Plusvalenza IRAP: la natura del bene è decisiva

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 31914/2024, si è pronunciata su un caso di Plusvalenza IRAP derivante dalla vendita di un terreno da parte di una società alberghiera. La Corte ha annullato la decisione di merito, stabilendo che la natura strumentale del bene è un fattore cruciale per determinare la tassabilità. La plusvalenza concorre alla base imponibile IRAP solo se l’asset venduto è strumentale all’attività d’impresa. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione basata su questo principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza IRAP e Beni Strumentali: La Cassazione Fa Chiarezza

Quando la vendita di un immobile genera una Plusvalenza IRAP? La questione, centrale nel diritto tributario, dipende strettamente dalla natura del bene ceduto. Con l’ordinanza n. 31914 del 2024, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per assoggettare a IRAP la plusvalenza, è indispensabile accertare se il bene fosse ‘strumentale’ all’attività d’impresa. Questa pronuncia chiarisce i confini dell’imponibilità, offrendo un’importante guida per le imprese.

Il Caso: Cessione di un Terreno e la Contestazione Fiscale

Una società operante nel settore alberghiero vendeva un terreno, realizzando una plusvalenza. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo tale guadagno rilevante ai fini fiscali, notificava un avviso di accertamento per il pagamento dell’IRAP.
La società si opponeva, sostenendo che il terreno in questione fosse agricolo e, soprattutto, non strumentale alla propria attività principale, quella alberghiera. Di conseguenza, a suo avviso, la plusvalenza non doveva concorrere a formare la base imponibile per l’imposta regionale.

Il Percorso Giudiziario: Decisioni Contrastanti

Il contenzioso ha visto due esiti opposti nei primi due gradi di giudizio.

* Primo Grado: La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso della società, annullando l’accertamento. I giudici avevano infatti qualificato il terreno come bene non strumentale all’attività d’impresa.
* Secondo Grado: La Commissione Tributaria Regionale, in appello, ribaltava la decisione. Secondo la CTR, la natura strumentale o meno del bene era irrilevante. La plusvalenza, in quanto tale, doveva essere tassata ai fini IRAP, riformando la prima sentenza e confermando la validità dell’avviso di accertamento.

Insoddisfatta, la società proponeva ricorso per cassazione, portando la questione dinanzi alla Suprema Corte.

Plusvalenza IRAP: L’Analisi della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso decisivo presentato dalla società, incentrato sulla violazione delle norme che disciplinano la base imponibile IRAP (in particolare, l’art. 11 del D.Lgs. 446/1997, nella versione applicabile all’epoca dei fatti).

Il Principio di Diritto: La Strumentalità è Rilevante

Il cuore della decisione risiede nell’affermazione che la valutazione sulla natura del bene non è un dettaglio trascurabile, ma un elemento essenziale. I giudici di legittimità hanno chiarito che, secondo la normativa applicabile ratione temporis, le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni strumentali concorrono a formare il valore della produzione netta, base per il calcolo dell’IRAP.
Di conseguenza, la decisione della CTR, che aveva giudicato irrilevante tale accertamento, era viziata da un errore di diritto. Non è possibile stabilire l’imponibilità di una Plusvalenza IRAP senza prima aver verificato se l’immobile ceduto fosse effettivamente impiegato nell’attività d’impresa.

Le motivazioni della decisione

La Corte ha motivato la sua decisione evidenziando come la Commissione Tributaria Regionale avesse commesso un duplice errore: non solo aveva ignorato la necessità di valutare la strumentalità del bene, ma aveva anche fondato il suo ragionamento su una versione della norma non in vigore al momento della cessione. La Cassazione, richiamando un proprio precedente (sent. n. 15007/2015), ha ribadito che i corrispettivi derivanti dall’alienazione di beni non più qualificabili come strumentali all’esercizio dell’attività non possono rientrare nella base imponibile IRAP. La tesi della CTR, secondo cui la natura del terreno era ininfluente, è stata quindi ritenuta ‘non condivisibile’, portando all’accoglimento del ricorso della società su questo punto.

Le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per un nuovo esame. Quest’ultima dovrà attenersi al principio di diritto enunciato: per decidere sulla tassabilità della plusvalenza, è necessario e fondamentale accertare la natura strumentale del terreno ceduto. La pronuncia rafforza la certezza del diritto per le imprese, confermando che l’imposizione fiscale deve essere strettamente ancorata alla reale connessione tra i beni aziendali e l’attività produttiva.

La plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno da parte di un’impresa è sempre soggetta a IRAP?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la plusvalenza è soggetta a IRAP solo se il terreno ceduto era un ‘bene strumentale’, cioè direttamente utilizzato per l’attività d’impresa.

Cosa ha sbagliato il giudice di secondo grado (CTR) in questo caso?
Il giudice di secondo grado ha erroneamente ritenuto che la natura strumentale o meno del bene fosse irrilevante ai fini dell’imponibilità IRAP, commettendo un errore di diritto. Ha inoltre applicato una versione della norma non in vigore all’epoca dei fatti.

Qual è il principio di diritto stabilito dalla Corte di Cassazione?
Il principio stabilito è che, ai sensi della normativa vigente all’epoca dei fatti (D.Lgs. n. 446 del 1997), concorrono a formare la base imponibile IRAP solo le plusvalenze relative a beni strumentali. Pertanto, la valutazione della strumentalità del bene è un passaggio necessario e non può essere omessa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31914 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31914 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

Porto RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, giusta procura speciale stesa a margine del ricorso, dall’Avv.to NOME COGNOME che ha indicato recapito PEC, e dall’Avv. NOME COGNOME nominata con procura datata 30.7.2024, avendo quest’ultimo difensore indicato recapito PEC, ed avendo la società dichiarato di eleggere domicilio presso il suo indirizzo PEC ;

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’Avvocatura Generale dello Stato, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

OGGETTO: Irap 2003 -Impresa – Cessione di terreno edificabile -Plusvalenza -Assoggettamento ad imposizione -Carattere strumentale o meno del bene.

la sentenza n. 2206, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale della Sicilia, sezione staccata di Catania, il 13.5.2015, e pubblicata il 27.5.2015;

ascoltata, in camera di consiglio, la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

la Corte osserva:

Fatti di causa

L’Agenzia delle Entrate notificava alla RAGIONE_SOCIALE l’avviso di accertamento n. RJS030100540/2008, con il quale contestava, ai fini Irap, l’imponibilità di una plusvalenza non dichiarata conseguita per effetto della cessione di un terreno, con riferimento all’anno 2003.

La società impugnava l’atto impositivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Ragusa proponendo plurime censure, e la CTP accoglieva il suo ricorso ritenendo che oggetto di cessione fosse risultato un terreno agricolo non classificabile come bene strumentale dell’impresa, svolgente attività alberghiera. In conseguenza i giudici di primo grado annullavano l’avviso di accertamento.

L’Agenzia delle Entrate spiegava appello avverso la decisione sfavorevole conseguita dalla CTP, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale della Sicilia, sezione staccata di Catania. La CTR riteneva che la natura, strumentale o meno, del bene oggetto della cessione che aveva ingenerato una plusvalenza non incidesse sull’imponibilità ai fini Irap, e pertanto riformava la decisione dei primi giudici, riaffermando la piena validità ed efficacia dell’avviso di accertamento.

Ha proposto ricorso per cassazione la società, affidandosi a tre strumenti di impugnazione. L’Agenzia delle Entrate resiste mediante controricorso. La società ha quindi depositato atto di nomina di un nuovo difensore e documentazione relativa alla

presentazione di domanda di accesso a normativa di definizione agevolata, con richiesta di dichiarare l’estinzione del giudizio.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la contribuente contesta la nullità della sentenza impugnata, in conseguenza della violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per avere la CTR trascurato che il giudice di primo grado aveva affermato la non debenza del tributo Irap anche perché il bene ceduto era un ‘terreno agricolo, non strumentale e non ammortizzabile per natura’ (ric., p. 14), e tali statuizioni non erano state impugnate, con la conseguenza che tale pronuncia è passata in giudicato.
Mediante il secondo strumento di impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., la ricorrente censura ancora la nullità della sentenza della CTR, in conseguenza della violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., avendo il giudice del gravame pronunciato con motivazione soltanto apparente in materia di inammissibilità dell’appello dell’Amministrazione finanziaria a causa della mancanza di specifici motivi di impugnazione e della omessa specifica contestazione dei fatti e dei documenti prodotti, ed anche in materia di eccepita infondatezza dell’appello perché la disciplina di cui all’art. 5 del D.Lgs. n. 446 del 1997 deve leggersi in coordinato con le previsioni del successivo art. 11, ed in conseguenza il provento della cessione di un terreno che non costituisce bene strumentale non rappresenta un reddito imponibile ai fini Irap.
Con il terzo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la contribuente critica la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., e degli artt. 4, 5 e 11, comma 3, del Dpr n. 446 del 1997, nel testo vigente all’epoca dei fatti, per avere la CTR erroneamente ritenuto che la natura strumentale o meno del bene ceduto risultasse irrilevante al fine di

valutare l’applicabilità dell’Irap in relazione alla plusvalenza conseguita per effetto della sua cessione.

