Plusvalenza immobiliare: quando si tassa? La Cassazione

Una contribuente vende un immobile nel 2007 in esecuzione di una procura a vendere del 2003, destinando il ricavato a un creditore terzo. L’Agenzia delle Entrate accerta una plusvalenza immobiliare per il 2007. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della contribuente, stabilendo che, in base al principio di cassa, il momento impositivo coincide con l’anno dell’effettiva percezione del corrispettivo (2007) e non con quello dell’accordo preliminare. La Corte ha inoltre chiarito che la destinazione dei fondi a terzi non esclude la tassabilità, in quanto l’atto di disporre della somma costituisce possesso del reddito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Immobiliare: Quando si Paga la Tassa? Il Principio di Cassa Chiarito dalla Cassazione

La tassazione della plusvalenza immobiliare è un tema che genera spesso dubbi, specialmente quando la vendita di un immobile avviene a distanza di anni da accordi preliminari. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: il momento in cui il guadagno si considera fiscalmente ‘realizzato’. La Corte ha ribadito la centralità del ‘principio di cassa’, stabilendo che la tassazione scatta nell’anno dell’effettiva vendita e percezione del corrispettivo, indipendentemente da accordi precedenti o dalla destinazione finale dei fondi.

I Fatti di Causa: Un Accordo Transattivo e una Vendita a Distanza di Anni

Il caso esaminato riguardava una contribuente che, nel 2003, aveva stipulato un accordo transattivo per risolvere alcune controversie con una società. Come parte dell’accordo, aveva conferito a un legale una procura irrevocabile a vendere una sua quota di proprietà di un terreno edificabile. La procura stabiliva un prezzo minimo e prevedeva che l’intero ricavato fosse versato a una banca per estinguere un debito della società, per il quale la contribuente stessa aveva prestato una fideiussione.

La vendita si è poi concretizzata solo nel 2007, a un prezzo superiore a quello minimo indicato nella procura. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di accertamento per l’anno 2007, tassando la plusvalenza immobiliare realizzata dalla contribuente.

La contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo principalmente due tesi: primo, che il momento impositivo dovesse essere ricondotto al 2003, anno dell’accordo e della procura, rendendo tardivo l’accertamento; secondo, di non aver realizzato alcun arricchimento personale, poiché l’intera somma era stata utilizzata per estinguere un debito altrui, configurando una sorta di ‘datio in solutum’.

L’Analisi della Corte e la Tassazione della Plusvalenza Immobiliare

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate. L’analisi dei giudici si è concentrata su due punti fondamentali.

Il Momento Impositivo: L’Anno della Vendita, non dell’Accordo

I giudici hanno chiarito che, ai fini della tassazione della plusvalenza immobiliare, si applica il principio di cassa, sancito dall’art. 68 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). Secondo tale principio, il reddito si considera prodotto e diventa tassabile nel momento in cui il corrispettivo viene effettivamente percepito o, comunque, entra nella disponibilità giuridica del venditore. L’accordo transattivo e la procura del 2003 erano atti meramente preparatori e non avevano determinato alcun trasferimento di ricchezza in quel momento. Il presupposto impositivo, ovvero la cessione onerosa, si è perfezionato solo nel 2007 con la stipula dell’atto di compravendita e il pagamento del prezzo. Di conseguenza, il 2007 è l’anno d’imposta corretto e l’accertamento non era tardivo.

La Disponibilità del Reddito: Irrilevante la Destinazione dei Fondi

La Corte ha smontato anche la tesi secondo cui la contribuente non avrebbe conseguito alcun reddito. Ai fini dell’IRPEF, il ‘possesso’ di un reddito non implica necessariamente un incasso materiale, ma la titolarità del potere di disporne. Nel momento in cui la somma derivante dalla vendita è stata percepita dal suo procuratore, essa è entrata nella sfera di disponibilità giuridica della contribuente. La sua decisione di destinare tale somma al pagamento di un debito di terzi rappresenta un atto dispositivo del proprio patrimonio, un modo di utilizzare il reddito che lei stessa ha realizzato.

