Plusvalenza immobiliare: l'accertamento del Fisco

Un contribuente ha impugnato un avviso di accertamento per una maggiore plusvalenza immobiliare derivante dalla vendita di un terreno. L’Agenzia delle Entrate aveva basato la sua pretesa sul valore dell’immobile ai fini dell’imposta di registro e sulle quotazioni OMI. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che, sebbene le sole quotazioni OMI non siano sufficienti, la loro combinazione con altri elementi indiziari, come il valore accertato per l’imposta di registro, costituisce una prova presuntiva valida per l’accertamento della plusvalenza immobiliare. La Corte ha anche confermato la validità della firma dell’atto da parte di un funzionario delegato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza immobiliare: quando l’accertamento del Fisco è legittimo?

La determinazione della plusvalenza immobiliare è un tema centrale nel diritto tributario, spesso fonte di contenzioso tra contribuenti e Amministrazione Finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sui poteri di accertamento del Fisco, delineando i confini probatori entro cui può muoversi per contestare un maggior reddito derivante dalla vendita di un immobile. Il caso analizzato riguarda la legittimità di un avviso di accertamento basato sulla combinazione di più elementi indiziari, come il valore definito ai fini dell’imposta di registro e le quotazioni OMI.

I fatti di causa

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente. L’Ufficio contestava una maggiore plusvalenza realizzata dalla vendita di una quota di un terreno edificabile. Secondo il Fisco, il valore dichiarato dal contribuente era inferiore a quello di mercato. Per rideterminare la base imponibile, l’Agenzia aveva utilizzato due principali elementi: il valore dell’immobile come accertato in sede di imposta di registro e le quotazioni presenti nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

Il contribuente aveva impugnato l’atto, ottenendo inizialmente una vittoria in primo grado (CTP), dove i giudici avevano annullato l’accertamento per un vizio formale: la presunta assenza di una valida delega di firma in capo al funzionario che aveva sottoscritto l’atto. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva ribaltato la decisione, accogliendo l’appello dell’Agenzia e ritenendo legittimo l’accertamento. Contro questa sentenza, il contribuente ha proposto ricorso per Cassazione, basandolo su tre motivi principali.

I motivi del ricorso in Cassazione

Il contribuente ha articolato la sua difesa davanti alla Suprema Corte su tre fronti:

1. Vizio procedurale: Si lamentava che la CTR avesse omesso di pronunciarsi sull’eccezione di inammissibilità dell’appello dell’Agenzia, ritenuto privo di specificità.
2. Difetto di delega: Veniva contestata la validità della sottoscrizione dell’avviso di accertamento, sostenendo che il funzionario firmatario fosse privo di una delega di firma nominativa, specifica e con un termine di efficacia.
3. Illegittimità dell’accertamento sulla plusvalenza immobiliare: Il motivo principale verteva sull’errata rideterminazione della plusvalenza, operata dal Fisco basandosi esclusivamente sul valore di mercato e sulle quotazioni OMI, in assenza di altri elementi probatori concreti.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso del contribuente, fornendo una chiara interpretazione delle norme e dei principi giurisprudenziali applicabili.

Sulla delega di firma del funzionario

In merito al secondo motivo, la Corte ha ribadito il suo consolidato orientamento secondo cui la delega a sottoscrivere gli avvisi di accertamento ha natura di delega di firma e non di funzioni. Si tratta di un atto di organizzazione interna dell’Ufficio, privo di rilevanza esterna. Pertanto, non richiede le formalità previste per la delega di funzioni dirigenziali, come l’indicazione nominativa del delegato o la durata dell’incarico. La firma apposta dal funzionario delegato è quindi da considerarsi valida, e l’atto è pienamente imputabile all’organo delegante, ovvero il Direttore dell’Ufficio.

Sulla prova della maggiore plusvalenza immobiliare

Il punto cruciale della decisione riguarda il terzo motivo. La Corte ha chiarito l’applicazione dell’art. 5 del D.Lgs. n. 147/2015, il quale stabilisce che l’esistenza di un maggior corrispettivo non può essere presunta soltanto sulla base del valore accertato o definito ai fini dell’imposta di registro. La norma, quindi, non vieta l’utilizzo di tale valore, ma ne esclude l’efficacia probatoria se utilizzato come unico elemento.

