Plusvalenza immobiliare e valore di registro: limiti

Un contribuente ha impugnato un avviso di accertamento per una presunta maggiore plusvalenza immobiliare. L’Agenzia delle Entrate aveva basato il calcolo sul valore accertato ai fini dell’imposta di registro, superiore al prezzo dichiarato. La Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che il valore di registro non è prova sufficiente di un maggior corrispettivo e che il Fisco deve fornire ulteriori prove.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza Immobiliare: Il Valore di Registro Non Basta a Provare un Prezzo Maggiore

La determinazione della plusvalenza immobiliare è un tema cruciale nel diritto tributario, spesso al centro di contenziosi tra contribuenti e Amministrazione Finanziaria. Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: il valore di un immobile accertato ai fini dell’imposta di registro non può essere automaticamente utilizzato per calcolare la plusvalenza ai fini delle imposte dirette. Vediamo nel dettaglio i fatti e le conclusioni dei giudici.

Il Caso: Una Vendita Immobiliare e Due Trattamenti Fiscali Diversi

La vicenda riguarda due comproprietari di terreni che, dopo averli rivalutati pagando la relativa imposta sostitutiva, li vendono a una società. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notifica a uno dei venditori un avviso di accertamento, contestando una maggiore plusvalenza. La pretesa del Fisco si basava su un presupposto specifico: il valore dell’immobile definito in un successivo accertamento con adesione con la società acquirente per l’imposta di registro era superiore a quello dichiarato nell’atto di vendita.

L’aspetto paradossale della vicenda è che, a fronte della stessa operazione di vendita, i due comproprietari ricevono un trattamento fiscale opposto: mentre per uno l’accertamento viene annullato, per l’altro (il ricorrente in Cassazione) viene confermato in appello. La Commissione Tributaria Regionale aveva infatti ritenuto legittimo l’operato del Fisco nei confronti del ricorrente, ignorando di fatto il prezzo effettivamente incassato e valorizzando unicamente l’accordo sull’imposta di registro.

La Controversia sulla Plusvalenza Immobiliare

Il contribuente ha proposto ricorso in Cassazione lamentando diverse violazioni. I punti centrali del ricorso erano:

1. Disparità di trattamento: La sentenza d’appello aveva creato una situazione illogica, convalidando la pretesa fiscale per un venditore e annullandola per l’altro, nonostante la vendita fosse la stessa e basata sul medesimo contratto preliminare.
2. Irrilevanza del valore di registro: L’Amministrazione Finanziaria non può presumere che il prezzo di vendita sia maggiore di quello dichiarato basandosi unicamente sul valore definito ai fini dell’imposta di registro. Tale valore ha finalità diverse e non costituisce prova del corrispettivo effettivamente percepito.
3. Errore materiale nel versamento: Il contribuente aveva versato un importo per l’imposta sostitutiva sulla rivalutazione leggermente inferiore al dovuto per un mero errore di calcolo. Secondo la difesa, tale errore non poteva invalidare l’intera procedura di rivalutazione, precludendo il beneficio fiscale.

L’Intervento della Corte di Cassazione e le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi del ricorso, ritenendoli fondati. I giudici hanno definito la sentenza impugnata “scarsamente intelligibile” per la sua palese contraddittorietà nel trattare in modo diverso due situazioni identiche.

Il cuore della decisione, però, risiede nella riaffermazione di un principio consolidato, anche alla luce della normativa di interpretazione autentica (art. 5, comma 3, d.lgs. n. 147 del 2015). La Corte ha chiarito che, per accertare una maggiore plusvalenza immobiliare rispetto a quella derivante dal corrispettivo dichiarato, l’Amministrazione Finanziaria non può limitarsi a invocare il valore definito per altre imposte (come quella di registro, ipotecaria o catastale). È necessario che l’Ufficio fornisca “ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti” che supportino l’accertamento di un maggior corrispettivo. In altre parole, il Fisco ha l’onere di provare che il venditore ha incassato una somma superiore a quella indicata nel contratto di compravendita.

Le Conclusioni della Sentenza

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d’appello e ha rinviato la causa a un’altra sezione della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado. Quest’ultima dovrà riesaminare il caso attenendosi al principio di diritto enunciato: il valore accertato per l’imposta di registro non è di per sé sufficiente a provare un maggior corrispettivo ai fini del calcolo della plusvalenza. Spetterà quindi al giudice del rinvio verificare se l’Agenzia delle Entrate abbia fornito prove concrete e aggiuntive a sostegno della sua pretesa. La decisione rappresenta un’importante tutela per i contribuenti, ponendo un freno a presunzioni fiscali non adeguatamente supportate da prove fattuali.

