Plusvalenza immobiliare e usufrutto: la decisione

La Corte di Cassazione ha chiarito che la vendita di un immobile, avvenuta entro cinque anni dal consolidamento della piena proprietà (acquisto dell’usufrutto dopo aver ereditato la nuda proprietà), genera una plusvalenza immobiliare tassabile. Il quinquennio per la presunzione di intento speculativo decorre dalla data dell’ultimo acquisto che ha determinato la piena proprietà, ovvero l’acquisto del diritto di usufrutto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza immobiliare e usufrutto: quando la vendita è tassabile

La vendita di un immobile acquistato in più fasi, prima la nuda proprietà e poi l’usufrutto, può nascondere insidie fiscali. La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha chiarito un punto fondamentale riguardo la plusvalenza immobiliare generata da tali operazioni. Se la vendita avviene entro cinque anni dal consolidamento della piena proprietà, scatta la tassazione, indipendentemente dalle intenzioni reali del venditore. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: dall’Eredità alla Vendita Speculativa

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda due contribuenti che avevano ereditato la nuda proprietà di un fabbricato dalla madre. Successivamente, avevano acquistato a titolo oneroso il diritto di usufrutto dalla nonna, realizzando così il consolidamento della piena proprietà. L’anno seguente a questo acquisto, e quindi ben entro il limite dei cinque anni, le sorelle vendevano l’immobile.

L’Agenzia delle Entrate, ritenendo l’operazione speculativa, emetteva due avvisi di accertamento per tassare la plusvalenza immobiliare realizzata, ai sensi dell’art. 67 del TUIR. Secondo il Fisco, il termine di cinque anni andava calcolato dalla data di acquisto dell’usufrutto, momento in cui le contribuenti avevano acquisito la piena disponibilità del bene.

I giudici di primo e secondo grado avevano dato ragione alle contribuenti, annullando gli atti impositivi. La questione è quindi giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica sulla Plusvalenza Immobiliare

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR. Questa norma prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. La legge stabilisce una presunzione assoluta di scopo speculativo per le vendite che avvengono entro questo arco temporale.

Il punto cruciale era stabilire se, in caso di acquisto scaglionato dei diritti reali (prima nuda proprietà e poi usufrutto), il quinquennio decorresse dal primo acquisto (l’eredità) o dal secondo (l’acquisto dell’usufrutto) che ha portato al consolidamento della piena proprietà.

La Posizione delle Corti di Merito

La Commissione Tributaria Regionale aveva ritenuto illegittimo l’operato dell’Ufficio, sostenendo che la ratio legis fosse quella di tassare l’incremento di valore tra acquisto e vendita, e che l’amministrazione non potesse modificare i parametri di calcolo a suo piacimento. In sostanza, per i giudici di merito, l’operazione non rientrava nella fattispecie della plusvalenza immobiliare tassabile.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato completamente il verdetto, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno affermato principi chiari e rigorosi in materia. La Corte ha stabilito che la cessione di un diritto reale di godimento a titolo oneroso, come l’usufrutto, genera di per sé una potenziale plusvalenza immobiliare tassabile. L’articolo 67 del TUIR, infatti, pone una presunzione assoluta di speculazione per le vendite infraquinquennali, rendendo irrilevanti i motivi, espliciti o taciti, che hanno spinto il contribuente a vendere.

Il momento decisivo, secondo la Corte, è quello del consolidamento della proprietà. L’acquisto dell’usufrutto da parte delle nude proprietarie ha costituito un nuovo atto di acquisto che ha perfezionato il diritto dominicale pieno. È da questa data che deve essere calcolato il quinquennio. Poiché la vendita è avvenuta l’anno successivo al consolidamento, essa rientra a pieno titolo nell’ambito di applicazione della norma.

La Corte ha sottolineato che oggetto del trasferimento non era il solo diritto di usufrutto, ma il diritto di proprietà pieno, ormai consolidatosi in capo alle venditrici. Di conseguenza, la Commissione Tributaria Regionale ha errato nel non considerare che il presupposto per la tassazione (la vendita entro cinque anni dall’acquisto) si era pienamente verificato con riferimento all’acquisto del diritto che ha completato la proprietà.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La decisione della Cassazione stabilisce un principio fondamentale per chi acquista un immobile in più fasi. Il termine di cinque anni, che funge da spartiacque per la tassazione della plusvalenza immobiliare, decorre dall’ultimo atto di acquisto che consolida la piena proprietà. Chi eredita una nuda proprietà e successivamente acquista l’usufrutto deve essere consapevole che, se vende l’immobile entro cinque anni da quest’ultimo acquisto, il guadagno sarà soggetto a tassazione come reddito diverso.

Questa sentenza rafforza la presunzione di intento speculativo voluta dal legislatore, rendendo di fatto automatica la tassazione per le vendite immobiliari a breve termine, anche quando la proprietà viene assemblata nel tempo attraverso atti giuridici distinti.

