Plusvalenza tassabile: quando si tassa la vendita?

La Corte di Cassazione chiarisce che la plusvalenza tassabile derivante dalla vendita di un terreno edificabile si realizza e va tassata nell’anno in cui il corrispettivo viene percepito, secondo il principio di cassa. È irrilevante che il ricavato sia stato interamente utilizzato per estinguere un debito verso terzi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Tassabile da Vendita Immobiliare: La Cassazione Chiarisce

Introduzione al Caso: La Controversia sulla Plusvalenza

La determinazione del momento impositivo e della base imponibile per una plusvalenza tassabile derivante dalla vendita di un immobile è un tema ricorrente nel contenzioso tributario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti, affermando che la tassazione deve avvenire secondo il principio di cassa, indipendentemente dall’uso che il venditore fa del ricavato. Analizziamo insieme questa decisione per comprenderne la portata e le implicazioni pratiche per i contribuenti.

I Fatti del Processo

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti dell’erede di un contribuente. L’atto contestava il mancato pagamento dell’IRPEF su una plusvalenza generata nel 2007 dalla vendita di una quota di terreno edificabile. Secondo il Fisco, il guadagno era pari alla differenza tra il prezzo di vendita (circa 104.000 euro) e il costo di acquisto rivalutato (circa 21.000 euro).

L’Accordo Transattivo e la Vendita Successiva

La contribuente si opponeva, sostenendo che l’operazione di vendita fosse l’atto conclusivo di un accordo transattivo stipulato dal suo dante causa (il de cuius) anni prima, nel 2003. In quell’accordo, il valore dell’immobile era stato stimato in circa 26.000 euro. Inoltre, il ricavato della vendita era stato interamente versato a una banca per estinguere un debito di una società per cui il venditore aveva prestato fideiussione. Secondo la tesi difensiva, il venditore non aveva percepito alcun arricchimento patrimoniale, avendo solo adempiuto a un obbligo pregresso.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

La Commissione Tributaria Provinciale aveva parzialmente accolto il ricorso, rideterminando la plusvalenza sulla base del valore stabilito nella transazione del 2003. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale, in accoglimento dell’appello dell’Agenzia delle Entrate, aveva riformato la decisione, ripristinando l’imponibilità dell’intera plusvalenza calcolata sul prezzo di vendita del 2007.

Il Ricorso in Cassazione e la plusvalenza tassabile

L’erede ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali.

Primo Motivo: La Motivazione Apparente

La ricorrente lamentava che la sentenza d’appello fosse viziata da una motivazione solo apparente e contraddittoria, in violazione delle norme processuali.

Secondo Motivo: L’Insussistenza della Plusvalenza Tassabile

Nel merito, si sosteneva la violazione dell’art. 67 del TUIR, che disciplina i redditi diversi. La tesi era che, di fatto, non si fosse realizzata alcuna plusvalenza tassabile per il venditore, poiché l’operazione era una sorta di datio in solutum (dazione in pagamento) che aveva beneficiato unicamente la banca creditrice e gli altri fideiussori. Il venditore, avendo conferito una procura a vendere irrevocabile nel 2003, si era già spogliato del bene e non aveva avuto alcun riflesso patrimoniale positivo dall’aumento di valore del terreno.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato entrambi i motivi, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate.

Il Principio di Cassa e la Tassazione della Plusvalenza

Sul punto centrale della controversia, i giudici hanno ribadito un principio fondamentale del diritto tributario: le plusvalenze immobiliari derivanti dalla vendita di terreni edificabili sono imponibili secondo il principio di cassa. L’art. 68 del TUIR stabilisce che la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto.

Ciò che conta, quindi, non è la data della firma del contratto, ma l’anno in cui il corrispettivo viene effettivamente incassato. Nel caso di specie, la vendita e l’incasso sono avvenuti nel 2007, ed è in quell’anno che il reddito si è fiscalmente realizzato.

