contribuente, pervenendo ad una valutazione di inidoneità degli stessi a vincere la presunzione fondata sulla definizione del valore di cessione ai fini dell’imposta di registro, presunzione che il Collegio ha ritenuto di ravvisare, con interpretazione del dato normativo che non è stata oggetto di critica da parte della ricorrente.
Il secondo motivo di ricorso è inammissibile, non offrendo argomenti per superare il consolidato indirizzo di questa Corte che, nel fissare i principi, a tutela del contribuente, che regolano l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento, ha affermato che:

nel regime introdotto dall’art. 7 L. 27/07/2000 n. 212, l’obbligo di motivazione degli atti tributari può essere adempiuto anche per relationem, ovverosia mediante il riferimento ad elementi di fatto risultanti da altri atti o documenti, a condizione che questi ultimi siano allegati all’atto notificato, ovvero che lo stesso ne riproduca il contenuto essenziale, per tale dovendosi intendere l’insieme di quelle parti (oggetto, contenuto e destinatari) dell’atto o del documento che risultino necessarie e
sufficienti per sostenere il contenuto del provvedimento adottato, e la cui indicazione consenta al contribuente – ed al giudice in sede di eventuale sindacato giurisdizionale – di individuare i luoghi specifici dell’atto richiamato nei quali risiedono quelle parti del discorso che formano gli elementi della motivazione del provvedimento (Cass., 25 /03/2011, n. 6914; Cass., 25/07/2012, n. 13110; Cass., 15/04/2013, n. 9032; Cass., 11/04/2017, n. 9323; Cass., 11/09/ 2017, n. 21066; Cass., 23/02/2018, n. 4396; Cass., 5/10/2018, n. 24417; Cass., 15/12/2020, n. 28574; Cass., 9/02/2021, n. 3183);
b) L’obbligo dell’Amministrazione finanziaria di allegare tutti gli atti ‘citati nell’avviso deve essere inteso in necessaria correlazione con la finalità “integrativa” RAGIONE_SOCIALE ragioni che sorreggono l’atto impositivo, secondo quanto dispone l’art. 3, comma 3, I. 07/08/1990 n. 241, con la conseguenza, quindi, che all’avviso di accertamento vanno allegati i soli atti aventi contenuto integrativo della motivazione dell’avviso medesimo e che non siano stati già trascritti nella loro parte essenziale, ma non anche gli altri atti cui l’Amministrazione finanziaria faccia comunque riferimento, i quali, pur non facendo parte della motivazione, sono utilizzabili ai fini della prova della pretesa impositiva (in termini: Cass., 05/10/2018, n. 24417; Cass., 15/12/2020, n. 28574; Cass., 09/02/2021, n. 3183);
c) anche per l’ipotesi in cui l’Amministrazione finanziaria ometta di allegare all’atto impositivo documenti della cui allegazione sia stata fatta ivi espressa menzione, qualora il relativo contenuto (almeno per le parti rilevanti e salienti) sia stato comunque riprodotto (in forma integrale o sintetica) in motivazione, tale omissione non arreca al contribuente alcuna menomazione del diritto di difesa, trattandosi di un adempimento superfluo rispetto alla motivazione dell’atto impositivo, che è già integrata dalla riproduzione o dalla sintesi del documento richiamato, ma non allegato (Cass., 21/09/2021, n. 25588).
5.1. Nella specie non solo, come rilevato dalla CTR, l’avviso di accertamento con adesione con cui l’acquirente dell’immobile in oggetto ha definito la controversia inerente l’imposta di registro è stato allegato all’avviso di accertamento notificato alla ricorrente, ma nella motivazione di quest’ultimo atto sono stati indicati dettagliatamente gli elementi sui quali si era fondata la determinazione del maggior valore attribuito al terreno e la conseguente plusvalenza assoggettata a tassazione.
5.2. Pertanto, l’avviso di accertamento in questione ha posto il contribuente nella condizione di conoscere il contenuto essenziale della pretesa impositiva come, d’altronde, si evince dalle difese svolte nei giudizi di merito, il cui contenuto non lascia alcun dubbio circa la conoscenza della parte contribuente del contenuto della pretesa fiscale di cui all’avviso impugnato.

Il terzo motivo, con il quale si prospetta l’esistenza di un principio generale che imporrebbe all’Amministrazione finanziaria in ogni caso di attivare il contraddittorio anticipato, è infondato.

6.1. Nel caso di specie si tratta di un tributo interno, quindi, non armonizzato con il diritto comunitario, e per il quale il nostro ordinamento non impone automaticamente un obbligo del rispetto del principio del contraddittorio (in tal senso v. Cass., Sez. 6 – 5, n. 27420/2018; Cass., Sez. 5, n. 19638/2020).

6.2. Richiamando la consolidata giurisprudenza di questa Corte (v. di recente Cass. n. 6874/2023), si osserva inoltre che il termine dilatorio di 60 gg. prima della notifica dell’accertamento, previsto dalla norma invocata, è inapplicabile a fattispecie, come quella in esame, in cui non vi sia stata attività di verifica nella sede del contribuente, trattandosi di accertamento in base a documentazione presentata dalla parte e risultanze di indagini bancarie.

6.3. Infine, non sussiste un obbligo generalizzato di attivare un contraddittorio endoprocedimentale, in quanto in tema di

procedimento tributario, l’obbligatorietà del detto contraddittorio, codificato dall’art. 41 della Carta dei diritti fondamentali della U.E., pur costituendo un diritto fondamentale del contribuente e principio fondamentale dell’ordinamento europeo, espressione del diritto di difesa e finalizzato a consentire al contribuente di manifestare preventivamente il suo punto di vista in ordine agli elementi su cui l’Amministrazione intende fondare la propria decisione, non è assunto dalla giurisprudenza della CGUE in termini assoluti e formali, ma può soggiacere a restrizioni che rispondano, con criterio di effettività e proporzionalità, a obiettivi di interesse generale, sicché, nell’ambito tributario, non investe l’attività di indagine e di acquisizione di elementi probatori, svolta dall’Amministrazione fiscale (Cass. 14628/2020).
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al rimborso, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 2.500,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 29/11/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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