Plusvalenza immobiliare: la Cassazione fa chiarezza

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12187/2024, ha rimesso a pubblica udienza un caso relativo alla tassazione della plusvalenza immobiliare. La questione riguarda un immobile venduto entro cinque anni dal consolidamento della piena proprietà, avvenuto tramite l’acquisto dell’usufrutto in un momento successivo all’acquisizione per eredità della nuda proprietà. Data la novità della questione e l’assenza di precedenti, la Corte ha ritenuto necessario un approfondimento per stabilire i corretti criteri di calcolo del quinquennio e della base imponibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Immobiliare: Acquisto Scaglionato e Tassazione, la Cassazione si Prende Tempo

La tassazione della plusvalenza immobiliare rappresenta un tema di grande interesse per chi vende un immobile. La regola generale è chiara: se si vende un bene entro cinque anni dall’acquisto, il guadagno è tassato. Ma cosa accade quando la piena proprietà viene acquisita in momenti diversi, come nel caso di eredità della nuda proprietà e successivo acquisto dell’usufrutto? Con l’ordinanza interlocutoria n. 12187 del 6 maggio 2024, la Corte di Cassazione ha deciso di rinviare la decisione a una pubblica udienza, riconoscendo la complessità e la novità della questione.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato riguarda due contribuenti che avevano ereditato dalla madre la nuda proprietà di un fabbricato. Successivamente, avevano acquistato a titolo oneroso il diritto di usufrutto dalla nonna, consolidando così la piena proprietà dell’immobile. L’anno seguente a questo consolidamento, le due sorelle decidevano di vendere l’immobile.

L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che la vendita fosse avvenuta entro il quinquennio rilevante ai fini fiscali, emetteva due avvisi di accertamento per recuperare a tassazione la plusvalenza immobiliare generata.

La Tesi dell’Agenzia delle Entrate e la Plusvalenza Immobiliare

Secondo l’amministrazione finanziaria, l’operazione nascondeva un intento speculativo. Il punto cruciale del suo ragionamento si basava su due elementi:

1. Il calcolo del quinquennio: Il termine di cinque anni, secondo l’Ufficio, doveva decorrere non dalla data di acquisto della nuda proprietà, ma dal momento del consolidamento della piena proprietà, avvenuto con l’acquisto dell’usufrutto.
2. La determinazione del valore: L’Agenzia contestava il valore di acquisto dell’usufrutto. Sosteneva che i coefficienti per determinarne il valore non dovevano essere parametrati all’età avanzata della nonna (che aveva comportato un prezzo d’acquisto irrisorio), ma alla più giovane età delle acquirenti e future venditrici. Ciò avrebbe comportato un aumento significativo della base imponibile e, di conseguenza, dell’imposta dovuta.

I giudici tributari di primo e secondo grado, tuttavia, avevano dato ragione alle contribuenti, annullando gli atti impositivi.

Le Motivazioni dell’Ordinanza della Cassazione

La Corte di Cassazione, investita del ricorso dell’Agenzia delle Entrate, non ha fornito una risposta definitiva, ma ha evidenziato la delicatezza e l’importanza della questione. I giudici hanno riconosciuto che il caso presenta profili di novità e non esistono precedenti giurisprudenziali specifici che possano guidare la decisione.

La questione sollevata ha una ‘rilevanza nomofilattica’, ovvero ha l’importanza di poter stabilire un principio di diritto valido per tutti i casi futuri simili, garantendo un’interpretazione uniforme della legge. Il nodo da sciogliere è complesso: come si calcola la plusvalenza immobiliare quando due diritti reali (nuda proprietà e usufrutto), che insieme compongono la piena proprietà, vengono acquisiti in momenti diversi e con modalità differenti (successione e compravendita)?

Il Collegio ha quindi ritenuto indispensabile un’analisi più approfondita, che avverrà in una pubblica udienza, per sviscerare tutti gli aspetti della vicenda e giungere a una soluzione ponderata e ben motivata.