L’Irrilevanza della Destinazione del Ricavato

La Corte ha inoltre chiarito che la destinazione successiva della somma percepita è irrilevante ai fini della tassazione. Il fatto che l’intero importo sia stato utilizzato per estinguere un debito non fa venir meno l’esistenza del reddito. Il presupposto dell’imposta (l’IRPEF) è il possesso di un reddito, inteso come la titolarità di poteri di disposizione su una somma di denaro.

Nel caso specifico, il venditore, tramite il suo procuratore, ha liberamente disposto del prezzo della vendita, decidendo di destinarlo al pagamento del debito bancario. Questo atto di disposizione dimostra il ‘possesso’ del reddito, che quindi deve essere assoggettato a tassazione.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione rafforza un principio cardine in materia di plusvalenze immobiliari. Il momento impositivo è ancorato all’effettiva percezione del corrispettivo (principio di cassa) e la base imponibile è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto. L’utilizzo del ricavato, anche se per adempiere a obbligazioni preesistenti, non influisce sulla qualificazione del guadagno come plusvalenza tassabile. Questa pronuncia serve da monito per i contribuenti: la pianificazione fiscale di operazioni immobiliari complesse deve sempre tenere conto che l’obbligazione tributaria sorge con l’incasso del prezzo, a prescindere dalla sua finale destinazione.

La plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile è tassabile anche se il ricavato viene usato per pagare un debito?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che la destinazione del ricavato è fiscalmente irrilevante. L’obbligo di pagare le imposte sulla plusvalenza sorge nel momento in cui si realizza un guadagno dalla vendita, a prescindere da come tale guadagno venga successivamente impiegato dal venditore.

Secondo quale criterio si determina il momento in cui una plusvalenza immobiliare diventa tassabile?
La tassazione avviene secondo il ‘principio di cassa’. Ciò significa che la plusvalenza è considerata un reddito imponibile nell’anno in cui il corrispettivo della vendita viene effettivamente percepito o incassato, non necessariamente nell’anno in cui viene stipulato il contratto di vendita.

Un accordo transattivo precedente può modificare il valore di riferimento per il calcolo della plusvalenza?
No. La Corte ha stabilito che, ai fini del calcolo della plusvalenza, i valori da considerare sono il prezzo di acquisto del bene e il corrispettivo indicato nell’atto di compravendita finale. Il valore stimato in un precedente accordo transattivo non può essere utilizzato per determinare la base imponibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34392 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34392 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21156/2020 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME (domicilio digitale: EMAIL) e NOME COGNOME (domicilio digitale: EMAIL) -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore -intimata- avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELLA SICILIA, SEZIONE STACCATA DI CATANIA, n. 6453/13/19 depositata l’11 novembre 2019

udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 21 novembre 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE emetteva nei confronti di NOME COGNOME, nella qualità di erede del defunto

coniuge NOME COGNOME, un avviso di accertamento relativo all’anno 2007 con il quale recuperava ai fini dell’IRPEF la plusvalenza asseritamente realizzata dal «de cuius» in quello stesso anno a sèguito della cessione a titolo oneroso della quota indivisa di sua proprietà di un terreno edificabile.

Detta plusvalenza era stata quantificata dall’Ufficio nella misura di 83.139 euro, corrispondente alla differenza fra il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita (103.985 euro) e quello di acquisto della quota immobiliare rivalutato all’attualità (20.846 euro).

Il maggior reddito imponibile così accertato veniva sottoposto a tassazione separata.

La COGNOME impugnava l’atto impositivo dinanzi alla Commissione Tributaria RAGIONE_SOCIALE (CTP) di RAGIONE_SOCIALE, che accoglieva in parte il suo ricorso, rideterminando la plusvalenza tassabile nel minor importo di 4.959 euro, pari alla differenza fra il prezzo rivalutato di acquisto della quota immobiliare ceduta (20.846 euro) e il valore (25.805 euro) ad essa attribuito, sulla base di apposita perizia di stima, nel contratto di transazione che il «de cuius» aveva stipulato in data 31 luglio 2003 con i soci della RAGIONE_SOCIALE allo scopo di porre fine a una serie di controversie fra di loro pendenti; contratto in adempimento del quale era stata successivamente eseguita la cessione onerosa di cui trattasi.
La decisione di primo grado veniva in sèguito riformata dalla Commissione Tributaria Regionale (CTR) della Sicilia, sezione staccata di Catania, la quale, con sentenza n. 6453/13/19 dell’11 novembre 2019, accoglieva l’appello principale dell’Amministrazione Finanziaria, rigettando, invece, quello incidentale della parte privata, e per l’effetto respingeva l’originario ricorso proposto da quest’ultima.

