Plusvalenza immobiliare: quando inizia il quinquennio?

La Corte di Cassazione stabilisce che ai fini della tassazione della plusvalenza immobiliare, il quinquennio decorre dalla data dell’atto notarile di acquisto e non da quella di costruzione dell’immobile. Anche se un immobile è stato costruito a proprie spese su terreno altrui (in questo caso, dei genitori), la proprietà si acquista legalmente solo con il rogito. Pertanto, la vendita avvenuta prima che siano trascorsi cinque anni dall’atto notarile è soggetta a tassazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Immobiliare: Il Momento dell’Acquisto Giuridico è Decisivo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale in materia di plusvalenza immobiliare: il termine di cinque anni, oltre il quale la vendita di un immobile non genera tassazione, decorre dalla data dell’atto notarile di acquisto, e non da un momento precedente come quello della costruzione. Questa decisione sottolinea l’importanza dell’acquisto giuridico della proprietà rispetto a qualsiasi situazione di fatto preesistente.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato riguardava un contribuente che aveva venduto un’abitazione nel 2011. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato la mancata dichiarazione della plusvalenza, sostenendo che l’immobile era stato acquistato formalmente solo nel 2007, quindi meno di cinque anni prima della vendita.

Il contribuente si opponeva, affermando di essere il proprietario di fatto fin dagli anni ’80. Egli aveva infatti costruito l’edificio, sebbene inizialmente in modo abusivo e poi sanato, su un terreno di proprietà dei suoi genitori. A suo avviso, l’atto notarile del 2007 con i genitori era una mera formalizzazione di una situazione già consolidata. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano dato ragione al cittadino, valorizzando la costruzione a sue spese e l’accatastamento a suo nome avvenuto nel 1987.

La Decisione della Corte sulla plusvalenza immobiliare

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente le decisioni precedenti, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno stabilito che, ai fini del calcolo del quinquennio per la plusvalenza immobiliare, l’unico momento rilevante è quello in cui si acquista formalmente e giuridicamente il diritto di proprietà.

Secondo la Corte, elementi come l’accatastamento, il condono edilizio o clausole contrattuali che riconoscono la costruzione a spese del figlio non sono sufficienti a trasferire la proprietà. L’acquisto del diritto di proprietà su beni immobili richiede, per legge, un atto scritto formale, ovvero il rogito notarile.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione giuridica alla base della decisione risiede nel principio civilistico dell’accessione, sancito dall’articolo 934 del Codice Civile. Questa norma stabilisce che qualunque costruzione esistente su un suolo appartiene al proprietario del suolo stesso. Di conseguenza, nel momento in cui il contribuente ha costruito l’edificio sul terreno dei genitori, questi ultimi sono diventati, ipso iure (cioè per effetto della legge stessa), proprietari anche del fabbricato.

Il figlio è diventato legalmente proprietario dell’immobile (terreno e fabbricato) solo con l’atto di compravendita del gennaio 2007. È da quella data, quindi, che deve essere calcolato il quinquennio. Poiché la vendita a terzi è avvenuta nell’ottobre 2011, erano trascorsi meno di cinque anni, rendendo legittima la pretesa fiscale dell’Agenzia delle Entrate sulla plusvalenza non dichiarata.

La Corte ha inoltre precisato che clausole inserite nell’atto di vendita, come quella che fissava il prezzo in base al solo valore del terreno per riconoscere l’apporto del figlio, non possono sostituire un titolo idoneo a trasferire la proprietà in un momento precedente e non hanno rilevanza ai fini della decorrenza del quinquennio.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: nelle operazioni immobiliari, specialmente in contesti familiari, la forma giuridica prevale sulla sostanza dei fatti. Chi costruisce un immobile su un terreno di proprietà altrui, anche se di un parente stretto, non ne diventa automaticamente proprietario. La proprietà si acquisisce solo con un atto formale. Di conseguenza, per evitare la tassazione sulla plusvalenza immobiliare, è fondamentale calcolare i cinque anni a partire dalla data del rogito notarile, prestando la massima attenzione alla tempistica di un’eventuale successiva rivendita.

Da quando decorre il quinquennio per evitare la tassazione della plusvalenza immobiliare?
Secondo la Corte di Cassazione, il periodo di cinque anni decorre esclusivamente dalla data dell’atto notarile (rogito) con cui si acquista formalmente la proprietà dell’immobile, e non da momenti precedenti come la data di costruzione o di accatastamento.