In altre parole, il fatto che la venditrice abbia scelto di non incassare direttamente il denaro ma di usarlo per estinguere un’obbligazione (anche altrui) non fa venire meno la realizzazione della plusvalenza immobiliare. Ciò che conta è aver ottenuto dalla cessione un corrispettivo superiore al costo di acquisto.

Le Motivazioni

La decisione della Suprema Corte si fonda sull’interpretazione letterale e sistematica delle norme del TUIR. L’art. 68 definisce la plusvalenza come la differenza tra ‘i corrispettivi percepiti’ e il costo di acquisto. Il termine ‘percepiti’ ancora inequivocabilmente la tassazione al momento dell’effettivo incasso (principio di cassa). Inoltre, il concetto di ‘possesso di redditi’, presupposto dell’IRPEF secondo l’art. 1 del TUIR, viene inteso come riferibilità giuridica del reddito a un soggetto e titolarità dei poteri di disposizione. La contribuente, tramite il suo procuratore, ha disposto del prezzo della vendita, esercitando appieno tale potere. L’obbligo, assunto nel 2003, di riversare le somme a un terzo non altera la natura del reddito generato nel 2007.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante chiarimento pratico: la tassazione della plusvalenza immobiliare è legata all’anno in cui avviene la vendita e il corrispettivo entra nella disponibilità del venditore. Accordi preliminari o procure a vendere non anticipano il momento impositivo. Inoltre, la destinazione che il venditore decide di dare al ricavato è fiscalmente irrilevante: anche se utilizzato per pagare debiti, propri o altrui, il guadagno realizzato con la vendita resta pienamente tassabile in capo a chi ha ceduto l’immobile.

In caso di vendita di un immobile, quando si considera realizzata la plusvalenza immobiliare ai fini fiscali?
La plusvalenza si considera fiscalmente realizzata, e quindi tassabile, nel periodo d’imposta in cui il corrispettivo della vendita viene effettivamente percepito o entra nella disponibilità giuridica del venditore, in applicazione del principio di cassa.

Se il ricavato della vendita di un immobile viene usato per pagare il debito di un’altra persona, la plusvalenza è comunque tassabile per il venditore?
Sì, la plusvalenza è tassabile. La destinazione del ricavato è irrilevante, poiché l’atto di disporre della somma (ad esempio, ordinandone il versamento a un creditore terzo) costituisce di per sé un esercizio del ‘possesso’ del reddito, che ne determina la tassabilità in capo al venditore.

Un accordo transattivo o una procura a vendere stipulati anni prima della vendita effettiva spostano il momento della tassazione?
No, tali atti sono considerati preparatori e non modificano il momento impositivo. La tassazione è legata all’evento che genera il reddito, ovvero la cessione onerosa e la conseguente percezione del prezzo, non agli accordi che la precedono.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34393 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34393 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13249/2022 R.G. proposto da

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME (domicilio digitale: EMAIL) e NOME COGNOME (domicilio digitale: EMAIL)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso gli uffici dell’Avvocatura Generale dello Stato, dalla quale è rappresentata e difesa «ope legis»

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELLA SICILIA, SEZIONE STACCATA DI CATANIA, n. 9981/2021 depositata il 10 novembre 2021

udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 21 novembre 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE emetteva nei confronti di NOME COGNOME un avviso di accertamento relativo all’anno 2007 con il quale recuperava ai fini dell’IRPEF la plusvalenza da lei asseritamente realizzata in quello stesso anno a sèguito della cessione a titolo oneroso della quota indivisa di sua proprietà di un terreno edificabile.

Detta plusvalenza era stata quantificata dall’Ufficio nella misura di 50.244 euro, corrispondente alla differenza fra il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita (61.167 euro) e quello di acquisto della quota immobiliare, rivalutato all’attualità in base agli indici ISTAT (10.923 euro).