Occorre preliminarmente esaminare la richiesta proposta in memoria dalla contribuente, che ha domandato la dichiarazione di estinzione del giudizio perché ha aderito alla definizione agevolata delle controversie di cui all’art. 6 del Dl n. 119 del 2018 come conv. In effetti la società ha allegato la prova di aver presentato la richiesta di condono, ricevuta dall’Agenzia delle Entrate con protocollo AGE.AGEV-ST1. REGISTRO UFFICIALE. 0953073.31/05/2019I, atto relativo all’avviso di accertamento per cui è causa. Tuttavia dall’atto protocollato emerge che l’importo netto dovuto è pari ad Euro 67.725,00, ed il pagamento è indicato come previsto in unica rata. La contribuente, però, ha allegato il Modello F24 relativo al pagamento, verosimilmente, di una rata dell’importo di Euro 3.386,25, che non risulta neppure quietanzato. La documentazione prodotta non consente, pertanto, di ritenere provato il perfezionamento della definizione agevolata, ed occorre in conseguenza procedere all’esame nel merito del ricorso.
Con i primi due motivi di impugnazione la società propone una pluralità di contestazioni affermando la nullità della sentenza impugnata che possono essere trattate congiuntamente, per ragioni di chiarezza e sintesi espositiva.

5.1. Innanzitutto la contribuente lamenta che il giudice di primo grado aveva affermato la non debenza del tributo Irap anche perché il bene ceduto era un ‘terreno agricolo, non strumentale e non ammortizzabile per natura’ (ric., p. 14), tali statuizioni non erano state impugnate e la CTR ha trascurato che, in conseguenza, la pronuncia di primo grado, non essendo stata criticata, è passata in giudicato.

La censura non appare fondata, perché la tesi sostenuta dall’Amministrazione finanziaria, fin dall’avviso di accertamento che

ha sempre richiesto di confermare, è che il terreno ceduto fosse un terreno edificabile avente natura strumentale.

5.2. In secondo luogo la ricorrente censura ancora la nullità della sentenza della CTR, avendo il giudice dell’appello pronunciato con motivazione soltanto apparente in materia di inammissibilità dell’appello dell’Amministrazione finanziaria a causa della mancanza di specifici motivi di impugnazione e della omessa specifica contestazione dei fatti e dei documenti prodotti, ed anche in materia di eccepita infondatezza dell’appello perché la disciplina di cui all’art. 5 del D.Lgs. n. 446 del 1997 deve leggersi in coordinato con le previsioni del successivo art. 11, ed in conseguenza il provento della cessione di un terreno che non costituisce bene strumentale non rappresenta un reddito imponibile ai fini Irap.
5.2.1. Le plurime censure di nullità appena riassunte si rivelano anch’esse infondate, innanzitutto perché, come già osservato, la tesi dell’Amministrazione finanziaria, fin dall’avviso di accertamento che ha sempre richiesto di confermare, è che il terreno ceduto fosse un terreno edificabile avente natura strumentale, e pertanto la plusvalenza realizzata mediante la sua cessione deve qualificarsi come un reddito imponibile ai fini Irap.

5.2.2. A sua volta la CTR ha valutato l’inammissibilità della critica proposta dalla società circa la omessa specifica contestazione dei fatti e dei documenti prodotti da parte dell’Ente impositore, a causa dell’assoluta genericità della censura, neppure segnalando la società a quali documenti intendesse operare riferimento. La pronuncia in materia è pertanto presente e chiara, e la ricorrente non indica in qual modo abbia invece proposto critiche non generiche.