Se costruisco una casa a mie spese sul terreno dei miei genitori, di chi è la proprietà legale dell’immobile?
In base al principio di accessione (art. 934 c.c.), la proprietà dell’edificio è automaticamente del proprietario del terreno. Pertanto, i genitori diventano proprietari anche della casa costruita dal figlio, a meno che non sia stato costituito un diritto di superficie con un atto scritto formale prima della costruzione.

Una clausola nel contratto di vendita che riconosce che l’acquirente ha costruito l’immobile a sue spese può anticipare l’acquisto della proprietà?
No. La Corte ha stabilito che tali clausole, spesso inserite per giustificare un prezzo di vendita più basso, non hanno l’effetto di trasferire la proprietà in un momento antecedente all’atto stesso. L’acquisto giuridico avviene solo con la stipula del rogito notarile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22891 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 22891 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1297/2020 R.G.R. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, nei cui uffici domicilia in Roma, alla INDIRIZZO

-ricorrente –

CONTRO

COGNOME rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in atti, dall’avv. NOME COGNOME del foro di Cuneo e con indicazione di domicilio digitale;

-controricorrente – per la cassazione della sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Piemonte n. 1492/2018, depositata in data 24.9.2018, non notificata;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2.7.2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME impugnava un avviso di accertamento relativo ad IRPEF dell’anno di imposta 2011, con il quale veniva accertata la plusvalenza non dichiarata di euro 126.756,68, scaturente dalla

IRPEF plusvalenza da cessione di immobile a titolo oneroso –

vendita, nell’anno 2011, di un immobile ad uso abitativo acquistato nell’anno 2007, senza che lo stesso fosse stato adibito a residenza principale nel periodo dalla data di acquisto a quello della vendita.

La C.T.P. di Cuneo accoglieva il ricorso, ritenendo che l’acquisto risalisse all’anno 1987, epoca dell’accatastamento dell’immobile costruito abusivamente dal contribuente sul terreno di proprietà dei suoi genitori e poi oggetto di sanatoria edilizia nel 2006.

La C.T.R. del Piemonte, adita dall’Agenzia delle Entrate, rigettava -con la sentenza riportata in epigrafe -l’appello, ritenendo incontestato che l’immobile era stato costruito nel 1986, l’irrilevanza della circostanza che fosse abusivo, incontestato che fosse stato adibito a residenza del contribuente fino all’anno 2002 e che la cessione del 2007 si riferisse al solo terreno.

Riteneva, pertanto, che l’appellato fosse proprietario dell’immobile sin dal 1987, epoca dell’accatastamento e che ciò fosse confermato dal fatto che nell’atto notarile si era dato atto che l’immobile era stato costruito a cura e spese del COGNOME e che il prezzo della compravendita era riferito al valore del solo terreno. Non era, quindi, configurabile alcuna operazione speculativa.

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo.

COGNOME NOME ha resistito con controricorso.

Per la decisione della causa è stata fissata l’udienza camerale del 2.7.2025, in prossimità della quale la parte controricorrente ha tempestivamente depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo, rubricato « falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lettera b) del d.p.r. n. 917/1986 , in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c .», l’ Agenzia delle Entrate assume che, contrariamente a quanto opinato dalla C.T.R., la norma in questione fa decorrere i cinque anni dal momento dell’acquisizione del diritto di proprietà.

Al riguardo osserva che COGNOME Francesco aveva acquistato il diritto di proprietà sull’immobile solo con l’atto di compravendita dell’11.1.2007, di cui trascrive le parti rilevanti. La C.T.R. aveva erroneamente dato rilievo a elementi, quali l’accatastamento, la richiesta di condono edilizio, una clausola obbligatoria contenuta nell’atto di compravendita, che nulla avevano a che vedere con l’acquisto del diritto di proprietà. I genitori del contribuente erano , pertanto, da considerare proprietari sia del terreno che del fabbricato, ai sensi dell’art. 934 c.c., il quale dispone appunto che il proprietario del terreno diviene proprietario a titolo originario dei beni immobili, in virtù del principio dell’accessione, tanto era vero che l’oggetto dell’atto di compravendita era appunto costituito, contrariamente a quanto affermato dalla C.T.R., sia dal terreno che dal fabbricato.
Il motivo è fondato.

