Plusvalenza permuta: quando si tassa? La Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha stabilito che la plusvalenza da permuta di un bene presente (un terreno) con un bene futuro (appartamenti da costruire) si realizza fiscalmente non al momento della stipula del contratto, ma quando il bene futuro viene ad esistenza. La Corte ha accolto parzialmente il ricorso di un contribuente, cassando la sentenza di secondo grado per non aver motivato l’indeducibilità dei costi e per aver omesso di pronunciarsi su specifici motivi relativi al calcolo del valore e della plusvalenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza da Permuta: Quando Scatta la Tassazione? La Cassazione Fissa i Paletti

L’ordinanza in commento affronta un tema cruciale per il settore immobiliare e per i contribuenti: il momento esatto in cui sorge l’obbligo fiscale in caso di plusvalenza da permuta di un bene esistente con uno futuro. Con una decisione chiara, la Corte di Cassazione stabilisce che la tassazione scatta non alla firma del contratto, ma solo quando il bene futuro, ad esempio un immobile, viene effettivamente ad esistenza. Analizziamo nel dettaglio la vicenda e i principi di diritto enunciati.

I Fatti del Caso

La controversia nasce da un’operazione immobiliare piuttosto comune. Alcuni fratelli, proprietari di un terreno ricevuto in donazione, lo permutavano nel 2002 con una società costruttrice in cambio di appartamenti da edificare sullo stesso terreno. Gli immobili venivano ultimati e trasferiti in proprietà ai fratelli solo nel 2004. I contribuenti, tuttavia, non dichiaravano la plusvalenza derivante da tale operazione nel periodo d’imposta 2004.

L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che l’arricchimento patrimoniale si fosse concretizzato proprio nel 2004, notificava avvisi di accertamento per recuperare le imposte dovute. Ne scaturiva un contenzioso che, dopo due gradi di giudizio, giungeva dinanzi alla Suprema Corte.

L’Analisi della Cassazione e la plusvalenza da permuta

Il ricorso in Cassazione si basava su diversi motivi, ma la Corte si è concentrata su due aspetti fondamentali: il momento impositivo della plusvalenza e la correttezza del calcolo operato dai giudici di merito.

Il Momento Impositivo nella Permuta di Bene Futuro

Il punto centrale della difesa del contribuente era che l’operazione dovesse considerarsi fiscalmente rilevante nel 2002, anno di stipula del contratto di permuta. Se questa tesi fosse stata accolta, il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate per l’anno 2004 sarebbe risultato prescritto.

La Cassazione ha respinto con fermezza questa impostazione, confermando un orientamento consolidato. Citando l’articolo 1472 del Codice Civile sulla vendita di cose future, la Corte ha ribadito che in una plusvalenza da permuta di cosa presente con cosa futura, il trasferimento della proprietà del bene futuro si perfeziona solo nel momento in cui esso viene ad esistenza. Di conseguenza, è in quel momento che il corrispettivo (l’immobile costruito) entra nel patrimonio del cedente del terreno e si realizza il presupposto impositivo. Pertanto, l’anno corretto per la tassazione era il 2004.

Gli Errori Procedurali: Omessa Motivazione su Costi e Calcolo

Nonostante la conferma sul momento impositivo, la Corte ha accolto altre doglianze del contribuente, ravvisando significativi errori nella sentenza d’appello. In particolare, i giudici di secondo grado avevano affermato che, in caso di omessa dichiarazione, i costi sostenuti dal contribuente (come gli oneri di urbanizzazione) non potessero essere considerati in deduzione.

La Cassazione ha censurato questa affermazione, qualificandola come motivazione apparente. I giudici di merito, infatti, non avevano spiegato il perché di tale esclusione, violando l’obbligo di fornire un’argomentazione logico-giuridica comprensibile. Allo stesso modo, la sentenza impugnata aveva completamente ignorato i motivi di appello relativi a presunti errori di calcolo e alla non corretta detrazione del valore iniziale del bene permutato.