Nel caso di specie, ha osservato la Corte, l’Amministrazione Finanziaria non si è limitata a questo singolo dato. L’accertamento si fondava su due distinti elementi indiziari: il valore del terreno come accertato ai fini dell’imposta di registro e le quotazioni OMI. Secondo i giudici, questi due elementi si supportano a vicenda, formando un quadro probatorio sufficiente a fondare la presunzione di un maggior corrispettivo. Di conseguenza, l’onere di provare il contrario, ovvero che il prezzo di vendita era effettivamente quello dichiarato, ricadeva sul contribuente. L’azione del Fisco è stata quindi ritenuta legittima, poiché basata su una presunzione grave, precisa e concordante.

Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida due importanti principi in materia di accertamento fiscale. In primo luogo, conferma la validità degli atti firmati da funzionari delegati, semplificando le questioni relative ai vizi formali e concentrando l’attenzione sulla sostanza della pretesa tributaria. In secondo luogo, e con maggiore impatto pratico per i contribuenti, stabilisce che la prova di una maggiore plusvalenza immobiliare può essere raggiunta attraverso presunzioni semplici, a condizione che queste non si basino su un unico elemento (come le sole quotazioni OMI o il solo valore di registro). La combinazione di più dati indiziari, come avvenuto nel caso specifico, è sufficiente a legittimare l’azione del Fisco e a invertire l’onere della prova, che passa così in capo al contribuente.

Un avviso di accertamento firmato da un funzionario delegato è valido?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che si tratta di una ‘delega di firma’, un atto organizzativo interno all’Ufficio che non necessita di formalità particolari come l’indicazione nominativa del delegato o una scadenza. L’atto è quindi pienamente valido.

L’Agenzia delle Entrate può accertare una maggiore plusvalenza immobiliare basandosi solo sulle quotazioni OMI?
No, le sole quotazioni OMI non sono sufficienti a provare un maggior corrispettivo. Devono essere corroborate da altri elementi di prova.

Quali elementi, insieme alle quotazioni OMI, possono giustificare un accertamento per plusvalenza?
Secondo la Corte, la combinazione delle quotazioni OMI con altri elementi indiziari, come il valore dell’immobile accertato ai fini dell’imposta di registro, costituisce un quadro probatorio sufficiente a fondare la presunzione di un maggior valore e a legittimare l’accertamento del Fisco.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 539 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 539 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1057/2017 R.G. proposto da

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ope legis dall’Avvocatura Generale dello Stato;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DEL LAZIO n. 3551/VI/16 depositata il 7 giugno 2016;

udita la relazione svolta nell’adunanza camerale dell’11 dicembre 2025 dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

La RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE emetteva nei confronti di NOME COGNOME un avviso di accertamento relativo all’anno 2010 mediante il quale recuperava a tassazione ai fini dell’IRPEF, con aggravio di interessi e sanzioni, la maggiore plusvalenza da lui asseritamente realizzata a sèguito della cessione a titolo oneroso

della quota indivisa di sua pertinenza, pari alla metà dell’intero, di un terreno edificabile sito nella Capitale, frazione di Dragona.

Detta plusvalenza veniva quantificata nella misura di 196.411 euro, corrispondente alla metà dell’importo di 392.822 euro, a sua volta risultante dalla differenza fra il valore dell’immobile determinato dall’Ufficio (607.000 euro) e quello calcolato alla data del 1° gennaio 2002 sulla base della perizia giurata di stima redatta dalla geometra NOME COGNOME, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 7, comma 1, della L. n. 448 del 2001 (206.100 euro, rivalutato all’attualità in 210.139 euro), al netto dell’imposta sostitutiva versata (4.039 euro).
Il maggior reddito imponibile così accertato era sottoposto a tassazione separata con applicazione dell’aliquota media del 27,90 per cento.

Il contribuente impugnava tale avviso di accertamento dinanzi alla Commissione Tributaria RAGIONE_SOCIALE (CTP) di RAGIONE_SOCIALE, che accoglieva il suo ricorso, annullando l’atto impositivo per difetto di valida delega in capo al funzionario che lo aveva sottoscritto.

La decisione di primo grado veniva, però, successivamente riformata dalla Commissione Tributaria Regionale (CTR) del Lazio, la quale, con sentenza n. 3551/VI/16 del 7 giugno 2016, in accoglimento dell’appello erariale, rigettava l’originario ricorso della parte privata.

Contro questa sentenza NOME COGNOME ha spiegato ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c..

Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, articolato in due distinti profili di censura, vengono contestati: (a)ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3) c.p.c., la violazione dell’art. 53 del d.lgs. n. 546 del 1992; (b)a norma dell’art. 360, primo comma, num. 5) c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti.

1.1 Si critica l’impugnata sentenza per aver omesso di pronunciare in ordine all’eccezione del contribuente volta a sentir dichiarare l’inammissibilità dell’appello dell’Amministrazione Finanziaria per difetto di specificità.

