Plusvalenza immobile: tassabile anche senza pagamento

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13965/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di plusvalenza immobile. La tassazione scatta al momento della stipula del contratto di compravendita, che segna il trasferimento giuridico della proprietà, indipendentemente dall’effettivo pagamento del prezzo. La successiva risoluzione del contratto per inadempimento dell’acquirente non annulla retroattivamente l’obbligo fiscale sorto. Il venditore potrà, tuttavia, registrare una minusvalenza nell’esercizio in cui avviene la risoluzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Plusvalenza immobile: tassabile anche in caso di mancato pagamento e risoluzione del contratto

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha affrontato un tema di grande rilevanza pratica: la tassazione della plusvalenza immobile quando la vendita viene successivamente risolta per inadempimento dell’acquirente. La domanda è cruciale: l’obbligo fiscale sorge al momento della firma del contratto o solo dopo l’effettivo incasso del prezzo? La risposta della Suprema Corte è netta e conferma un orientamento consolidato: ciò che conta è il momento del trasferimento giuridico della proprietà.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine da un avviso di accertamento notificato a un contribuente per il mancato versamento di IRPEF, IRAP e IVA relative all’anno d’imposta 2006. L’Agenzia delle Entrate contestava la mancata dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile.
Il contribuente si era opposto sostenendo che la vendita, sebbene formalmente stipulata, era stata successivamente risolta con una sentenza del Tribunale a causa del mancato pagamento del prezzo da parte dell’acquirente. A suo avviso, non essendoci stato un effettivo incasso, non si era mai realizzata alcuna plusvalenza tassabile.

La Decisione nei Precedenti Gradi di Giudizio

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione al contribuente. I giudici di merito avevano ritenuto che, a seguito della sentenza civile che risolveva il contratto, la compravendita dovesse considerarsi come mai avvenuta. Di conseguenza, concludevano che non potesse esistere alcuna plusvalenza immobile, poiché il bene non era stato “effettivamente compravenduto”. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione contro questa decisione.

Le motivazioni della Corte di Cassazione sulla plusvalenza immobile

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando la decisione dei giudici di merito. Il ragionamento dei giudici si fonda su un principio cardine del diritto tributario: il principio di competenza. Secondo la giurisprudenza prevalente, la plusvalenza fiscalmente rilevante si realizza nel momento in cui il contratto di compravendita viene concluso.
È in quel preciso istante che si produce l'”effetto traslativo”, ovvero il passaggio di proprietà del bene dal venditore all’acquirente. Le vicende successive, come il mancato adempimento degli obblighi contrattuali (ad esempio, il pagamento del prezzo) o lo stesso scioglimento del contratto, non hanno la capacità di eliminare retroattivamente il fatto generatore dell’imposta che si è già perfezionato.
In altre parole, la tassazione è legata al momento in cui il diritto di proprietà viene trasferito, non al momento in cui il corrispettivo viene materialmente incassato. Pertanto, il contribuente avrebbe dovuto dichiarare la plusvalenza nell’esercizio in cui era avvenuta la cessione.
La Corte precisa, inoltre, la corretta gestione contabile e fiscale della situazione: laddove il contratto venga successivamente risolto, il contribuente ha il diritto di iscrivere a bilancio una minusvalenza, ovvero una perdita, nell’esercizio in cui interviene la risoluzione. Questa minusvalenza potrà controbilanciare, dal punto di vista fiscale, la plusvalenza precedentemente tassata.

Le conclusioni

La sentenza ribadisce con chiarezza che l’obbligo di dichiarare e tassare la plusvalenza immobile sorge con la stipula del contratto di vendita. La risoluzione successiva del contratto non cancella l’evento imponibile già verificatosi, ma costituisce un fatto nuovo che può generare una minusvalenza deducibile in un periodo d’imposta successivo. Questa interpretazione garantisce certezza giuridica e allinea la disciplina delle imposte dirette al momento del perfezionamento giuridico dell’operazione, indipendentemente dai flussi finanziari che ne derivano.

Quando sorge l’obbligo di dichiarare una plusvalenza immobile?
L’obbligo di dichiarare la plusvalenza sorge al momento della conclusione del contratto di compravendita, poiché è in quel momento che si realizza l’effetto traslativo, cioè il passaggio giuridico della proprietà.

Se il contratto di vendita viene risolto perché l’acquirente non paga il prezzo, la plusvalenza va comunque tassata?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che la plusvalenza va tassata nell’anno in cui è stato stipulato il contratto. La successiva risoluzione per inadempimento non elimina l’obbligo fiscale originario.