L’Agenzia delle Entrate può calcolare la plusvalenza immobiliare basandosi solo sul valore accertato per l’imposta di registro?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che il valore definito ai fini dell’imposta di registro non è sufficiente da solo per determinare la plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi. L’Ufficio deve fornire ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti per dimostrare che il corrispettivo incassato dal venditore è stato superiore a quello dichiarato.

Un piccolo errore nel pagamento dell’imposta sostitutiva per la rivalutazione di un terreno fa perdere il beneficio fiscale?
No. La sentenza suggerisce che un mero errore materiale, come il versamento di un importo leggermente inferiore a quello dovuto (in questo caso, una differenza di 27 euro sulla prima rata), non dovrebbe essere considerato ostativo all’accesso al beneficio della rivalutazione, che poteva essere regolarizzato dall’amministrazione finanziaria.

È legittimo che l’Agenzia delle Entrate tratti diversamente due comproprietari che hanno venduto lo stesso bene alle stesse condizioni?
No. La Corte ha ritenuto “scarsamente intelligibile” e contraddittoria la sentenza d’appello che aveva dato ragione a un comproprietario e torto all’altro, nonostante la situazione fosse identica. Questo viola il principio di parità di trattamento di situazioni giuridiche identiche.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10842 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10842 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5456/2015 R.G. proposto da:

NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO in Roma, alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE dello Stato,

AVVISO DI ACCERTAMENTO IRPEF

presso i cui uffici è elettivamente domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-intimata –

e nei confronti di

NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), residente in Preganziol INDIRIZZO) alla INDIRIZZO;

-intimato –

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. VENETO, n. 1013/06/14, depositata in data 16/6/2014;

Udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO nella camera di consiglio del 9 febbraio 2024;

Rilevato che:

NOME COGNOME (d’ora in avanti, anche ‘il ricorrente’ ) era proprietario, insieme con il signor NOME COGNOME, di terreni situati nel Comune di Treviso classificati come agricoli, successivamente inseriti in un piano di lottizzazione ed inserito in zona C2.1.

Tali terreni furono oggetto di un contratto preliminare di vendita da parte dei due proprietari in favore della società RAGIONE_SOCIALE, poi di un successivo contratto di compravendita.

L’odierno ricorrente e il compro prietario COGNOME, dopo la sottoscrizione del preliminare, incaricarono un tecnico al fine di valutare gli immobili per determinare le plusvalenze ex art. 81 Tuir e l’ammontare dell’imposta sostitutiva ex art. 7 della legge n. 448 del 2001.

Il tecnico attribuì all’immobile di proprietà del COGNOME un valore di euro 1.316.500 alla data dell’1/1/2002 , mentre attribu ì all’immobile del COGNOME un valore di euro 82.500 alla stessa data dell’1/1/2002 .

Il ricorrente provvide a versare l’imposta sostitutiva ai sensi dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001 in base al valore stimato nella perizia del tecnico incaricato.

Successivamente al contratto definitivo di compravendita, l’RAGIONE_SOCIALE accertò a carico della parte acquirente una maggiore imposta di registro, in seguito ad un accertamento con adesione.

L’avviso di accertamento notificato al ricorrente si fonda su una plusvalenza pari alla differenza tra il valore accertato ai fini dell’imposta di registro ed il valore del terreno come stimato nella perizia del tecnico incaricato.

Destinatario di un avviso di accertamento fu altresì il signor COGNOMECOGNOME COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME impugnarono dinanzi alla C.T.P. di Treviso gli avvisi di accertamento ad essi notificati; il giudice di primo grado adìto accolse i ricorsi annullando gli avvisi di accertamento impugnati.

Su appello dell’RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALETRAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE confermò l’annullamento dell’avviso di accertamento relativamente alla posizione del COGNOME, mentre, con riferimento alla posizione del COGNOME, avallò l’operato dell’RAGIONE_SOCIALE e la determinazione della plusvalenza da quest’ultima effettuata.

Contro la sentenza d’appello il COGNOME ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME sono rimasti intimati.

Considerato che:

Il primo, terzo e quarto motivo vanno esaminati congiuntamente in quanto connessi.