Com’è noto, l’art. 934 cod . civ. dispone che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge. Con il rinvio alle disposizioni contrarie del titolo, la citata norma intende riferirsi all’esistenza di diritti reali sul soprasuolo o sul sottosuolo ossia alla costituzione di diritti di superficie o di servitus aedificandi , la cui esistenza deve risultare da atto scritto, trattandosi di beni immobili (cfr., per tutte, Cass. n. 3440/2005).
In difetto di titolo che dispone diversamente, circostanza mai allegata da alcuno, pertanto, i genitori del controricorrente, originari proprietari del terreno, sono divenuti anche proprietari, ‘ipso iure’ , del fabbricato costruito dal figlio COGNOME NOME (cfr. Cass. n. 6078/2002).

Del resto, nell’atto pubblico di compravendita rogato in data 11.1.2007, il notaio attesta che l’oggetto della compravendita è un ‘ tratto di area con entrostante fabbricato in Quartuccia, località Su

Gregori, con accesso da ingresso su strada di piano di zona e vano scale comuni, costituito da un locale di sgombero al piano scantinato, un tratto di cortile al piano terra con accesso autonomo da detta strada e di pranzo con angolo cottura, quattro vani, bagno, disimpegno e tre balconi al piano terra, graficamente rappresentato nella pianta planimetrica che, previo riscontro, debitamente firmata, al presente allego sotto la lettera A’…. G li effetti attivi e passivi decorrono da oggi’.
Ciò sta a significare che il COGNOME NOME era divenuto proprietario, in senso giuridico, dell’area e del fabbricato a decorrere dalla citata data dell’11 gennaio 2007. Tanto comportava, quindi, che lo stesso, prima di detta data, non sarebbe stato legittimato ad alienare un immobile che non poteva ritenersi di sua effettiva proprietà, con la conseguenza che il calcolo del quinquennio previsto dall’art. 67, comma 1, lett. b, T.U.I.R. non poteva che decorrere dal suddetto giorno di acquisto, per effetto del quale al COGNOME NOME era riconoscibile ogni facoltà dispositiva sul bene costituente complessivamente oggetto della compravendita.
6. La circostanza che il prezzo pattuito sia stato stabilito prendendo a riferimento il valore del solo terreno è collegato alla circostanza che le parti si erano date reciprocamente atto del fatto che il fabbricato era stato costruito a spese del figlio COGNOME NOME, irrilevante essendo il ‘riconoscimento del diritto di proprietà’ sul fabbricato da parte dei genitori.

Tale clausola, apposta all’evidente scopo di giustificare la misura del corrispettivo della compravendita a fini fiscali, non può infatti sostituire il difetto di allegazione e prova di un titolo, avente forma scritta, risalente all’epoca della costruzione del fabbricato , impeditivo degli effetti dell’art. 934 c.c., né sono ammissibili surrogati quali richieste di accatastamento dei manufatti o di sanatoria edilizia (cfr. Cass. n. 13115/2004 in motivazione).

Solo dalla data del rogito notarile del 2007, pertanto, il COGNOME è divenuto titolare del diritto di proprietà e, come tale, legittimato al trasferimento del predetto diritto, avvenuto poi nel 2011.

Essendo pacifiche in causa le circostanze che: -il controricorrente era emigrato nel 2002 nel comune di Paesana (CN) unitamente alla famiglia e risiede dal 18.10.2006 a Gambasca (CN); – che non aveva mai adibito il fabbricato acquistato a residenza principale a decorrere dalla data di acquisto (11.1.2007); – che dalla predetta data alla data della vendita del medesimo immobile (06.10.2011) erano decorsi meno di cinque anni, ne è conseguita la legittimità del rilievo della plusvalenza non dichiarata, tassabile a i sensi dell’art. 67, comma 1, lettera B, del T.U.I.R. (cfr. ‘a contrario’, Cass. n. 28355/2024) .
Il ricorso deve essere, quindi, accolto, la sentenza va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere -ai sensi dell’art. 384, comma 2, cod. proc. civ. – decisa nel merito, rigettando l’originario ricorso di COGNOME Francesco.

Le spese del giudizio di legittimità -liquidate come in dispositivo – seguono la soccombenza, rimanendo confermata la compensazione per i gradi di merito.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso di COGNOME Francesco;

compensa le spese dei gradi di merito;

condanna il controricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.200,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio del 2.7.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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