Contro tale sentenza la COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c..

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4) c.p.c., è denunciata la nullità della sentenza per violazione degli artt. 36 e 61 del D. Lgs. n. 546 del 1992 e dell’art. 118 disp. att. c.p.c..

1.1 Si assume che l’impugnata pronuncia risulterebbe assistita da una motivazione solo apparente, oltre che insanabilmente contraddittoria.

1.2 La doglianza è infondata.

1.3 Dopo aver posto in rilievo che appariva corretta la valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze processuali contenuta nella sentenza appellata, la CTR si è motivatamente discostata dalle conclusioni raggiunte dal RAGIONE_SOCIALE di primo grado, evidenziando che «l’immobile oggetto di cessione (avev) a permesso di conseguire al cedente una plusvalenza, indipendentemente, poi, dalla circostanza che il maggiore valore realizzato dalla vendita (fos) s (e) stato anche versato alla RAGIONE_SOCIALE a decurtazione del debito residuo nei confronti dei soci» .
Ha, inoltre, spiegato che «ciò che rileva, nella fattispecie in causa, è il disposto normativo dell’art. 67, comma 1, lett. b), del T.u.i.r. n. 917/86, che disciplina il realizzo di plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria» , soggiungendo che, «in buona sostanza, al fine di determinare la plusvalenza, non può farsi riferimento al valore stimato del bene con riferimento all’anno 2003, in € 25.805,00, bensì a quello di cessione dell’immobile» .

1.4 Da quanto precede risulta evidente come la motivazione della sentenza in scrutinio, oltre ad esistere sotto il profilo materiale e grafico, sia perfettamente intelligibile, consentendo di individuare il ragionamento

logico-giuridico seguìto dal RAGIONE_SOCIALE per la formazione del proprio convincimento.

1.5 D’altro canto, nessuna irriducibile contraddittorietà è dato ravvisare nel percorso argomentativo dei giudici regionali, i quali hanno ben chiarito che, in forza della previsione recata dall’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, il prezzo di cessione del terreno di cui tenere conto al fine di verificare l’eventuale realizzazione di una plusvalenza tassabile era quello dichiarato nell’atto di compravendita del 2007, e non già quello determinato sulla base di una perizia di stima nell’àmbito della transazione conclusa nel 2003 dal COGNOME con i soci della RAGIONE_SOCIALE.
1.6 Deve, conseguentemente, escludersi che l’impugnata decisione sia affetta da alcuna RAGIONE_SOCIALE gravi anomalie motivazionali suscettibili di determinarne la nullità per violazione del cd. «minimo costituzionale» di cui all’art. 111, comma 6, della Carta fondamentale, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte invalso a partire dagli arresti RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite nn. 8053-8054/2014.

Con il secondo motivo, proposto a norma dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., è lamentata la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. n. 917 del 1986.

2.1 Viene rimproverato al RAGIONE_SOCIALE d’appello di aver erroneamente ritenuto sussistente, nel caso di specie, la realizzazione di una plusvalenza tassabile.

2.2 A sostegno della sollevata censura si deduce quanto segue.

In conformità agli impegni assunti con il menzionato accordo transattivo del 31 luglio 2003, il COGNOME aveva rilasciato all’AVV_NOTAIO procura a vendere la quota immobiliare in questione, a un prezzo non inferiore a 25.805 euro, e a riversare la somma percepita alla Banca Agricola Popolare di RAGIONE_SOCIALE, a decurtazione del debito contratto nei confronti della stessa dalla RAGIONE_SOCIALE, derivante da un mutuo garantito dalla fideiussione prestata dal «de cuius» .

