Plusvalenza immobiliare: limiti all'accertamento

In un caso di accertamento fiscale per plusvalenza immobiliare, la Cassazione ha annullato la decisione di merito. L’Agenzia delle Entrate aveva ricalcolato il guadagno sulla base del valore di mercato del terreno, non sul prezzo dichiarato. La Corte ha stabilito che il Fisco deve provare l’effettivo maggior incasso da parte del venditore e non può sostituire automaticamente il prezzo pattuito con il valore normale del bene. La causa è stata rinviata per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza immobiliare: La Cassazione chiarisce i poteri del Fisco

La determinazione della plusvalenza immobiliare ai fini fiscali torna al centro di un’importante pronuncia della Corte di Cassazione. Con l’ordinanza n. 19277/2024, i giudici supremi hanno ribadito un principio fondamentale: l’Agenzia delle Entrate non può sostituire automaticamente il prezzo di vendita dichiarato con il valore di mercato del bene per calcolare le imposte dovute. È necessario, invece, provare che il venditore abbia effettivamente incassato una somma maggiore.

Il Caso: Accertamento Fiscale basato sul Valore di Mercato

Tre contribuenti vendevano un terreno edificabile dichiarando nell’atto un corrispettivo di 260.000 euro. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo tale valore non congruo, emetteva tre avvisi di accertamento IRPEF, rideterminando il valore di cessione a 578.000 euro sulla base di una propria perizia. Di conseguenza, l’Ufficio calcolava una maggiore plusvalenza immobiliare tassabile in capo ai venditori.

I contribuenti impugnavano gli atti impositivi, ottenendo una parziale vittoria nei primi due gradi di giudizio, dove il valore veniva fissato in 314.500 euro sulla base di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU). Insoddisfatti della decisione della Commissione Tributaria Regionale, che aveva confermato la sentenza di primo grado in modo ritenuto acritico, i venditori proponevano ricorso in Cassazione.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

I ricorrenti lamentavano diversi vizi della sentenza impugnata, tra cui:
1. Omessa e incomprensibile motivazione: la decisione della CTR era accusata di essere sostanzialmente priva di una vera e propria argomentazione autonoma.
2. Violazione di legge: l’accertamento della plusvalenza immobiliare era stato condotto basandosi su un presunto “valore normale” del terreno, completamente slegato dal corrispettivo effettivamente incassato e senza elementi probatori gravi, precisi e concordanti che dimostrassero un incasso superiore a quello dichiarato.
3. Omessa pronuncia: i giudici di merito non si erano espressi su questioni cruciali come la possibile duplicazione d’imposta in capo a uno dei contribuenti e l’errata determinazione del costo di acquisto del terreno.

La decisione sulla plusvalenza immobiliare della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto i primi quattro motivi di ricorso, ritenendoli fondati, e ha cassato con rinvio la sentenza impugnata.

Le Motivazioni della Decisione

I giudici di legittimità hanno innanzitutto censurato la sentenza della CTR come “gravemente deficitaria dal punto di vista motivazionale”, in quanto si era limitata a confermare la decisione precedente senza un’analisi critica e approfondita.

Nel merito, la Corte ha ribadito un principio consolidato: per determinare la plusvalenza immobiliare tassabile, si deve fare riferimento al corrispettivo realmente percepito dal contribuente. Il valore di mercato del bene, sebbene possa costituire un indizio, non può sostituirsi automaticamente al prezzo dichiarato nell’atto. Spetta all’Amministrazione Finanziaria l’onere di provare, attraverso un “sapiente governo di tutti gli elementi probatori, anche presuntivi, rilevanti”, che il venditore abbia incassato una somma superiore a quella pattuita. Non è sufficiente una semplice perizia di stima per fondare un accertamento di maggior valore ai fini delle imposte dirette.

Le Conclusioni: Principi per il Giudice del Rinvio

La Corte ha rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria territoriale, che dovrà riesaminare il caso attenendosi ai seguenti principi:
* Fornire una motivazione adeguata e completa.
Verificare l’entità del corrispettivo realmente percepito* dai contribuenti, senza sovrapporre automaticamente il valore di mercato al prezzo di vendita.
* Esaminare specificamente le questioni sollevate dai contribuenti e finora ignorate, quali la presunta duplicazione della tassazione e il corretto calcolo del costo di acquisto del bene, inclusi gli oneri successori.