Il maggior reddito imponibile così accertato veniva sottoposto a tassazione separata.

La COGNOME impugnava l’atto impositivo dinanzi alla Commissione Tributaria RAGIONE_SOCIALE (CTP) di RAGIONE_SOCIALE, che accoglieva in parte il suo ricorso, rideterminando la plusvalenza tassabile nel minor importo di 14.882 euro, pari alla differenza fra il prezzo di acquisto della quota immobiliare ceduta, rivalutato all’attualità (10.923 euro), e il prezzo minimo di cessione (25.805 euro) indicato dalla contribuente nella procura a vendere rilasciata all’AVV_NOTAIO in esecuzione del contratto transattivo da lei stipulato in data 31 luglio 2003 con i soci della RAGIONE_SOCIALE, allo scopo di porre fine a una serie di controversie fra di loro pendenti; contratto in adempimento del quale era stata successivamente conclusa la compravendita in discorso.
La decisione di primo grado veniva in sèguito confermata dalla Commissione Tributaria Regionale (CTR) della Sicilia, sezione staccata di Catania, la quale, con sentenza n. 9981/2021 del 10 novembre 2021, respingeva l’appello della parte privata.

Contro questa sentenza la COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso, eccependo «in limine litis» l’esistenza di un giudicato esterno asseritamente costituito dalla sentenza della CTR etnea n. 994/15/2021.

La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c..

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va anzitutto disattesa l’eccezione di giudicato esterno sollevata dall’RAGIONE_SOCIALE, non avendo essa depositato, ai sensi dell’art. 372 c.p.c., copia della menzionata sentenza della CTR della Sicilia, sezione staccata di Catania, n. 994/15/2021, munita dell’attestazione di cui all’art. 124 disp. att. c.p.c..

1.1 Tanto premesso, con il primo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4) c.p.c., è denunciata la nullità dell’impugnata sentenza per violazione degli artt. 36 e 61 del D. Lgs. n. 546 del 1992 e dell’art. 118 disp. att. c.p.c..

1.2 Si assume che la pronuncia in esame risulterebbe assistita da una motivazione solo apparente, non essendo ricavabili dalla sua lettura le ragioni per le quali la CTR ha reputato immeritevole di accoglimento l’appello della contribuente.

1.3 La doglianza è infondata.

1.4 La Commissione RAGIONE_SOCIALE ha anzitutto rilevato che il giudice di merito, «essendo investito… della piena cognizione del rapporto tributario, e, quindi, del potere-dovere di quantificare la pretesa erariale» , può «ridetermina (re) , come nella fattispecie, l’ammontare della plusvalenza realizzata» .

Ha, quindi, soggiunto che, «a tal fine, correttamente, l’Ufficio ( recte : la CTP – n.d.r.) (avev) a fatto riferimento al valore che la COGNOME aveva indicato come minimo con la procura irrevocabile a vendere rilasciata nel

2003 all’AVV_NOTAIO» .

Non ha, poi, mancato di precisare che «l’atto di rettifica» non poteva «essere ritenuto tardivo per intervenuta decadenza, dovendo aversi riguardo… all’anno (2007) nel quale si e (ra) perfezionato il trasferimento dell’immobile, costituendo … lo (st) esso il presupposto del recupero nel 2007» .

1.5 Da quanto precede risulta evidente come la motivazione della sentenza in scrutinio, oltre ad esistere sotto il profilo materiale e grafico, consenta di individuare senza difficoltà il percorso logico-giuridico seguìto dal RAGIONE_SOCIALE per la formazione del proprio convincimento, sì da non potersi definire meramente apparente.

1.6 Deve, conseguentemente, escludersi che l’impugnata decisione sia affetta da alcuna RAGIONE_SOCIALE gravi anomalie motivazionali suscettibili di determinarne la nullità per violazione del cd. «minimo costituzionale» di cui all’art. 111, comma 6, della Carta fondamentale, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte invalso a partire dagli arresti RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite nn. 8053-8054/2014.

