Plusvalenza immobiliare: il prezzo dichiarato fa fede

L’Agenzia delle Entrate ha contestato una plusvalenza immobiliare basandosi sul prezzo dichiarato nell’atto di vendita. La Commissione Tributaria Regionale aveva annullato l’accertamento, ritenendo che l’Ufficio dovesse valutare il valore reale del bene. La Cassazione ha cassato la sentenza, stabilendo che il calcolo della plusvalenza si basa sul corrispettivo dichiarato dalle parti, salvo prova contraria dell’Amministrazione finanziaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza immobiliare: il prezzo dichiarato in atto è il punto di partenza per il Fisco

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale in materia di tassazione della plusvalenza immobiliare: ai fini del calcolo dell’imposta, il Fisco deve basarsi sul corrispettivo dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita, a meno che non disponga di elementi concreti per dimostrare che tale prezzo non sia veritiero. Questa decisione chiarisce che l’Amministrazione Finanziaria non può procedere a una rettifica basata su una presunta non congruità del valore senza prima contestare la veridicità di quanto dichiarato.

I fatti del caso

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti degli eredi di un contribuente. L’atto impositivo mirava al recupero di una maggiore IRPEF derivante da una plusvalenza immobiliare generata dalla vendita di un terreno e di un’unità abitativa. In primo grado, i giudici avevano dato ragione al Fisco.

Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva ribaltato la decisione, accogliendo le tesi dei contribuenti. Secondo la CTR, l’Ufficio non aveva considerato due aspetti cruciali: in primo luogo, il terreno, sebbene classificato come edificabile, non consentiva alcuna costruzione per motivi geologici, un fattore che ne diminuiva drasticamente il valore. In secondo luogo, il prezzo indicato nell’atto di compravendita era stato inserito ai soli fini dell’imposta di registro e a vantaggio dell’acquirente, senza rispecchiare il valore reale del bene. La CTR, pertanto, censurava l’operato dell’Ufficio per aver accettato acriticamente tale valore dichiarato.

Il ricorso e la tesi dell’Agenzia delle Entrate

L’Amministrazione Finanziaria ha impugnato la sentenza della CTR dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata interpretazione delle norme fiscali. Il punto centrale del ricorso era semplice ma decisivo: l’accertamento non si basava su una rettifica del valore dell’immobile, ma sulla plusvalenza immobiliare calcolata come differenza tra il corrispettivo dichiarato dalle parti nell’atto e il costo di acquisto, come previsto dall’art. 68 del TUIR.

L’Agenzia ha sostenuto che la CTR aveva confuso due piani differenti: un conto è accertare un valore di mercato diverso da quello dichiarato (procedimento di rettifica del valore), un altro è calcolare l’imposta sulla base del prezzo che le parti stesse hanno affermato di aver pattuito. Secondo il Fisco, il giudice di appello avrebbe dovuto limitarsi a verificare la correttezza di questo calcolo, basato sui dati forniti dal contribuente stesso.

Le motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ritenendolo fondato. Gli Ermellini hanno chiarito che, in tema di plusvalenza immobiliare, vige il cosiddetto “principio di cassa”. Ciò significa che il momento rilevante per la tassazione è quello in cui il corrispettivo viene effettivamente percepito dal venditore.

Il valore di tale corrispettivo, secondo l’art. 68 del TUIR, è determinato sulla base di quanto dichiarato dal contribuente. L’Amministrazione Finanziaria ha il potere di contestare tale dichiarazione e di accertare un corrispettivo diverso, ma solo se ha elementi concreti per dubitare della veridicità di quanto indicato nell’atto. Nel caso di specie, l’Ufficio si era limitato a prendere atto del prezzo dichiarato e a calcolare la plusvalenza su quella base.

La sentenza impugnata è stata quindi cassata perché ha imposto all’Amministrazione Finanziaria un onere non previsto dalla legge: quello di effettuare una valutazione autonoma del bene anche quando l’accertamento si fonda pacificamente sul prezzo pattuito e dichiarato dalle parti. La CTR, secondo la Suprema Corte, ha erroneamente applicato i principi tipici dei provvedimenti di rettifica del valore a una fattispecie diversa, che riguardava semplicemente il calcolo di una plusvalenza basata su dati contrattuali.

Le conclusioni

La decisione della Cassazione rafforza il principio di auto-responsabilità del contribuente. Il prezzo indicato in un atto di compravendita non è un dato neutro, ma costituisce la base per il calcolo delle imposte dirette, inclusa la tassazione sulla plusvalenza immobiliare. Il Fisco è legittimato a utilizzare tale dato per i propri accertamenti. Qualsiasi valutazione sulla non edificabilità di un terreno o sulla presunta convenienza del prezzo per una delle parti diventa irrilevante se l’accertamento si basa unicamente sul corrispettivo dichiarato. Solo se l’Ufficio intende contestare la veridicità di quel prezzo, ad esempio provando una simulazione o un pagamento “in nero”, dovrà fornire prove adeguate. In assenza di ciò, quanto scritto nel contratto fa piena fede tra le parti e di fronte al Fisco.

Come si calcola la plusvalenza immobiliare ai fini fiscali?
La plusvalenza si calcola come differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il prezzo di acquisto del bene, aumentato dei costi inerenti rivalutati. La base di calcolo è, di regola, quanto dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita.