Le Motivazioni

La decisione della Suprema Corte si fonda su principi giuridici ben definiti. Il principio cardine è che la plusvalenza da permuta si considera fiscalmente realizzata, e quindi tassabile, solo quando si verifica l’effettivo arricchimento patrimoniale del contribuente. In un contratto che ha per oggetto un bene non ancora esistente, tale arricchimento coincide con il momento in cui il bene viene a esistenza, come previsto dall’art. 1472 c.c. Fino a quel momento, il cedente del bene presente possiede solo un diritto di credito (lo ius ad habendam rem), non ancora il bene stesso. Inoltre, la Corte ribadisce che il diritto del contribuente a una corretta determinazione dell’imponibile non viene meno a causa dell’omessa presentazione della dichiarazione. Il giudice di merito ha il dovere di esaminare e pronunciarsi su tutte le specifiche contestazioni sollevate, incluse quelle relative alla deducibilità dei costi e ai metodi di calcolo, pena la nullità della sentenza per omessa pronuncia o motivazione apparente.

Le Conclusioni

L’ordinanza ha importanti implicazioni pratiche. Innanzitutto, chi effettua una permuta di un terreno per un immobile da costruire deve essere consapevole che la plusvalenza andrà dichiarata e tassata nell’anno di ultimazione dell’immobile, non in quello della firma del contratto. In secondo luogo, la sentenza rafforza le garanzie del contribuente nel processo tributario: anche in caso di omissioni dichiarative, egli ha diritto a vedersi riconosciuti i costi deducibili e a ottenere una decisione che esamini nel merito tutte le sue argomentazioni. La Corte ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa a un altro giudice, che dovrà ricalcolare la plusvalenza tenendo conto dei costi e degli altri elementi dedotti dal contribuente.

Quando si considera realizzata la plusvalenza in una permuta di un terreno con un appartamento da costruire?
La plusvalenza si considera fiscalmente realizzata nel momento in cui l’appartamento (il bene futuro) viene ad esistenza, e non al momento della stipula del contratto di permuta.

Se non dichiaro una plusvalenza, perdo il diritto di dedurre i costi sostenuti per l’operazione?
No. Secondo la Corte, il giudice di merito deve valutare la deducibilità dei costi anche in caso di omessa dichiarazione. Affermare il contrario senza una specifica motivazione giuridica costituisce un vizio della sentenza.

Cosa succede se un giudice non risponde a un motivo specifico del mio appello?
Si verifica un vizio di ‘omessa pronuncia’. La sentenza può essere annullata dalla Corte di Cassazione su questo punto, e il caso viene rinviato a un altro giudice per una nuova decisione che esamini il motivo ignorato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2511 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2511 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 451/2017 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME -ricorrenti-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO,

-resistente-

avverso

La SENTENZA di COMMISSIONE TRIB.REG.LAZIO-SEZ.DIST. LATINA n. 2979/2016 depositata il 17/05/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/01/2026 dal AVV_NOTAIO. AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

I contribuenti NOME NOME ricevevano in vita del padre la donazione di un terreno in agro di Cassino che permutavano nel 2002 con la soc. RAGIONE_SOCIALE

SRAGIONE_SOCIALE a fronte di un appartamento da costruire per ciascuno, poi venuti ad esistenza nel 2004. Se pure dell’atto di permuta del 2002 era determinato il valore nella sua imposta di registro, i NOME non esponevano in denuncia dei redditi per il periodo di imp osta 2004 l’accrescimento patrimoniale, dato dall’appartamento di cui ciascuno era diventato proprietario in quell’anno. Donde l’RAGIONE_SOCIALE delle entrate emetteva per ciascun fratello distinti avvisi di accertamento, quantificando il maggior reddito in ragione del valore di unità abitative simili per luogo e per finitura.
Insorgevano i NOME accertati avanti il giudice di prossimità che ne rimodulava la ripresa impositiva, sull’assunto che il valore del terreno fosse già stato determinato dall’Ufficio, ai fini dell’imposta di registro dell’atto di permuta del 2002, nella somma complessiva di €.335.697,00 e su tale ammontare fissava pro capite la maggior imposta dovuta.

Spiccavano appello i NOME contribuenti, riproponendo le doglianze del primo grado non accolte, tese a far dichiarare l’Ufficio decaduto dal potere impositivo, dovendosi aver riguardo all’anno della permuta (2002) e non a quello della venuta ad esistenz a della cosa futura, cioè l’appartamento, ultimato e trasferito in proprietà nel 2004. Interponeva appello incidentale l’Ufficio, per il capo di propria soccombenza, ritenendo fuorviante la rideterminazione sul valore del bene permutato al momento dell’imp osta di registro, dovendosi guardare al maggior valore del bene venuto ad esistenza ed acquisito nel 2004.
Il collegio di secondo grado accoglieva l’appello incidentale e rigettava quello principale, in tal modo confermando integralmente l’originaria ripresa a tassazione.