La vendita di un immobile dopo aver riunito nuda proprietà e usufrutto genera una plusvalenza immobiliare tassabile?
Sì, la vendita genera una plusvalenza tassabile se avviene entro cinque anni dal momento in cui la proprietà è stata consolidata, ovvero dalla data di acquisto del diritto di usufrutto, poiché la legge presume un intento speculativo in tale operazione.

Da quale momento decorrono i cinque anni per il calcolo della plusvalenza in caso di acquisto separato di nuda proprietà e usufrutto?
Il quinquennio decorre dalla data dell’atto di acquisto più recente che ha determinato il consolidamento della piena proprietà. Nel caso specifico, il termine inizia a decorrere dalla data di acquisto oneroso del diritto di usufrutto, e non dalla precedente acquisizione della nuda proprietà per successione.

L’intenzione reale del venditore è rilevante per la tassazione della plusvalenza?
No. La Corte di Cassazione ha confermato che l’articolo 67 del TUIR stabilisce una presunzione assoluta e non relativa dello scopo speculativo per le cessioni di immobili effettuate entro cinque anni dall’acquisto. Pertanto, i motivi personali o le intenzioni effettive del contribuente sono del tutto irrilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3614 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 3614 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/02/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 9452/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore , domiciliata ex lege in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliate in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende

-controricorrenti- avverso la SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA-NAPOLI n. 10059/2016 depositata il 15/11/2016.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 27/11/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME udito il Pubblico Ministero in persona del sost. Procuratore generale dott. NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso. udito per la ricorrente l’Avvocato dello Stato NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

L’Avvocatura generale dello Stato ricorre per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata con cui la CTR, confermando la decisione di primo grado, dichiarava l’illegittimità di due avvisi di accertamento emessi dall’Ufficio ai fini Irpef, quale reddi to diverso ai sensi dell’art. 67, co. 1, lett. b) TUIR per l’anno d’imposta 2008. Gli atti impositivi avevano invero ad oggetto la ripresa a tassazione della plusvalenza immobiliare generata dalla cessione di un fabbricato, pervenuto alle contribuenti per successione ereditaria della madre, e di cui costoro avevano successivamente riscattato a titolo oneroso anche il diritto di usufrutto dalla nonna. Le contribuenti avevano dunque maturato il diritto di usufrutto in un momento successivo a quello dell’acquisto della nuda proprietà, pervenuta iure hereditatis così consolidando, in un mome nto successivo all’acquisto, la piena proprietà dell’immobile. Accadeva altresì che le contribuenti avessero acquistato detto usufrutto ad un prezzo irrisorio, pari al 25% del suo valore, perché parametrato all’età della nonna cedente. Orbene, secondo la tesi dell’Ufficio all’atto della successiva alienazione, avvenuta l’anno dopo e quindi entro i cinque anni successivi al predetto consolidamento del diritto dominicale, il valore dell’usufrutto e la relativa aliquota avrebbero dovuto ess ere parametrati all’età (inferiore rispetto a quella della nonna) delle ‘nuove’ cedenti, con conseguente aumento della corrispondente percentuale (90%) e del relativo valore tassabile. Doveva invero trovare applicazione quanto previsto dall’art. 67, co. 1, lett. b) così come interpretato dalla risoluzione n. 188/E/2009 e non anche a termini della risoluzione n. 218/E/2008.
La CTR riteneva invece illegittimo l’operato dell’Ufficio giacché volto a modificare l’aliquota applicabile in ragione dell’età delle venditrici in spregio alla ratio legis, che era quella di tassare l’aumento tra valore di acquisto e vendita nella stessa percentuale.

Il ricorso erariale è affidato ad un unico motivo, cui resistono le contribuenti con tempestivo controricorso.

Con memoria depositata in prossimità dell’adunanza del 3 aprile 2024, il Patrono della parte contribuente ha rappresentato la propria sopravvenuta incompatibilità per essere stato inserito nell’albo degli avvocati del libero foro difensori di Agenzia delle entrate Riscossione, dichiarando di aver rinunciato al mandato, ma senza aver riscontro dalle sue assistite, che non hanno peraltro provveduto a nominare altro difensore.

In prossimità dell’odierna udienza, il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale dottoressa NOME COGNOME ha depositato requisitoria in forma di memoria chiedendo l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Viene proposto unico motivo.

Con l’unico motivo di ricorso l’Agenzia delle entrate avanza censura ex art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c. violazione degli artt. 9, co. 5, 67 e 68 TUIR e falsa applicazione delle norme in tema di INVIM.

In sintesi, critica la sentenza per aver la CTR fatto mal governo del disposto di cui all’art. 67 cit., avendo fatto decorrere il calcolo del quinquennio per la tassazione della plusvalenza dalla sola data di acquisto dell’usufrutto e non della piena propr ietà. Riportando per esteso il contenuto della risoluzione n. 188/2009, denunzia l’illegittimità della sentenza per non aver la CTR considerato che la vendita di cui trattasi aveva ad oggetto il trasferimento di due diritti acquisiti in momenti diversi, so ttolineando comunque l’intento speculativo rispetto all’usufrutto acquisito l’anno antecedente quello di vendita. Rispetto a quest’ultimo , criticava poi la decisione
impugnata che aveva applicato i coefficienti di legge parametrati all’età del vecchio proprietario anziché a quelli delle cedenti quali nuove titolari del diritto di proprietà ormai consolidato.