Le Conclusioni

L’ordinanza n. 12187/2024 lascia la questione in sospeso, ma segnala un punto di svolta. La futura sentenza della Corte di Cassazione è destinata a fare da apripista, fornendo criteri chiari per il calcolo della plusvalenza immobiliare in tutte quelle situazioni in cui la proprietà di un immobile viene consolidata nel tempo. Per i contribuenti e i professionisti del settore, si tratta di un momento di attesa cruciale, poiché la decisione finale avrà implicazioni pratiche significative sulla pianificazione fiscale nelle operazioni immobiliari complesse.

Qual è la questione giuridica principale che la Corte di Cassazione dovrà risolvere?
La questione principale è come calcolare la plusvalenza immobiliare tassabile quando la piena proprietà di un immobile viene acquisita in due momenti diversi (prima la nuda proprietà per successione, poi l’usufrutto per acquisto) e l’immobile viene venduto entro cinque anni dal consolidamento del diritto.

Perché la Corte non ha deciso subito il caso?
La Corte ha rinviato la decisione a una pubblica udienza perché ha ritenuto la questione nuova, complessa e priva di specifici precedenti giurisprudenziali. Data la sua ‘rilevanza nomofilattica’, ovvero la sua importanza per l’interpretazione uniforme della legge, necessita di un approfondimento maggiore.

Qual era la posizione dell’Agenzia delle Entrate?
L’Agenzia delle Entrate sosteneva che il quinquennio per la tassazione della plusvalenza decorresse dal momento del consolidamento della piena proprietà. Inoltre, riteneva che il valore dell’usufrutto dovesse essere calcolato in base all’età delle venditrici (più giovani) e non della cedente (più anziana), al fine di far emergere un maggior valore imponibile e un intento speculativo.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12187 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 12187 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/05/2024

Oggetto:

tributi-

plusvalenza

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 09452/2017 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE, con domicilio ex lege in Roma, alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, entrambe con l’AVV_NOTAIO e con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO

-controricorrenti-

avverso la sentenza della Commissione Tributaria regionale della Campania, Napoli, n. 10059/49/16 pronunciata il 21 ottobre 2016 e depositata il 15 novembre 2016, non notificata.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03 aprile 2024 dal Co: NOME COGNOMENOME COGNOME;

RILEVATO

RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata con cui la C.T.R., confermando la decisione di primo grado, dichiarava l’illegittimità di due avvisi di accertamento emessi dall’Ufficio ai fini Iper quale reddito diverso ai sensi dell’art. 67, co. 1, lett. b) TUIR per l’anno d’imposta 2008.

Gli atti impositivi avevano invero ad oggetto la ripresa a tassazione della plusvalenza immobiliare generata dalla cessione di un fabbricato, pervenuto alle contribuenti per successione ereditaria della defunta madre, e di cui costoro avevano successivamente riscattato a titolo oneroso anche il diritto di usufrutto dalla nonna. Le contribuenti avevano dunque maturato il diritto di usufrutto in un momento successivo a quello dell’acquisto della nuda proprietà, pervenuta iure hereditatis così consolidando, in un momento successivo all’acquisto, la piena proprietà dell’immobile. Accadeva altresì che le contribuenti avessero acquistato detto usufrutto ad un prezzo irrisorio, pari al 25% del suo valore, perché parametrato all’età della nonna cedente.
Orbene, secondo la tesi dell’ufficio all’atto della successiva alienazione, avvenuta l’anno dopo e quindi entro i cinque anni successivi al predetto consolidamento del diritto dominicale, il valore dell’usufrutto e la relativa aliquota avrebbero dovuto ess ere parametrate all’età (inferiore rispetto a quella della nonna) RAGIONE_SOCIALE ‘nuove’ cedenti, con conseguente aumento della corrispondente percentuale (90%) e del relativo valore tassabile. Doveva invero trovare applicazione quanto previsto dall’art. 67, co. 1, lett. b) così
come interpretato dalla risoluzione n. 188/E/2009 e non anche a termini della risoluzione n. 218/E/2008.