Ricorrono per cassazione i NOME, nonché gli eredi di NOME, nel frattempo mancata ai vivi, tutti come meglio indicati in premesse, svolgendo cinque motivi di ricorso, mentre l’Avvocatura dello Stato si è riservata di spiegare difense in udienza.

Con nota depositata il 19 maggio 2022, il Patrono erariale dichiarava che i ricorrenti COGNOME NOME, nonché gli eredi di NOME, cioè COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, avevano definito in forma agevolata la controversia e chiedeva dichiararsi l’estinzione del giudizio limitatamente alle loro posizioni, mentre proseguirsi nei confronti di COGNOME NOME che non ha proposto alcuna istanza di definizione agevolata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In via preliminare di merito occorre dare atto della definizione della controversia in forma agevolata per quanto riguarda i ricorrenti COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, nei confronti dei quali il giudizio va dichiarato estinto. Il giudizio prosegue nei confronti del ricorrente COGNOME NOME.

Con il primo motivo si prospetta censura ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 del codice di procedura civile per violazione dell’art. 132 dello stesso codice di rito, nonché dell’art. 36 del d.lgs. n. 546/1992, nella sostanza lamentando motivazione meramente parvente.

2.1. Il motivo non può essere accolto. Deve premettersi che è ormai principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte l’affermazione secondo la quale (Cass. VI- 5, n. 9105/2017) ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorquando il giudice di merito ometta ivi di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento ovvero li indichi senza un’approfondita loro disamina logica e giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento. In tali casi la sentenza resta sprovvista in concreto del c.d. “minimo costituzionale” di cui alla nota pronuncia delle Sezioni Unite di questa Corte (Cass. S.U, n. 8053/2014, seguita da Cass. VI – 5, n. 5209/2018). In termini si veda anche quanto stabilito in altro caso (Cass. Sez. L, Sentenza n. 161 del 08/01/2009) nel quale questa Corte ha ritenuto che la sentenza è nulla ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n.
4, c.p.c., ove risulti del tutto priva dell’esposizione dei motivi sui quali la decisione si fonda ovvero la motivazione sia solo apparente, estrinsecandosi in argomentazioni non idonee a rivelare la ratio decidendi (cfr. Cass V, n. 24313/2018).

2.2. Nel caso in esame, all’opposto, la pronuncia in scrutinio indica, anche con riferimento a precedenti di questa Suprema Corte di legittimità, le ragioni del proprio convincimento, laddove parte narrativa e parte motiva della sentenza debbono considerar si un tutt’uno, sostenendosi reciprocamente a vicenda. Nello specifico, viene indicato il momento in cui deve imputarsi l’arricchimento sulla pattuizione della cosa futura, da intendersi avvenuto nel 2004, in tal modo giustificando altresì che l’Ufficio no n era decaduto dal potere impositivo quando ha emesso l’avviso di accertamento.
Il primo motivo non può dunque essere accolto.

Con i l secondo motivo si prospetta censura ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5 del codice di procedura civile, per omessa motivazione su di un motivo di doglianza, nonché violazione dell’art. 68, secondo comma, d.P.R. n. 917/1986, lamentando non sia stata data ragione del perché i costi non possano essere considerati in caso di omessa dichiarazione.

3.1. In via preliminare, devesi osservare che per questa Corte è ammissibile il ricorso per cassazione il quale cumuli in un unico motivo le censure di cui all’art. 360, comma 1, n. 3, n. 4 e n. 5, c.p.c., allorché esso comunque evidenzi specificamente la trattazione delle doglianze relative all’interpretazione o all’applicazione delle norme di diritto appropriate alla fattispecie ed i profili attinenti alla ricostruzione del fatto (Cass. V, 11 aprile 2018, n. 8915), essendo sufficiente che la formulazione del motivo consenta di cogliere con chiarezza le doglianze prospettate, sì da consentirne, se necessario, l’esame separato esattamente negli stessi termini in cui lo si sarebbe potuto fare se essere fossero state articolate in motivi diversi,
singolarmente numerati (Cass., S.U., 6 maggio 2015, n. 9100, in linea Cass. V. n. 14756/2020).