Quindi il giudice dell’appello ha ritenuto che la valutazione circa la natura strumentale o meno del terreno ceduto rispetto all’attività d’impresa risultasse irrilevante ai fini della sottoposizione della

plusvalenza conseguita al tributo dell’Irap, anche in considerazione del disposto di cui all’art. 11 del D.Lgs. n. 446 del 1997. Corretta o meno che sia la valutazione operata dal giudice del gravame, su cui occorrerà tornare, resta fermo che la pronuncia in materia è presente e chiara, ed il giudice dell’appello, come gli è consentito, ha operato la selezione degli elementi che ha ritenuto decisivi al fine di pronunciare il suo giudizio.

I primi due strumenti di impugnazione risultano pertanto infondati, e devono perciò essere respinti.

Con il terzo motivo di ricorso la contribuente critica la violazione di legge in cui ritiene essere incorso il giudice del gravame per aver erroneamente ritenuto che la natura strumentale o meno del bene ceduto risultasse irrilevante al fine di valutare l’applicabilità dell’Irap in relazione alla plusvalenza conseguita per effetto della cessione del suolo.

6.1. Scrive in proposito la CTR che la natura strumentale o meno del terreno la cui cessione ha prodotto il provento della cui imponibilità ai fini Irap si controverte risulta in sostanza irrilevante, perché l’art. 5 del D.Lgs. n. 446 del 1997 prevede espressamente che le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili non strumentali concorrono al valore della produzione e sono pertanto imponibili ai fini Irap. Del resto anche nella versione applicabile della norma, essa si limitava a richiamare l’art. 2425 del codice civile che, nell’indicare i beni classificabili nel valore della produzione, non distingue i beni strumentali da quelli non strumentali.
6.2. La valutazione effettuata dalla CTR, invero, richiama a proprio fondamento una norma, l’art. 5 del D.Lgs. n. 496 del 1997, ma in una formula entrata in vigore successivamente e quindi non applicabile alla fattispecie. Inoltre il giudice dell’appello ritiene di non dover tenere conto delle previsioni di cui all’art. 11 della disciplina dell’Irap.

Come segnalato dalla ricorrente, questa Corte di legittimità ha già avuto modo di evidenziare che ‘ai sensi del D.Lgs. n. 446 del 1997, art. 11, comma 3, nel testo vigente ratione temporis , ai fini della determinazione della base imponibile ai fini IRAP, in base al pregresso art. 5 … concorrono le plusvalenze e le minusvalenze relative a beni strumentali non derivanti da operazioni di trasferimento di azienda … i controricorrenti ritengono inapplicabile detta disposizione, in quanto essa fa riferimento a plusvalenze relative a beni strumentali … tenuto conto del disposto del D.Lgs. n. 446 del 1997, artt. 5 e 11, applicabili alla fattispecie, deve concludersi nel senso che i corrispettivi derivati dall’alienazione dei terreni di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE, non più qualificabili come beni strumentali all’esercizio dell’attività agricola, non possono rientrare nella determinazione della base imponibile ai fini IRAP’, Cass. sez. V, 17.7.2015, n. 15007.
La valutazione espressa dalla CTR, la quale ha reputato che risultasse ininfluente la natura, strumentale o meno, del terreno la cui cessione ha ingenerato la plusvalenza per cui è causa, deve ritenersi non condivisibile, ed il motivo di ricorso deve essere pertanto accolto.

6.3. Merita di essere segnalato, peraltro, come l’Agenzia delle Entrate evidenzi che il terreno aveva un indice di edificabilità, ed inoltre ne afferma la natura di bene strumentale, sia perché la società lo aveva indicato tra questi, sia perché l’impresa, avente quale attività principale la gestione di ‘Alberghi e motel senza ristorante’, indicava comunque tra le attività esercitate, o comunque esercitabili, anche la coltivazione di cereali, ed occorre pertanto verificare la rilevanza del dato, sempre che ne risulti accertata la ricorrenza con riferimento all’epoca dei fatti di causa.
In definitiva deve essere accolto il terzo motivo di ricorso, respinti gli ulteriori, e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustizia

tributaria di secondo grado della Sicilia, sezione staccata di Catania, perché proceda a nuovo giudizio.

La Corte,

P.Q.M.

accoglie il terzo motivo di ricorso proposto dalla RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , rigettati gli ulteriori, cassa la decisione impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia innanzi alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, sezione staccata di Catania perché, nel rispetto dei principi esposti ed in diversa composizione, proceda a nuovo giudizio e provveda anche a regolare le spese di lite del giudizio di legittimità tra le parti.
Così deciso in Roma, il 15.11.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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