In esecuzione del mandato conferitogli, il predetto legale aveva consegnato alla banca l’intero importo pagato dalla parte acquirente a titolo di prezzo del terreno ceduto, nel frattempo divenuto edificabile; prezzo superiore a quello minimo di 25.805 euro fissato dal mandante.

Mediante la richiamata compravendita si era, quindi, realizzata una «datio in solutum» , dalla quale avevano , che avevano visto ridurre in maggior misura il loro residuo debito verso la banca mutante.

Nel descritto contesto, .

2.3 Il motivo è infondato.

2.4 L’art. 68, comma 1, del TUIR, nella versione temporalmente applicabile, stabilisce che «le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo».

2.5 Sull’argomento questa Corte ha avuto modo di chiarire che le plusvalenze immobiliari ex art. 67, comma 1, lettere a) e b), del TUIR conseguenti alla vendita di terreni edificabili, quando non ricorrano le finalità speculative di cui all’art. 76 del D.P.R. n. 597 del 1973, sono imponibili in riferimento all’anno nel quale il corrispettivo sia stato effettivamente percepito, in applicazione del principio di cassa sancito dall’art. 68, comma 1, dello stesso TUIR, risultando a tal fine irrilevante che l’atto di compravendita sia stato stipulato in un anno precedente (cfr. Cass. n. 21115/2020, Cass. n. 23893/2019; vedasi, inoltre, Cass. n. 14618/2024, paragrafi 2.3 e 2.4).
2.6 Alla stregua RAGIONE_SOCIALE norme e dei princìpi di diritto surrichiamati, rettamente la CTR ha ritenuto che nell’anno 2007 il COGNOME ebbe a conseguire una plusvalenza per effetto della cessione della quota di sua pertinenza di un terreno edificabile, avvenuta dietro il pagamento di un corrispettivo superiore a quello da lui pagato per l’acquisto di tale quota.

Dal chiaro tenore letterale dell’art. 68, comma 1, del TUIR, sopra trascritto, si ricava, infatti, che la plusvalenza tassabile ai sensi del comma 1, lettera b), del precedente art. 67 è costituita «dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo».

Né in contrario rileva che l’intero prezzo della vendita fu riversato alla Banca Agricola Popolare di RAGIONE_SOCIALE, in adempimento degli obblighi assunti dal venditore con il contratto di transazione concluso con i soci della RAGIONE_SOCIALE, in quanto, ai fini RAGIONE_SOCIALE disposizioni normative dianzi citate, ciò che conta è che il contribuente abbia ottenuto dalla cessione di un terreno suscettibile di destinazione edificatoria un corrispettivo maggiore di quello pagato per il suo acquisto, a prescindere dall’utilizzo che venga fatto della somma percepita.
2.7 Non va, peraltro, dimenticato che, ai sensi dell’art. 1 del TUIR, presupposto dell’IRPEF è il possesso di redditi in denaro o in natura rientranti nelle categorie indicate nel successivo art. 6.

Nel suo significato minimo comune, il termine ‘possesso’ evoca la riferibilità a un soggetto di determinati redditi e la titolarità in capo allo stesso degli inerenti poteri di disposizione (cfr. Cass. n. 307/2025, Cass. n. 433/2013).

2.8 Sulla scorta di quanto fin qui osservato, è fuor di dubbio che il reddito derivante dalla cessione immobiliare di cui si discute fu posseduto nell’anno 2007 dal COGNOME, il quale, tramite il suo procuratore AVV_NOTAIO, dispose liberamente in favore della Banca Agricola Popolare

di RAGIONE_SOCIALE della somma di denaro percepita dalla vendita.

Per le ragioni esposte, il ricorso deve essere respinto.

Nulla va statuito in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità, essendo l’RAGIONE_SOCIALE rimasta intimata.

Stante l’esito dell’impugnazione, viene resa nei confronti della ricorrente l’attestazione contemplata dall’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico RAGIONE_SOCIALE spese di giustizia), inserito dall’art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico RAGIONE_SOCIALE spese di giustizia), dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la proposta impugnazione, a norma del comma 1bis dello stesso articolo, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione, in data 21 novembre 2025.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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