L’Agenzia delle Entrate può ignorare il prezzo dichiarato nell’atto di vendita?
No, l’Amministrazione Finanziaria deve basarsi sul prezzo dichiarato nell’atto. Può discostarsene solo se avvia un’indagine specifica e fornisce elementi concreti per dimostrare che il prezzo dichiarato non è veritiero e che quello effettivamente percepito è superiore.

La limitata capacità edificatoria di un terreno influisce sul calcolo della plusvalenza basata sul prezzo dichiarato?
Secondo questa ordinanza, no. Se l’accertamento fiscale si basa sul corrispettivo dichiarato dalle parti nel contratto, le argomentazioni sulla reale capacità edificatoria o sul valore di mercato del bene sono irrilevanti. La base imponibile rimane il prezzo pattuito e incassato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14651 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14651 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/05/2024

Oggetto: tributi

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 08218/2017 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE, con domicilio ex lege in Roma, alla INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME

-intimati-

avverso la sentenza della Commissione Tributaria regionale della Toscana, Firenze, n. 1673/16/16 pronunciata il 19 ottobre 2015 e depositata il 29 settembre 2016, non notificata.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03 aprile 2024 dal Co: NOME COGNOMENOME COGNOME;

RILEVATO

LRAGIONE_SOCIALE ricorre avverso la sentenza della CTR toscana , in epigrafe indicata, con cui il Collegio d’appello ha riformato la sentenza di primo grado che, invece, aveva confermato la legittimità di un atto impositivo emesso ai fini del maggior Irpef derivante da una plusvalenza generata da un atto di compravendita, avente ad oggetto un appezzamento di terreno e un’unità abitativa.

In sintesi, la CTR aderiva alla tesi di parte contribuente, appellante, laddove riferiva che la CTP non aveva tenuto conto RAGIONE_SOCIALE osservazioni rese in ordine alla capacità edificatoria RAGIONE_SOCIALE aree (queste ultime, ancorché ricadenti in area edificabile, non potevano consentire alcuna edificazione per motivi geologici).

Parimenti la CTR aderiva alla tesi del contribuente, secondo cui il valore di compravendita era stato indicato solo per la parte acquirente ed ai soli fini della liquidazione dell’imposta di registro, così censurando l’operato dell’Ufficio che aveva acriti camente aderito a tale dichiarazione di valore senza previamente valutare il reale valore degli immobili compravenduti.

Ricorre per la cassazione della sentenza l’RAGIONE_SOCIALE finanziaria che svolge un unico motivo di ricorso. Rimangono intimati i contribuenti, eredi del sig. NOME COGNOME.

CONSIDERATO

Con l’unico motivo, la ricorrente avanza censura ex art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c. per violazione degli artt. 42 d.P.R. n. 600/1973, 67 e 68 TUIR e 115 c.p.c.

In sintesi, denunzia l’illegittimità della sentenza per aver la CTR travisato la fattispecie sottoposta al suo esame. Rileva invero come

le argomentazioni addotte dalla CTR a sostegno della decisione di riforma siano ‘tipiche’ dei ‘ provvedimenti di rettifica del valore dei cespiti trasferiti’, circostanza estranea al giudizio, non avvedendosi invece che ‘ il recupero investe -molto più semplicemente una plusvalenza calcolata in base al prezzo dichiarato nel contratto e quindi conformemente ai criteri fissati dalla legge, aumentato dei costi rivalutati’.

Ricorda come a termini dell’art. 68, co. 1, TUIR le plusvalenze siano determinate dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto. Precisa che il corrispettivo percepito può essere accertato sulla scorta di quanto dichiarato in atti dalle parti ovvero a mezzo di altri elementi, ove si ritenga che il primo sia inveritiero. Specifica che, nel caso in commento, sarebbe stato utilizzato il corrispettivo dichiarato in atti quale prezzo della compravendita. La decisione della CTR si porrebbe altresì in conflitto con l’art. 115 c.p.c. che impone al Giudice di decidere in base alle prove acquisite agli atti. Riproduce, altresì, in atti l’atto impositivo ai fini dell’autosufficienza.
Il motivo è fondato.

Le plusvalenze “immobiliari” di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b), del d.P.R. n. 917 del 1986, sono di regola imponibili secondo il principio di cassa, ai sensi dell’art. 68, comma 1, RAGIONE_SOCIALE stesso decreto, ne deriva che il momento rilevante ai fini dell’imposizione è quello in cui il corrispettivo è percepito, facendosi riferimento a quanto dichiarato dal contribuente, salvo diversa indagine solo quando vi sia ragione di dubitare RAGIONE_SOCIALE dichiarazioni contrattuali (cfr. Cass. V, n. 23893/2019). In tal senso, risulta a tal fine irrilevante che l’atto di compravendita sia stato stipulato anche in un anno precedente (cfr. Cass. V, n. 2115/2020).
A tali principi non si si è attenuta la sentenza in scrutinio, imponendo di fare riferimento ad altri calcoli di cui sarebbe onerata l’RAGIONE_SOCIALE finanziaria, eccentrici rispetto alla previsione

normativa ed in difetto da dichiarati elementi di inattendibilità RAGIONE_SOCIALE dichiarazioni dei contribuenti, come risultanti negli atti negoziali di acquisto e vendita del compendio immobiliare.

Il ricorso è quindi fondato e la sentenza merita annullamento con rinvio per la riedizione del giudizio di merito secondo i principi sopra enunciati.

PQM

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia di secondo grado per la Toscana, in diversa composizione, cui demanda altresì la regolazione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 03/04/2024 e, in seconda convocazione,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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