L’Agenzia delle Entrate può calcolare la plusvalenza immobiliare basandosi sul valore di mercato del bene invece che sul prezzo dichiarato nell’atto di vendita?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la quantificazione della plusvalenza deve basarsi sul corrispettivo realmente percepito dal venditore. Il valore di mercato non può sostituirsi automaticamente al prezzo incassato, a meno che l’Agenzia non fornisca prove solide (gravi, precise e concordanti) che il contribuente abbia ricevuto una somma maggiore di quella dichiarata.

Cosa succede se la sentenza di un giudice tributario manca di una motivazione chiara e comprensibile?
Una sentenza con una motivazione gravemente deficitaria, che si limita a confermare in modo acritico la decisione di primo grado senza analizzare specificamente i motivi di appello, è illegittima e deve essere annullata (cassata) dalla Corte di Cassazione.

Quali questioni deve esaminare il giudice a cui la Cassazione rinvia la causa?
Il giudice del rinvio deve riesaminare l’intero caso seguendo i principi stabiliti dalla Cassazione. In questo specifico caso, dovrà: fornire una motivazione adeguata, verificare l’effettivo corrispettivo percepito dai venditori, e analizzare le questioni sollevate dai contribuenti e non esaminate in precedenza, come la possibile duplicazione di tassazione e il corretto calcolo del costo di acquisto del terreno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19277 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19277 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5286/2016 R.G. proposto da:

NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) NOME e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO , elettivamente domiciliati in Roma alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-ricorrenti –

AVVISO DI ACCERTAMENTO IRPEF

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore quale legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’RAGIONE_SOCIALE presso i cui uffici in Roma alla INDIRIZZO è domiciliata ex lege ;

-intimata –

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. MOLISE, n. 28/4/15, depositata in data 19/1/2015;

Udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO nella camera di consiglio del 23 maggio 2024;

Rilevato che:

Con avviso di liquidazione e rettifica n. NUMERO_DOCUMENTO notificato in data 26/7/2007, l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE rideterminò il valore di cessione di un terreno oggetto di atto di compravendita stipulato in data 23/7/2003, con il quale NOME, NOME e NOME COGNOME (d’ora in poi, ‘i contribuenti’ o ‘gli odierni ricorrenti’ ) vendettero un terreno sito nel Comune di Venafro catastalmente identificato dalla particella 1139, lottizzato in data 11 dicembre 2002. L’ufficio, sulla scorta di una perizia di stima dell’RAGIONE_SOCIALE, rettificò, ai fini dell’imposta di registro, il valore del terreno in euro 578.000, a fronte di un corrispettivo dichiarato in atto pari ad euro 260.000. Tale avviso di liquidazione e rettifica fu annullato dalla C.T.P. di Isernia, con sentenza confermata dalla C.T.R. di Campobasso, passata in giudicato.
Nel corso del 2008, l’ufficio emise tre avvisi di accertamento notificati, rispettivamente, agli odierni ricorrenti in qualità di venditori del terreno.

Con tali atti impositivi, l’RAGIONE_SOCIALE rideterminò anche ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte dirette il medesimo valore di cessione, ripartendolo pro

quota tra i venditori (1/6 ciascuno ai signori COGNOME e 4/6 alla signora COGNOME), senza allegare all’atto né produrre in giudizio la perizia di stima dell’RAGIONE_SOCIALE.

L’ufficio accertò l’emersione di una plusvalenza in capo a ciascun venditore pari alla differenza tra il valore di cessione rideterminato ed il valore del terreno alla data della lottizzazione, ipotizzata come avvenuta nell’anno 2001.

Per quanto riguarda la porzione di 3/6 già appartenente alla COGNOME, poiché da lei acquistata in comproprietà con il coniuge defunto, la plusvalenza fu calcolata rispetto al valore nel quinto anno antecedente l’ipotetica data di lottizzazione, cioè nel 1996.

I contribuenti proposero distinti ricorsi dinanzi alla C.T.P. di Isernia, che, riunitili, in base ad una C.T.U. li accolse per la parte eccedente la somma di euro 314.500 (valore attribuito dal C.T.U.).

La RAGIONE_SOCIALE confermò la sentenza di primo grado.

Avverso la sentenza d’appello, i contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione, sulla base di sei motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata , depositando un mero atto di costituzione.