Cosa può fare il venditore se, dopo aver pagato le tasse sulla plusvalenza, il contratto viene annullato?
Il venditore può iscrivere a bilancio una minusvalenza nell’anno d’imposta in cui il contratto viene risolto. Questa operazione gli permette di registrare una perdita fiscalmente rilevante che può compensare il reddito imponibile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13965 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 13965 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NONNO NOME

Data pubblicazione: 20/05/2024

Oggetto: Tributi – Avviso di accertamento – Cessione di immobile – Plusvalenza.

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 4801/2018 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura AVV_NOTAIO dello RAGIONE_SOCIALE, presso la quale è domiciliata in Roma, INDIRIZZO;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME , elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale in calce al ricorso;

-controricorrente – avverso la sentenza della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Liguria n. 119/05/17, depositata il 30 gennaio 2017.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 17 ottobre 2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Viste le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso .

Uditi l’AVV_NOTAIO per la ricorrente nonché l’AVV_NOTAIO per la controricorrente.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 119/05/17 del 30/01/2017 la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Liguria (di seguito CTR) rigettava l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) avverso la sentenza n. 37/02/13 della RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale di Savona (di seguito CTP), la quale aveva accolto il ricorso proposto da NOME COGNOME avverso un avviso di accertamento per IRPEF, IRAP e IVA relative all’anno d’imposta 2006 .

1.1. Come si evince dalla sentenza impugnata e dalle difese RAGIONE_SOCIALE parti, l’accertamento conseguiva dalla mancata dichiarazione di una plusvalenza conseguente alla vendita di un immobile, vendita successivamente risolta con sentenza del Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga.

1.2. La CTR respingeva l’appello proposto da AE evidenziando che: a) andava confermata la sentenza di primo grado, che si condivideva integralmente; b) «l’unità immobiliare oggetto dell’accertamento, così come sancito dalla sentenza civile del Tribunale di Savona, non è stata mai effettivamente compravenduta e quindi inesistente la sua plusvalenza».

Avverso la sentenza della CTR AE proponeva ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo.

NOME COGNOME resisteva con controricorso e depositava memoria ex art. 378 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso AE deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 109, comma 2, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Testo Unico RAGIONE_SOCIALE Imposte sui Redditi TUIR) e dell’art. 6 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere la CTR erroneamente ritenuto l’insussistenza della plusvalenza contestata in ragione del mancato pagamento del prezzo da parte dell’acquirente.

1.1. Il motivo è fondato.

1.2. Secondo la prevalente e condivisibile giurisprudenza di questa Corte, la plusvalenza fiscalmente rilevante collegata alla cessione di un immobile o di un’azienda si realizza al momento della conclusione del contratto di compravendita, che costituisce il momento in cui si realizza l’effetto traslativo, mentre non hanno rilievo alcuno le vicende successive relative all’adempimento degli obblighi contrattuali, ivi compresi il mancato pagamento del prezzo o lo scioglimento del contratto (cfr. Cass. n. 22099 del 03/08/2021; Cass. n. 14560 del 26/05/2021; Cass. n. 14848 del 07/06/2018; Cass. n. 24378 del 30/11/2016; Cass. n. 4366 del 23/02/2011; Cass. n. 4365 del 23/02/2011; isolato rimane l’orientamento contrario espresso da Cass. n. 5876 del 13/03/2014).
1.3. Nel caso di specie, non v’è contestazione in ordine alla circostanza che il contratto di compravendita, stipulato il 29/12/2009, era stato risolto a seguito di una sentenza del Tribunale di Savona del 04/07/2011; l’affermazione della CTR in ordine alla circostanza che il bene non era stato effettivamente compravenduto va, dunque, correttamente intesa nel senso che, non avendo l’acquirente pagato il prezzo ed essendosi il contratto risolto con retrocessione dell’immobile al venditore, la vendita è come se non avesse mai prodotto i suoi effetti.
1.4. Ne consegue che ha errato il giudice di appello ad annullare l’avviso di accertamento in ragione dell’insussistenza della plusvalenza: la stessa andava dichiarata nell’esercizio in cui è avvenuta la cessione, con ovvie conseguenze sul reddito, indipendentemente da quale sia stato l’effettivo prezzo della cessione ( che sarà oggetto di accertamento da parte del giudice del rinvio).

1.5. Laddove, poi, il contratto si sia successivamente risolto per mancato pagamento del prezzo, il contribuente avrebbe ben potuto iscrivere a bilancio una minusvalenza.

In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata e rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, per nuovo esame e per le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma il 17 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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