1.2 Il motivo è inammissibile sotto diversi aspetti.

Anzitutto, l’omessa pronuncia su un’eccezione costituisce error in procedendo astrattamente inquadrabile nello schema del numero 4), e non del numero 5), dell’art. 360, primo comma, c.p.c., non riguardando un fatto storico decisivo e controverso, nei sensi esplicitati dalla costante giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. Sez. U. nn. 8053-8054/2014 e le numerose successive pronunce conformi).

In secondo luogo, non integra il vizio di omessa pronuncia il mancato esame di una questione puramente processuale (cfr. Cass. n. 6174/2018, Cass. n. 21086/2024, Cass. n. 24492/2025).

In terzo luogo, con specifico riferimento alla dedotta violazione dell’art. 53 del d.lgs. n. 546 del 1992, la doglianza non appare rispettosa dell’onere di specificità imposto dall’art. 366, primo comma, num. 6) c.p.c., avendo il ricorrente omesso di trascrivere l’atto di appello erariale o quantomeno di riportarne il contenuto essenziale, onde consentire alla Corte di verificare se effettivamente esso risultasse privo di una parte argomentativa diretta a confutare le ragioni addotte dai primi giudici a fondamento del decisum (sull’argomento cfr. Cass. n. 86/2012, Cass. n. 29495/2020, Cass. n. 32705/2023, Cass. n. 4688/2024, riguardanti l’analoga previsione di cui all’art. 342 c.p.c.).
1.3 Fermo quanto precede, la censura in scrutinio si rivela comunque destituita di fondamento, alla luce del consolidato indirizzo giurisprudenziale di legittimità secondo cui l’indicazione dei motivi specifici dell’impugnazione, prescritta dal citato art. 53, comma 1, del d.lgs. n. 546 del 1992, non deve necessariamente consistere in una rigorosa e formalistica enunciazione RAGIONE_SOCIALE critiche poste a sostegno dell’appello, atteso che la norma in commento richiede soltanto l’esposizione chiara e univoca, anche se sommaria, della domanda rivolta al giudice superiore e RAGIONE_SOCIALE ragioni della doglianza (cfr. Cass. n. 7671/2012, Cass. n. 30341/2019, Cass. n. 2843/2020, Cass. n. 16516/2024).
A tal fine, è sufficiente che l’appellante si riporti alle argomentazioni già svolte nel pregresso grado di merito, e segnatamente, ove l’impugnazione provenga dalla parte pubblica, che essa insista nel difendere la legittimità dell’atto impositivo (cfr. Cass. n. 28390/2018, Cass. n. 17758/2019, Cass. n. 6302/2022, Cass. n. 10673/2022), come per l’appunto è accaduto nel caso di specie.

Con il secondo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3) c.p.c., è lamentata la violazione dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 42 del d.P.R. n. 600 del 1973.

2.1 Si rimprovera alla CTR di aver erroneamente ritenuto valida la sottoscrizione dell’atto impositivo da parte di un funzionario sprovvisto di delega nominativa e specifica, indicante le ragioni del suo conferimento e il relativo termine di efficacia.

2.2 Il motivo è infondato.

2.3 Per indirizzo ormai consolidato di questo Supremo Collegio, il conferimento del potere di sottoscrizione dell’avviso di accertamento a un funzionario diverso da quello istituzionalmente competente ex art. 42, primo comma, del d.P.R. n. 600 del 1973 ha natura di delega di firma, e non di funzioni, in quanto realizza un mero decentramento burocratico privo di rilevanza esterna, restando l’atto sottoscritto dal delegato

imputabile all’organo delegante (cfr. Cass. n. 9625/2021, Cass. n. 34775/2023, Cass. n. 21839/2024); ne consegue che il relativo provvedimento non richiede l’indicazione del nominativo del soggetto delegato, né della durata della delega e RAGIONE_SOCIALE comprovate ragioni di servizio che ne giustificano l’adozione, come invece è prescritto dall’art. 17, comma 1bis , del d.lgs. n. 165 del 2001 in caso di delega RAGIONE_SOCIALE funzioni dirigenziali (cfr. Cass. nn. 26395-26396-26397-26398/2020, Cass. n. 1028/2021, Cass. n. 4884/2022).
È stato, altresì, ripetutamente affermato che, nell’àmbito dell’organizzazione interna dell’Ufficio, detta delega può essere attuata anche mediante l’emanazione di ordini di servizio che individuino il delegato attraverso il riferimento alla qualifica da lui rivestita, giacché una siffatta indicazione consente la verifica ex post della corrispondenza fra sottoscrittore e destinatario della delega stessa (cfr. Cass. n. 11013/2019, Cass. 18675/2020, Cass. n. 2221/2021).