Considerato che:

1.Con il primo motivo di ricorso, rubricato ‘ Nullità e/o inesistenza giuridica della sentenza per omessa motivazione in violazione dell’art. 111 Cost. , nonché per violazione e falsa applicazione dell’art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c., dell’art. 36 comma 2 n. 4 del d.lgs. n. 546 del 1992, dell’art. 118 disp. att. c.p.c., dell’art. 156 comma 2 c.p.c., dell’art. 161 c.p.c. in relazione all’art. 360 nn. 3, 4 e 5 c.p.c.’ , i contribuenti censurano la sentenza impugnata perché sostanzialmente incomprensibile.
Con il secondo motivo di ricorso, rubricato ‘ Violazione e falsa applicazione dell’art. 38 del d.P.R. n. 600 del 1973 nonché dell’art. 68 Tuir in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. con riferimento alla rettifica del corrispettivo effettuata sulla base del valore normale ‘ , i contribuenti censurano la sentenza impugnata perché confermativa rispetto a quella di primo grado che, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile ex artt. 67 e 68 Tuir, l’ha calcolata sulla base di un valore normale del terreno al tempo della vendita del tutto sganciato dal corrispettivo incassato dai venditori odierni contribuenti, senza che vi fossero elementi gravi, precisi e concordanti circa l’incasso da parte dei contribuenti di un corrispettivo maggiore rispetto a quello pattuito in contratto.
Con il terzo motivo di ricorso, rubricato ‘Omessa pronuncia e violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. e/o omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti con riferimento alla determinazione di ulteriore Irpef calcolata a tassazione separata in capo alla sig.ra COGNOME NOME in relazione all’art. 360 nn. 3, 4 e 5 c.p.c.’ , i contribuenti censurano la sentenza impugnata per non aver esaminato la questione, dedotta sin dal primo grado, relativa alla duplicazione d’imposta della medesima p lusvalenza in capo alla COGNOME, una volta assoggettata a tassazione ordinaria ed un’altra volta assoggettata a tassazione separata.
Con il quarto motivo di ricorso, rubricato ‘Omessa pronuncia e violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. e/o omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti con riferimento alla determinazione del costo di acquisizione del terreno in relazione all’art. 360 nn. 3, 4 e 5 c.p.c.’ , i contribuenti censurano la sentenza impugnata per non aver esaminato la questione della illegittima determinazione, ai sensi dell’art. 68 Tuir, del costo di acquisto del terreno oltre che del computo dei costi di successione.
Oltre all’errone o computo RAGIONE_SOCIALE spese di successione, secondo i contribuenti, la determinazione del valore iniziale del terreno con riferimento alle quote di successione ereditaria avrebbe dovuto essere effettuata con riferimento alla data di approvazione della delibera di lottizzazione da parte della Giunta comunale (11/12/2002) e non con riferimento al 2001.

Del pari erronea ed illegittima sarebbe stata la determinazione del valore della quota già in comproprietà della COGNOME, effettuata con riferimento al quinto anno precedente la lottizzazione, sulla cui contestazione né la C.T.P. né la C.T.R. avrebbero dato risposta.

4.1. I primi quattro motivi, che per la loro connessione possono essere esaminati e decisi congiuntamente, sono fondati.

La sentenza impugnata è gravemente deficitaria dal punto di vista motivazionale, limitandosi a confermare, sostanzialmente in maniera acritica, la sentenza di primo grado.

Sussistono inoltre i vizi denunciati con i motivi secondo, terzo e quarto, sicché la Corte di Giustizia Tributaria territoriale, in sede di rinvio, dovrà non solo corredare la decisione di una adeguata motivazione, ma dovrà anche considerare che al fine della determinazione RAGIONE_SOCIALE plusvalenze occorre verificare l’entità del corrispettivo realmente percepito dai contribuenti, che non necessariamente corrisponde a quello indicato in contratto, ma la cui quantificazione non può prescindere da un sapiente governo di tutti gli elementi probatori, anche presuntivi, rilevanti, senza che si possa sovrapporre automaticamente il valore di mercato del terreno oggetto di compravendita al corrispettivo percepito in sede di vendita (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 35713 del 05/12/2022, Rv. 666581 – 02).
Il giudice del rinvio dovrà anche esaminare le questioni, poste dai contribuenti, relative alla duplicazione della tassazione (ordinaria e separata) operata nei confronti della COGNOME, nonché quelle relative al

tempo in relazione al quale l’amministrazione ha determinato il valore di acquisto del terreno e ai costi (in relazione agli oneri successori) sostenuti, tenendo conto che la COGNOME, oltre che erede pro quota in relazione alla successione del coniuge, era già comproprietaria per la metà RAGIONE_SOCIALE stesso terreno.

L’accoglimento dei primi quattro motivi di ricorso comporta l’assorbimento dei restanti due.

In conclusione, la sentenza deve essere cassata.

Il giudice del rinvio regolerà anche le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Accoglie i primi quattro motivi di ricorso, assorbiti i restanti.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa per nuovo esame alla C.G.T. del RAGIONE_SOCIALE che, in diversa composizione, regolerà anche le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 23 maggio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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