1.Con il primo motivo di ricorso, rubricato ‘Illegittimità della sentenza impugnata -Illegittimità dell’avviso di accertamento impugnato Correttezza del corrispettivo fissato dalle parti in sede di rogito definitivo di compravendita nella misura risultante dal contratto

preliminare di compravendita e nella perizia di stima eseguita ai sensi dell’art. 7 della legge n. 448/2001 Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 67 e 68 Tuir e dell’art. 7 della legge n. 448/2001 Omessa motivazione su un fatto decisivo per la controversia -Infondatezza della pretesa impositiva -Illegittimità della sentenza impugnata ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c.’ , l’odierno ricorrente deduce che in modo del tutto erroneo il giudice di appello avrebbe considerato legittima la determinazione della plusvalenza nei suoi confronti, mentre sulla base degli stessi presupposti di fatto avrebbe considerato illegittima la ripresa a tassazione nei confronti del COGNOME. Osserva il ricorrente che l’RAGIONE_SOCIALE con l’avviso di accertamento impugnato ha accertato un valore iniziale sul quale calcolare la plusvalenza identico a quello assunto dallo stesso ricorrente, mentre l’unico importo in contestazione è il corrispettivo della vendita, che l’amministrazione assume essere superiore solo in base al diverso e maggior valore attribuito in sede di accertamento con adesione intercorso tra l’acquirente e l’amministrazione in relazione all’imposta di registro.
La sentenza d’appello avrebbe trattato in maniera dissimile situazioni identiche, in quanto da un lato ha accertato la congruità del corrispettivo pattuito e incassato in sede di vendita da parte del COGNOME, che aveva venduto insieme con il ricorrente alla stessa società i terreni sulla base di uno stesso preliminare e per lo stesso prezzo complessivo ivi stabilito, dall’altro lato ha ritenuto fondate le pretese del fisco con riferimento al COGNOME solo perché in sede di definizione dell’imposta di registro tra l’amministrazione e la società acquirente e ra stato accertato un maggior valore.
2. Con il terzo motivo di ricorso, rubricato ‘ Legittimità della sentenza impugnata -Illegittimità dell’avviso di accertamento Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 67 e 68 Tuir -Mancata percezione di alcun

importo nel periodo d’imposta considerato -Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 67 e 68 Tuir -Omessa motivazione su un fatto decisivo della controversia -Art. 360 nn. 3) e 5) c.p.c. ‘ , il ricorrente censura la sentenza d’appello nella parte in cui afferma che ‘l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, a fronte del mancato perfezionamento della rivalutazione del terreno dovuto all’errato pagamento dell’imposta sostitutiva, a fronte di un valore di adesione da parte dell’acquirente di euro 125.514, ha considerato attendibile il valore del terreno rivalutato risultante dalla perizia di stima e su quel valore ha determinato l’importo della plusvalenza realizzata dal contribuente; pertanto nei confronti del Signor COGNOME NOME si considera corretto il comportamento de ll’RAGIONE_SOCIALE con conseguente conferma del reddito complessivo attribuitogli di euro 59.282′ .
L’errore imputato alla sentenza d’appello è quello di aver assunto quale corrispettivo di vendita non quello dichiarato nel contratto definitivo (uguale a quello del preliminare), ma il valore di mercato del terreno come accertato tra l’amministrazione e la società acquirente in sede di accertamento con adesione ai fini della determinazione dell’imposta di registro.

Inoltre, il corrispettivo della compravendita del terreno da parte del NOME era stato incassato in anni diversi e precedenti al 2006, con la conseguenza che nessuna ulteriore plusvalenza potrebbe ritenersi che il ricorrente avesse incassato nel 2006 che è l’anno al quale si riferisce l’avviso di accertamento impugnato.

3. Con il quarto motivo di ricorso, rubricato ‘ Illegittimità della sentenza impugnata -Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 7 della legge n. 448/2001 -Validità di rivalutazione del terreno operata dal ricorrente -Possibilità per l’ufficio procedente di provvedere alla liquidazione dell’imposta sostitutiva Omessa pronuncia su un fatto decisivo per la controversia -Art. 360 nn. 3) e 5) c.p.c.’ , il ricorrente deduce di aver

versato l’importo a titolo di imposta sostitutiva sull’importo rivalutato (perizia di stima) pari ad euro 1.073,33 anziché la somma correttamente dovuta di euro 1.100, con una differenza di euro 27 relativamente alla prima rata, ma che tuttavia egli avrebbe dovuto essere ammesso ai benefici previsti dalla rivalutazione del terreno previa liquidazione della maggiore somma da parte dell’amministrazione finanziaria.

Era chiaro che il versamento dell’importo nella misura di euro 1.073,33 era ricollegabile a mero errore materiale.

In altre parole, l’errore materiale in cui era incorso, all’atto del pagamento dell’imposta sostitutiva, il contribuente non poteva considerarsi ostativo all’accesso al beneficio della rivalutazione ai fini del versamento dell’imposta sostitutiva.