In via preliminare, va disattesa l’eccezione di inammissibilità svolta dalla difesa delle contribuenti ed avente ad oggetto l’elusione del divieto di doppia conforme ex art. 348, co. 4, c.p.c. Invero detta disposizione sancisce l’inammissibilità del ricorso per cassazione so lo limitatamente alle ipotesi di vizio promosso ex art. 360, co. 1, n. 5 c.p.c., diverso dalla censura in esame (cfr. Cass., V, n. 24508/2022). Parimenti va respinta l’ulteriore eccezione di inammissibilità del motivo, perché non conforme ai precetti di formulazione della censura ex art. 360 n. 3 c.p.c., e fondata sul presupposto per cui la violazione di una norma di diritto comporta l’erronea ric ognizione della fattispecie astratta disciplinata dalla norma e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa, laddove l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta, quale sarebbe quella odierna secondo la tesi delle controricorrenti, è invece esterna all’esatta interpretazione della norma, inerendo alla valutazione del giudice di merito e solo sotto l’aspetto del vizio di motivazione.
Anche detta eccezione è palesemente infondata tenuto conto che non vi è contestazione alcuna sulla fattispecie concreta oggetto di scrutinio e sulla sua erronea ricostruzione, tanto che nemmeno le controricorrenti identificano i ridetti profili di ‘erronea ricognizione’. Tanto premesso, il motivo è fondato e va accolto.

Va ricordato che l’art. 9, co. 5, del d.P.R. n.917 del 1986 (TUIR) prevede che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento. Tale disposizione stabilisce, quindi, con presunzione assoluta che, ai fini delle imposte sui redditi, la disciplina relativa alle cessioni a titolo oneroso vale anche per gli atti a titolo oneroso che

comportino la ‘costituzione’ o il trasferimento di diritti reali di godimento (enfiteusi, superficie, usufrutto, servitù, uso, abitazione ed anche diritto di superficie) (cfr. Cass., V, n. 16690/2021). Pertanto, il corrispettivo incassato per la cessione di un diritto reale di godimento genera una plusvalenza tassabile, purché alle condizioni di cui all’art. 67 comma 1 lettera b) in caso di persona fisica.

Parimenti l’art. 67, comma 1, lett. b, TUIR pone la presunzione assoluta dello scopo speculativo (la c.d. “plusvalenza”) in qualunque cessione a titolo oneroso di beni immobili che siano stati acquistati o costruiti da non oltre cinque anni e che non siano stati destinati ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, sicché il presupposto impositivo è integrato nel concorso degli elementi costitutivi della fattispecie normativa, essendo irrilevanti i motivi espliciti o taciti che abbiano spinto il contribuente a compiere l’operazione (cfr. Cass., V, n. 4757/2021).
Ciò premesso, va anche ricordato come questa Corte abbia già affermato che il decesso dell’usufruttuario e il consolidamento del diritto di proprietà in capo all’ex nudo proprietario non possono avere alcuna incidenza ai fini tributari solo ove il decesso dell’usufruttuario e il predetto consolidamento siano successivi -e non antecedenti, come nella fattispecie in commentoall’alienazione del bene (cfr. Cass., V, n. 16176/2020).

Inoltre, nella fattispecie in esame, viene in considerazione la cessione del diritto dominicale pieno e non quella del diritto di usufrutto, la cui (sola) durata è notoriamente vincolata alla vita dell’usufruttuario, che invero non può eccedere ai sensi de lla norma inderogabile dell’art. 979 c.c. (cfr. Cass., V, n. 31642/2019 che richiama in motivazione Cass., 12 ottobre 1965, n. 2119).

Può dunque essere enunciato il seguente principio di diritto: In tema di plusvalenza da cessione, in caso di consolidamento dell’usufrutto

alla nuda proprietà prima della cessione, il valore iniziale dell’immobile su cui calcolare la plusvalenza non deve tener conto del valore dell’usufrutto riscattato, ma dev’essere calcolato sulla base degli indici dominicali, in disparte ogni valutazione s ull’età del precedente usufruttuario da cui procede il riscatto.

La C.T.R. ha dunque fatto mal governo dei principi complessivamente sanciti da questa Corte, giacché non ha considerato che oggetto di trasferimento non era il diritto di usufrutto, quale unico diritto vincolato all’età dell’usufruttuario, ma il diverso diritto di proprietà, ormai pacificamente consolidatosi in capo alle nuove cedenti. Parimenti non ha considerato che il consolidamento è avvenuto prima della vendita, e non successivamente, e precisamente prima del decorso del quinquennio, con conseguente applicazione della presunzione assoluta innanzi ricordata.
In definitiva, il ricorso è fondato e merita accoglimento; la sentenza dev’essere cassata con rinvio al giudice di merito, perché si uniformi ai sopra enunciati principi e regoli le spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per la Campania -Napoli, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 27 novembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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