Non si è poi mancato di puntualizzare che la delega alla sottoscrizione dell’avviso di accertamento conferita a un funzionario diverso da quello istituzionalmente competente costituisce atto organizzativo interno all’Ufficio, sicché, qualora lo stesso apparato da cui promana non ne disconosca gli effetti, deve presumersi sussistente in capo al sottoscrittore il requisito soggettivo dell’appartenenza ai ruoli della carriera direttiva (cfr. Cass. n. 689/2025, Cass. n. 18967/2025).

2.4 Ai suenunciati princìpi di diritto si è conformata la Commissione regionale, la quale ha affermato che «il responsabile di una articolazione interna non sottoscrive l’atto per l’effetto dell’eventuale incarico ricevuto, ma per effetto della delega del Direttore dell’Ufficio» , e che «la mancata specificazione del nome del delegato non costituisce un vizio invalidante della delega, in quanto è irrilevante l’individuazione della persona fisica delegata ed, in ogni caso, l’atto resta comunque riconducibile all’autorità delegante» .
Con il terzo mezzo, ricondotto al paradigma dell’art. 360, primo comma, num. 3) c.p.c., è denunciata la violazione dell’art. 5 del d.lgs. n. 147 del 2015, dell’art. 68 del d.P.R. n. 917 del 1986 e dell’art. 2697 c.c..

3.1 Si sostiene che avrebbe errato il collegio regionale nel reputare corretta la rideterminazione della plusvalenza operata dall’Ufficio in base al valore di mercato dell’immobile accertato ai fini dell’imposta di registro e alle quotazioni tratte dalla banca dati RAGIONE_SOCIALE, in assenza di altri elementi probatori di supporto.

3.2 Il motivo è infondato.

3.3 L’art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 147 del 2015 così recita: «Gli articoli 58, 68, 85 e 86 del testo unico RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e gli articoli 5, 5bis , 6 e 7 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, si interpretano nel senso che per le cessioni di immobili e di aziende nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero RAGIONE_SOCIALE imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347».
3.4 La citata norma, in ragione della sua dichiarata natura interpretativa, ha efficacia retroattiva.

In virtù di essa, non è più consentito all’Amministrazione Finanziaria determinare in via induttiva la plusvalenza realizzata a sèguito della cessione di immobili e aziende esclusivamente alla stregua del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale, dovendo l’Ufficio individuare ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti, che supportino l’accertamento di un maggior corrispettivo (cfr. Cass. n. 18351/2021, Cass. n. 17785/2022, Cass. n. 4105/2023, Cass. n. 31372/2024).
3.5 Sul tema è inoltre costante l’affermazione di questa Corte secondo cui, qualora sia contestata una plusvalenza da cessione immobiliare, l’onere di provare che l’operazione è parzialmente simulata quanto al prezzo di vendita spetta all’Amministrazione Finanziaria che adduca l’esistenza di maggiori ricavi; con la precisazione che un onere siffatto può essere assolto anche mediante presunzioni semplici, risultando, tuttavia, all’uopo insufficienti i soli valori OMI, ove non corroborati da altri elementi (cfr. Cass. n. 32206/2019, Cass. n. 21792/2020, Cass. n. 5749/2021, Cass. n. 3693/2025).
3.6 Nel caso di specie, la presunzione di esistenza di un maggior corrispettivo trova fondamento sia nel valore del terreno ceduto accertato ai fini dell’imposta di registro , in giudizio di cui il contribuente è stato parte, sia nelle quotazioni dell’immobile desunte dalla banca dati RAGIONE_SOCIALE.

Trattasi, quindi, di due elementi indiziari che si supportano a vicenda, onde deve escludersi che la CTR , nell’esprimere il giudizio sul fatto processuale che le competeva, sia incorsa nella dedotta violazione di legge.

3.7 Per le ragioni illustrate, il ricorso deve essere respinto.

Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Stante l’esito dell’impugnazione, viene resa nei confronti del ricorrente l’attestazione contemplata dall’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere all’RAGIONE_SOCIALE le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi 5.600 euro, oltre ad eventuali oneri prenotati a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia), dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la proposta impugnazione, a norma del comma 1bis dello stesso articolo, se dovuto.

Così deciso in RAGIONE_SOCIALE, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione, in data 11 dicembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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