4. Il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso sono fondati.

La sentenza impugnata è scarsamente intelligibile lì dove, da una parte, afferma che ‘il valore RAGIONE_SOCIALE quote di proprietà del sig. COGNOME NOME e del sig. COGNOME NOME relative allo stesso terreno non possono essere ritenute, ai fini dell’accertamento della plusvalenza, congrue per l’uno e non congrue per l’altro, perché si ripete, riferite allo stesso terreno edificabile’ , e, dall’altra, fa scaturire da tale premessa due esiti processuali differenti per l’odierno ricorrente e per il COGNOME.

Nella fattispecie di causa è accaduto che per un errore presumibilmente di calcolo il COGNOME versò una prima rata di imposta sostitutiva pari ad euro 1.073,33 anziché la somma di euro 1.100, e che l’amministrazione, pur stimando il valore di partenza del terreno in una somma pari a quella riportata nella perizia di stima redatta ex art. 7 della legge n. 448 del 2001, ha assunto come valore di cessione del terreno non il prezzo stabilito nell’atto definitivo di compravendita, ma il valore accertato dall’amministrazione ai fini dell’imposta di registro .
Così facendo, però, l’amministrazione si è discostata dal principio di diritto, al quale il Collegio intende dare continuità, secondo il quale ‘ in tema di imposte sui redditi, la norma di interpretazione autentica di cui all’art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 147 del 2015, avente efficacia retroattiva, esclude che l’Amministrazione finanziaria possa determinare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata dalla cessione di immobili e di aziende solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale, dovendo l’Ufficio individuare ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti, che supportino l’accertamento del maggior corrispettivo rispetto a quanto dichiarato dal contribuente, su cui grava la prova contraria ‘ (Cass., Sez. T, n. 12131/2019).
Spetterà, dunque, al giudice del rinvio la verifica de ll’esistenza di ulteriori altri indici fattuali che convergano nel senso della realizzazione in capo all’odierno ricorrente d ella plusvalenza a lui attribuita nell’avviso di accertamento impugnato in prime cure, oltre che la valutazione degli elementi di prova contraria eventualmente offerti dal contribuente.

5. Con il secondo motivo di ricorso, rubricato ‘ Illegittimità della sentenza impugnata -Illegittimità dell’avviso di accertamento impugnato -Correttezza del corrispettivo fissato dalle parti in sede di rogito definitivo di compravendita nella misura risultante dal contratto preliminare di compravendita e nella perizia di stima eseguita ai sensi dell’art. 7 della legge n. 448/2001 Accertata regolarità da parte del giudice di secondo grado del corrispettivo di vendita in relazione alla quota di terreno venduta dal Sig. COGNOME NOME -Omessa pronuncia sulla congruità del corrispettivo di vendita dichiarato dal ricorrente COGNOME NOME -Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. -Error in procedendo -Infondatezza della pretesa impositiva -Illegittimità della sentenza impugnata -Art. 360 n. 4) c.p.c.’ , il
ricorrente deduce che la sentenza impugnata è illogica, meramente assertiva in quanto non spiega i motivi per i quali ha avallato la determinazione della plusvalenza da lui realizzata, come operata dall’ufficio, e pronunciata in violazione dell’art. 112 c.p.c.

5.1. Il motivo, nella parte in cui deduce la violazione dell’art. 112 c.p.c., è infondato, mentre è assorbito dall’accoglimento degli altri motivi per quanto riguarda la censura di illogicità della motivazione.

Il giudice di appello , come si è rilevato nell’esame dei restanti motivi, ha sostanzialmente omesso di spiegare come è pervenuto ad un accertamento di realizzazione di plusvalenza in capo al ricorrente, a prescindere dalla determinazione del valore del terreno compravenduto operata dall’amministrazione ai fini dell’imposta di registro .

Cionondimeno, la sentenza qui impugnata non si pone in contrasto con il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, in quanto la parte appellante era l’amministrazione, che, avendo chiesto l’integrale riforma della sentenza di primo grado, si è vista riformata quest’ultima solo con riferimento alla posizione dell’odierno ricorrente, mentre l’annullamento dell’avviso di accertamento emesso nei confronti del COGNOME in prime cure è stato confermato dalla C.T.R.

6. In conclusione, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al primo, terzo e quarto motivo di ricorso, in parte assorbito ed in parte rigettato il secondo motivo, con rinvio della causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del RAGIONE_SOCIALE, che provvederà anche a regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso, in parte assorbito ed in parte rigettato il secondo motivo.

Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del RAGIONE_SOCIALE, in

diversa composizione, che provvederà a regolare anche le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 9 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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