Con il secondo motivo, proposto a norma dell’art. 360, comma 1, n. 4) c.p.c., è dedotta la violazione dell’art. 112 c.p.c..

2.1 Si sostiene che la gravata decisione sarebbe affetta da nullità per inosservanza del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato, avendo il RAGIONE_SOCIALE di seconde cure ritenuto sussistente una plusvalenza tassabile concluso nel 2003 dalla RAGIONE_SOCIALE con i soci della RAGIONE_SOCIALE, pur riferendosi la presente controversia a un avviso di accertamento emesso per l’anno 2007.

2.2 La doglianza è priva di pregio.

2.3 In sede di disamina del precedente motivo si è già posto in risalto che la CTR ha individuato nel 2007 l’anno in cui la COGNOME ebbe a realizzare la plusvalenza ripresa a tassazione dall’Ufficio.

2.4 Ciò dimostra come l’impugnata sentenza non abbia affatto statuito

su una questione esulante dal «thema decidendum» , pacifico essendo che l’avviso di accertamento per cui è causa si riferisca proprio a quell’anno.

Con il terzo mezzo, introdotto ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., è prospettata la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 43 del D.P.R. n. 600 del 1973.

3.1 Si rimprovera alla CTR di aver a torto respinto l’eccezione della contribuente volta a sentir dichiarare l’intervenuta decadenza dell’Amministrazione Finanziaria dall’esercizio del potere di accertamento per decorso del termine quadriennale previsto dall’art. 43, comma 1, del D.P.R. n. 600 del 1973, nel testo applicabile «ratione temporis» , da computare rispetto all’anno d’imposta 2003.

3.2 La censura è inammissibile, non confrontandosi con la motivazione della gravata sentenza, la quale, come ancora una volta si ribadisce, ha affermato che la realizzazione della plusvalenza era avvenuta non già nell’anno 2003, bensì nel 2007, con la conseguenza che il termine stabilito dall’art. 43, comma 1, del D.P.R. n. 600 del 1973, nella formulazione temporalmente vigente (ovvero il 31 dicembre del quarto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi), non ancora era decorso alla data di notifica dell’avviso di accertamento (individuata dalla CTR nel 6 dicembre 2012).
Con il quarto motivo, inquadrato nello schema dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., sono lamentate la violazione e la falsa applicazione dell’art. 67 del D.P.R. n. 917 del 1986.

4.1 Viene contestato al RAGIONE_SOCIALE d’appello di aver erroneamente ritenuto sussistente, nel caso di specie, la realizzazione di una plusvalenza tassabile.

4.2 A sostegno della sollevata censura si deduce quanto segue.

In conformità agli impegni assunti con il menzionato accordo transattivo del 31 luglio 2003, la COGNOME aveva rilasciato all’AVV_NOTAIO procura a vendere la quota immobiliare in questione, a un

prezzo non inferiore a 25.805 euro, e a riversare la somma percepita alla Banca Agricola Popolare di RAGIONE_SOCIALE, a decurtazione del debito contratto nei confronti della stessa dalla RAGIONE_SOCIALE, derivante da un mutuo garantito dalla fideiussione da lei stessa prestata.

In esecuzione del mandato conferitogli, il predetto legale aveva consegnato alla banca l’intero importo pagato dalla parte acquirente a titolo di prezzo del terreno ceduto, nel frattempo divenuto edificabile; prezzo superiore a quello minimo di 25.805 euro fissato dal mandante.

Mediante la compravendita si era, quindi, realizzata una «datio in solutum» , dalla quale avevano , che avevano visto ridurre in maggior misura il loro residuo debito verso la banca mutante.

Nel descritto contesto, .

4.3 Il motivo è infondato.

4.4 L’art. 68, comma 1, del TUIR, nella versione temporalmente applicabile, stabilisce che «le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo».