La CTR riteneva invece illegittimo l’operato dell’Ufficio giacché volto a modificare l’aliquota applicabile in ragione dell’età RAGIONE_SOCIALE venditrici in spregio alla ratio legis, che era quella di tassare l’aumento tra valore di acquisto e vendita nella stessa percentuale.

Il ricorso erariale è affidato ad un unico motivo, cui resistono le contribuenti con tempestivo controricorso.

Con memoria depositata in prossimità dell’adunanza, il patrono della parte contribuente ha rappresentato la propria sopravvenuta incompatibilità per essere stato inserito nell’albo degli avvocati del libero foro difensori di RAGIONE_SOCIALE, dichiarando di aver rinunciato al mandato, ma senza aver riscontro dalle sue assistite, che non hanno peraltro provveduto a nominare altro difensore.

CONSIDERATO

Con l’unico motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE avanza censura ex art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c. violazione degli artt. 9, co. 5, 67 e 68 TUIR e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE norme in tema di INVIM.

In sintesi, si critica la sentenza per aver la CTR fatto mal governo del disposto di cui all’art. 67 cit., avendo fatto decorrere il calcolo del quinquennio per la tassazione della plusvalenza dalla sola data di acquisto dell’usufrutto e non della piena proprietà. Riport ando per esteso il contenuto della risoluzione n. 188/2009, la ricorrente denunzia l’illegittimità della sentenza per non aver la CTR considerato che la vendita di cui trattasi aveva ad oggetto il trasferimento di due diritti acquisiti in momenti diversi, sottolineando comunque l’intento speculativo rispetto all’usufrutto acquisito l’anno antecedente quello di vendita. Rispetto a quest’ultimo criticava poi la decisione impugnata che aveva applicato i coefficienti di legge parametrati all’età del vecchio proprietario anziché a quelli RAGIONE_SOCIALE cedenti quali nuove titolari del diritto di proprietà ormai consolidato.
In via preliminare va disattesa l’eccezione di inammissibilità svolta dalla difesa RAGIONE_SOCIALE contribuenti ed avente ad oggetto l’elusione del divieto di doppia conforme ex art. 348, co. 4, c.p.c. Invero detta disposizione sancisce l’inammissibilità del ricorso per cassazione solo limitatamente alle ipotesi di vizio promosso ex art. 360, co. 1, n. 5 c.p.c., diverso dalla censura in esame (cfr. Cass., V, n. 24508/2022).

Parimenti va respinta l’ulteriore eccezione di inammissibilità del motivo, perché non conforme ai precetti di formulazione della censura ex art. 360 n. 3 c.p.c., e fondata sul presupposto per cui la violazione di una norma di diritto comporta l’erronea ricognizione della fattispecie astratta disciplinata dalla norma e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa, laddove l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta, quale sarebbe quella odierna secondo la tesi RAGIONE_SOCIALE controricorrenti, è invece esterna all’esatta interpretazione della norma, inerendo alla valutazione del giudice di merito e solo sotto l’aspetto del vizio di motivazione. Anche detta eccezione è palesemente infondata tenuto conto che non vi è contestazione alcuna sulla fattispecie concreta oggetto di scrutinio e sulla sua erronea ricostruzione, tanto che nemmeno le controricorrenti identificano i ridetti profili di ‘erronea ricognizione’.
Tanto premesso, il Collegio considerata l’assenza di specifici precedenti giurisprudenziali in materia e la novità, con rilevanza nomofilattica, della questione sollevata in ricorso, ritiene disporre la trattazione alla pubblica udienza.

PQM

La Corte rinvia a nuovo ruolo per la trattazione del ricorso in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, il 03/04/2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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