3.2. Il motivo è fondato nei termini che seguono. A pag. 3, ultimo capoverso, della sentenza in scrutinio, il collegio di secondo grado afferma che in caso di omessa dichiarazione i costi non possano essere considerati, in tal modo ritenendo non meritevole di riduzione la pretesa tributaria in ragione degli oneri di urbanizzazione sostenuti dai contribuenti e che andrebbero a ridurre l’imponibile accertato. Tuttavia, il giudicante non esprime le ragioni per le quali non possano essere considerati i costi nelle ipotesi di ripresa a tassazione conseguente ad omessa dichiarazione. Né vi è riferimento ad altra pronuncia o ad orientamento consolidato da cui dedurre per relationem le ragioni del convincimento del giudice d’appello su questo punto specifico.
Per completezza argomentativa, quanto alla denuncia di vizio di motivazione, poiché è qui in esame un provvedimento pubblicato dopo il giorno 11 settembre 2012, resta applicabile ratione temporis il nuovo testo dell’art. 360, comma primo, n. 5) c.p.c. la cui riformulazione, disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, secondo le Sezioni Unite deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza
del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (Cass. Sez. Un. 7 aprile 2014 n. 8053).

Tale deve considerarsi, all’evidenza, il caso in esame, dove all’affermazione dell’irrilevanza dei costi nelle ipotesi di omessa dichiarazione di plusvalenza non segue estrinsecazione delle relative ragioni a sostegno dell’assunto.

Con il terzo motivo si prospetta censura ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 del codice di procedura civile per mancata valutazione, da intendersi quale omessa pronuncia, su punto decisivo della controversia. Nello specifico, ai fini della completezza del motivo di ricorso, la parte ricorrente richiama i passi dell’atto d’appello dove aveva rappresentato l’errore di calcolo del collegio di primo grado dove non era stato detratto il valore iniziale del bene permutato, né nella quantificazione dell’U fficio del registro, né nella quantificazione prospettata dai contribuenti al punto 2 del ricorso.
Su tale profilo non vi è alcun passaggio nella sentenza in scrutinio, né può ritenersi assorbito o implicitamente rigettato, stante la specificità del motivo in rapporto al resto della motivazione della sentenza in esame.

4.1. Ed infatti, non ricorre vizio di omessa pronuncia su punto decisivo qualora la soluzione negativa di una richiesta di parte sia implicita nella costruzione logico-giuridica della sentenza, incompatibile con la detta domanda (v. Cass., 18/5/1973, n. 1433; Cass., 28/6/1969, n.2355). Quando cioè la decisione adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte comporti necessariamente il rigetto di quest’ultima, anche se manchi una specifica argomentazione in proposito (v. Cass., 21/10/1972, n. 3190; Cass., 17/3/1971, n. 748; Cass., 23/6/1967, n.1537). Tuttavia, nel caso in esame la stringatezza della motivazione, che si articola sui profili della rilevanza della venuta ad esistenza della cosa futura, non può ritenere implicitamente rigettato il motivo qui in esame, attinente alla detrazione e quantificazione del valore iniziale del bene permutato.
Donde il motivo è fondato e merita accoglimento.

Con il quarto motivo si prospetta censura ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 del codice di procedura civile per mancata valutazione, da intendersi quale omessa pronuncia, su punto decisivo della controversia. Nello specifico, ai fini della completezza del motivo di ricorso, la parte ricorrente richiama i passi dell’atto d’appello dove aveva rappresentato l’omesso esame del primo motivo del ricorso introduttivo, in ordine alla procedura di accertamento del valore dell’immobile in ragione di non precisato confronto con simili immobili del settore, ma in misura doppia di quanto individuato dall’Ufficio del registro al momento della permuta.
Anche su tale profilo non vi è pronuncia, né può esservi rigetto implicito, donde valgono le osservazioni soprasvolte sul motivo che precede.

Con il quinto ed ultimo motivo si prospetta censura da intendersi ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 del codice di procedura civile per violazione dell’art. 43 del d.P.R. n. 600/1973. Nel concreto si lamenta che sia stato preso a riferimento -ai fini del calcolo della plusvalenzal’anno 2004 in cui la cosa futura (cioè l’appartamento) è venuto ad esistenza, piuttosto che l’anno 2002 in cui è stato stipulato il contratto di permuta di cosa presente con cosa futura.