4.5 Sull’argomento questa Corte ha avuto modo di chiarire che le plusvalenze immobiliari ex art. 67, comma 1, lettere a) e b), del TUIR conseguenti alla vendita di terreni edificabili, quando non ricorrano le finalità speculative di cui all’art. 76 del D.P.R. n. 597 del 1973, sono imponibili in riferimento all’anno nel quale il corrispettivo sia stato effettivamente percepito, in applicazione del principio di cassa sancito dall’art. 68, comma 1, dello stesso TUIR, risultando a tal fine irrilevante
che l’atto di compravendita sia stato stipulato in un anno precedente (cfr. Cass. n. 21115/2020, Cass. n. 23893/2019; vedasi, inoltre, Cass. n. 14618/2024, paragrafi 2.3 e 2.4).

4.6 Alla stregua RAGIONE_SOCIALE norme e dei princìpi di diritto surrichiamati, rettamente la CTR ha ritenuto che nell’anno 2007 la COGNOME ebbe a conseguire una plusvalenza per effetto della cessione della quota di sua pertinenza di un terreno edificabile, avvenuta dietro il pagamento di un corrispettivo superiore a quello da lei pagato per l’acquisto di tale quota.

Dal chiaro tenore letterale dell’art. 68, comma 1, del TUIR, sopra trascritto, si ricava, infatti, che la plusvalenza tassabile ai sensi del comma 1, lettera b), del precedente art. 67 è costituita «dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo».

Né in contrario rileva che l’intero prezzo della vendita fu riversato alla Banca Agricola Popolare di RAGIONE_SOCIALE, in adempimento degli obblighi assunti dal venditore con il contratto di transazione concluso con i soci della RAGIONE_SOCIALE, in quanto, ai fini RAGIONE_SOCIALE disposizioni normative dianzi citate, ciò che conta è che il contribuente abbia ottenuto dalla cessione di un terreno suscettibile di destinazione edificatoria un corrispettivo maggiore di quello pagato per il suo acquisto, a prescindere dall’utilizzo che venga fatto della somma percepita.
4.7 Non va, peraltro, dimenticato che, ai sensi dell’art. 1 del TUIR, presupposto dell’IRPEF è il possesso di redditi in denaro o in natura rientranti nelle categorie indicate nel successivo art. 6.

Nel suo significato minimo comune, il termine ‘possesso’ evoca la riferibilità a un soggetto di determinati redditi e la titolarità in capo allo stesso degli inerenti poteri di disposizione (cfr. Cass. n. 307/2025, Cass. n. 433/2013).

4.8 Sulla scorta di quanto fin qui osservato, è fuor di dubbio che il

reddito derivante dalla cessione immobiliare di cui si discute fu posseduto nell’anno 2007 dalla COGNOME, la quale, tramite il suo procuratore AVV_NOTAIO, dispose liberamente in favore della Banca Agricola Popolare di RAGIONE_SOCIALE della somma di denaro percepita dalla vendita.

4.9 Giova soggiungere, per completezza, che non formano oggetto di specifica censura le modalità di calcolo della plusvalenza tassabile utilizzate dalla CTR, la quale, al pari dei giudici di primo grado, ha avuto riguardo, anziché al corrispettivo della cessione percepito dalla contribuente nell’anno d’imposta in verifica (61.167 euro), al prezzo minimo da lei indicato nella procura a vendere rilasciata nel 2003 all’AVV_NOTAIO (25.805 euro).

Per le ragioni esposte, il ricorso deve essere respinto.

Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Stante l’esito dell’impugnazione, viene resa nei confronti della ricorrente l’attestazione contemplata dall’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico RAGIONE_SOCIALE spese di giustizia), inserito dall’art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere all’RAGIONE_SOCIALE le spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi 1.500 euro, oltre ad eventuali oneri prenotati a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico RAGIONE_SOCIALE spese di giustizia), dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la proposta impugnazione, a norma del comma 1bis dello stesso articolo, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione, in data 21 novembre 2025.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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