6.1. Parte ricorrente afferma che il riferimento alla pronuncia di questa Suprema Corte di legittimità n. 1427/2006 non possa essere considerato univoco, laddove altre pronunce più risalenti, sarebbero di segno contrario ed avrebbero informato altresì le c ircolari dell’RAGIONE_SOCIALE delle entrate, nel senso di guardare all’atto di stipula della permuta, più che al momento di venuta ad esistenza della cosa futura dedotta in contratto. Così non è. Ed invero, la sentenza in scrutinio ha fatto buon governo dei principi espressi da questa Corte, laddove già con la citata sentenza n. 1427/2006 era stato affermato che in tema di imposte sui redditi, ai fini dell’applicazione dell’art. 76 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 597 – il quale contempla, al comma primo, tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti da operazioni speculative,
prevedendo altresì, al comma secondo, che la plusvalenza sia costituita dalla differenza tra il prezzo d’acquisto e quello conseguito con l’alienazione -, nel caso di permuta di cosa esistente (un terreno) con cosa futura (la realizzazione di un fabbricato) la plusvalenza deve considerarsi conseguita nel momento in cui il corrispettivo per la cessione del terreno (e, cioè, la proprietà della costruzione realizzata) è entrato nel patrimonio del cedente – momento che, ai sensi dell’art. 1472 cod. civ., coincide con quello in cui la cosa futura viene ad esistenza -, dovendosi escludere che, pur in presenza di un intento speculativo del contribuente, per prezzo conseguito con l’alienazione possa intendersi il valore già entrato nel suo patrimonio al momento della stipulazione del contratto e costituito dallo “ius ad habendam rem” (così Cass. V, n. 1427/2006).
6.2. Il principio era stato affinato successivamente, statuendo che in tema di imposte sul reddito di impresa, ai fini della determinazione dell’esercizio di competenza al quale vanno temporalmente imputati i ricavi, le spese e gli altri componenti positivi e negativi del reddito, ai sensi dell’art.109 del d.P.R. n. 917 del 1986, deve tenersi conto del momento in cui si verificano le due condizioni della “certezza” in ordine alla sussistenza e della “determinabilità” in ordine all’ammontare, della cui prova è onerata l’amministrazione finanziaria con riguardo ai componenti positivi, e il contribuente con riguardo ai componenti negativi; pertanto, nell’ipotesi di debito litigioso, che rientra tra le cd. “passività potenziali”, il costo non può essere dedotto dal reddito dell’anno in cui la lite ha avuto inizio ma da quello dell’anno in cui essa si è conclusa. (Principio affermato in fattispecie relativa a debito accertato con accordo transattivo, in cui è stata ritenuta corretta l’imputazione del costo all’anno dell’intervenuta transazione) (cfr. Cass. V, n. 19166/2021).
Peraltro verso, anche di recente si è affermato che nel caso di compravendita di cosa futura, ai fini della determinazione dell’esercizio di competenza al quale vanno temporalmente imputati i ricavi, le spese e gli

altri componenti positivi e negativi del reddito, ai sensi dell’art. 109 del d.P.R. n. 917 del 1986, deve tenersi conto del momento in cui si verificano le due condizioni della “certezza” in ordine alla sussistenza e della “determinabilità” in ordine all’ammontare, che si realizzano quando la cosa viene ad esistenza e, trattandosi di frutti naturali, nel momento della separazione, ex art. 1472, comma 1, c.c. (cfr. Cass. VI-5, n. 35817/2022).

Ne consegue che la sentenza in scrutinio ha ben governato i principi sopra esposti ed il motivo non può essere accolto.

Pertanto, il ricorso dev’essere dichiarato estinto, con spese a carico di chi le ha anticipate, dei confronti dei ricorrenti sig.ri COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, per intervenuta definizione agevolata della controversia; nei confronti del contribuente COGNOME NOME, il ricorso è fondato per le ragioni attinte dai motivi secondo, terzo e quarto, la sentenza dev’essere cassata con rinvio al giudice di merito, perché espleti gli accertamenti in fatto necessari in relazione ai motivi accolti.

P.Q.M.

La Corte dichiara estinto il giudizio, con spese a carico di chi le ha anticipate, nei confronti di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, per intervenuta definizione agevolata della controversia; accoglie i motivi secondo, terzo e quarto nei confronti di COGNOME NOME, cassa la sentenza impugnata, limitatamente a COGNOME NOME e per i motivi secondo, terzo e quarto, rigettati il primo ed il quinto, rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, Sez. staccata di Latina.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 08/01/2026.

Il Presidente NOME COGNOME

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